Regularização Fundiária Urbana

A regularização fundiária urbana (REURB) é o procedimento feito pelo Governo (geralmente pelo Município) para regularizar núcleos urbanos informais, previsto na Lei nº. 13.465/17.

Trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade, a exemplo da usucapião, consolidando a posse, não havendo custos ou emolumentos notariais para o registro e emissão da matrícula junto ao Registro de Imóveis.

O que é a regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana é um conjunto de políticas públicas voltadas à formalização de ocupações irregulares em áreas urbanas, permitindo que as pessoas que residem nessas áreas obtenham a titularidade de seus imóveis de forma segura e reconhecida legalmente.

Essa iniciativa busca incluir áreas informalmente ocupadas no planejamento urbano, promovendo o acesso dos moradores a serviços e infraestrutura adequados e promovendo a promoção da justiça social e do direito à moradia.

A regularização fundiária está prevista na Constituição Federal, que reconhece o direito à moradia e a necessidade de cumprimento da função social da propriedade.

Quem tem direito à regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana beneficia moradores de áreas ocupadas irregularmente e que atendem a determinadas características específicas, como ocupações consolidadas há muito tempo ou áreas onde a informalidade é generalizada.

A Administração Pública, composta por órgãos e servidores públicos das esferas federal, estadual e municipal, é responsável por identificar e promover essa regularização, especialmente em áreas onde a ocupação já está consolidada e é essencial para o desenvolvimento urbano ordenado.

O Estatuto da Cidade e o REURB (Regularização Fundiária Urbana) são as principais normas que regulamentam o processo de regularização fundiária.

Esses instrumentos visam a promoção do direito à moradia digna e da função social da propriedade, permitindo que milhões de brasileiros que vivem em áreas informais nas cidades possam ter acesso aos seus direitos de propriedade, com o suporte da infraestrutura pública e dentro do planejamento urbano adequado.

Quais as medidas da Regularização Fundiária Urbana?

A regularização fundiária urbana envolve as seguintes medidas:

• URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS: é realizado o diagnóstico do assentamento, o levantamento topográfico e projeto de regularização;

• JURÍDICA: feitos os registros do assentamento na base imobiliária do município e no registro de imóveis – como forma de posse originária;

• SOCIAIS: é promovida a participação comunitária no processo e o cadastramento dos moradores nos programas sociais do governo.

• URBANÍSTICA E AMBIENTAIS: é realizado o diagnóstico do assentamento, o levantamento topográfico e projeto de regularização.

Quais os tipos de REURB?

A Lei nº. 13.465/17 contempla dois tipos de REURB:

• REURB DE INTERESSE SOCIAL (REURB-S) – aplicável a núcleos informais ocupados por população de baixa renda, conforme reconhecido em decreto municipal;

• REURB DE INTERESSE ESPECÍFICO (REURB-E) – aplicável a outros núcleos informais, que não se enquadrem no REURB-S;

• REURB INOMINADO (REURB-I) – aplicável a núcleos consolidados ANTES da Lei nº. 6.766/79, sendo bastante raro em razão do decurso do tempo.

Quais os requisitos do REURB?

Para realização do REURB, é necessário atender aos seguintes requisitos:

• IMÓVEL: tenha sua ocupação sido reconhecida como de interesse público pelo Governo Local;

• BENEFICIÁRIO: não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel, urbano ou rural; e não tenha sido contemplado com a legitimação da posse ou fundiária de outro imóvel com a mesma finalidade. 

Além disso, para que o REURB seja possível, é necessário cumprir com as seguintes etapas:

• Levantamento e Diagnóstico: Identificação e mapeamento do núcleo urbano informal que será objeto da regularização.

• Anuência do Proprietário: No caso de terras privadas, é necessária a anuência do proprietário ou a judicialização para a desapropriação.

• Cadastro dos Beneficiários: Identificação e cadastro dos ocupantes das áreas a serem regularizadas.

• Plano de Regularização: Desenvolvimento de um projeto que estabeleça as diretrizes para a regularização, incluindo aspectos urbanísticos, ambientais e sociais.

Como fazer a defesa do proprietário do imóvel no REURB?

O proprietário do imóvel pode impugnar o ato do poder público que implementa o REURB em seu imóvel, em 30 dias, a contar de sua notificação.

Caso não localizado, a intimação do proprietário se dará por edital.

A impugnação pode ser total ou parcial – se parcial, será dado seguimento ao REURB, com a averbação do andamento da impugnação nos registros.

O silêncio do proprietário significa sua concordância com o procedimento.

Está cada vez mais comum vermos discussões judiciais acerca do REURB, a exemplo do caso a seguir:

APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – CONDOMÍNIO – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - REURB - Pretensão da impetrante em ser declarada como núcleo urbano informal para efeitos de aprovação do pedido de REURB - Denegação da ordem em primeira instância – Insurgência – Cabimento em parte – Existência de incorporação imobiliária aprovada e registrada na matrícula do imóvel que, por si só, não impede a caracterização do empreendimento como irregular por fraude à lei ou deficiência da implementação com o descrito no registro imobiliário – Caracterizada a ilegalidade da decisão administrativa nesse particular - Prosseguimento do processo administrativo que se impõe em razão da discricionariedade administrativa em aferir a presenças dos demais requisitos para a concessão do REURB-E - Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.

(Embargos De Declaração Cível, N° 1001138-04.2022.8.26.0296, 1ª Camara De Direito Publico, Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator: Rubens Rihl, Julgado em 06/02/2023)

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