O que é um contrato de aluguel residencial?

É um acordo legal entre o locador e o locatário para o uso de um imóvel para fins residenciais, definindo direitos e deveres de ambas as partes, incluindo valor do aluguel, prazo, reajustes e encargos.

Quais são os direitos e deveres do locatário em um contrato de aluguel?

O locatário deve pagar o aluguel pontualmente, zelar pela conservação do imóvel e respeitar as normas do condomínio. Ele tem o direito de utilizar o imóvel para residência própria e de sua família, conforme descrito no contrato.

Como funciona o reajuste do aluguel em um contrato residencial?

O reajuste do aluguel é feito anualmente com base em um índice estabelecido no contrato, como o IGP-M, salvo acordo diferente entre as partes para ajustar o valor conforme mudanças econômicas.

O que acontece em caso de quebra de contrato de aluguel?

A quebra do contrato pode resultar em multa para a parte que descumpriu os termos. No caso do locatário, a multa pode ser calculada com base nos aluguéis restantes. Se for o locador, ele pode ter que pagar indenização pelos danos causados.

Quais são as consequências de uma perturbação do sossego no condomínio?

A perturbação do sossego pode levar à rescisão do contrato e despejo do locatário, especialmente se houver repetidas violações das normas do condomínio e do contrato de aluguel, comprovadas por registros e documentos.

O que é necessário para provar uma infração contratual em ações de despejo?

É preciso reunir documentos como advertências, e-mails, boletins de ocorrência e registros de reuniões que comprovem a perturbação e descumprimento das normas, fortalecendo o pedido de rescisão do contrato.

Como proceder se desejar encerrar o contrato de aluguel antecipadamente?

Se desejar encerrar o contrato antes do prazo, é necessário comunicar a outra parte com antecedência e estar ciente de que pode haver uma multa por rescisão antecipada, conforme previsto no contrato.

É possível sublocar o imóvel alugado?

A sublocação só é permitida com a autorização expressa por escrito do locador, e pode exigir apresentação de garantias e documentos do sublocatário, conforme as cláusulas do contrato.

Direito Civil

Modelo Simples de Contrato de Aluguel | 2025

Modelo de contrato de aluguel residencial que estabelece as partes, objeto, destinação, prazo, valor do aluguel, reajustes, encargos e obrigações do locador e locatário, conforme a Lei de Locação.

Atualizado14 nov 2025

0visualizações

0downloads

Carlos StoeverAdvogado Especialista

Petição Premium

Legislação Atualizada
Doutrina Atualizada
Jurisprudência Atualizada
Tipografia Jurídica

Modelo Simples de Contrato de Aluguel | 2025 | Contrato de aluguel residencial que define partes, objeto, destinação do imóvel, prazo, aluguel, reajustes e encargos do locatário e locador.

Como comprovar a infração contratual em ações de despejo baseadas em perturbação reiterada do sossego?

A análise de situações envolvendo imóveis e condutas que comprometem a convivência condominial exige sempre a construção de um arcabouço probatório capaz de demonstrar, de forma sólida, que o comportamento do inquilino realmente ultrapassou o limite tolerável. A atuação estratégica passa por organizar o conteúdo fático de forma cronológica e consistente, sustentando a narrativa em elementos objetivos – e não em percepções subjetivas dos locatários vizinhos.

O ponto de partida consiste em reunir todo documento produzido no curso da locação: advertências, e-mails, mensagens eletrônicas, boletins de ocorrência, registros da administração e até gravações de reuniões condominiais. Cada material fortalece o panorama de que houve violação efetiva do contrato de aluguel simples, gerando ambiente propício para o pedido de rescisão e consequente pena contratual.

Esse tipo de demanda costuma ser analisado sob a lógica de que o contrato de locação não tutela apenas obrigações patrimoniais; ele também impõe respeito ao equilíbrio social das áreas comuns, principalmente quando há previsão expressa de comportamento adequado no ajuste. Como cada pessoa envolvida no litígio tem percepção distinta da convivência, enfatizar registros formais de reclamações tende a ser o diferencial.

Aqui se insere a jurisprudência que orienta o raciocínio e reforça que a reiteração de atos que desestabilizam o condomínio é suficiente para caracterizar o descumprimento:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. REVELIA. REITERADA PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO. JUSTIFICADAS A RESCISÃO CONTRATUAL, A COBRANÇA DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL QUITADA PELO LOCADOR E A APLICAÇÃO DA MULTA. DESPEJO. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. A apelação interposta pela locatária (parte ré) visa à reforma da sentença de procedência dos pedidos de rescisão do contrato de locação, despejo, cobrança de encargo condominial e aplicação da multa contratual. 2. Fatos relevantes. (i) as partes firmaram contrato de aluguel de imóvel residencial em 26.07.2024, com vigência até 25.07.2027, com valor mensal do aluguer em R$ 2.500,00; (ii) o locatário teria descumprido reiteradamente as regras do condomínio; (iii) relatados comportamentos impróprios, barulho excessivo, importunação de vizinhos, envio de cartas e presentes inapropriados; (iv) o locatário recebeu advertências e multas por perturbação do sossego. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão consiste em saber se, comprovadas as infrações às normas do contrato e do condomínio, bem como a inadimplência de encargos, estão justificados a rescisão contratual, o despejo, a cobrança de encargo condominial e a imposição de multa compensatória. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A parte ré que, devidamente citada, não apresentar defesa, sofrerá os efeitos da contumácia (CPC, art. 344). 5. A Lei n.º 8.245/1991 autoriza a rescisão do contrato de locação quando houver infração legal ou contratual, bem como em caso de inadimplência de aluguel ou encargos (art. 9º, inc. II e III). Além disso, impõe ao locatário o dever de respeitar as normas internas do condomínio, sendo que o descumprimento reiterado dessa obrigação configura infração contratual grave e justifica a desocupação do imóvel (art. 23, inc. X). 6. Somado a isso, o contrato de locação contém cláusula específica (7.3) em que prevê a obrigação do locatário a respeitar normas e legislações vigentes estabelecidas pela administração pública, responsabilizando-se jurídica e financeiramente pelo seu descumprimento, além de não comprometer a moralidade, os bons costumes ou o sossego dos vizinhos. 7. A cláusula 15.1 do contrato de locação de imóvel residencial estabelece que, no caso de descumprimento de qualquer de suas disposições, o responsável pela infração estará sujeito ao pagamento de uma multa equivalente a três meses de aluguel atualizado, em favor da parte prejudicada, sem prejuízo da aplicação de outras penalidades previstas no contrato. 8. No caso concreto está robustamente demonstrado que o locatário (apelante) infringiu reiteradamente a cláusula 7.3 do contrato locatício e o art. 23, X, da Lei nº 8.245/1991 a ponto de comprometer a moralidade e o sossego da vizinhança, mesmo após receber notificações extrajudiciais. 9. A perturbação do sossego condominial e a importunação de vizinha foram confirmadas por boletim de ocorrência e processo criminal com transação penal firmada, evidenciando a gravidade das condutas. 10. A inadimplência da taxa condominial e a recusa do réu (apelante) em quitá-la reforçam o descumprimento contratual, legitimando a aplicação da cláusula penal prevista no contrato (cláusula 15.1), equivalente a três meses de aluguel. 11. Esses documentos superam o mero juízo de verossimilhança conferido pela revelia para serem suficientes a demonstrar o inadimplemento contratual e a quebra da boa-fé objetiva, autorizando (i) a rescisão do contrato de locação nos termos da sua cláusula 7.3 e art. 9º, II e III, da Lei n.º 8.245/91, (ii) a aplicação da multa por descumprimento prevista na cláusula 15.1 e (iii) o ressarcimento ao locador da taxa condominial referente a novembro de 2024. IV. DISPOSITIVO 12. Apelação desprovida. ____________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.245/1991, arts. 9º (inc. II e III); art. 23 (inc. X). Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1780932, Rel. Des. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, j. 20.11.2023. TJDFT, acórdão 1816394, Rel. Desa. Vera Andrighi, Sexta Turma Cível, j. 05.03.2024 TJDF, 0748660-72.2024.8.07.0001, Apelação Cível, FERNANDO TAVERNARD, 2ª TURMA CÍVEL, FERNANDO TAVERNARD, Julgado em 08/07/2025, Publicado em 23/07/2025

A leitura da ementa inspira uma atuação técnica eficiente: a materialidade da infração deve ser inequívoca. Em termos práticos, algumas medidas costumam ser úteis para fortalecer a pretensão do proprietário e demonstrar violação de direitos previstos contratualmente:

registrar reuniões com relatos sobre barulho ou atitudes inconvenientes;
coletar vídeos ou áudios que ilustrem a intensidade das condutas;
obter declarações escritas de vizinhos a respeito das obrigações descumpridas;
solicitar à administração condominial formalização das regras aplicadas e das penalidades.

Essas ferramentas viabilizam a interpelação extrajudicial antes da ação, reforçando que houve tentativa de solução prévia. Com base nesse histórico, torna-se possível inserir no processo dicas práticas sobre a postura dos moradores e apresentar informações técnicas acerca da duração da convivência problemática, especialmente quando houver múltiplos registros de notificação.

Quando há descumprimento reiterado das cláusulas e das leis aplicáveis, e o conjunto probatório comprova que a convivência se tornou inviável, a rescisão do contrato e o despejo passam a ser medida adequada. Nas hipóteses envolvendo nocividade extrema à paz condominial, a demonstração da violação ao dever de conservação e respeito à vigência contratual ocorre naturalmente pela prova dos danos gerados ao ambiente coletivo.

O resultado final costuma ser a responsabilização civil pelo comportamento desconforme, e o Judiciário tem reiteradamente reconhecido a pertinência da medida quando o acervo documental evidencia quebra objetiva do dever de boa-fé.

Como diferenciar a quebra contratual do locador daquela atribuível ao locatário em litígios envolvendo reajuste e encargos?

No cotidiano forense, situações que envolvem fiador, reajustes atrelados ao igp m e discussões sobre encargos tendem a gerar interpretações conflitantes quanto ao alcance das cláusulas pactuadas. Por isso, compreender como o Judiciário delimita a responsabilização de cada parte é essencial para mensurar riscos, orientar condutas e evitar a consolidação de problemas futuros. Nos litígios em que se discute se houve termo contratual violado, a linha divisória entre mera insatisfação e efetiva quebra deve ser construída a partir da lógica negocial, pois não basta alegar infração; é preciso demonstrá-la.

O meio processual mais seguro é trabalhar com comparativos entre as cláusulas debatidas e a conduta adotada ao longo da relação, destacando eventuais suplementos contratuais, aditivos, e-mail chains e manifestações formais dos inquilinos ou do locador. A avaliação técnica deve ser orientada pela coerência interna do pacto, pelo comportamento das partes e pela aderência às circunstâncias econômicas que justificaram eventuais renegociações, sempre com apoio documental concreto.

Mais conteúdo jurídico

Fluxograma e modelos de contrato de compra e venda.

Fluxograma e modelos de contrato de prestação de serviços.

Fluxograma e modelos de distrato.

Fluxograma e modelos de contranotificação judicial.

Fluxograma e modelos de contrato.

Fluxograma e modelos de contratos de aluguel.

Fluxograma e modelos de contrato de união estável.

Conheça também nossa INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL, para dar todo o suporte necessário ao advogado!

MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL - APARTAMENTO

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Contrato de Aluguel Residencial, que entre si fazem, de um lado como LOCADOR e, de outro, como LOCATÁRIO, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no Art. 565 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como pelos regramentos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais.

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

O presente contrato tem por objeto o aluguel do apartamento situado à $[parte_imovel_endereco_completo], descrito como unidade nº $[parte_imovel_numero_unidade], composto de $[geral_informacao_generica] (quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço), mobiliado / não mobiliado conforme especificado no Laudo de Vistoria anexo.

Parágrafo primeiro: O imóvel será entregue ao LOCATÁRIO em perfeitas condições de habitabilidade, conforme Vistoria inicial que acompanha este contrato.

Parágrafo segundo: Fica incluso no objeto a utilização das partes comuns do edifício (corredores, elevador, hall), observadas as normas internas do condomínio.

CLÁUSULA 2 — DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel destina‑se exclusivamente ao uso residencial do LOCATÁRIO e de sua família, sendo vedado o uso comercial ou para festas/eventos, salvo autorização prévia e escrita do LOCADOR.

Parágrafo primeiro: É permitida a presença eventual de visitantes desde que não comprometam a segurança, a disciplina condominial ou a integridade do imóvel.

Parágrafo segundo: É admitida a manutenção de animal de pequeno porte desde que previamente comunicada ao LOCADOR, não acarretando aumento de alérgenos nas áreas comuns e observadas as normas condominiais. Caso haja dano decorrente do animal, o LOCATÁRIO responderá por reparação.

CLÁUSULA 3 — DO PRAZO

O prazo da locação é de $[geral_data_generica] (___ meses/anos), iniciando‑se em $[geral_data_generica] e terminando em $[geral_data_generica], podendo ser renovado por acordo entre as partes.

Parágrafo primeiro: O LOCATÁRIO poderá denunciar a locação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, observando‑se as disposições legais aplicáveis.

Parágrafo segundo: Caso o contrato seja celebrado por prazo inferior a 30 (trinta) meses, fica ressalvada a possibilidade de cobrança de multa proporcional por rescisão antecipada, nos termos da Cláusula 11.

CLÁUSULA 4 — DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

O aluguel mensal será de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso $[geral_informacao_generica]), pagável todo dia $[geral_informacao_generica] de cada mês, mediante depósito/transferência/boletos bancários na conta informada pelo LOCADOR.

Parágrafo primeiro: Em caso de atraso, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice pactuado $[geral_informacao_generica] ou, na falta deste, pelo índice oficial aplicável.

Parágrafo segundo: O pagamento do aluguel e encargos será de responsabilidade do LOCATÁRIO, que somente poderá deduzir valores mediante autorização expressa e escrita do LOCADOR.

CLÁUSULA 5 — DO REAJUSTE

O aluguel será reajustado anualmente, pela variação do índice $[geral_informacao_generica] ou outro índice legalmente aceito, salvo acordo diverso entre as partes.

Parágrafo único: As partes poderão acordar reajustes extraordinários em caso de modificações legislativas ou imprevisões econômicas que tornem impraticável a manutenção do equilíbrio econômico‑financeiro contratual.

CLÁUSULA 6 — DOS ENCARGOS E DESPESAS

São de responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento das seguintes despesas incidentes sobre o imóvel durante a locação: condomínio, consumo de água, consumo de energia elétrica, gás, TV a cabo/internet (quando forem de sua contratação) e demais serviços que recaiam especificamente sobre o uso do imóvel.

Parágrafo primeiro: O IPTU/Taxa de propriedade será de responsabilidade do LOCADOR / LOCATÁRIO conforme acordado: …

MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL - APARTAMENTO

DAS PARTES

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

Parágrafo primeiro: O imóvel será entregue ao LOCATÁRIO em perfeitas condições de habitabilidade, conforme Vistoria inicial que acompanha este contrato.

Parágrafo segundo: Fica incluso no objeto a utilização das partes comuns do edifício (corredores, elevador, hall), observadas as normas internas do condomínio.

CLÁUSULA 2 — DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

Parágrafo primeiro: É permitida a presença eventual de visitantes desde que não comprometam a segurança, a disciplina condominial ou a integridade do imóvel.

CLÁUSULA 3 — DO PRAZO

O prazo da locação é de $[geral_data_generica] (___ meses/anos), iniciando‑se em $[geral_data_generica] e terminando em $[geral_data_generica], podendo ser renovado por acordo entre as partes.

Parágrafo primeiro: O LOCATÁRIO poderá denunciar a locação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, observando‑se as disposições legais aplicáveis.

CLÁUSULA 4 — DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

Parágrafo segundo: O pagamento do aluguel e encargos será de responsabilidade do LOCATÁRIO, que somente poderá deduzir valores mediante autorização expressa e escrita do LOCADOR.

CLÁUSULA 5 — DO REAJUSTE

O aluguel será reajustado anualmente, pela variação do índice $[geral_informacao_generica] ou outro índice legalmente aceito, salvo acordo diverso entre as partes.

CLÁUSULA 6 — DOS ENCARGOS E DESPESAS

Parágrafo primeiro: O IPTU/Taxa de propriedade será de responsabilidade do LOCADOR / LOCATÁRIO conforme acordado: …

Modelo Simples de Contrato de Aluguel | 2025

Petição Premium

Sobre este documento

Petição

MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL - APARTAMENTO

DAS PARTES

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

CLÁUSULA 2 — DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

CLÁUSULA 3 — DO PRAZO

CLÁUSULA 4 — DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 5 — DO REAJUSTE

CLÁUSULA 6 — DOS ENCARGOS E DESPESAS

Peças Relacionadas

Confira as perguntas frequentes

Peças Relacionadas

Confira as perguntas frequentes

Petição

MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL - APARTAMENTO

DAS PARTES

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

CLÁUSULA 2 — DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

CLÁUSULA 3 — DO PRAZO

CLÁUSULA 4 — DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 5 — DO REAJUSTE

CLÁUSULA 6 — DOS ENCARGOS E DESPESAS