Imissão na Posse

A ação de imissão na posse é um importante instrumento jurídico na advocacia, utilizado para permitir que o proprietário de um imóvel assuma efetivamente sua posse.

O domínio desse tema é fundamental para o advogado, especialmente no âmbito do direito imobiliário, diante das implicações práticas envolvendo a posse e a titularidade do bem.

Neste artigo, exploraremos o conceito, os requisitos e as particularidades da imissão na posse, proporcionando uma visão clara e aprofundada sobre esse tema complexo.

Boa leitura!

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é uma ação de natureza petitória, fundada no direito de propriedade ou em outro direito real que autorize o exercício da posse.

Por meio dela, o titular do domínio busca ser introduzido na posse de um imóvel que nunca exerceu, mas ao qual tem direito em razão de título jurídico válido.

Essa ação é cabível quando o proprietário não detém a posse direta do bem, que se encontra injustamente com terceiro, como o antigo proprietário, o promitente vendedor, ocupantes sem título ou qualquer pessoa que detenha o imóvel sem respaldo jurídico oponível ao direito de domínio.

Para o ajuizamento da ação de imissão na posse, é indispensável a comprovação do direito invocado, mediante título hábil, como escritura pública, contrato de compra e venda, formal de partilha, testamento, carta de adjudicação ou decisão judicial transitada em julgado.

Assim, temos que ter em mente que o foco da demanda está no direito de propriedade, e não na proteção da posse em si, sendo, portanto, uma ação distinta das ações possessórias (o que frequentemente gera confusão na prática forense) 

Justamente por ser fundada no domínio, e não na posse anterior, o correto enquadramento da imissão na posse é essencial para o êxito da demanda, especialmente no âmbito do direito imobiliário, em razão das relevantes consequências práticas envolvendo a titularidade do bem e a efetiva fruição da propriedade.

Qual a previsão legal da imissão na posse?

A imissão na posse tem origem inerente ao próprio conceito de propriedade, estando previsto no Art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Embora produza efeitos possessórios, a imissão na posse possui natureza petitória, razão pela qual não se submete ao rito especial das ações possessórias previsto nos arts. 554 a 568 do Código de Processo Civil.

O seu processamento ocorre pelo procedimento comum, nos termos do art. 318 do CPC, sendo possível a concessão de tutela provisória de urgência ou de evidência, desde que demonstrados o direito de propriedade e a posse injusta exercida por terceiro.

Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei.

Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.

Como funciona a ação de imissão na posse?

A ação de imissão na posse é um procedimento judicial comum no direito imobiliário, utilizado quando o proprietário não consegue tomar posse do imóvel, geralmente porque o vendedor ou ocupante irregular se recusa a desocupá-lo.

O primeiro passo para ajuizar a ação é contratar um advogado, que deverá apresentar provas do direito de propriedade, como:

• Contrato de compra e venda;
• Escritura pública;
• Matrícula do imóvel;
• Qualquer outro documento que comprove a aquisição do bem.

Além disso, é necessário demonstrar a recusa do ocupante em desocupar o imóvel, o que justifica a necessidade da medida judicial.

Em muitos casos, o advogado pode requerer tutela de urgência, para que o juiz conceda a imissão na posse liminarmente, garantindo ao proprietário o acesso imediato ao bem.

Ainda, é importante lembrar que o réu terá 15 dias para contestar a ação e que, durante o processo, pode haver produção de provas, seguindo as regras do art. 373 do CPC, que define o ônus da prova para as partes.

Se a sentença for favorável ao autor, o juiz expedirá um mandado de imissão na posse, que autoriza a desocupação do imóvel, podendo ser cumprido com o auxílio da força policial, caso necessário.

Contra essa decisão, a parte vencida poderá interpor recurso de apelação, seguindo as regras do processo civil brasileiro.

Quando cabe pedido de liminar na ação de imissão na posse?

O proprietário que ingressa com ação de imissão na posse pode formular pedido liminar, requerendo a concessão de tutela de urgência, a qual poderá ser deferida desde que comprovados os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil.

A análise do pedido liminar será realizada de acordo com as particularidades do caso concreto, cabendo ao juiz verificar a presença dos requisitos das tutelas de urgência, consistentes na probabilidade do direito e no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Nesse sentido, a jurisprudência dos Tribunais de Justiça tem reconhecido a possibilidade de concessão de tutela de urgência em ações de imissão na posse, desde que devidamente demonstrados os pressupostos legais exigidos pelo CPC:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. LINHA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA. IMISSÃO PROVISÓRIA DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. COMPLEMENTAÇÃO DE DEPÓSITO PRÉVIO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu tutela de urgência para imissão provisória de posse em ação de instituição de servidão administrativa, visando à passagem de linha de transmissão de energia elétrica por imóvel; II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão preenchidos os requisitos para concessão de tutela de urgência para imissão provisória de posse; e (ii) estabelecer se a discordância quanto ao valor do depósito prévio impede a imissão provisória de posse, ou se é possível sua complementação posterior, mediante perícia judicial; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito, do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade da medida; 4. Os requisitos para a imissão provisória de posse estão preenchidos, conforme os arts. 15 e 40 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, o que permite o deferimento da medida liminar; 5. A discordância quanto ao valor do depósito prévio não impede a concessão da tutela de urgência, sendo possível a complementação posterior do valor, após a realização de perícia judicial para avaliação do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A imissão provisória de posse em ações de instituição de servidão administrativa pode ser concedida mediante tutela de urgência, desde que preenchidos os requisitos legais. 2. A discordância quanto ao valor do depósito prévio não impede a imissão provisória de posse, sendo possível sua complementação após a perícia judicial.

Agravo de Instrumento Nº 4010000-03.2023.8.04.0000; Relator (a): Joana dos Santos Meirelles; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 05/12/2024; Data de registro: 05/12/2024

Quais os requisitos da ação de imissão na posse?

A ação de imissão na posse segue os requisitos gerais do procedimento comum, nos termos do Código de Processo Civil, incluindo:

• Qualificação das partes (autor e réu).

• Exposição dos fatos e fundamentos jurídicos.

• Causa de pedir (razões que justificam a ação).

• Pedidos formulados ao juiz.

No entanto, essa ação possui dois requisitos específicos, que o autor deve obrigatoriamente comprovar:

• Prova da propriedade – O autor deve demonstrar que possui legítimo direito sobre o imóvel, apresentando documentos como:

  • Contrato de compra e venda;

  • Escritura pública;

  • Matrícula do imóvel no cartório de registro;

  • Decisão judicial ou adjudicação em leilão.

• Prova da resistência do réu em desocupar o imóvel – É necessário demonstrar que o ocupante tenha se recusado a sair voluntariamente, por meio de:

  • Notificação extrajudicial enviada ao réu;

  • E-mails ou mensagens solicitando a desocupação;

  • Outros documentos que evidenciem a recusa do ocupante.

Sem esses dois elementos essenciais, o juiz pode entender que a ação não possui fundamento suficiente para ser julgada procedente, dificultando a obtenção da posse do imóvel pelo proprietário.

É possível ajuizar ação de imissão na posse sem ter a matrícula do imóvel?

É possível ajuizar ação de imissão na posse mesmo sem constar como proprietário na matrícula do imóvel, desde que o autor possua título aquisitivo idôneo, como o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o proprietário registral, e que a pretensão seja dirigida contra terceiros que não detenham título jurídico oponível ao direito invocado.

Nessas hipóteses, embora o registro imobiliário ainda não tenha sido transferido, o compromisso de compra e venda firmado com o titular registral do bem é suficiente para legitimar o ajuizamento da ação, desde que demonstrada a aquisição regular do direito e a posse injusta exercida por terceiro.

A ausência de registro, por si só, não impede a tutela jurisdicional voltada à imissão na posse, sobretudo quando comprovado que o autor jamais exerceu a posse direta do imóvel e que o ocupante não possui respaldo jurídico para nela permanecer.

Por outro lado, a análise da demanda exige especial atenção à situação jurídica do ocupante, cabendo ao juízo verificar, no caso concreto, se há título apto a prevalecer sobre o direito do adquirente, bem como se estão presentes os elementos probatórios suficientes para autorizar a imissão pretendida.

Contudo, quando o imóvel não possui matrícula ou registro imobiliário, em razão de irregularidade registral, a ação de imissão na posse tende a enfrentar óbices relevantes, especialmente pela dificuldade de individualização do bem e de demonstração segura do direito aquisitivo alegado.

Nessas situações, a ausência de existência registral do imóvel pode comprometer o êxito da demanda, a depender das circunstâncias concretas e do conjunto probatório apresentado.

O que é a ação de reintegração de posse?

A ação de reintegração de posse é um procedimento judicial que permite ao proprietário ou possuidor legítimo recuperar a posse de um imóvel que lhe foi tomado sem consentimento.

Prevista no art. 560 do Código de Processo Civil, essa ação é o meio adequado para reparar um esbulho possessório, garantindo ao legítimo possuidor o direito de reaver seu imóvel.

 Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

O que é o esbulho possessório?

O esbulho possessório ocorre quando alguém perde a posse de um imóvel contra sua vontade, geralmente por meio de:

• Ato abusivo ou fraudulento praticado pelo ocupante.

• Permanência além do prazo contratual, sem a devida autorização.

• Uso da força para tomar a posse do imóvel

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Quando há esbulho possessório, o possuidor legítimo pode recorrer à ação de reintegração de posse para restabelecer sua posse sobre o bem.

Qual a relação entre ação reivindicatória e imissão na posse?

Tanto a ação reivindicatória quanto a ação de imissão na posse têm como objetivo assegurar ao proprietário do imóvel o exercício da posse decorrente do direito de propriedade, estando ambas fundamentadas em direitos reais.

A distinção entre elas está na situação fática da posse exercida pelo réu e na finalidade da demanda:

• Ação Reivindicatória – É proposta pelo proprietário não possuidor contra quem detém a posse do imóvel sem justo título, com o objetivo de reavê-lo, independentemente de o autor ter exercido ou não a posse anteriormente.

• Ação de Imissão na Posse – É utilizada pelo adquirente do imóvel que, embora titular do direito de propriedade, nunca exerceu a posse direta do bem, buscando ser introduzido na posse em razão da resistência do ocupante.

A principal relação entre ambas é o fato de se fundamentarem no direito de propriedade.

Contudo, a ação de imissão na posse é mais adequada quando o proprietário jamais teve a posse do imóvel, enquanto a ação reivindicatória se destina à recuperação do bem frente a possuidor que o detenha sem título jurídico oponível ao domínio, independentemente de posse anterior do autor.

O que é o mandado de imissão na posse?

O mandado de imissão na posse é a ordem judicial que determina a desocupação do imóvel, introduzindo o titular do direito reconhecido em juízo na posse do bem, quando o ocupante não a entrega voluntariamente.

Por ser determinação judicial, o mandado pode ser cumprido por oficial de justiça e, havendo resistência, pode contar com apoio de força policial para garantir sua efetivação.

O que é a desapropriação judicial?

A desapropriação é o instituto pelo qual o Poder Público, mediante indenização, retira compulsoriamente a propriedade de determinado bem para atender finalidade de interesse público, conforme disciplina do Decreto-Lei nº 3.365/41 (desapropriação por utilidade pública).

Em determinadas hipóteses e observados os requisitos legais, pode haver imissão na posse pelo Poder Público no curso do procedimento, inclusive de forma provisória, a fim de viabilizar a implementação da finalidade pública.

É possível a imissão na posse contra o Poder Público?

A discussão judicial envolvendo imissão na posse pode ocorrer em situações específicas, como quando há aquisição regular do bem por terceiro (por exemplo, por arrematação/adjudicação) e existe resistência na desocupação ou na entrega do imóvel.

Em qualquer caso, a medida deve observar as particularidades do regime jurídico aplicável e as circunstâncias concretas. 

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A diferença entre a natureza jurídica da posse e da propriedade está nos aspectos práticos e formais de cada uma.

• Posse: corresponde ao exercício de fato sobre o bem, caracterizado pelo uso, ocupação e disposição fática pelo possuidor.

• Propriedade: é um direito real, cuja constituição e prova decorrem, em regra, do registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, é possível exercer a posse sem ser proprietário, bem como ser proprietário sem deter a posse direta do bem.

Em mais de 20 anos de experiência na advocacia, sempre identificamos uma lacuna no conhecimento prático acerca das ações possessórias, o que motivou a elaboração de roteiros e modelos de petições voltados tanto ao ajuizamento dessas demandas quanto à defesa em processos dessa natureza.

Esse material é agora disponibilizado aos assinantes, com o objetivo de contribuir para uma atuação técnica mais precisa e eficiente.

Imissão de posse no direito imobiliário e seu andamento

A imissão de posse, no âmbito do direito imobiliário, ocorre quando o adquirente ou arrematante de um imóvel necessita recorrer ao Poder Judiciário para obter a posse física do bem, diante da resistência do ocupante.

O andamento do processo depende da comprovação do título aquisitivo e da demonstração de que o ocupante permanece no imóvel sem título jurídico oponível, sendo a imissão efetiva o marco inicial do exercício da posse pelo autor.

Nessa fase, é comum a resistência dos ocupantes, o que pode exigir a adoção de medidas firmes pelo juízo para assegurar o cumprimento da ordem judicial.

Imissão na posse no direito civil: requisitos e comprovação

No direito civil, a imissão na posse encontra respaldo em normas que regulam a propriedade e a posse.

Para obter êxito na ação judicial, o autor deve apresentar comprovação documental, como escritura ou auto de arrematação, além de demonstrar a ausência de posse anterior.

Imissão de posse após leilão judicial: valor e ocupantes

No leilão judicial, o arrematante que realiza o pagamento do lance precisa, em muitas situações, ingressar com ação de imissão de posse para desocupar o imóvel.

O juiz analisa o contexto, determina a expedição de mandado e estabelece a maneira como será feita a retirada dos ocupantes.

O valor pago na arrematação é fator essencial para legitimar a posse, sendo o termo inicial da relação jurídica.

Direito de posse e diferenças em relação à imissão de posse

O direito de posse compreende situações diversas, e é importante distinguir a imissão de posse de outras ações, como reintegração ou manutenção.

A imissão está geralmente vinculada ao direito de propriedade recém-adquirido, sendo cabível quando não há posse anterior.

Pessoas envolvidas no litígio devem compreender o tipo de ação cabível, o contexto de ocupação do imóvel e a maneira mais eficaz de resolução.

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