Imissão na Posse

A ação de imissão na posse é um importante instrumento jurídico na advocacia, utilizado para permitir que o proprietário de um imóvel assuma efetivamente sua posse.

Essa ação faz parte do universo das ações possessórias, que frequentemente geram dúvidas e confusões processuais. Dominar esse tema é fundamental para o advogado, pois envolve questões essenciais do direito imobiliário e da posse de bens.

Neste artigo, exploraremos o conceito, os requisitos e as particularidades da imissão na posse, proporcionando uma visão clara e aprofundada sobre esse tema complexo.

Boa leitura!

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é um instrumento jurídico que permite ao proprietário de um imóvel assumir sua posse quando está sendo indevidamente privado por terceiros, como o antigo dono, um inquilino ou qualquer pessoa que irregularmente ocupe o local.

Para que essa ação seja válida, é necessário um título que comprove o direito de propriedade, como um contrato de compra e venda, testamento, decisão judicial ou adjudicação em leilão.

O objetivo da imissão na posse é garantir ao proprietário o uso pleno do imóvel, possibilitando que ele exerça livremente seus direitos sobre o bem.

Qual a previsão legal da imissão na posse?

A imissão na posse tem origem inerente ao próprio conceito de propriedade, estando previsto no Art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Além disso, para a obtenção do mandado de imissão na posse, deve-se seguir o rito das ações possessórias, previsto ao Art. 554 e seguintes do Código de Processo Civil:

Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.

Como funciona a ação de imissão na posse?

A ação de imissão na posse é um procedimento judicial comum no direito imobiliário, utilizado quando o proprietário não consegue tomar posse do imóvel, geralmente porque o vendedor, um inquilino ou ocupante irregular se recusa a desocupá-lo.

O primeiro passo para ajuizar a ação é contratar um advogado, que deverá apresentar provas do direito de propriedade, como:

• Contrato de compra e venda;

• Escritura pública;

• Matrícula do imóvel;

• Qualquer outro documento que comprove a aquisição do bem.

Além disso, é necessário demonstrar a recusa do ocupante em desocupar o imóvel, o que justifica a necessidade da medida judicial.

Em muitos casos, o advogado pode requerer tutela de urgência, para que o juiz conceda a imissão na posse liminarmente, garantindo ao proprietário o acesso imediato ao bem.

O réu terá 15 dias para contestar a ação.

Durante o processo, pode haver produção de provas, seguindo as regras do art. 373 do CPC, que define o ônus da prova para as partes.

Se a sentença for favorável ao autor, o juiz expedirá um mandado de imissão na posse, que autoriza a desocupação do imóvel, podendo ser cumprido com o auxílio da força policial, caso necessário.

Contra essa decisão, a parte vencida poderá interpor recurso de apelação, seguindo as regras do processo civil brasileiro.

Quando cabe pedido de liminar na ação de imissão na posse?

Sempre que o proprietário ingressar com uma ação de imissão na posse, poderá formular um pedido liminar, requerendo a tutela de urgência - a qual poderá ser deferida se comprovados os requisitos previstos ao Art. 300 do Código de Processo Civil.

Com isso, os pedidos serão analisados de acordo com as situações dos casos em concreto, onde o juíz irá verificar a presença ou não dos requisitos das tutelas de urgência: possibilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

É neste sentido que vem decidindo os Tribunais de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE I MISSÃO NA POSSE. - TUTELA PROVISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. I MISSÃO NA POSSE.

REQUISITOS. NA SISTEMÁTICA DO CPC/15 AS TUTELAS DE URGÊNCIA CAUTELARES E DE ANTECIPAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTÃO MATIZADAS SOB O REGRAMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA; E QUE AGORA PODE FUNDAMENTAR-SE EM URGÊNCIA OU TÃO SOMENTE NA EVIDÊNCIA. OS PROVIMENTOS DE URGÊNCIA, CAUTELAR OU ANTECIPATÓRIO, SUBMETEM-SE AOS PRESSUPOSTOS DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. (...)

(Agravo de Instrumento, Nº 53244088120238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 19-12-2023)

Quais os requisitos da ação de imissão na posse?

A ação de imissão na posse segue os mesmos requisitos de uma ação ordinária, incluindo:

• Qualificação das partes (autor e réu).

• Exposição dos fatos e fundamentos jurídicos.

• Causa de pedir (razões que justificam a ação).

• Pedidos formulados ao juiz.

No entanto, essa ação possui dois requisitos específicos, que o autor deve obrigatoriamente comprovar:

• Prova da propriedade – O autor deve demonstrar que possui legítimo direito sobre o imóvel, apresentando documentos como:
  • Contrato de compra e venda;
  • Escritura pública;
  • Matrícula do imóvel no cartório de registro;
  • Decisão judicial ou adjudicação em leilão.
• Prova da resistência do réu em desocupar o imóvel – É necessário demonstrar que o ocupante se recusa a sair voluntariamente, por meio de:

  • Notificação extrajudicial enviada ao réu;

  • E-mails ou mensagens solicitando a desocupação;

  • Outros documentos que evidenciem a recusa do ocupante.

Sem esses dois elementos essenciais, o juiz pode entender que a ação não possui fundamento suficiente para ser julgada procedente, dificultando a obtenção da posse do imóvel pelo proprietário.

Ação de imissão na posse sem ter a matrícula do imóvel - o que diz o Superior Tribunal de Justiça?

Sim, é possível ingressar com a ação de imissão de posse sem ter a matrícula do imóvel em seu nome, com base apenas no contrato de promessa de compra e venda, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE.

1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis.

2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem.

3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas.

4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor.

5. (...) 6. (...)

(REsp n. 1.724.739/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019.)

No entanto, não é possível ingressar com a ação de imissão de posse caso o imóvel seja irregular e não possua registro no cartório de imóveis.

O que é a ação de reintegração de posse?

A ação de reintegração de posse é um procedimento judicial que permite ao proprietário ou possuidor legítimo recuperar a posse de um imóvel que lhe foi tomado sem consentimento.

Prevista no art. 560 do Código de Processo Civil, essa ação é o meio adequado para reparar um esbulho possessório, garantindo ao legítimo possuidor o direito de reaver seu imóvel.

O que é o esbulho possessório?

O esbulho possessório ocorre quando alguém perde a posse de um imóvel contra sua vontade, geralmente por meio de:

• Ato abusivo ou fraudulento praticado pelo ocupante.

• Permanência além do prazo contratual, sem a devida autorização.

• Uso da força para tomar a posse do imóvel.

Quando há esbulho possessório, o possuidor legítimo pode recorrer à ação de reintegração de posse para restabelecer sua posse sobre o bem.

Qual a relação entre ação reivindicatória e imissão na posse?

Tanto a ação reivindicatória quanto a ação de imissão na posse têm como objetivo garantir ao proprietário do imóvel o direito de tomar posse do bem, estando ambas fundamentadas em direitos reais.

A diferença entre elas está no momento e na natureza da posse:

• Ação Reivindicatória – É movida pelo proprietário do imóvel contra quem o ocupa de forma irregular e sem seu consentimento, buscando a retomada da posse quando esta foi perdida.

• Ação de Imissão na Posse – É utilizada pelo recém-proprietário que, após adquirir o bem, não consegue usufruí-lo devido à recusa do antigo ocupante em desocupá-lo.

A principal relação entre ambas é que se fundamentam no direito de propriedade, mas a imissão na posse é mais adequada para quem acabou de adquirir o imóvel, enquanto a ação reivindicatória é utilizada por quem já era proprietário e perdeu a posse para um ocupante irregular.

O que é o mandado de imissão na posse?

O mandado de imissão na posse é a ordem judicial que determina que alguém desocupe um imóvel, devolvendo sua posse ao proprietário legítimo.

Por ser uma determinação judicial, o mandado pode ser cumprido por um oficial de justiça e, caso haja resistência, pode contar com apoio de força policial para garantir sua execução.

O que é a desapropriação judicial?

Desapropriação judicial é o procedimento pelo qual o Poder Público adquire um imóvel.

O procedimento da desapropriação por utilidade pública pelo Poder Público está previsto no Decreto-Lei n. 3.365/41.

Na sentença que determina a desapropriação do imóvel, além da publicação em Diário Oficial, é expedido também o mandado de imissão na posse do bem.

É possível a imissão na posse contra o Poder Público?

Sim, é possível ingressar com a imissão de posse contra bem do Poder Público.

Isso ocorre quando o bem é adquirido legalmente - por leilão, por exemplo - porém a Administração Pública posterga sua liberação.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A diferença entre a natureza jurídica da posse e propriedade está nos aspectos práticos e formais de cada uma.

A posse é o uso real do bem, sua ocupação e disposição pelo possuidor.

Já a propriedade é o direito real, registrado na matrícula do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, é possível ter a posse, e não a propriedade - e vice-versa.

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Imissão de posse no direito imobiliário e seu andamento

A imissão de posse, no campo do direito imobiliário, ocorre quando o comprador ou arrematante de um bem precisa ingressar com ação judicial para obter a posse física do imóvel.

O andamento do processo dependerá da comprovação da propriedade e do valor pago na aquisição, servindo como termo inicial da posse.

Nessa fase, é comum a resistência de ocupantes, exigindo medidas firmes do juízo.

Imissão na posse no direito civil: requisitos e comprovação

No direito civil, a imissão na posse encontra respaldo em normas que regulam a propriedade e a posse.

Para obter êxito na ação judicial, o autor deve apresentar comprovação documental, como escritura ou auto de arrematação, além de demonstrar a ausência de posse anterior.

O STJ possui precedentes que reforçam a importância da comprovação para garantir a segurança jurídica nesse contexto.

Imissão de posse após leilão judicial: valor e ocupantes

No leilão judicial, o arrematante que realiza o pagamento do lance precisa, em muitas situações, ingressar com ação de imissão de posse para desocupar o imóvel.

O juiz analisa o contexto, determina a expedição de mandado e estabelece a maneira como será feita a retirada dos ocupantes.

O valor pago na arrematação é fator essencial para legitimar a posse, sendo o termo inicial da relação jurídica.

Direito de posse e diferenças em relação à imissão de posse

O direito de posse compreende situações diversas, e é importante distinguir a imissão de posse de outras ações, como reintegração ou manutenção.

A imissão está vinculada ao direito de propriedade recém-adquirido, sendo cabível quando não há posse anterior.

Pessoas envolvidas no litígio devem compreender o tipo de ação cabível, o contexto de ocupação do imóvel e a maneira mais eficaz de resolução.

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