Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição originária da propriedade, que se dá pela ocupação do bem no tempo, com ânimo de dono e sem qualquer oposição.

Trata-se de um procedimento de grande importância para o advogado, pois permite sua atuação fora do Poder Judiciário, entregando um resultado mais efetivo para seu cliente.

Neste artigo, vamos mostrar como funciona a usucapião extrajudicial e como ela poder ser uma ótima fonte de honorários para a advocacia.

Boa leitura!

O que é a usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade devido à posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por um longo período de tempo.

No entanto, ela não ocorre de forma automática, devendo ser comprovada a ocorrência de tais requisitos - em um processo judicial ou administrativo - para que o requerente tenha o reconhecimento da usucapião e consiga a averbação de sua propriedade na matrícula do imóvel usucapiendo.

Normalmente, a usucapião se dá em relação a bens imóveis, porém, também é possível realizar a usucapião sobre bens móveis, conforme dispõe o Art. 1.260 do Código Civil.

Porém, a prática da advocacia nos mostra que são raríssimos os casos de usucapião de bem móvel.

Qual a previsão legal da usucapião?

A usucapião está prevista no Art. 1.238 e seguintes do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Além disso, é preciso lembrar que a usucapião tem grande relevância na regularização fundiária brasileira, tendo sido prevista diretamente no Art. 191 da Constituição Federal de 1988:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Lembrando que a usucapião não pode se dar em imóveis de propriedade do Poder Público.

Qual a previsão legal da usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial segue as regras do Código Civil, tendo seu procedimento previsto ao Art. 216-A da Lei 6.015/73 - Lei de Registros Públicos, alterada pela Lei 13.465/17, cujo teor veremos adiante.

Quais os tipos de usucapião extrajudicial?

Os principais tipos de usucapião extrajudicial são a usucapião ordinária, usucapião extraordinária e a usucapião especial.

Vamos entender as características de cada uma delas.

Usucapião Ordinária

De acordo com o Artigo 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária é conferida àqueles que possuem um imóvel de maneira contínua e pacífica, com um título justo e em boa-fé, por um período de dez anos.

Esse tipo de usucapião exige que o possuidor mantenha o controle do imóvel sem interrupções, não enfrentando contestações, apresentando uma prova documental de sua reivindicação (como um contrato de compra e venda) e agindo sob a crença de ser o legítimo proprietário.

Sob certas condições, como a aquisição onerosa do imóvel com posterior cancelamento de registro, o prazo para usucapião ordinária pode ser reduzido para cinco anos, especialmente se o possuidor estabelecer residência no imóvel ou realizar investimentos significativos nele.

Usucapião Extraordinária

O Artigo 1.238 do Código Civil define a usucapião extraordinária, que se aplica após quinze anos de posse ininterrupta e indiscutida de um imóvel, sem a necessidade de título ou boa-fé.

Neste caso, a lei considera que o longo período de posse estabelece o direito à propriedade.

Um aspecto relevante é a redução do prazo para dez anos se o imóvel serve de residência ao possuidor ou se nele foram realizadas benfeitorias produtivas, valorizando a função social da propriedade.

Usucapião Especial

A usucapião especial busca contemplar situações específicas de aquisição da propriedade, de forma a efetivar a função social da propriedade - vejamos:

• Usucapião Urbana: Aplica-se a imóveis urbanos de até 250m² usados para moradia por pelo menos cinco anos, sem que o possuidor tenha outro imóvel urbano.

• Usucapião Rural: Destinada a imóveis de até 50 hectares, usados para moradia e subsistência por cinco anos, sem que o possuidor tenha outro imóvel.

• Usucapião Coletiva: Voltada para grupos que ocupam um imóvel urbano de até 250m² por cinco anos, sem possuir outro imóvel urbano, promovendo a regularização fundiária.

• Usucapião Indígena: Permite a posse de até 50 hectares por povos indígenas por dez anos, sem interrupções, para garantir a ocupação tradicional.

• Usucapião Familiar: Protege o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após o abandono do lar pelo outro, exigindo dois anos de posse pacífica.

Quais os requisitos para usucapião extrajudicial?

Os requisitos para realizar o procedimento de usucapião extrajudicial são os mesmos da usucapião judicial - com um adicional: não pode haver litígio.

Ou seja, todas as partes, inclusive lindeiros e o proprietário constante na matrícula do imóvel - ou seus sucessores - devem concordar com a usucapião.

A usucapião pela via extrajudicial pode ser feita quando há a concordância de todos os envolvidos – quem pede a usucapião, eventual proprietário na matrícula do terreno e os lindeiros.

O procedimento está previsto no Artigo 216-A da Lei nº. 6.015/73, regulado pelo Provimento nº. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Basicamente, o rito extrajudicial se dá com um requerimento administrativo com a documentação exigida e, com a concordância de todos os interessados, é efetuado o registro do imóvel.

O requerimento da usucapião extrajudicial deve conter:

• Modalidade da usucapião e sua base legal;

• Origem e características da posse e do imóvel, incluindo benfeitorias, etc;

• Nome e estado civil dos possuidores cuja posse foi somada para o pedido;

• Número da matrícula do imóvel ou transcrição de sua área;

• Valor atribuído a imóvel.

Qual o custo da usucapião extrajudicial?

O custo da usucapião extrajudicial irá varia de acordo com Estado onde se localiza o imóvel, e envolve principalmente os encargos com o cartório de registro no qual ela será feita, e com o advogado que irá conduzir.

Normalmente, tais custos são:

• Abertura do processo: R$ 2.500,00;

• Notificações e diligências: R$ 1.500,00;

• Honorários advocatícios: 10% do valor do imóvel;

• Despesas com registro: verificar com o cartório de registro.

Qual a documentação necessária para a Usucapião Extrajudicial?

A documentação exigida para a usucapião extrajudicial é a seguinte:

• Ata notarial contendo nome e qualificação completa do requerente e seu cônjuge/companheiro, e do titular constante na matrícula do imóvel – contendo ainda:

  • Descrição/individualização do imóvel e suas benfeitorias;

  • Tempo e características da posse;

  • Forma de aquisição da posse;

  • Modalidade da usucapião pretendida e sua base legal;

  • Números de imóveis envolvidos e sua individualização;

  • Valor do imóvel.

  • Planta e memorial descritivo do imóvel, com ART;

  • Justo título ou qualquer documento que demonstre a origem e continuidade da posse;

• Certidões negativas da Justiça Estadual e Federal do local do imóvel, indicando não haver disputas judiciais que o envolvam;

• Certidões negativas do Requerente e cônjuge/companheiro, do proprietário do imóvel e de todos os demais possuidores que estejam envolvidos no procedimento;

• Descrição do imóvel com georreferenciamento;

• Procuração com firma reconhecida ao seu advogado;

• Certidão do Município indicando se tratar de imóvel urbano ou rural. 

Quando o usucapião pode ser extrajudicial?

Com vimos, a usucapião pode ser extrajudicial quando o requerente comprovar os requisitos legais do tipo de usucapião que pretende realizar, apresentando o rol completo de documentos exigido na Resolução nº. 65/2017 do CNJ.

Além disso, não pode haver oposição à quaisquer de seus requisitos - ou seja, não pode haver litígio, o que obrigatoriamente levará a usucapião para o Poder Judiciário.

É necessário advogado para usucapião extrajudicial?

Sim, para realizar a usucapião extrajudicial é obrigatório o acompanhamento por advogado.

Neste sentido prevê o Art. 216-A, caput, da Lei dos Registros Públicos:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Quais os requisitos da Usucapião?

A usucapião possui os seguintes requisitos:

• USUCAPIÃO ORDINÁRIO: posse mansa, pacífica, de boa-fé e com ânimo de dono, sem oposição por mais de 10 anos, baseada em justo título.

• USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO: posse mansa, pacífica, com ânimo de dono, sem oposição por mais de 15 anos. 

Posse Mansa e Pacífica

A posse mansa e pacífica implica na comprovação de que o imóvel não foi objeto de apropriação indevida, forçada, em forma de esbulho ou abuso de direito.

Ou seja, não pode o imóvel ter sido locado e, finda a locação, o inquilino se recusar a siar - ou, ainda, não pode a posse ser fruto de uma invasão.

Boa Fé

A boa fé é um requisito subjetivo, que demonstra que o possuidor não está ocupando o imóvel malandramente - ou seja, sabendo que o proprietário cedeu o imóvel ou desconhece sua irregular ocupação.

Na prática, a boa fé é a demonstração de que o possuidor realmente acredita ser dono do imóvel ou ocupá-lo de forma lícita e regular.

Ânimo de Dono

O ânimo de dono - animus domini - é um atributo relacionado à forma como o possuidor ocupa o imóvel, com atitudes que um proprietário teria, a exemplo de sua exploração e conservação.

Justo Título

Justo título é pode ser qualquer documento que demonstre que o possuidor está ocupando regularmente o imóvel.

Normalmente, ele é um recibo ou contrato incompleto, firmado com o proprietário do imóvel.

Quais as diferenças entre a Usucapião Ordinária e a Usucapião Extraordinária?

A usucapião extraordinária não exige justo título ou boa-fé, enquanto a ordinária exige.

Além disso, o prazo da usucapião extraordinária é de 15 (quinze) anos, enquanto o da ordinária é de 10 (dez) anos.

Caso o imóvel seja utilizado para moradia habitual, ou tiver sofrido benfeitorias de caráter produtivo, o prazo da usucapião extraordinária pode ser reduzido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos, e o da ordinária, de 10 (dez) para 05 (cinco) anos.

Quem pode elaborar planta e memorial descritivo?

Obrigatoriamente, a elaboração da planta e do memorial descritivo do imóvel usucapiendo deve ser feita por um arquiteto ou engenheiro, devendo ser acompanhada pela ART - Anotação de Responsabilidade Técnica.

Neste sentido prevê o Art. 4º inc. II da Resolução nº. 65/2017 - CNJ:

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

Usucapião extrajudicial perante o Cartório de Notas

A usucapião extrajudicial deve ser feita perante um Cartório de Notas (Tabelionato de Notas), e não perante o Registro de Imóveis.

Uma vez concluído o procedimento no Tabelionato de Notas, ele será averbado no Registro de Imóveis.

O que mudou na usucapião com o Novo Código de Processo Civil?

O Novo CPC, em seu Artigo 1.071 inseriu o Art. 216-A na Lei de Registros Públicos, criando a possibilidade da usucapião extrajudicial.

Vejamos o inteiro teor do dispositivo:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Conclusão

A criação da usucapião extrajudicial representou uma grande oportunidade para a advocacia, e temos visto muitos advogados se especializando na regularização fundiária - encontrando uma bela forma de atuar fora do Poder Judiciário.

Deste modo, do ponto de vista da advocacia, podemos afirmar que, mais uma vez, ela se mostra uma profissão que pode ser exercida para além do Foro - devendo estar focada na resolução dos problemas de cada cliente.

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