Imissão na Posse

A imissão na posse é um procedimento jurídico importante na advocacia, utilizado para que o proprietário do imóvel assuma sua posse.

Trata-se de um conceito inserido no complexo universo das ações possessórias, as quais são motivo de grande confusão processual, e cujo domínio é indispensável para o advogado.

Neste artigo, aprofundaremos o conceito e as nuances da imissão na posse , deixando você por dentro deste complexo assunto do direito!

Boa leitura!

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é um instrumento jurídico que faz com que o proprietário de um imóvel assuma sua posse em situações nas quais está sendo privado por alguma pessoa - que pode ser o antigo proprietário, um inquilino ou algum ocupante irregular.

Ela deve se basear em um título que transmita o direito de propriedade, a exemplo de um contrato de compra e venda, um testamento ou uma decisão judicial proveniente de um processo judicial ou da adjudicação em leilão.

O objetivo da imissão da posse é dar ao proprietário do imóvel o uso pleno do bem, para que possa dele livremente fruir.

Qual a previsão legal da imissão na posse?

A imissão na posse tem origem inerente ao próprio conceito de propriedade, estando previsto no Art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Além disso, para a obtenção do mandado de imissão na posse, deve-se seguir o rito das ações possessórias, previsto ao Art. 554 e seguintes do Código de Processo Civil:

Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.

Como funciona a ação de imissão na posse?

A ação de imissão na posse é um procedimento judicial cível bastante comum na área do direito imobiliário brasileiro, normalmente utilizado quando um imóvel é adquirido e o vendedor se recusa a desocupá-lo.

Nestes casos, o adquirente precisa dispor desta ação para poder ter acesso ao bem.

O primeiro passo, então, é procurar um advogado para ajuizar o processo, devendo fazer prova de sua propriedade, apresentando o contrato de compra e venda, escrituração pública, matrícula do imóvel ou qualquer outro documento que sirva para tal fim.

Além disso, é preciso comprovar a resistência ou recusa do possuidor em desocupá-lo.

É comum nestes casos requerer a tutela de urgência, para que seja concedida a imissão na posse do réu - que terá o prazo de 15 dias para responder ao processo, no qual deverá apresentar sua contestação.

Trata-se de um processo judicial no qual há instrução probatória, sendo o ônus da prova regido pela regra geral do Art. 373 do Código de Processo Civil.

Ao final, é prolatada uma sentença que, julgando procedente o processo, irá determinar a expedição do mandado de imissão na posse, que serve como ordem para a desocupação, podendo os proprietários valer-se de força policial para cumpri-lo.

Naturalmente, desta sentença cabe o recurso de apelação.

Quando cabe pedido de liminar na ação de imissão na posse?

Sempre que o proprietário ingressar com uma ação de imissão na posse, poderá formular um pedido liminar, requerendo a tutela de urgência - a qual poderá ser deferida se comprovados os requisitos previstos ao Art. 300 do Código de Processo Civil.

Com isso, os pedidos serão analisados de acordo com as situações dos casos em concreto, onde o juíz irá verificar a presença ou não dos requisitos das tutelas de urgência: possibilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

É neste sentido que vem decidindo os Tribunais de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE I MISSÃO NA POSSE. - TUTELA PROVISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. I MISSÃO NA POSSE.

REQUISITOS. NA SISTEMÁTICA DO CPC/15 AS TUTELAS DE URGÊNCIA CAUTELARES E DE ANTECIPAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTÃO MATIZADAS SOB O REGRAMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA; E QUE AGORA PODE FUNDAMENTAR-SE EM URGÊNCIA OU TÃO SOMENTE NA EVIDÊNCIA. OS PROVIMENTOS DE URGÊNCIA, CAUTELAR OU ANTECIPATÓRIO, SUBMETEM-SE AOS PRESSUPOSTOS DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. (...)

(Agravo de Instrumento, Nº 53244088120238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 19-12-2023)

Quais os requisitos da ação de imissão na posse?

Os requisitos da ação de imissão de posse são os mesmos da ação ordinária, quais sejam, qualificação das partes, fatos e fundamentos jurídicos, causa de pedir e pedidos.

Há, porém, dois requisitos específicos que devem ser observados pelo autor da ação:

• Prova da propriedade (contrato de compra e venda, escritura pública, matrícula do imóvel, etc);

• Prova da resistência do réu em desocupar o imóvel (notificação extrajudicial, ou notificação simples, mesmo que por e-mail, etc.).

É possível ingressar com a ação de imissão na posse sem ter a matrícula do imóvel?

Sim, é possível ingressar com a ação de imissão de posse sem ter a matrícula do imóvel em seu nome, com base apenas no contrato de promessa de compra e venda, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE.

1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis.

2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem.

3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas.

4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor.

5. (...) 6. (...)

(REsp n. 1.724.739/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019.)

No entanto, não é possível ingressar com a ação de imissão de posse caso o imóvel seja irregular e não possua registro no cartório de imóveis.

O que é a ação de reintegração de posse?

A ação de reintegração de posse é o procedimento judicial que o proprietário ou possuidor legítimo dispõe para recuperar a posse de um imóvel, tomada sem seu consentimento.

A ação de reintegração de posse está prevista no Artigo 560 do Código de Processo Civil - servindo como meio para se opor a eventual esbulho possessório.

O que é o esbulho possessório?

O esbulho possessório é a perda da posse de um bem imóvel, contra a vontade do proprietário ou legítimo possuidor, normalmente de feito de forma abusiva, além do prazo contratual ou mediante o uso da força.

Qual a relação entre ação reivindicatória e imissão na posse?

Tanto a ação reivindicatória como a ação de imissão na posse estão relacionadas com a busca da posse do imóvel por seu proprietário, estando fundadas em direitos reais.

Porém, a ação reivindicatória é movida pelo proprietário do imóvel contra quem o ocupa de forma irregular e sem seu consentimento,

Enquanto que a ação de imissão de posse é utilizada para o recém proprietário, que logo após ter a propriedade do bem não consegue dele fruir devido à recusa do antigo proprietário.

A relação entre ambas está no direito real que as sustenta, sendo a imissão de posse recomendada para quem acabou de adquirir o bem, enquanto que a ação reivindicatória é mais adequada para quem já é proprietário do bem e não consegue sua posse.

O que é o mandado de imissão na posse?

O mandado de imissão na posse é a ordem judicial que determine que alguém desocupe um imóvel, devolvendo sua posse para o seu proprietário.

Sendo uma determinação judicial, ele pode ser cumprido por um oficial de justiça, com apoio de força policial, caso necessário.

O que é a desapropriação judicial?

Desapropriação judicial é o procedimento pelo qual o Poder Público adquire um imóvel.

O procedimento da desapropriação por utilidade pública pelo Poder Público está previsto no Decreto-Lei n. 3.365/41.

Na sentença que determina a desapropriação do imóvel, além da publicação em Diário Oficial, é expedido também o mandado de imissão na posse do bem.

É possível a imissão na posse contra o Poder Público?

Sim, é possível ingressar com a imissão de posse contra bem do Poder Público.

Isso ocorre quando o bem é adquirido legalmente - por leilão, por exemplo - porém a Administração Pública posterga sua liberação.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A diferença entre a natureza jurídica da posse e propriedade está nos aspectos práticos e formais de cada uma.

A posse é o uso real do bem, sua ocupação e disposição pelo possuidor.

Já a propriedade é o direito real, registrado na matrícula do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, é possível ter a posse, e não a propriedade - e vice-versa.

Conclusão

Em mais de 20 anos de experiência na advocacia, sempre identificamos uma lacuna no conhecimento dos advogados acerca das ações possessória, tendo elaborado diversos roteiros e modelos de petição para auxiliar nossas equipes a ingressar com ações precisas, bem como para contestar processos na defesa de nossos clientes.

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