Distrato de Contrato

O distrato de contrato é uma das formas como podem ensejar o encerramento de uma contratação.

O distrato ocorre devido à concordância das partes sobre o término da relação contratual, tanto em uma situação já prevista no próprio instrumento, como em razão de fatos supervenientes.

Neste artigo, vamos entender como funciona o distrato de contrato, suas formalidades e outros pontos relevantes para o dia a dia do advogado.

Boa leitura!

O que é distrato contratual?

O distrato contratual é uma forma de finalizar um contrato, feita à partir do acordo de vontade das partes.

Ele também pode ocorrer devido a condições previamente estabelecidas no próprio contrato, a exemplo de seu integral cumprimento ou do exercício de cláusula que permite a uma parte pedir o fim do contrato de forma unilateral.

Na prática, o distrato é um novo contrato, ou um aditivo, que traz como objeto o encerramento da avença originariamente firmada entre as partes.

Qual a previsão legal do distrato?

O distrato está previsto no Artigo 472 do Código Civil, vejamos:

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Qual é a importância de um distrato contratual?

A importância de realizar um distrato contratual está no correto e seguro encerramento de um contrato.

Em toda nossa advocacia, durante mais de 20 anos formatando escritórios e advogados, percebemos uma grande preocupação com a elaboração de um contrato, mas pouca atenção em sua finalização.

Com isso, vimos contratos simplesmente arquivados, sem que ninguém saiba ao certo se já foi finalizado, se há alguma pendência ou obrigação a ser exigida, se foi quitado integralmente, etc.

Trata-se, na prática de uma falha no sistema de gestão contratual, e deve ser corrigida com a elaboração de um distrato cada vez que uma relação é encerrada.

O que deve conter um distrato de contrato?

Sendo um documento formal, um distrato deve conter todos os elementos essenciais de um contrato, acrescidos de cláusulas específicas do encerramento contratual.

Vamos conhecer os principais pontos que um distrato deve trazer:

• Qualificação das partes (incluindo e-mail);

• Objeto do contrato original;

• Datas de início e fim da execução contratual;

• Motivo do distrato;

• Declaração de quitação financeira ou indicação das pendências, prevendo sua forma de adimplemento;

• Indicação das obrigações não cumpridas e de como elas serão executadas ou indenizadas;

• Deveres e direitos remanescentes;

• Liberação ou execução das garantias contratuais;

• Demais disposições específicas.

Quais motivos podem levar a um distrato contratual?

Diversos motivos podem levar a um distrato de contrato, a começar pelo interesse recíproco das partes na rescisão, quando contratantes não tem mais interesse em manter o contrato.

Outro motivo que pode levar ao distrato é a inviabilidade de sua execução, por questões externas à vontade dos contratantes - o que foi bastante utilizado durante a pandemia da COVID-19.

A alteração das condições iniciais pelas quais a contratação foi feita também é causa de muitos distratos, e ocorre quando há uma alteração substancial da realidade das partes.

As partes também podem alegar questões financeiras para distratar um contrato, negociando uma solução que atenda ao interesse de ambas.

Também é comum o distrato ocorrer devido à existência de conflitos entre as partes, tornando inviável a continuidade da relação contratual.

Por fim, tem-se o próprio cumprimento do contrato como motivo de um distrato, no qual o contrato é encerrado simplesmente por já terem sido executadas todas as suas obrigações.

Qual a diferença entre distrato, rescisão, resilição e resolução contratual?

Distrato, rescisão, resilição e resolução são termos bastante utilizados - e confundidos entre si - para caracterizar o fim de um contrato.

Começando pelo próprio distrato, como vimos acima, é uma forma de extinção contratual derivada do acordo entre as partes.

Já a resolução do contrato ocorre em virtude do descumprimento ou violação de alguma cláusula contratual por uma das partes, permitindo com que seja pedida a resolução.

Por sua vez, a rescisão é um conceito genérico, utilizado de forma indiscriminada para se referir ao fim de um contrato, por quaisquer motivos.

Por fim, temos a resilição do contrato, que ocorre quando ele é encerrado por vontade de uma das partes, em decorrência de uma situação prevista no próprio documento contratual ou em legislação específica.

A principal diferença da resilição - ou resilição unilateral - para com o distrato é que nela exige-se a vontade de apenas uma das partes para por fim ao contrato.

Ou seja: o distrato é bilateral, enquanto a resilição é unilateral.

Qual a diferença entre distrato e rescisão de contrato?

Enquanto o distrato de contrato é um ato bilateral de encerramento do contrato, a rescisão contratual é um termo genérico, que engloba todos os tipos de extinção contratual.

Quando não há cobrança de multa na rescisão do contrato entre as partes?

A cobrança de multa na rescisão de um contrato pode decorrer do próprio contrato, que não prevê a multa ou que libera a parte de seu pagamento em determinadas situações.

No geral, a não cobrança de multa pela rescisão contratual está ligada a um acordo entre às partes, o qual deve ser formalizado por um distrato.

Existem outras hipóteses que liberam a multa de um contrato, como o transcurso do tempo (como na lei do inquilinato), ou em caso de rescisão por onerosidade excessiva.

É possível desocupar um imóvel sem pagar multa?

Sim, é possível desocupar um imóvel sem pagar multa, seja por acordo entre locatária e locador, seja pelos casos previstos na Lei n. 8.245/91.

A primeira hipótese que permite que o inquilino desocupe o imóvel sem pagar multas ocorre por transferência de emprego, para outro local que impeça a continuidade da locação, conforme possibilita o Art. 4o Parágrafo Único da Lei do Inquilinato:

Art. 4o  (...)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Outra possibilidade de distrato sem multa ocorre quando o locador não cumpre com quaisquer das obrigações previstas ao Art. 22 da Lei do Inquilinato - como, por exemplo, não promover as melhorias exigidas para o pleno uso do imóvel.

Além, claro, de eventual acordo entre locatário e locador, que podem realizar um distrato contratual.

O que é onerosidade excessiva?

A onerosidade excessiva do contrato é motivo para seu distrato, conforme prevê o Artigo 478 e seguintes do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Repare que a onerosidade excessiva deve ser comprovada pela parte que a alega - o conceito é que todo contrato é firmado dentro de uma equação de equilíbrio econômico-financeiro inicial, e que oscilações são típicas de qualquer relação, porém não podem afetá-la ao ponto de tornar inviável sua execução para quaisquer das partes.

É possível, no entanto, que o a parte adversa apresente uma proposta de revisão equitativa do contrato, tornando seu cumprimento viável e afastando eventuais condições excessivas.

Alguns exemplos de onerosidade excessiva estão relacionados à variação cambial, aumento excessivo de custos, desastres naturais e atos governamentais que onerem ou inviabilizem determinada atividade.

Quais são os tipos mais comuns de distrato?

Os distratos podem ocorrer em todo e qualquer contrato, pois é fruto da vontade das partes - vejamos alguns exemplos a seguir.

Distrato de Contrato de Aluguel

Já vimos acima as possibilidade de distrato de contrato de aluguel, sendo ele bastante comum nos casos em que o inquilino deseja desocupar o imóvel - sendo esta também a vontade de locador.

Distrato de Prestação de Serviços

Os contratos de prestação de serviços estão entre os mais comuns, porém normalmente são firmados por prazo determinado, sendo encerrados pelo decurso do tempo.

Porém, é comum que, por razões de interesse de ambas as partes, o contrato seja distratado, prevendo o encerramento amigável das atividades.

Distrato de Contrato de Compra e Venda

Distrato em instrumentos de compra e venda também é bastante frequente, ocorrendo quando as partes não tem mais interesse em negociar o bem.

Ele é saudável para deixar claro que não há obrigações e multas pendentes, liberando o proprietário do bem para realizar outros negócios com ele.

Em se tratando de bens imóveis, caso o contrato tenha sido levado a registro no Cartório de Imóveis, é preciso que o distrato imobiliário também seja registrado.

Distrato de Parceria Comercial

O distrato de parceria comercial é um documento bastante importante, representando o fim de uma relação jurídica de negócios, normalmente com múltiplas obrigações para os envolvidos.

Com isso, a formalização do distrato em um documento oficial, reconhecido pelas partes, é fundamental para não deixar obrigações não concluídas - o que pode dar margem a ações judiciais discutindo seu inadimplemento.

Distrato de Contrato de Trabalho

Após a Reforma Trabalhista, as relações de emprego também puderam ser objeto de distrato, caso as partes mutuamente desistam da contratação - neste caso, porém, o empregador deve realizar o pagamento das verbas trabalhistas devidas ao empregado, em valores reduzidos em relação à dispensa sem justa causa, a saber:

• Metade do aviso prévio;

• Metade da multa do FGTS (20% ao invés de 40%);

• Saldo de salário;

• Férias e 13o proporcionais.

Lembrando que, neste caso, o empregado não terá direito ao seguro desemprego.

Conclusão

Vivemos a rotina da advocacia consultiva há 20 anos, tendo participado da elaboração dos mais diversos tipos de contrato, desde os mais simples até o mais complexos, envolvendo inúmeras partes e obrigações a ser cumpridas ao redor do mundo.

Neste tempo todo, entendemos a complexidade da construção de cada cláusula, entendendo o contrato com um meio para evitar dores de cabeças futuras - podendo ter convicção da importância de um advogado bem preparado para cumprir com esta tarefa.

Da mesma forma, sabemos que o caminho do término de uma contratação pode ser tortuoso, tendo no distrato uma oportunidade de construir um consenso entre as partes para um encerramento contratual saudável e não litigioso, evitando um processo judicial.

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