Regularização Fundiária Urbana

A regularização fundiária urbana (REURB) é o procedimento feito pelo Governo (geralmente pelo Município) para regularizar núcleos urbanos informais, previsto na Lei nº. 13.465/17.

Trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade, a exemplo da usucapião, consolidando a posse, não havendo custos ou emolumentos notariais para o registro e emissão da matrícula junto ao Registro de Imóveis.

O que é a regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana é um conjunto de políticas públicas voltadas à formalização de ocupações irregulares em áreas urbanas, permitindo que as pessoas que residem nessas áreas obtenham a titularidade de seus imóveis de forma segura e reconhecida legalmente.

Essa iniciativa busca incluir áreas informalmente ocupadas no planejamento urbano, promovendo o acesso dos moradores a serviços e infraestrutura adequados e promovendo a promoção da justiça social e do direito à moradia.

A regularização fundiária está prevista na Constituição Federal, que reconhece o direito à moradia e a necessidade de cumprimento da função social da propriedade.

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Quem tem direito à regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana beneficia moradores de áreas ocupadas irregularmente e que atendem a determinadas características específicas, como ocupações consolidadas há muito tempo ou áreas onde a informalidade é generalizada.

A Administração Pública, composta por órgãos e servidores públicos das esferas federal, estadual e municipal, é responsável por identificar e promover essa regularização, especialmente em áreas onde a ocupação já está consolidada e é essencial para o desenvolvimento urbano ordenado.

O Estatuto da Cidade e o REURB (Regularização Fundiária Urbana) são as principais normas que regulamentam o processo de regularização fundiária.

Esses instrumentos visam a promoção do direito à moradia digna e da função social da propriedade, permitindo que milhões de brasileiros que vivem em áreas informais nas cidades possam ter acesso aos seus direitos de propriedade, com o suporte da infraestrutura pública e dentro do planejamento urbano adequado.

Quais as medidas da Regularização Fundiária Urbana?

A regularização fundiária urbana envolve as seguintes medidas:

• URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS: é realizado o diagnóstico do assentamento, o levantamento topográfico e projeto de regularização;

• JURÍDICA: feitos os registros do assentamento na base imobiliária do município e no registro de imóveis – como forma de posse originária;

• SOCIAIS: é promovida a participação comunitária no processo e o cadastramento dos moradores nos programas sociais do governo.

• URBANÍSTICA E AMBIENTAIS: é realizado o diagnóstico do assentamento, o levantamento topográfico e projeto de regularização.

Quais os tipos de REURB?

A Lei nº. 13.465/17 contempla dois tipos de REURB:

• REURB DE INTERESSE SOCIAL (REURB-S) – aplicável a núcleos informais ocupados por população de baixa renda, conforme reconhecido em decreto municipal;

• REURB DE INTERESSE ESPECÍFICO (REURB-E) – aplicável a outros núcleos informais, que não se enquadrem no REURB-S;

• REURB INOMINADO (REURB-I) – aplicável a núcleos consolidados ANTES da Lei nº. 6.766/79, sendo bastante raro em razão do decurso do tempo.

Quais os requisitos do REURB?

Para realização do REURB, é necessário atender aos seguintes requisitos:

• IMÓVEL: tenha sua ocupação sido reconhecida como de interesse público pelo Governo Local;

• BENEFICIÁRIO: não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel, urbano ou rural; e não tenha sido contemplado com a legitimação da posse ou fundiária de outro imóvel com a mesma finalidade. 

Além disso, para que o REURB seja possível, é necessário cumprir com as seguintes etapas:

• Levantamento e Diagnóstico: Identificação e mapeamento do núcleo urbano informal que será objeto da regularização.

• Anuência do Proprietário: No caso de terras privadas, é necessária a anuência do proprietário ou a judicialização para a desapropriação.

• Cadastro dos Beneficiários: Identificação e cadastro dos ocupantes das áreas a serem regularizadas.

• Plano de Regularização: Desenvolvimento de um projeto que estabeleça as diretrizes para a regularização, incluindo aspectos urbanísticos, ambientais e sociais.

Como fazer a defesa do proprietário do imóvel no REURB?

O proprietário do imóvel pode impugnar o ato do poder público que implementa o REURB em seu imóvel, em 30 dias, a contar de sua notificação.

Caso não localizado, a intimação do proprietário se dará por edital.

A impugnação pode ser total ou parcial – se parcial, será dado seguimento ao REURB, com a averbação do andamento da impugnação nos registros.

O silêncio do proprietário significa sua concordância com o procedimento.

Está cada vez mais comum vermos discussões judiciais acerca do REURB, a exemplo do caso a seguir:

APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – CONDOMÍNIO – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - REURB - Pretensão da impetrante em ser declarada como núcleo urbano informal para efeitos de aprovação do pedido de REURB - Denegação da ordem em primeira instância – Insurgência – Cabimento em parte – Existência de incorporação imobiliária aprovada e registrada na matrícula do imóvel que, por si só, não impede a caracterização do empreendimento como irregular por fraude à lei ou deficiência da implementação com o descrito no registro imobiliário – Caracterizada a ilegalidade da decisão administrativa nesse particular - Prosseguimento do processo administrativo que se impõe em razão da discricionariedade administrativa em aferir a presenças dos demais requisitos para a concessão do REURB-E - Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.

(Embargos De Declaração Cível, N° 1001138-04.2022.8.26.0296, 1ª Camara De Direito Publico, Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator: Rubens Rihl, Julgado em 06/02/2023)

Tudo o que o advogado precia saber sobre a Regularização Fundiária Urbana

O que é regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana é o procedimento voltado à formalização de núcleos urbanos informais, com medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar essas ocupações ao ordenamento da cidade.

O que significa REURB?

REURB é a sigla de Regularização Fundiária Urbana, prevista na Lei nº 13.465/2017 para tratar da regularização de ocupações urbanas irregulares.

Qual é a finalidade da regularização fundiária urbana?

A finalidade da regularização fundiária urbana é assegurar moradia digna, segurança jurídica da posse e da propriedade, inclusão no planejamento urbano e acesso adequado a infraestrutura e serviços públicos.

Qual é a base legal da REURB?

A REURB tem fundamento principal na Lei nº 13.465/2017, além de se relacionar com a Constituição Federal e com o Estatuto da Cidade.

A regularização fundiária urbana é forma de aquisição originária da propriedade?

Sim. A página trata a REURB como forma de aquisição originária da propriedade, a exemplo da usucapião.

Quem tem direito à regularização fundiária urbana?

Em regra, têm direito os moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente que se enquadrem nas características legais do núcleo informal a ser regularizado.

Quem promove a regularização fundiária urbana?

A Administração Pública, especialmente o Município, é quem normalmente identifica, organiza e promove o procedimento de regularização fundiária urbana.

Quais são as medidas da regularização fundiária urbana?

A regularização fundiária urbana envolve medidas urbanísticas e ambientais, medidas jurídicas e medidas sociais.

O que são medidas urbanísticas e ambientais na REURB?

São as providências ligadas ao diagnóstico do assentamento, levantamento topográfico e elaboração do projeto de regularização.

O que são medidas jurídicas na REURB?

São as providências relacionadas ao registro do assentamento na base imobiliária do Município e no Registro de Imóveis, com formalização jurídica da ocupação.

O que são medidas sociais na REURB?

São as ações voltadas à participação comunitária no procedimento e ao cadastramento dos moradores em programas sociais do governo.

Quais são os tipos de REURB?

Os tipos indicados na página são REURB de Interesse Social, REURB de Interesse Específico e REURB Inominado.

O que é REURB-S?

REURB-S é a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social, aplicável a núcleos informais ocupados por população de baixa renda, conforme reconhecimento em decreto municipal.

O que é REURB-E?

REURB-E é a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico, aplicável aos núcleos informais que não se enquadram como de interesse social.

O que é REURB-I?

REURB-I, ou REURB Inominado, é a modalidade indicada pela página para núcleos consolidados antes da Lei nº 6.766/1979.

Quais são os requisitos da REURB?

Entre os requisitos apontados estão o reconhecimento da ocupação como de interesse público pelo governo local e a situação do beneficiário, que não deve ser proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural nem já ter sido contemplado com legitimação da posse ou fundiária para a mesma finalidade.

O imóvel precisa ser reconhecido como de interesse público para a REURB?

Sim. A página aponta como requisito que a ocupação do imóvel tenha sido reconhecida como de interesse público pelo governo local.

Quem já tem outro imóvel pode ser beneficiário da REURB?

Em regra, não, segundo os requisitos listados na página para a legitimação ligada à REURB.

Quais são as etapas da regularização fundiária urbana?

As etapas destacadas são levantamento e diagnóstico do núcleo urbano informal, anuência do proprietário ou judicialização da desapropriação em terras privadas, cadastro dos beneficiários e elaboração do plano de regularização.

É necessária anuência do proprietário na REURB?

Em caso de terras privadas, a página informa que é necessária a anuência do proprietário ou a judicialização para desapropriação.

O que é o plano de regularização na REURB?

É o projeto que estabelece as diretrizes da regularização, incluindo aspectos urbanísticos, ambientais e sociais do núcleo a ser formalizado.

Como o proprietário pode se defender no procedimento de REURB?

O proprietário pode impugnar o ato do poder público que implementa a REURB sobre seu imóvel.

Qual é o prazo para impugnar a REURB?

O prazo indicado na página é de 30 dias contados da notificação do proprietário.

Como ocorre a intimação do proprietário na REURB?

Se o proprietário não for localizado, a intimação poderá ser feita por edital.

A impugnação ao REURB pode ser parcial?

Sim. A página informa que a impugnação pode ser total ou parcial, e, se parcial, o procedimento segue com averbação do andamento da impugnação nos registros.

O silêncio do proprietário significa concordância com a REURB?

Sim. Segundo a página, o silêncio do proprietário importa concordância com o procedimento.

Por que a regularização fundiária urbana é importante?

A regularização fundiária urbana é importante porque promove segurança jurídica, inclusão social, acesso à moradia digna e integração de áreas informais ao planejamento urbano.

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