Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial constitui forma de aquisição originária da propriedade, decorrente do exercício da posse qualificada, contínua, mansa e pacífica, com ânimo de dono, pelo prazo previsto em lei.

Trata-se de um procedimento de grande importância para o advogado, pois permite sua atuação fora do Poder Judiciário, entregando um resultado mais efetivo para seu cliente.

Neste artigo, vamos mostrar como funciona a usucapião extrajudicial e como ela pode ser uma ótima fonte de honorários para a advocacia.

Boa leitura!

O que é a usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em razão do exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono, pelo prazo previsto em lei.

No entanto, não ocorre de forma automática, sendo necessária a comprovação dos requisitos legais — em procedimento judicial ou administrativo — para que haja o reconhecimento da usucapião e o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel usucapiendo.

Embora, em regra, a usucapião recaia sobre bens imóveis, também é possível sua incidência sobre bens móveis, conforme dispõe o art. 1.260 do Código Civil.

Todavia, a prática da advocacia demonstra que são raríssimos os casos de usucapião de bens móveis.

Qual a previsão legal da usucapião?

A usucapião está prevista no Art. 1.238 e seguintes do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Além disso, é preciso lembrar que a usucapião tem grande relevância na regularização fundiária brasileira, tendo sido prevista diretamente no Art. 191 da Constituição Federal de 1988:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Lembrando que a usucapião não pode se dar em imóveis de propriedade do Poder Público.

Qual a previsão legal da usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial segue as regras do Código Civil, tendo seu procedimento previsto no Art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73, alterada pela Lei 13.465/17), cujo teor veremos adiante.

Quais os tipos de usucapião extrajudicial?

Os principais tipos de usucapião que podem ser reconhecidos pela via extrajudicial são a usucapião ordinária, usucapião extraordinária e a usucapião especial.

Vamos entender as características de cada uma delas.

Usucapião Ordinária

De acordo com o art. 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária é conferida àqueles que exercem a posse de um imóvel de maneira contínua, mansa e pacífica, com justo título e boa-fé, pelo prazo de dez anos.

Esse tipo de usucapião exige que o possuidor exerça a posse sem interrupções e sem oposição, apresentando justo título que comprove a origem da posse (como contrato de compra e venda), além de agir sob a legítima crença de ser o proprietário do imóvel.

Sob certas condições, como na hipótese de aquisição onerosa com posterior cancelamento do registro, o prazo pode ser reduzido para cinco anos, especialmente se o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou realizar investimentos de caráter produtivo, nos termos do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.

Usucapião Extraordinária

O Artigo 1.238 do Código Civil define a usucapião extraordinária, que se aplica após quinze anos de posse ininterrupta e indiscutida de um imóvel, sem a necessidade de título ou boa-fé.

Neste caso, a lei considera que o longo período de posse estabelece o direito à propriedade.

Um aspecto relevante é a redução do prazo para dez anos se o imóvel serve de residência ao possuidor ou se nele foram realizadas benfeitorias produtivas, valorizando a função social da propriedade.

Usucapião Especial Urbana e Rural

A usucapião especial busca contemplar situações específicas de aquisição da propriedade, de forma a efetivar a função social da propriedade - vejamos:

• Usucapião Urbana: Aplica-se a imóveis urbanos de até 250m² usados para moradia por pelo menos cinco anos, sem que o possuidor tenha outro imóvel urbano.

• Usucapião Rural: Destinada a imóveis de até 50 hectares, usados para moradia e subsistência por cinco anos, sem que o possuidor tenha outro imóvel.

• Usucapião Coletiva: Voltada para grupos que ocupam um imóvel urbano com mais de 250m² por cinco anos, sem possuir outro imóvel urbano, promovendo a regularização fundiária.

• Usucapião Familiar: Protege o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após o abandono do lar pelo outro, exigindo dois anos de posse pacífica.

Quais os requisitos para usucapião extrajudicial?

Os requisitos para realizar o procedimento de usucapião extrajudicial são os mesmos da usucapião judicial - com um adicional: não pode haver litígio.

Ou seja, não pode haver impugnação por parte de terceiros, inclusive lindeiros e do proprietário constante na matrícula do imóvel, ou seus sucessores.

A usucapião pela via extrajudicial pode ser feita quando não houver oposição por parte dos envolvidos, o requerente, eventual proprietário na matrícula do terreno e os lindeiros.

O procedimento está previsto no art. 216-A da Lei nº 6.015/73, regulado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Basicamente, o rito extrajudicial se dá com um requerimento administrativo acompanhado da documentação exigida e, na ausência de impugnação, é efetuado o registro da propriedade na matrícula do imóvel.

O requerimento da usucapião extrajudicial deve conter:

• Modalidade da usucapião e sua base legal;

• Origem e características da posse e do imóvel, incluindo benfeitorias;

• Nome e estado civil dos possuidores cuja posse foi somada para o pedido;

• Número da matrícula do imóvel ou transcrição de sua área;

• Valor atribuído ao imóvel;

• Planta e o memorial descritivo do imóvel.

Qual o custo da usucapião extrajudicial?

O custo da usucapião extrajudicial irá variar de acordo com Estado onde se localiza o imóvel, e envolve principalmente os encargos com o cartório de registro no qual ela será feita, e com o advogado que irá conduzir.

Normalmente, tais custos são, em média:

• Abertura do processo: R$ 2.500,00;

• Notificações e diligências: R$ 1.500,00;

• Honorários advocatícios: em média, a partir de 10% do valor do imóvel

• Despesas com registro: verificar com o cartório de registro.

ATENÇÃO: Os valores acima são estimativas e podem variar conforme o Estado e as particularidades do caso.

Qual a documentação necessária para a Usucapião Extrajudicial?

A documentação exigida para a usucapião extrajudicial é a seguinte:

• Ata notarial contendo nome e qualificação completa do requerente e seu cônjuge/companheiro, e do titular constante na matrícula do imóvel – contendo ainda:

• • Descrição/individualização do imóvel e suas benfeitorias;

  • Tempo e características da posse;

  • Forma de aquisição da posse;

  • Modalidade da usucapião pretendida e sua base legal;

  • Números de imóveis envolvidos e sua individualização;

  • Valor do imóvel.

  • Planta e memorial descritivo do imóvel, com ART;

  • Justo título ou qualquer documento que demonstre a origem e continuidade da posse;

• Certidões negativas da Justiça Estadual e Federal do local do imóvel, indicando não haver disputas judiciais que o envolvam;

• Certidões negativas do Requerente e cônjuge/companheiro, do proprietário do imóvel e de todos os demais possuidores que estejam envolvidos no procedimento;

• Descrição do imóvel com georreferenciamento;

• Procuração com firma reconhecida ao seu advogado;

• Certidão do Município indicando se tratar de imóvel urbano ou rural. 

Somente após reunir todos os documentos é possível ingressar com o pedido de usucapião extrajudicial.

Quando a usucapião pode ser extrajudicial?

Como visto, a usucapião pode ser extrajudicial quando o requerente comprovar os requisitos legais do tipo de usucapião que pretende realizar, apresentando o rol completo de documentos exigido no Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Além disso, não pode haver oposição a quaisquer de seus requisitos — ou seja, não pode haver litígio, o que obrigatoriamente levará a usucapião para o Poder Judiciário.

É necessário advogado para usucapião extrajudicial?

Sim, para realizar a usucapião extrajudicial é obrigatório o acompanhamento por advogado.

Nesse sentido prevê o art. 216-A, caput, da Lei de Registros Públicos:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Quais os requisitos da Usucapião?

A usucapião possui os seguintes requisitos:

• USUCAPIÃO ORDINÁRIA: posse mansa, pacífica, de boa-fé e com ânimo de dono, sem oposição por mais de 10 anos, baseada em justo título.

• USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: posse mansa, pacífica, com ânimo de dono, sem oposição por mais de 15 anos. 

Posse Mansa e Pacífica

A posse mansa e pacífica implica na comprovação de que o imóvel não foi objeto de apropriação indevida, forçada, na forma de esbulho ou abuso de direito.

Ou seja, não pode o imóvel ter sido locado e, finda a locação, o inquilino se recusar a sair - ou, ainda, não pode a posse ser fruto de uma invasão.

Boa Fé

A boa fé é um requisito subjetivo, que demonstra que o possuidor não está ocupando o imóvel de forma indevida - ou seja, sabendo que o proprietário cedeu o imóvel ou desconhece sua ocupação irregular.

Na prática, a boa fé é a demonstração de que o possuidor realmente acredita ser dono do imóvel ou ocupá-lo de forma lícita e regular.

Ânimo de Dono

O ânimo de dono - animus domini - é um atributo relacionado à forma como o possuidor ocupa o imóvel, com atitudes que um proprietário teria, a exemplo de sua exploração e conservação.

Justo Título

Justo título pode ser qualquer documento que demonstre que o possuidor está ocupando regularmente o imóvel.

Normalmente, ele é um recibo ou contrato incompleto, firmado com o proprietário do imóvel.

Quais as diferenças entre a Usucapião Ordinária e a Usucapião Extraordinária?

A usucapião extraordinária não exige justo título ou boa-fé, enquanto a ordinária exige.

Além disso, o prazo da usucapião extraordinária é de 15 (quinze) anos, enquanto o da ordinária é de 10 (dez) anos.

Caso o imóvel seja utilizado para moradia habitual, ou tiver sofrido benfeitorias de caráter produtivo, o prazo da usucapião extraordinária pode ser reduzido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos, e o da ordinária, de 10 (dez) para 05 (cinco) anos.

Quem pode elaborar planta e memorial descritivo?

Obrigatoriamente, a elaboração da planta e do memorial descritivo do imóvel usucapiendo deve ser feita por um arquiteto ou engenheiro, devendo ser acompanhada pela ART - Anotação de Responsabilidade Técnica.

Neste sentido prevê o Art. 4º inc. II do Provimento nº. 65/2017 - CNJ:

Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

Usucapião extrajudicial perante o Cartório de Notas

A usucapião extrajudicial é processada perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessária, previamente, a lavratura de ata notarial em Tabelionato de Notas.

Uma vez concluído o procedimento no Tabelionato de Notas, ele será registrado no Registro de Imóveis.

O que mudou na usucapião com o Novo Código de Processo Civil?

O Novo CPC, em seu Artigo 1.071 inseriu o Art. 216-A na Lei de Registros Públicos, criando a possibilidade da usucapião extrajudicial.

Vejamos o inteiro teor do dispositivo:

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:   

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 Código de Processo Civil;     

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;  

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;   

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.   

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.           

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.           

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.  

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.      

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.                    

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.          

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.               

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.   

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.     

§ 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei. 

§ 11.  No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo.             

§ 12.  Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos.                 

§ 13.  Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.              

§ 14.  Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.      

§ 15.  No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil).  

Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?

O prazo para conclusão da usucapião extrajudicial pode variar conforme a complexidade do caso e a regularidade da documentação apresentada.

Em média, o procedimento pode ser concluído entre 3 a 12 meses, sendo mais célere quando não há exigências do cartório ou impugnação por terceiros.

Eventuais pendências documentais, necessidade de retificação de área ou manifestação de órgãos públicos podem prolongar o prazo.

Qual a vantagem da usucapião extrajudicial em relação à judicial?

A principal vantagem da usucapião extrajudicial é a celeridade, uma vez que o procedimento é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial.

Além disso, apresenta como benefícios:

• Menor burocracia;

• Redução de custos indiretos;

• Maior previsibilidade do procedimento;

• Possibilidade de solução mais rápida para regularização do imóvel.

É possível fazer usucapião mesmo sem escritura?

Sim, é possível realizar usucapião mesmo sem escritura pública.

A ausência de título formal de propriedade é, inclusive, uma das situações mais comuns que justificam o uso da usucapião, desde que o possuidor comprove o exercício da posse nos termos exigidos por lei.

Documentos como contratos particulares, recibos, contas e demais provas podem ser utilizados para demonstrar a origem e continuidade da posse.

Quem não pode fazer usucapião?

Não é possível adquirir propriedade por usucapião nos seguintes casos:

• Imóveis públicos, conforme vedação expressa nos arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal;

• Quando não estiverem presentes os requisitos legais da modalidade de usucapião pretendida;

• Quando houver oposição ou impugnação ao pedido, no caso da via extrajudicial;

• Quando a posse não for exercida com ânimo de dono.

Precisa pagar imposto na usucapião?

Em regra, não incide ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) na usucapião, por se tratar de forma de aquisição originária da propriedade.

No entanto, podem existir outros custos envolvidos, como:

• Emolumentos cartorários;

• Custos com certidões e documentos;

• Honorários advocatícios.

Além disso, eventuais débitos anteriores relacionados ao imóvel, como IPTU, podem precisar ser regularizados.

O que acontece se houver oposição na usucapião extrajudicial?

Havendo impugnação ao pedido de usucapião extrajudicial, o procedimento administrativo será encerrado no cartório.

Nesse caso, o interessado deverá ingressar com ação judicial de usucapião, conforme previsto no art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73.

A via extrajudicial somente é possível quando não há litígio, sendo a oposição um impeditivo para sua continuidade.

Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido que a oposição de qualquer titular de direitos sobre o imóvel impede o prosseguimento da usucapião extrajudicial, cabendo ao requerente ingressar com ação judicial própria.

APELAÇÃO CÍVEL. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. OPOSIÇÃO DE TITULAR DOS DIREITOS DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 216-A, II e § 8º, da Lei 6.015/1973 e do art. 401, I e II, do Provimento n. 149, de 30/08/2023, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, o reconhecimento da usucapião extrajudicial só é possível quando houver a concordância, devidamente formalizada, de todos os titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo. 2. A oposição de qualquer dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do bem impede que o oficial do Registro de Imóveis prossiga com o procedimento de usucapião extrajudicial. Nesse caso, o interessado deverá se valer da via judicial. Precedentes. 3. A dúvida registral, como procedimento administrativo, não pode ser utilizada para a resolução de questões referentes ao direito obrigacional ou real. Restringe-se à análise da regularidade formal dos serviços registrais. Dessa forma, alegações e provas da suposta usucapião devem ser suscitadas na via judicial adequada. 4. Recurso desprovido. TJDF, 0700499-86.2024.8.07.0015, Apelação Cível, Leonardo Roscoe Bessa, 6ª TURMA CÍVEL, Julgado em 17/07/2024, Publicado em 31/07/2024

Perguntas Frequentes

O que é usucapião e como se aplica ao usucapião de imóvel urbano?

Usucapião é meio de adquirir a propriedade de um imóvel por conta da posse prolongada, mansa e pacífica.

Quando se trata de usucapião de imóvel urbano, aplica-se a modalidade de usucapião especial urbana sempre que a área não excede 250 m² e é ocupada como moradia por cinco anos.

Em outros casos de imóvel urbano, as modalidades de usucapião ordinária ou extraordinária podem se aplicar, desde que atendidos os requisitos de tempo de posse e demais condições legais.

Qual o procedimento da usucapião extrajudicial segundo o artigo 216-A da Lei de Registros?

O procedimento da usucapião extrajudicial, previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, dispensa a ação judicial de usucapião.

Basta apresentar o requerimento de usucapião extrajudicial ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhado de todos os documentos necessários.

O oficial de registro de imóveis verifica o cumprimento dos requisitos legais, notifica confrontantes e, se tudo estiver correto, registra a usucapião, sem necessidade de processo judicial.

Quais os documentos necessários e quais os documentos devem estar assinados?

Para requerer a usucapião extrajudicial, documentos necessários incluem certidões negativas, cópia da matrícula atualizada, planta do imóvel e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado.

Além disso, deve haver lavratura da ata notarial que comprove a posse do imóvel e declaração de confrontantes.

Todos esses documentos devem estar assinados pelo possuidor e, quando precisar, por advogado ou profissional técnico, para que o cartório valide o pedido.

São necessários todos os documentos para que manifestem consentimento no prazo as demais partes eventualmente interessadas.

Como comprovar a posse do imóvel no processo de usucapião extrajudicial?

A comprovação da posse do imóvel baseia-se em documentos que demonstrem tempo de posse foi somado pelos possuidores anteriores cujo tempo de posse se conta desde a primeira aquisição.

Além disso, a ata notarial é elaborada em cartório, e descreve in loco as condições de ocupação do imóvel objeto da usucapião.

Fotos datadas, contas de consumo e testemunhos completam a prova de que a posse se deu de forma contínua, mansa e pacífica.

O que é o reconhecimento extrajudicial da usucapião e como fazer o requerimento de reconhecimento extrajudicial?

O reconhecimento extrajudicial da usucapião é o registro da usucapião diretamente no cartório de imóveis, sem ajuizar ação judicial.

Para isso, elabora-se o requerimento de reconhecimento extrajudicial, reunindo todos os documentos necessários e a ata notarial.

Depois, protocola-se no registro de imóveis competente, que analisará a regularização da propriedade de imóveis e, se não houver impugnação, fará o registro da usucapião.

Qual o prazo de quinze dias para manifestarem consentimento e sobre o pedido no prazo?

Após a apresentação do requerimento de usucapião extrajudicial e dos documentos necessários, o oficial de registro de imóveis notifica os confrontantes, determinando prazo de quinze dias para manifestarem consentimento.

Se não houver oposição ou ressalvas, o oficial de registro de imóveis prossegue com o registro da usucapião.

Quando é necessária a ação judicial de usucapião e qual a diferença para a via extrajudicial?

Sempre que faltar algum documento essencial ou ocorrer oposição de algum interessado, há necessidade de um processo judicial, pois a via extrajudicial não poderá ser concluída.

Nesse caso, o oficial de registro de imóveis remete os autos ao juízo competente.

Ao optar pela via judicial, o interessado ingressa com a ação de usucapião perante o fórum competente, seguindo ritos e prazos distintos dos procedimentos extrajudiciais.

O que a usucapião extrajudicial representa na regularização da propriedade de imóveis?

A usucapião extrajudicial representa um avanço na regularização da propriedade de imóveis, especialmente para ocupações consolidadas.

Por meio do procedimento da usucapião extrajudicial, evita-se o litígio e acelera-se a regularização sobre o imóvel, desde que se prove posse ininterrupta e estejam cumpridos todos os documentos necessários.

O registro de imóveis competente, após verificar a documentação, promove o registro da usucapião, consolidando o imóvel pela usucapião em nome do possuidor.

Como o oficial do registro de imóveis avalia o requerimento de usucapião extrajudicial?

O oficial do registro de imóveis analisa o requerimento de usucapião extrajudicial verificando principalmente o cumprimento dos requisitos legais, a lavratura da ata notarial e a validade dos documentos necessários.

Se tudo estiver correto, ele abre vista a confrontantes e ao Ministério Público. Caso não haja impugnação, o oficial procederá ao registro da usucapião. Se detectar falhas na documentação, poderá solicitar correções ou encaminhar o caso para a via judicial.

Em caso de área rural não superior a 50 hectares, qual modalidade e quando a via extrajudicial pode ser aplicada?

Para área rural não superior a 50 hectares, aplica-se a modalidade de usucapião especial rural, que exige cinco anos de posse contínua e exploração da terra.

O procedimento da usucapião extrajudicial pode ser aplicado se estiverem reunidos todos os documentos necessários (incluindo planta do imóvel e o memorial descritivo) e não houver litígio.

Nessa situação, o interessado pode requerer a usucapião extrajudicial no cartório de imóveis, caracterizando a forma extrajudicial sem iniciar um processo judicial de ação de usucapião.

Quais cuidados ao instruir o processo de usucapião extrajudicial?

No processo de usucapião extrajudicial é fundamental assegurar que todos os documentos devem estar assinados e que a ata notarial reflita fielmente a posse do imóvel.

Deve-se confirmar a modalidade de usucapião aplicável (por exemplo, usucapião especial urbana ou rural) e verificar os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado para totalizar o lapso exigido.

Por fim, é necessário protocolar o requerimento de reconhecimento extrajudicial no registro de imóveis competente, para que o oficial do registro de imóveis avalie o cumprimento dos requisitos legais.

Como evitar a necessidade de um processo judicial durante a usucapião extrajudicial?

Para evitar a necessidade de um processo judicial, é imprescindível apresentar a ata notarial e todos os documentos necessários sem omissão, demonstrando claramente a posse do imóvel.

Além disso, deve-se respeitar o prazo de quinze dias para que confrontantes e o Ministério Público manifestem consentimento.

Se todas as condições estiverem atendidas, o tabelião não terá motivos para encaminhar a usucapião extrajudicial à via judicial, concluindo o reconhecimento extrajudicial da usucapião e promovendo a regularização da propriedade de imóveis de forma mais célere.

Como se dá o registro da usucapião após o reconhecimento extrajudicial?

Após o reconhecimento extrajudicial da usucapião, o cartório de imóveis competente efetua o registro da usucapião na matrícula original do imóvel, alterando o titular legal.

Com isso, o imóvel objeto da usucapião passa a constar em nome do possuidor sem a necessidade de ajuizar ação de usucapião.

Esse ato finaliza o processo de usucapião extrajudicial e consolida a propriedade do imóvel pela usucapião, garantindo a legalidade e a regularização definitiva.

O que fazer se optar pela via judicial em vez da extrajudicial?

Se o interessado perceber que não reunirá todos os documentos necessários ou houver oposição, deve optar pela via judicial, ajuizando imediatamente a ação judicial de usucapião.

Nesse caso, segue-se o rito do processo de usucapião em juízo, produzindo provas orais e periciais, sem depender de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

A ação judicial de usucapião, embora mais morosa e onerosa, assegura ampla defesa e contraditório nos casos em que a forma extrajudicial não é viável.

O que é a ata notarial?

A ata notarial é um instrumento lavrado por tabelião que documenta, de forma pública e irretratável, fatos e circunstâncias relacionados à posse sobre o imóvel (em especial para instruir procedimentos de usucapião).

Ela registra detalhes como estado de conservação, benfeitorias, confrontações e eventuais declarações de vizinhos, servindo como prova robusta para demonstrar posse mansa, pacífica e contínua.

Em um contexto de usucapião extrajudicial, a ata notarial é essencial para instruir o requerimento de usucapião sem necessidade de ajuizar ação de usucapião em processo judicial.

Em todas as modalidades de usucapião – incluindo a usucapião especial urbana – a ata notarial confirma fatos que não seriam tão facilmente provados apenas por documentos escritos, garantindo segurança jurídica na regularização da propriedade do imóvel.

Ação de usucapião sobre o imóvel público

Não é possível ajuizar ação de usucapião contra imóvel público (uso comum, uso especial ou dominical), pois a legislação veda expressamente essa aquisição.

Não há modalidade de usucapião que permita a regularização de imóvel público, logo não se faz requerimento nem lavratura de ata notarial para esse fim.

Qual modalidade de usucapião é possível por abandono do lar?

Trata-se da usucapião especial urbana (art. 1.240-A do Código Civil), aplicável a imóvel urbano de até 250 m² que era moradia do casal, quando um cônjuge ou companheiro abandona o lar e o outro permanece, somando dois anos ininterruptos de posse.

O interessado reúne documentos necessários, faz o requerimento de usucapião extrajudicial (com ata notarial) e, na ausência de impugnações, obtém regularização sem ação de usucapião judicial.

Conclusão

A criação da usucapião extrajudicial representou uma grande oportunidade para a advocacia, e temos visto muitos advogados se especializando na regularização fundiária - encontrando uma bela forma de atuar fora do Poder Judiciário.

Deste modo, do ponto de vista da advocacia, podemos afirmar que, mais uma vez, ela se mostra uma profissão que pode ser exercida para além do Foro - devendo estar focada na resolução dos problemas de cada cliente.

Mais conhecimento sobre usucapião

Fluxograma sobre a ação de usucapião.

Fluxograma sobre reintegração de posse.

Fluxograma sobre imissão na posse.

Modelo de requerimento de usucapião extrajudicial.

Modelo de requerimento de usucapião extrajudicial rural.

Modelo de impugnação ao pedido de usucapião extrajudicial.

Modelo de regularização fundiária - Lei da Reurb.

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