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Direito Civil

Atualizado 13/03/2024

Usucapião

Carlos Stoever

7 min. de leitura

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A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, baseada no tempo de uso do imóvel por alguém, sem qualquer tipo de oposição.

No Brasil, existem várias formas de usucapião, com requisitos e prazos diferentes - variando entre 3 e 15 anos.

O objetivo da usucapião é regularizar a posse do imóvel - casa, apartamento ou terreno.

Neste artigo, trazemos um conteúdo com todas as suas variações, legislação e exemplos, deixando você expert no assunto!

Mas, antes, uma curiosidade: você sabe porquê a usucapião é no feminino? Bom primeiro, porque o próprio Código Civil trata da usucapião no feminino, colocando o título das seções como "Da Usucapião".

Isso ocorre porque a usucapião é A forma de aquisição da propriedade - como também é A compra e venda. Legal, não acham?

Agora vamos saber mais a respeito do funcionamento dos tipos de usucapião, boa leitura!

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Como funciona a usucapião?

A usucapião é um procedimento utilizado por quem deseja adquirir a propriedade de um bem, do qual já tenha a posse.

Este procedimento pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo do tipo de posse, tempo e situação de cada requerente.

Quais documentos que deve conter o pedido de usucapião?

O pedido de usucapião sempre deve trazer a documentação que comprove a posse ininterrupta do imóvel, como, por exemplo, contas de luz, água e internet.

Outros documentos interessantes são contas de condomínio, espelho do cadastro imobiliário municipal e IPTU.

Todos eles são meios de comprovar a posse do imóvel, desde que contenham o nome da pessoa que buscar a usucapião.

Além disso, é indispensável apresentar a matrícula do imóvel, ou laudo de georreferenciamento indicando os limites da área rural ou do terreno.

Qual o valor da causa na usucapião?

O valor da causa na usucapião será sempre o valor venal do imóvel.

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Quais são as modalidades de usucapião?

As modalidades de usucapião são as seguintes:

Usucapião de bens imóveis: é a aquisição da propriedade de terras, campos, terreno, casa, apartamentos, etc.

Usucapião de bens móveis: é a aquisição do domínio de equipamentos, veículos, máquinas, etc.

No caso de bens imóveis, existem alguns tipos: ordinária, extraordinária e especial.

Existem também tipos especiais de usucapião: urbana, rural, coletiva, indígena e familiar.

Em todas elas, há um requisito em comum: animus domini, ou seja, a ocupação do imóvel com espírito de dono, agindo como se proprietário fosse.

Quais os tipos de usucapião de bens imóveis?

Existem três tipos de usucapião: ordinária, extraordinária e especial.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária está prevista no Artigo 1.242 do Código Civil, que dispõe o seguinte:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Assim, os requisitos da usucapião ordinária são: posse contínua e sem oposição por 10 anos, justo título e demonstração de boa fé.

A posse contínua significa que a pessoa teve o domínio do imóvel sem interrupções - ou seja, sem que outra pessoa tivesse o domínio.

A ausência de oposição significa que, durante os 10 anos, ninguém contestou a ocupação do imóvel.

Já o justo título é uma prova documental - que pode ser um contrato de promessa de compra e venda, ou qualquer outro documento que comprove que a pessoa deveria ser o proprietário do imóvel.

Por fim, a boa fé é um elemento subjetivo, que perquire se a pessoa realmente acreditava ser o dono do imóvel - e não está agindo de má fé para lesar o direitos de terceiros.

É importante ter claro que a pessoa deve de fato agir como dono, demonstrando o animus domini.

Não podemos deixar de comentar que o prazo de 10 anos pode ser reduzido para 05 anos, na hipótese da pessoa ter adquirido o imóvel onerosamente e obtido o registro no cartório de imóveis - que, por alguma razão tenha sido posteriormente cancelado.

Para a redução do prazo, também será verificado se o possuidor fixou moradia no imóvel e fez investimentos no local.

Esta hipótese de redução no prazo está prevista no parágrafo único do Art. 1.242 do Código Civil, e busca proteger a regularização de uma situação posta, que por alguma formalidade teve seu registro cancelado.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária de imóvel difere da ordinária pelo prazo superior e por não exigir justo título.

A ideia aqui é que o longo tempo de posse supre a exigência de um documento que legitime a posse - desde que, claro, esteja o imóvel sendo ocupado com animus domini, ou seja, com clara intenção e espírito de domínio.

Sua previsão legal está no Artigo 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

De cara, notamos o prazo maior, de 15 anos, de exercício de posse sem oposição - ou seja, posse mansa e pacífica, sem questionamentos por terceiros acerca de seus direitos.

Logo a seguir, notamos que a lei dispensa o qualquer documento e até mesmo a boa fé!

Aqui, o direito entende que o fator tempo, mais dilatado, faz com que a pessoa tenha direito à propriedade - afinal, por 15 anos ninguém questionou sua posse do bem.

Novamente, o parágrafo único do artigo 1.238 acima reduz o tempo de posse, de 15 para 10 anos, caso o possuidor tenha no imóvel sua moradia, ou realizado benfeitorias de caráter produtivo - o que é bastante comum em imóveis rurais, onde é exercida uma atividade econômica.

Neste caso, é importante demonstrar o tipo de atividade econômica exercida, bem como seus benefícios à comunidade - cumprindo, então, o imóvel com sua função social.

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Usucapião especial

Trata-se de um conjunto de outros tipos de usucapião de bens imóveis.

São os seguintes, subtipos utilizados especificamente para a aquisição da propriedade de imóvel urbano ou rural:

  • Usucapião especial urbana;

  • Usucapião especial rural;

  • Usucapião especial coletiva;

  • Usucapião especial indígena;

  • Usucapião especial familiar;

Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana aplica-se a bem imóvel de até 250m2, localizado em área urbana.

Neste caso, o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor, pelo prazo de cinco anos ininterruptos).

Novamente, temos aqui a exigência de posse sem interrupção e oposição.

Há, ainda, um requisito bastante específico este tipo de usucapião: o autor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano.

Este tipo de usucapião busca atender à função social da propriedade, não podendo ser utilizado para especulação imobiliária - assim, ele só pode ser utilizado uma única vez pelo autor/possuidor.

A previsão desta usucapião na legislação está no Art. 1.240 do Código Civil, no Art. 183 da Constituição Federal Brasileira e no Art. 9º da Lei nº. 10.257/2001.

Como sempre, é necessário comprovar a ocupação do imóvel com animus domini - ou seja, o comportamento de dono.

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural também é baseada no animus domini, da inexistência de oposição à ocupação e no tempo de cinco anos ininterruptos de posse sobre a terra.

Além disso, o imóvel deve possuir até 50 hectares e ser utilizado para moradia e atividade econômica pelo autor - que, também, não pode ser proprietário de outro imóvel.

Claramente, ele é a versão rural da especial urbana - porém, pode ser reconhecida mais de uma vez.

Sua previsão legal está no artigo 1.239 do Código Civil.

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Usucapião Especial Coletiva

A modalidade especial coletiva é uma forma muito semelhante à especial urbana, possuindo basicamente os mesmos requisitos.

Lembrando: animus domini, posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos, utilização do imóvel para moradia, não ter a propriedade privada de outro imóvel e ter o bem imóvel até 250m2.

Os requerentes não pode ser titulares de outro imóvel urbano.

A diferença aqui é que a propriedade será reivindicada por uma coletividade, que constitui um núcleo urbano informal, conforme artigo 10 do Estatuto da Cidade.

A ideia aqui é ser um meio para a regularização fundiária em comunidades de baixa renda, garantindo o direito de moradia.

Se quiser saber mais sobre a regularização fundiária, recomendamos a leitura do nosso artigo sobre REURB.

Usucapião Especial Indígena

A modalidade especial indígena está prevista em lei especial, qual seja, no Art. 33 do Estatuto do Índio, e possui como requisitos o comportamento de dono, a ocupação mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos consecutivos.

Ela somente pode ocorrer sobre imóveis de até 50 hectares de terra.

Temos, então um meio para legitimar a ocupação de terras pelos povos indígenas.

Usucapião Especial Familiar

Na usucapião especial familiar, o foco é a proteção do cônjuge que fica residindo do imóvel, após o abandono do lar pelo ex cônjuge ou ex companheiro - sendo um meio de proteção ao núcleo familiar, garantindo sua moradia.

Aqui, não importa se há separação, quem foi o autor do pedido de divórcio, nem tampouco se é imóvel rural ou urbano.

A principal exigência desta forma é o abandono do lar pelo outro cônjuge.

Além disso, temos os requisitos de haver animus domini, posse mansa, pacífica e sem interrupção por 02 anos, uso do bem imóvel e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural no registro de imóveis.

Sua previsão legal está no artigo 1.240-A do Código Civil.

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É necessário ajuizar uma ação para reconhecimento de usucapião?

Nem sempre é preciso ajuizar uma ação de reconhecimento de usucapião.

Isso porque o Artigo 216-A da Lei nº. 6.015/73 dispõe sobre o meio extrajudicial de usucapião de bens imóveis, assim referindo:

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Neste caso, o requerimento do autor deve conter a modalidade da usucapião, a indicação de sua base legal, a comprovação da origem e características da ocupação, a existência de benfeitorias, a qualificação completa dos possuidores, a matrícula e transcrição da área e o valor do imóvel.

Se você quiser saber mais a respeito, temos um artigo específico sobre como fazer a usucapião extrajudicial.

É importante saber que a negativa do registro de imóveis sobre o pedido de usucapião extrajudicial de bens imóveis não impede o ajuizamento do processo judicial.

Como funciona a ação judicial de usucapião?

O Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/15) não traz uma forma de processo ou procedimento específico para a usucapião de bens móveis ou imóveis, sendo necessário que o autor utilize o rito ordinário do processo de conhecimento.

Existem, porém, artigos que indicam algumas peculiaridades e requisitos do processo judicial, como a citação pessoal dos confinantes/lindeiros do imóvel, prevista no artigo 246 §3º.

Já no artigo 259, consta que serão publicados editais informando a sociedade sobre a existência da ação de usucapião de bem.

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Quais os requisitos da petição inicial da usucapião?

A petição inicial da usucapião devem conter os requisitos gerais de uma petição, como qualificação das partes, causa de pedir, pedidos e valor da causa.

Porém, existem requisitos específicos da usucapião, que devem ser atendidos na petição inicial:

  • Tipo de usucapião que se pretende fazer;

  • Origem, forma e características da posse;

  • Matrícula do imóvel ou transcrição de sua área;

  • Indicação e qualificação dos lindeiros do terreno - ou seja, de todas as pessoas que tenham outros imóveis confrontantes (fazendo divida) com o imóvel que se pretende usucapir;

  • Indicação e qualificação do último proprietário conhecido do bem;

  • Ata notarial ou laudo de engenharia delimitando a área rural ou do terreno;

  • Certidão de casamento ou de união estável, se houver.

Quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel?

O prazo de quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel varia de acordo com o tipo e forma de usucapião, como acima visto.

Vamos resumir os prazos para você:

Usucapião ordinária: 10 (dez) anos - ver requisitos de redução de prazo no Art. 1.242 §único;

Usucapião extraordinária: 15 (quinze) anos - ver requisitos redução de prazo no Art. 1.238 §único;

Usucapião especial urbana: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial rural: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial coletiva: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial indígena: 10 (dez) anos;

Usucapião especial familiar: 02 (dois) anos.

É possível usucapião de bem móvel?

Sim, é possível usucapir bem móvel.

Neste caso, é preciso entender o que são bens móveis, considerados aqueles que possam ser transportador de local sem alteração de sua essência ou do local onde ele ocupava.

Ou seja, o bem móvel é aquele que pode ser deslocado sem qualquer comprometimento de seu uso ou funcionalidades.

Exemplos de bens móveis são veículos, eletrodomésticos, etc.

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Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

O herdeiro pode usucapir um imóvel de herança, desde que cumpra com os requisitos de uma das formas de usucapião.

Normalmente, é adotada a usucapião extraordinária, pois independe de boa fé ou justo título.

Assim, o herdeiro possuidor do bem pode tentar ser se proprietário propondo um processo de usucapião - desde que não divida o domínio do bem com os demais herdeiros ou conflite com seus direitos.

Este entendimento está de acordo com o que decidiu o STJ no REsp 1.631.859:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.

1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.

2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.

3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.

4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).

5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se os direitos dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.

6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.

7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.

8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária.

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.

(REsp n. 1.631.859/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018.)

O que diz o Código Civil sobre a usucapião extrajudicial?

O Código Civil não regula especificamente o processo de usucapião extrajudicial - mas prevê os requisitos e a forma como cada usucapião deverá ser comprovada.

Já o procedimento extrajudicial está previsto no artigo 216-A da Lei nº. 6.01573 e no Provimento nº. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Posse e propriedade são conceitos comuns no direito imobiliário, e se relacionam com a forma como alguém utiliza um imóvel.

No caso da posse, o possuidor ocupa de fato o bem, dispondo sobre seu uso.

Ou seja: ele é possuidor do bem, porém não é seu dono.

Já a propriedade está relaciona com o registro legal de titularidade.

Assim, é possível alguém ser proprietário e não ter a posse - a qual pode ser buscada via ação de reintegração de posse.

Também é possível ser possuidor e não ser proprietário - utilizando-se, então, da usucapião.

Se fosse precisa saber mais sobre reintegração de posse, lei nosso artigo a respeito!

O que é posse mansa e pacífica?

Posse mansa e pacífica é aquele exercida sem contestação ou oposição.

Ou seja, a pessoa está ocupando o bem de boa fé, sem violar direitos de terceiros - como uma invasão ou roubo - e sem que ninguém se preocupe ou discuta a posse.

Roteiros dos principais procedimentos jurídicos

O que é justo título?

No direito imobiliário, justo título é um conceito ligado a um documento - contrato, acordo, etc. - que demonstra que existe uma origem da posse, onde alguém, geralmente o proprietário, permitiu a ocupação do bem, transferindo, informalmente, a propriedade para o possuidor.

Isso normalmente ocorre em contratos de compra e venda que não são levados a registro.

Precisa saber mais sobre contratos de compra e venda de terreno? Termos um ótimo artigo a respeito e também um modelo ideal para você!

O que diz a Constituição Federal sobra a usucapião?

A Constituição Federal prevê a usucapião especial de área urbana no Art. 183.

Além disso, ela proíbe a usucapião de imóveis públicos - tanto no Art. 183 §º como no Art. 191 §único.

A usucapião é feita pelo marido ou pela mulher?

Quando o bem for ocupado por uma família, a propriedade oriunda da usucapião será atribuída ao casal - marido e mulher.

Caso haja a separação, é possível, de acordo com o tempo de ocupação, que a propriedade seja atribuída também ao ex companheiro ou ex cônjuge.

O que é a função social da propriedade?

A função social da propriedade é a base da usucapião, indicando que toda propriedade deve ser socialmente útil - seja para moradia, seja para produção.

Com isso, não se admite a existência de propriedade ociosas, sem qualquer destinação de seu proprietário.

A previsão legal da função social da propriedade está no Art. 5º inc. XXIII da Constituição Federal Brasileira, e no Art. 2.035 § único do Código Civil.

Conclusão

Durante anos de advocacia, acompanhamos inúmeros processos de usucapião, muitos deles sequer contestados pelos titulares dos bens.

Trata-se de uma forma de intervenção estatal na distribuição de terras, garantindo que a propriedade cumpra seu papel social.

É importante lembrar que, uma vez prolatada a sentença ou decisão de procedência, a averbação da titularidade no registro de imóveis poderá se dar de forma gratuita, caso o titular seja beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Modelos em Word

Quer saber mais sobre usucapião? Leia os artigos a seguir!

Artigo sobre como funciona a usucapião.

Artigo sobre como funciona a regularização fundiária urbana.

Artigo sobre como funciona a reintegração de posse de terreno.

Artigo sobre como fazer um contrato.

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Modelo de Requerimento de Usucapião Extrajudicial Familiar

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Carlos Stoever

(Advogado Especialista em Direito Público)

Advogado. Especialista em Direito Público pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul, e MBA em Gestão de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas. Consultor de Empresas formado pela Fundação Getúlio Vargas. Palestrante na área de Licitações e Contratos Administrativos, em cursos abertos e in company. Consultor em Processos Licitatórios e na Gestão de Contratos Públicos.

@calos-stoever

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