Usucapião de Imóveis - Requisitos e Tipos de Usucapião

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, baseada no tempo de uso do imóvel por alguém, sem qualquer tipo de oposição.

No Brasil, existem várias formas de usucapião, com requisitos e prazos diferentes - variando entre 3 e 15 anos.

O objetivo da usucapião é regularizar a posse do imóvel - casa, apartamento ou terreno.

Neste artigo, trazemos um conteúdo com todas as suas variações, legislação e exemplos, deixando você expert no assunto!

Mas, antes, uma curiosidade: você sabe porquê a usucapião é no feminino? Bom primeiro, porque o próprio Código Civil trata da usucapião no feminino, colocando o título das seções como "Da Usucapião".

Isso ocorre porque a usucapião é A forma de aquisição da propriedade - como também é A compra e venda. Legal, não acham?

Agora vamos saber mais a respeito do funcionamento dos tipos de usucapião, boa leitura!

Como funciona a usucapião?

A usucapião é um procedimento utilizado por quem deseja adquirir a propriedade de um bem, do qual já tenha a posse.

Este procedimento pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo do tipo de posse, tempo e situação de cada requerente.

Quais documentos que deve conter o pedido de usucapião?

O pedido de usucapião sempre deve trazer a documentação que comprove a posse ininterrupta do imóvel, como, por exemplo, contas de luz, água e internet.

Outros documentos interessantes são contas de condomínio, espelho do cadastro imobiliário municipal e IPTU.

Todos eles são meios de comprovar a posse do imóvel, desde que contenham o nome da pessoa que buscar a usucapião.

Além disso, é indispensável apresentar a matrícula do imóvel, ou laudo de georreferenciamento indicando os limites da área rural ou do terreno.

Qual o valor da causa na usucapião?

O valor da causa na usucapião será sempre o valor venal do imóvel.

Quais são as modalidades de usucapião?

As modalidades de usucapião são as seguintes:

Usucapião de bens imóveis: é a aquisição da propriedade de terras, campos, terreno, casa, apartamentos, etc.

Usucapião de bens móveis: é a aquisição do domínio de equipamentos, veículos, máquinas, etc.

No caso de bens imóveis, existem alguns tipos: ordinária, extraordinária e especial.

Existem também tipos especiais de usucapião: urbana, rural, coletiva, indígena e familiar.

Em todas elas, há um requisito em comum: animus domini, ou seja, a ocupação do imóvel com espírito de dono, agindo como se proprietário fosse.

Quais os tipos de usucapião de bens imóveis?

Existem três tipos de usucapião: ordinária, extraordinária e especial.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária está prevista no Artigo 1.242 do Código Civil, que dispõe o seguinte:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Assim, os requisitos da usucapião ordinária são: posse contínua e sem oposição por 10 anos, justo título e demonstração de boa fé.

A posse contínua significa que a pessoa teve o domínio do imóvel sem interrupções - ou seja, sem que outra pessoa tivesse o domínio.

A ausência de oposição significa que, durante os 10 anos, ninguém contestou a ocupação do imóvel.

Já o justo título é uma prova documental - que pode ser um contrato de promessa de compra e venda, ou qualquer outro documento que comprove que a pessoa deveria ser o proprietário do imóvel.

Por fim, a boa fé é um elemento subjetivo, que perquire se a pessoa realmente acreditava ser o dono do imóvel - e não está agindo de má fé para lesar o direitos de terceiros.

É importante ter claro que a pessoa deve de fato agir como dono, demonstrando o animus domini.

Não podemos deixar de comentar que o prazo de 10 anos pode ser reduzido para 05 anos, na hipótese da pessoa ter adquirido o imóvel onerosamente e obtido o registro no cartório de imóveis - que, por alguma razão tenha sido posteriormente cancelado.

Para a redução do prazo, também será verificado se o possuidor fixou moradia no imóvel e fez investimentos no local.

Esta hipótese de redução no prazo está prevista no parágrafo único do Art. 1.242 do Código Civil, e busca proteger a regularização de uma situação posta, que por alguma formalidade teve seu registro cancelado.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária de imóvel difere da ordinária pelo prazo superior e por não exigir justo título.

A ideia aqui é que o longo tempo de posse supre a exigência de um documento que legitime a posse - desde que, claro, esteja o imóvel sendo ocupado com animus domini, ou seja, com clara intenção e espírito de domínio.

Sua previsão legal está no Artigo 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

De cara, notamos o prazo maior, de 15 anos, de exercício de posse sem oposição - ou seja, posse mansa e pacífica, sem questionamentos por terceiros acerca de seus direitos.

Logo a seguir, notamos que a lei dispensa o qualquer documento e até mesmo a boa fé!

Aqui, o direito entende que o fator tempo, mais dilatado, faz com que a pessoa tenha direito à propriedade - afinal, por 15 anos ninguém questionou sua posse do bem.

Novamente, o parágrafo único do artigo 1.238 acima reduz o tempo de posse, de 15 para 10 anos, caso o possuidor tenha no imóvel sua moradia, ou realizado benfeitorias de caráter produtivo - o que é bastante comum em imóveis rurais, onde é exercida uma atividade econômica.

Neste caso, é importante demonstrar o tipo de atividade econômica exercida, bem como seus benefícios à comunidade - cumprindo, então, o imóvel com sua função social.

Usucapião especial

Trata-se de um conjunto de outros tipos de usucapião de bens imóveis.

São os seguintes, subtipos utilizados especificamente para a aquisição da propriedade de imóvel urbano ou rural:

Usucapião especial urbana;
Usucapião especial rural;
Usucapião especial coletiva;
Usucapião especial indígena;
Usucapião especial familiar;

Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana aplica-se a bem imóvel de até 250m2, localizado em área urbana.

Neste caso, o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor, pelo prazo de cinco anos ininterruptos).

Novamente, temos aqui a exigência de posse sem interrupção e oposição.

Há, ainda, um requisito bastante específico este tipo de usucapião: o autor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano.

Este tipo de usucapião busca atender à função social da propriedade, não podendo ser utilizado para especulação imobiliária - assim, ele só pode ser utilizado uma única vez pelo autor/possuidor.

A previsão desta usucapião na legislação está no Art. 1.240 do Código Civil, no Art. 183 da Constituição Federal Brasileira e no Art. 9º da Lei nº. 10.257/2001.

Como sempre, é necessário comprovar a ocupação do imóvel com animus domini - ou seja, o comportamento de dono.

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural também é baseada no animus domini, da inexistência de oposição à ocupação e no tempo de cinco anos ininterruptos de posse sobre a terra.

Além disso, o imóvel deve possuir até 50 hectares e ser utilizado para moradia e atividade econômica pelo autor - que, também, não pode ser proprietário de outro imóvel.

Claramente, ele é a versão rural da especial urbana - porém, pode ser reconhecida mais de uma vez.

Sua previsão legal está no artigo 1.239 do Código Civil.

Usucapião Especial Coletiva

A modalidade especial coletiva é uma forma muito semelhante à especial urbana, possuindo basicamente os mesmos requisitos.

Lembrando: animus domini, posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos, utilização do imóvel para moradia, não ter a propriedade privada de outro imóvel e ter o bem imóvel até 250m2.

Os requerentes não pode ser titulares de outro imóvel urbano.

A diferença aqui é que a propriedade será reivindicada por uma coletividade, que constitui um núcleo urbano informal, conforme artigo 10 do Estatuto da Cidade.

A ideia aqui é ser um meio para a regularização fundiária em comunidades de baixa renda, garantindo o direito de moradia.

Se quiser saber mais sobre a regularização fundiária, recomendamos a leitura do nosso artigo sobre REURB.

Usucapião Especial Indígena

A modalidade especial indígena está prevista em lei especial, qual seja, no Art. 33 do Estatuto do Índio, e possui como requisitos o comportamento de dono, a ocupação mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos consecutivos.

Ela somente pode ocorrer sobre imóveis de até 50 hectares de terra.

Temos, então um meio para legitimar a ocupação de terras pelos povos indígenas.

Usucapião Especial Familiar

Na usucapião especial familiar, o foco é a proteção do cônjuge que fica residindo do imóvel, após o abandono do lar pelo ex cônjuge ou ex companheiro - sendo um meio de proteção ao núcleo familiar, garantindo sua moradia.

Aqui, não importa se há separação, quem foi o autor do pedido de divórcio, nem tampouco se é imóvel rural ou urbano.

A principal exigência desta forma é o abandono do lar pelo outro cônjuge.

Além disso, temos os requisitos de haver animus domini, posse mansa, pacífica e sem interrupção por 02 anos, uso do bem imóvel e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural no registro de imóveis.

Sua previsão legal está no artigo 1.240-A do Código Civil.

É necessário ajuizar uma ação para reconhecimento de usucapião?

Nem sempre é preciso ajuizar uma ação de reconhecimento de usucapião.

Isso porque o Artigo 216-A da Lei nº. 6.015/73 dispõe sobre o meio extrajudicial de usucapião de bens imóveis, assim referindo:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Neste caso, o requerimento do autor deve conter a modalidade da usucapião, a indicação de sua base legal, a comprovação da origem e características da ocupação, a existência de benfeitorias, a qualificação completa dos possuidores, a matrícula e transcrição da área e o valor do imóvel.

Se você quiser saber mais a respeito, temos um artigo específico sobre como fazer a usucapião extrajudicial.

É importante saber que a negativa do registro de imóveis sobre o pedido de usucapião extrajudicial de bens imóveis não impede o ajuizamento do processo judicial.

Como funciona a ação judicial de usucapião?

O Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/15) não traz uma forma de processo ou procedimento específico para a usucapião de bens móveis ou imóveis, sendo necessário que o autor utilize o rito ordinário do processo de conhecimento.

Existem, porém, artigos que indicam algumas peculiaridades e requisitos do processo judicial, como a citação pessoal dos confinantes/lindeiros do imóvel, prevista no artigo 246 §3º.

Já no artigo 259, consta que serão publicados editais informando a sociedade sobre a existência da ação de usucapião de bem.

Quais os requisitos da petição inicial da usucapião?

A petição inicial da usucapião devem conter os requisitos gerais de uma petição, como qualificação das partes, causa de pedir, pedidos e valor da causa.

Porém, existem requisitos específicos da usucapião, que devem ser atendidos na petição inicial:

Tipo de usucapião que se pretende fazer;
Origem, forma e características da posse;
Matrícula do imóvel ou transcrição de sua área;
Indicação e qualificação dos lindeiros do terreno - ou seja, de todas as pessoas que tenham outros imóveis confrontantes (fazendo divida) com o imóvel que se pretende usucapir;
Indicação e qualificação do último proprietário conhecido do bem;
Ata notarial ou laudo de engenharia delimitando a área rural ou do terreno;
Certidão de casamento ou de união estável, se houver.

Quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel?

O prazo de quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel varia de acordo com o tipo e forma de usucapião, como acima visto.

Vamos resumir os prazos para você:

Usucapião ordinária: 10 (dez) anos - ver requisitos de redução de prazo no Art. 1.242 §único;

Usucapião extraordinária: 15 (quinze) anos - ver requisitos redução de prazo no Art. 1.238 §único;

Usucapião especial urbana: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial rural: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial coletiva: 05 (cinco) anos;

Usucapião especial indígena: 10 (dez) anos;

Usucapião especial familiar: 02 (dois) anos.

É possível usucapião de bem móvel?

Sim, é possível usucapir bem móvel.

Neste caso, é preciso entender o que são bens móveis, considerados aqueles que possam ser transportador de local sem alteração de sua essência ou do local onde ele ocupava.

Ou seja, o bem móvel é aquele que pode ser deslocado sem qualquer comprometimento de seu uso ou funcionalidades.

Exemplos de bens móveis são veículos, eletrodomésticos, etc.

Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

O herdeiro pode usucapir um imóvel de herança, desde que cumpra com os requisitos de uma das formas de usucapião.

Normalmente, é adotada a usucapião extraordinária, pois independe de boa fé ou justo título.

Assim, o herdeiro possuidor do bem pode tentar ser se proprietário propondo um processo de usucapião - desde que não divida o domínio do bem com os demais herdeiros ou conflite com seus direitos.

Este entendimento está de acordo com o que decidiu o STJ no REsp 1.631.859:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.

1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.

2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.

3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.

4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).

5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se os direitos dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.

6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.

7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.

8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária.

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.

(REsp n. 1.631.859/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018.)

O que diz o Código Civil sobre a usucapião extrajudicial?

O Código Civil não regula especificamente o processo de usucapião extrajudicial - mas prevê os requisitos e a forma como cada usucapião deverá ser comprovada.

Já o procedimento extrajudicial está previsto no artigo 216-A da Lei nº. 6.01573 e no Provimento nº. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.

O Código Civil estabelece os prazos de posse e condições necessárias para que a usucapião seja reconhecida, porém, o procedimento administrativo (extrajudicial) foi regulamentado posteriormente por outras normas.

Requisitos da Usucapião no Código Civil:

O Código Civil de 2002, em seus artigos 1.238 a 1.244, especifica os tipos de usucapião e os requisitos necessários, como:

Usucapião extraordinária (Art. 1.238): Exige a posse por 15 anos, ininterrupta e sem oposição, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo.
Usucapião ordinária (Art. 1.242): Exige a posse por 10 anos, com justo título e boa-fé, podendo ser reduzida para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente, nele estabelecer sua residência ou realizar investimentos de interesse social ou econômico.

O Código Civil, portanto, regula as condições e os prazos necessários para a aquisição da propriedade por usucapião, mas o procedimento em si, especialmente o extrajudicial, não é tratado diretamente nessa legislação.

Usucapião Extrajudicial:

A usucapião extrajudicial foi instituída como uma alternativa para acelerar o processo de regularização de imóveis.

Ela permite que a aquisição da propriedade ocorra fora do Judiciário, por meio de um procedimento administrativo diretamente nos Cartórios de Registro de Imóveis, o que simplifica o processo e evita a sobrecarga do sistema judicial.

A regulamentação desse processo está contida em:

Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), Artigo 216-A:
- Introduzido pela Lei nº 13.105/2015, que reformou o Código de Processo Civil, este artigo regulamenta o procedimento de usucapião extrajudicial.
- O artigo 216-A estabelece que o pedido de reconhecimento de usucapião pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que sejam atendidos os requisitos legais, como a posse mansa, pacífica e ininterrupta, e não haja oposição de terceiros. Todos os documentos necessários, incluindo a planta e memorial descritivo do imóvel, devem ser apresentados.
- Além disso, é necessária a concordância expressa dos proprietários e confrontantes (vizinhos), e a anuência da União, Estado ou Município, se o imóvel estiver em áreas públicas.
Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ):
- Esse provimento detalha o procedimento da usucapião extrajudicial, estabelecendo as diretrizes para os cartórios de registro de imóveis e como devem ser os trâmites do processo.
- Entre as exigências estão a apresentação de documentos que comprovem a posse, a planta do imóvel com a anuência dos confrontantes e a possibilidade de consulta a órgãos públicos para verificar a situação do imóvel.
- O provimento também reforça a necessidade de notificação dos interessados, como o proprietário registrado e os confrontantes, para evitar litígios futuros e garantir a publicidade do procedimento.

Vantagens da Usucapião Extrajudicial:

O objetivo da usucapião extrajudicial é tornar o processo de aquisição da propriedade mais célere, sem a necessidade de um processo judicial, o que pode durar anos.

As principais vantagens incluem:

Rapidez: O processo é muito mais ágil em comparação com a via judicial.
Desburocratização: Evita o envolvimento direto do Judiciário, o que reduz a carga processual dos tribunais.
Custo reduzido: Geralmente, o custo do processo administrativo em cartório é menor do que o de um processo judicial.

O Código Civil estabelece os requisitos para a usucapião, mas o procedimento extrajudicial é regulado pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73, Art. 216-A) e pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Esse procedimento oferece uma alternativa mais rápida e menos onerosa para a regularização de imóveis, simplificando o processo de usucapião em cartório, desde que atendidos os requisitos legais e não haja oposição de terceiros.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Posse e propriedade são conceitos comuns no direito imobiliário, e se relacionam com a forma como alguém utiliza um imóvel.

No caso da posse, o possuidor ocupa de fato o bem, dispondo sobre seu uso.

Ou seja: ele é possuidor do bem, porém não é seu dono.

Já a propriedade está relaciona com o registro legal de titularidade.

Assim, é possível alguém ser proprietário e não ter a posse - a qual pode ser buscada via ação de reintegração de posse.

Também é possível ser possuidor e não ser proprietário - utilizando-se, então, da usucapião.

Se fosse precisa saber mais sobre reintegração de posse, lei nosso artigo a respeito!

O que é posse mansa e pacífica?

Posse mansa e pacífica é aquele exercida sem contestação ou oposição.

Ou seja, a pessoa está ocupando o bem de boa fé, sem violar direitos de terceiros - como uma invasão ou roubo - e sem que ninguém se preocupe ou discuta a posse.

O que é justo título?

No direito imobiliário, justo título é um conceito ligado a um documento - contrato, acordo, etc. - que demonstra que existe uma origem da posse, onde alguém, geralmente o proprietário, permitiu a ocupação do bem, transferindo, informalmente, a propriedade para o possuidor.

Isso normalmente ocorre em contratos de compra e venda que não são levados a registro.

Precisa saber mais sobre contratos de compra e venda de terreno? Termos um ótimo artigo a respeito e também um modelo ideal para você!

O que diz a Constituição Federal sobra a usucapião?

A Constituição Federal de 1988, de fato, trata do instituto da usucapião, especialmente no que se refere a áreas urbanas e rurais, além de impor limitações quanto à usucapião de bens públicos.

A Constituição Federal prevê a usucapião especial de área urbana no Art. 183 - além disso, ela proíbe a usucapião de imóveis públicos - tanto no Art. 183 §º como no Art. 191 §único.

Usucapião Especial de Imóvel Urbano (Art. 183):

O Artigo 183 trata da usucapião especial urbana. Este artigo dispõe que aquele que possuir, como sua, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área urbana de até 250 metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, terá o direito de requerer a propriedade plena, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Esse tipo de usucapião é uma forma de garantir o direito à moradia e busca regularizar situações de posse consolidada em áreas urbanas menores.

Parágrafo 3º: Importante destacar que não é possível a usucapião de bens públicos, mesmo que atendidos os requisitos do caput (ou seja, não se pode adquirir por usucapião um imóvel que pertença ao poder público).

Usucapião Especial de Imóvel Rural (Art. 191):

No Artigo 191, a Constituição Federal prevê a usucapião especial rural, que dispõe que o possuidor de uma área rural de até 50 hectares que a utilize por cinco anos ininterruptos, de forma pacífica e produtiva, e cuja posse seja para sua moradia e subsistência familiar, poderá adquirir o domínio da área.

Assim como no artigo 183, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

Parágrafo único: Assim como no caso da usucapião urbana, bens públicos também não podem ser adquiridos por usucapião, independentemente do cumprimento dos requisitos.

A usucapião é feita pelo marido ou pela mulher?

Quando o bem for ocupado por uma família, a propriedade oriunda da usucapião será atribuída ao casal - marido e mulher.

Caso haja a separação, é possível, de acordo com o tempo de ocupação, que a propriedade seja atribuída também ao ex companheiro ou ex cônjuge.

Assim, no contexto da usucapião, quando o bem é ocupado por uma família, a legislação brasileira busca proteger a unidade familiar e garantir o direito à moradia.

A propriedade adquirida por meio da usucapião, portanto, será atribuída ao casal, ou seja, ao marido e à mulher, ou aos companheiros, independentemente de qual dos cônjuges ou companheiros exerça a posse diretamente.

Regime de Bens e Efeitos da Usucapião

Vale lembrar que o regime de bens adotado no casamento ou na união estável também pode influenciar na partilha do bem usucapido.

No caso de um regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, o bem adquirido por usucapião durante a união seria considerado comum ao casal.

Já em um regime de separação total de bens, o cônjuge ou companheiro que comprovasse a posse exclusiva poderia pleitear o bem só para si.

O que é a função social da propriedade?

A função social da propriedade é um princípio jurídico fundamental no ordenamento brasileiro, que estabelece que a propriedade privada, além de ser um direito garantido, deve cumprir uma função que beneficie não apenas seu proprietário, mas também a sociedade.

Esse conceito é especialmente importante em questões de moradia e produção, como a usucapião.

Conceito de Função Social da Propriedade:

A ideia central da função social da propriedade é que a propriedade privada não pode ser tratada como um direito absoluto, desvinculado das necessidades sociais.

Ou seja, o proprietário tem direitos sobre o bem, mas deve utilizá-lo de maneira que ele atenda a uma função social, seja para moradia digna, produção econômica ou preservação ambiental.

A propriedade que não cumpre essa função (por exemplo, imóveis ociosos e abandonados em áreas urbanas ou rurais) pode ser sujeita a intervenção estatal ou até mesmo à perda da posse, como ocorre na usucapião.

Base Constitucional e Legal:

A função social da propriedade é prevista tanto na Constituição Federal quanto no Código Civil:

Artigo 5º, Inciso XXIII, da Constituição Federal:
- "A propriedade atenderá a sua função social."
- Este dispositivo indica que a propriedade privada deve, necessariamente, ter um uso socialmente útil. Isso significa que a propriedade não pode ser simplesmente mantida de forma inativa ou improdutiva, sendo essencial que cumpra um papel em benefício da coletividade.
Artigo 2.035, Parágrafo Único, do Código Civil:
- "A lei não pode excluir da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. O direito de propriedade deve ser exercido de maneira a atender a sua função social."
- Aqui, o Código Civil reforça que o direito de propriedade deve ser exercido com respeito à sua função social, integrando o princípio à legislação infraconstitucional e garantindo que o uso adequado da propriedade possa ser questionado judicialmente, se for desrespeitado.

Aplicações da Função Social da Propriedade:

A função social da propriedade é amplamente aplicada em diversas áreas do direito:

Usucapião: Como mencionado, a usucapião se baseia na função social da propriedade, permitindo que aquele que ocupa e dá uma função socialmente útil ao imóvel (seja para moradia ou produção) adquira a propriedade, desde que cumpra os requisitos legais, como o tempo de posse e o uso contínuo e pacífico da área.
Reforma Agrária: Em áreas rurais, a função social da propriedade é essencial para justificar a redistribuição de terras improdutivas. O Estatuto da Terra e a Constituição Federal permitem que terras rurais que não cumprem uma função social (como a produção agrícola, pecuária ou de preservação ambiental) sejam desapropriadas para fins de reforma agrária.
Propriedades Urbanas: No contexto urbano, a função social da propriedade é aplicada para garantir o uso adequado de imóveis. Por exemplo, imóveis abandonados em cidades podem ser alvo de desapropriação para fins de interesse social, como a construção de moradias populares ou equipamentos públicos.

Propriedades Ociosas:

A função social da propriedade também combate a ociosidade de imóveis, tanto urbanos quanto rurais.

A manutenção de propriedades sem uso produtivo ou habitacional não é aceitável sob a ótica da função social, o que possibilita medidas como desapropriações ou a aquisição do imóvel por terceiros que efetivamente estejam cumprindo com essa função.

Temos, então, que a função social da propriedade é um princípio que assegura que a propriedade privada, embora garantida, deve ser utilizada de forma a beneficiar não apenas o proprietário, mas também a sociedade.

Ela é a base de institutos como a usucapião, a reforma agrária e o direito à moradia.

A propriedade ociosa, sem qualquer função social, pode ser sujeita à perda ou desapropriação, reforçando o caráter coletivo desse princípio.

Perguntas Frequentes

O que é ação de usucapião?

A ação de usucapião é um instrumento previsto no Código de Processo Civil que permite ao possuidor de um imóvel, após cumprir todos os requisitos de tempo e forma, obter a propriedade do bem por meio de uma sentença declaratória de usucapião.

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto em que a posse de um imóvel, contínua e ininterrupta, por determinado período, transforma-se em título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no Código Civil Brasileiro ou na legislação específica.

Como registrar a usucapião?

Após a sentença declaratória de usucapião, deve-se promover o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, formalizando a transferência da propriedade do bem ao possuidor.

Usucapião pode ser cumulativa com outro meio de aquisição?

A usucapião permite a aquisição de imóvel mesmo que o interessado possuir outro imóvel, desde que observados os requisitos específicos de cada modalidade.

O que é a via extrajudicial de usucapião?

A via extrajudicial é um meio de usucapião realizado diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, aplicável quando não há litígio e há anuência de confrontantes, conforme Lei nº 13.105/2015, Lei nº. 6.015/1973 e demais regramentos.

Quem pode usar o imóvel para moradia em usucapião?

Aquele que manteve imóvel a sua moradia, com posse de um imóvel de forma mansa e pacífica pelo prazo legal, pode pleitear usucapião especial urbana, limitada a imóvel urbano de até 250m².

Em que modalidades usucapião pode ser caracterizada?

A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, cada uma com suas especificidades, mas ambas visam o reconhecimento da usucapião após a comprovação de anos de posse e demais condições.

O que é usucapião familiar?

A usucapião familiar é uma espécie de usucapião semelhante à usucapião especial, voltada para cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel para moradia, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.

Como funciona a usucapião urbana?

A usucapião urbana exige posse de um imóvel urbano, com a finalidade de moradia ou atividade produtiva, pelo prazo legal (geralmente 5 anos), respeitando alguns requisitos como área máxima de 250 m² e comprovação de uso semelhante à usucapião especial.

Quais são os tipos de usucapião existentes?

Os tipos de usucapião existentes incluem:

Usucapião ordinária (10 anos);
Usucapião extraordinária (15 anos);
Usucapião especial urbana (5 anos, imóvel até 250 m²);
Usucapião especial rural (5 anos, área até 50 ha);
Usucapião familiar;
Usucapião coletiva.

Como se dá a usucapião de um imóvel?

Para a usucapião de um imóvel, é necessário comprovar a posse de um imóvel por prazo legal, com justo título ou sem ele, atender aos requisitos a posse (animus e corpus) e observar a modalidade cabível, judicial ou extrajudicial.

O que caracteriza a usucapião rural?

Na usucapião rural, o possuidor precisa ter permanecido na área rural para moradia ou exploração agrícola, por no mínimo 5 anos, não excedendo 50 hectares e cumprindo todos os requisitos.

Quando optar pela usucapião judicial?

A usucapião judicial se faz necessária quando há oposição de terceiros ou litígio, iniciando-se uma ação de usucapião no Judiciário que, após instrução, pode resultar em sentença declaratória de usucapião e consequente registro do imóvel.

Para que serve ação de usucapião?

A ação de usucapião serve como instrumento judicial para obter propriedade do bem quando o imóvel foi adquirido por meio da posse mansa, pacífica e ininterrupta, garantindo segurança jurídica ao possuidor após o cumprimento de mais requisitos.

Conclusão

Em síntese, é fundamental compreender que cada tipo de usucapião envolve requisitos específicos para que o imóvel ou bem seja definitivamente incorporado ao patrimônio do possuidor.

Para que haja a aquisição de imóvel pela usucapião, é necessário que o imóvel em questão tenha cumprido o tempo mínimo de posse previsto em lei e que o possuidor comprove que o imóvel tenha sido utilizado conforme a modalidade escolhida.

Além disso, a localização do bem é crucial — o imóvel localizado em área urbana ou rural determinará as regras aplicáveis e o prazo exigido.

Seja pela via judicial ou via da usucapião extrajudicial, a chamada chamada usucapião consolida o direito de propriedade, assegurando segurança jurídica a quem exerce a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta.

Durante anos de advocacia, acompanhamos inúmeros processos de usucapião, muitos deles sequer contestados pelos titulares dos bens.

Trata-se de uma forma de intervenção estatal na distribuição de terras, garantindo que a propriedade cumpra seu papel social.

É importante lembrar que, uma vez prolatada a sentença ou decisão de procedência, a averbação da titularidade no registro de imóveis poderá se dar de forma gratuita, caso o titular seja beneficiário da assistência judiciária gratuita.