Contrato

Um contrato é um documento pelo qual duas ou mais pessoas ajustam as condições de um negócio jurídico.

O contrato tem em sua principal função regular a negociação no decurso do tempo, guiando as partes na resolução de discordâncias e conflitos futuros decorrentes das tratativas feitas.

Vamos entender os requisitos, características e condições de validade de um contrato.

Qual a definição de um contrato?

No Direito Brasileiro, contrato é um acordo de vontades com finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.

Ele se forma pela convergência entre proposta e aceitação, conforme o artigo 104 do Código Civil, que prevê os requisitos de validade dos negócios jurídicos: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei.

Por essência, um contrato é bilateral ou plurilateral - ou seja, ele envolve, ao menos, 2 pessoas, podendo também ser firmado por mais.

Além disso, ele deve vincular as partes às obrigações assumidas, prevendo as consequências de seu descumprimento.

Princípios Contratuais Fundamentais

Alguns princípios orientam a interpretação e execução dos contratos:

• Autonomia da vontade: As partes têm liberdade para contratar ou não, com quem contratar e sob quais condições, desde que não infrinjam a ordem pública, a função social e a boa-fé.
• Obrigatoriedade (pacta sunt servanda): O contrato faz lei entre as partes, ou seja, deve ser cumprido como acordado.
• Função social do contrato (art. 421 do CC): O contrato deve atender aos fins sociais e econômicos que dele se esperam.
• Boa-fé objetiva: Impõe às partes deveres de lealdade, informação, cooperação e confiança mútua durante a formação, execução e extinção contratual (art. 422 do CC).

Quais os requisitos de um contrato?

Os requisitos de um contrato começam no Art. 104 do Código Civil, que indica somente serem válidos os negócios jurídicos celebrados:

• Pela parte que tem capacidade civil de praticar o ato;

• Que tenha objeto lícito;

• Que cumpra com a forma prevista ou não probidade em lei.

Assim, é preciso verificar as legislações específicas para cada contrato - desde o Código Civil, até outras, como a Lei do Inquilinato, Lei Geral de Proteção de Dados, CLT, etc.

Como se faz um contrato simples?

A elaboração de um contrato simples exige a observância de determinados termos jurídicos e estrutura lógica, a fim de garantir segurança às pessoas físicas ou jurídicas envolvidas na relação contratual.

Embora existam diversas variações conforme o tipo de instrumento utilizado, um contrato, quando redigido de forma adequada ao ordenamento jurídico brasileiro, normalmente segue uma sequência de cláusulas fundamentais, que organizam os fatos, direitos e obrigações das partes.

Porém, no geral, um contrato adequado ao direito brasileiro segue a seguinte estrutura:

Qualificação das partes no contrato

A primeira parte do contrato é dedicada à qualificação completa das partes, sejam elas pessoas físicas ou jurídicas.

Devem constar dados como nome, CPF ou CNPJ, endereço, e-mail oficial e, quando necessário, elementos adicionais para permitir a adequada verificação da identidade.

Esses documentos servem de base para garantir a validade do contrato e permitem que notificações, inclusive judiciais, sejam encaminhadas com eficácia.

Considerações preliminares e contextualização da relação jurídica

Nesta etapa, expõem-se os fatos que antecederam a celebração do contrato, trazendo uma visão contextual da relação entre as partes.

As considerações preliminares ajudam a entender o propósito do negócio jurídico, se há alguma vinculação com instrumentos anteriores, ou se está sendo firmado em razão de determinadas informações previamente discutidas.

Objeto do contrato: definição clara dos efeitos desejados

A cláusula do objeto marca o início do conteúdo obrigacional.

É nela que se descrevem, de forma precisa, os bens, serviços ou direitos que compõem o contrato.

O correto detalhamento do objeto é essencial para a validade do instrumento e para que se produzam os efeitos jurídicos pretendidos pelas partes.

Cláusula de pagamento: condições e prazos

Nos casos em que há contraprestação financeira, deve-se incluir uma cláusula específica sobre o pagamento, indicando valores, prazos, forma de quitação e, se for o caso, dados bancários. Essa previsão assegura segurança jurídica às partes e evita litígios futuros.

Direitos e obrigações contratuais

Esta parte do contrato descreve os efeitos principais do negócio jurídico. Aqui se regulam os direitos e obrigações de cada parte, com base no instrumento contratual e nas normas legais aplicáveis.

Também é comum que se incluam subcláusulas específicas sobre garantia de serviço, prazos de entrega ou devolução, assistência técnica e demais particularidades do negócio.

Inadimplemento e rescisão: consequências do descumprimento

Esta cláusula trata da resposta jurídica a ser dada em caso de inadimplemento.

Deve-se prever multas, juros, possibilidade de rescisão contratual, além dos procedimentos de notificação.

Em contratos com a Administração Pública, por exemplo, essas regras são ainda mais rigorosas, exigindo previsão expressa de penalidades e forma de apuração do descumprimento.

Parte final: formalização do instrumento contratual

A parte final deve conter o local e a data da assinatura, além dos campos destinados às assinaturas das partes e de duas testemunhas.

Esse encerramento do instrumento é o que confere força executiva ao contrato (nos termos do art. 784, III do CPC).

Sempre que possível, recomenda-se a digitalização e verificação dos documentos assinados, especialmente em contratos firmados entre particulares por meio eletrônico.

Essa é a estrutura básica de um contrato, porém existem outras que irão varias de acordo com o tipo de contrato - e normalmente são subcláusulas na parte de direitos e obrigações, como a garantia do serviço, prazo de devolução do bem, etc.

O que é a função social do contrato?

A função social do contrato é um conceito trazido no Art. 421 do Código Civil:

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Pela função social do contrato, a interpretação de suas cláusulas deverá sempre ocorrer de acordo com a conjuntura que o contrato foi firmado.

Além disso, deverá ser levado em conta as consequências que sua execução irá gerar para o ambiente social no qual ele está inserido.

A partir deste conceito, o contrato poderá ser revisto caso gere onerosidade excessiva a uma das partes, por exemplo.

O que é um contrato sinalagmático?

Um contrato sinalagmático é aquele que prevê obrigações para ambas as partes, sendo umas decorrentes das outras.

Ou seja: a partir do cumprimento de uma obrigação por uma das partes (entrega do bem) a outra para a ter que cumprir com suas obrigações (pagamento da quantia devida).

Quais os principais tipos de contrato?

Existem inúmeros tipos de contratos - inclusive contratos inominados - porém, os principais tipos de contratos são:

• Contrato de compra e venda de imóvel;

• Contrato de união estável;

• Contrato de namoro;

• Contrato de locação de imóvel;

• Contrato social;

• Contrato de honorários.

• Contrato administrativo.

É importante destacar que o nome do contrato não é relevante - sendo apenas um título, e não implica na alteração de qualquer cláusula contratual.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é um instrumento particular ou público por meio do qual uma pessoa física ou jurídica transmite a propriedade de um bem imóvel a outrem, mediante pagamento.

Trata-se de um negócio bilateral, oneroso e comutativo, com efeitos jurídicos importantes, especialmente no que se refere à segurança da operação.

Sua estrutura deve conter cláusulas detalhadas sobre a descrição do imóvel (matrícula, área, localização), forma de pagamento, prazos, condições suspensivas ou resolutivas, e termos relacionados à posse e à entrega do bem.

A verificação prévia da documentação do imóvel (registro, certidões, IPTU, etc.) e das partes envolvidas é essencial para a regularidade do negócio.

Vale lembrar: a transferência da propriedade só ocorre com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Contrato de União Estável

O contrato de união estável é um instrumento particular por meio do qual duas pessoas físicas, em convivência pública, contínua e duradoura, com objetivo de constituição de família, regulam os efeitos patrimoniais da sua relação.

Embora a união estável não exija contrato formal, a celebração do instrumento é recomendada para definir termos como o regime de bens, contribuições financeiras de cada parte, administração de patrimônio, e até cláusulas de convivência.

A ausência de contrato pode levar a litígios futuros quanto à partilha de bens, especialmente em casos de separação ou falecimento.

Por isso, a formalização do acordo é um mecanismo de segurança jurídica e de administração preventiva de conflitos. Recomenda-se o reconhecimento em cartório de notas, embora não seja obrigatório.

Contrato de Namoro

O contrato de namoro é um instrumento jurídico atípico, cuja função principal é declarar a inexistência de união estável.

Nele, as partes afirmam que mantêm apenas uma relação afetiva sem intenção imediata de constituir família.

O objetivo é evitar que, futuramente, um dos envolvidos tente reconhecer judicialmente a união como estável, para fins de partilha de bens ou direitos sucessórios.

É um contrato que, embora simples, exige clareza nos fatos descritos, bem como a manutenção de documentos comprobatórios que reforcem a ausência de elementos da união estável.

O contrato de namoro não tem regulamentação legal específica, mas sua eficácia depende da boa-fé, da coerência com a realidade e dos comportamentos públicos do casal.

Contrato de Locação de Imóvel

O contrato de locação de imóvel é disciplinado pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e regula a cessão onerosa da posse direta de um bem imóvel para uso residencial ou comercial. Esse instrumento deve especificar com clareza os termos do uso, valor do aluguel, reajuste, prazo, garantias locatícias (caução, fiança, seguro), obrigações das partes e condições de rescisão.

Nos casos de inadimplemento, as cláusulas de mora, penalidades e direito à retomada do imóvel devem estar previstas.

Contrato Social (em Sociedades Empresárias)

O contrato social é o instrumento constitutivo das sociedades empresárias, especialmente nas sociedades limitadas (LTDA), regulamentado pelo Código Civil (arts. 997 a 1.038).

Ele organiza a relação jurídica entre os sócios, estabelecendo os termos da participação societária, capital social, administração, distribuição de lucros, deliberações e resolução de conflitos.

A ausência de cláusulas claras pode gerar graves consequências jurídicas, inclusive nulidade de deliberações.

A segurança e eficácia do contrato social dependem da verificação precisa dos documentos, das atribuições de cada sócio, e da conformidade com o objeto social.

Após sua elaboração, deve ser arquivado na Junta Comercial do Estado competente.

Contrato de Honorários Advocatícios

O contrato de honorários advocatícios é o instrumento particular que regula a prestação de serviços advocatícios, com base no Estatuto da OAB (Lei 8.906/1994) e no Código de Ética da OAB.

Ele define os termos do serviço contratado, o valor dos honorários (fixos, por êxito ou por ato), forma de pagamento, obrigações do cliente e do advogado, e hipóteses de rescisão.

Esse contrato é fundamental para garantir a segurança jurídica do profissional e para evitar litígios com clientes.

A ausência de contrato dificulta a cobrança judicial de honorários, sobretudo quando os efeitos do trabalho jurídico são percebidos a longo prazo - a recomendação é que seja sempre escrito, assinado e acompanhado de informações claras sobre o objeto do serviço.

Contrato Administrativo

O contrato administrativo é um instrumento formal celebrado entre a Administração Pública e um particular, com fundamento na Lei nº 14.133/2021 (nova Lei de Licitações e Contratos).

Ele rege relações jurídicas que envolvem a prestação de serviços, execução de obras, fornecimento de bens, entre outras atividades de interesse público.

Diferentemente dos contratos privados, os contratos administrativos possuem cláusulas exorbitantes, como a possibilidade de alteração unilateral pela Administração, rescisão por interesse público e aplicação de sanções administrativas.

A verificação da regularidade fiscal e trabalhista do contratado, bem como a obediência aos termos do edital, são condições indispensáveis para sua validade.

A inexecução pode gerar efeitos graves, como multa, suspensão de contratar com o poder público e até declaração de inidoneidade.

Portanto, trata-se de um contrato técnico, rígido e altamente formalizado.

Como fazer um bom contrato?

Um bom contrato nasce a partir da clareza das partes sobre os direitos e obrigações envolvidos.

Assim, além da parte técnica que envolve o cumprimento dos requisitos legais, é preciso seguir uma estrutura coesa, que permita tanto a leitura como o entendimento do que foi pactuado.

Com isso, a interpretação correta das cláusulas irá evitar conflitos futuros e contribuir para uma solução mais rápida.

Em 20 anos de advocacia consultiva, percebemos que um bom contrato nasce à partir da correta atuação de um advogado, que conduz uma série de reuniões de alinhamento, para que seja compreendida com exatidão a vontade das partes - e transmitidas adequadamente para as cláusulas contratuais.

Como executar um contrato?

Executar um contrato significa cumprir e fazer cumprir as obrigações pactuadas entre as partes, observando rigorosamente os termos do instrumento contratual, os efeitos jurídicos esperados e a legislação aplicável.

No âmbito do direito brasileiro, a execução contratual envolve tanto a fase prática da relação obrigacional, quanto, em caso de descumprimento, a execução judicial do contrato.

Vamos entender o passo a passo para executar um contrato:

1. Inicie com uma leitura estratégica do contrato

A primeira etapa da execução é o estudo detalhado do instrumento contratual. Aqui, o advogado deve identificar:

• O objeto do contrato e sua natureza jurídica;

• Os direitos e obrigações de cada parte;

• Os prazos, condições e formas de cumprimento;

• As cláusulas de inadimplemento, rescisão, garantias e penalidades;

• A jurisdição e foro escolhidos para solução de conflitos.

Essa verificação prévia é essencial para evitar erros de interpretação, orientar o cliente corretamente e antecipar riscos jurídicos.

2. Documente os fatos relevantes e acompanhe o cumprimento das obrigações

Durante a execução prática do contrato, é imprescindível manter registro de todos os fatos relevantes, como:

• Entregas realizadas;

• Pagamentos efetuados;

• Comunicação entre as partes;

• Eventos de força maior ou modificações consensuais.

Essas informações, que devem estar respaldadas por documentos (recibos, e-mails, atas, notificações), são fundamentais para comprovar o adimplemento ou eventual inadimplemento contratual.

É por meio desse acervo que se assegura segurança jurídica à relação.

3. Comunique-se formalmente e com clareza

Se houver qualquer desvio na execução do contrato, a parte prejudicada deve adotar instrumentos de comunicação formal, como notificações extrajudiciais ou advertências, solicitando a regularização da obrigação.

A linguagem deve ser clara, objetiva e manter o tom profissional, sobretudo quando se trata de contratos com a Administração Pública, em que há formalidades adicionais.

A resposta da parte contratada também deve ser documentada, para instrução de eventual ação judicial futura.

4. Promova a execução extrajudicial ou judicial, se necessário

Se, mesmo após tentativa de resolução amigável, persistir o descumprimento contratual, o próximo passo é promover sua execução.

Aqui, duas hipóteses principais se abrem:

• Execução extrajudicial: Em alguns casos, como nos contratos com cláusula compromissória, a resolução pode ocorrer via arbitragem ou mediação. O contrato deve prever expressamente esse caminho.

• Execução judicial: Quando o contrato for título executivo extrajudicial (art. 784, III do CPC), o advogado pode ingressar com ação de execução diretamente, desde que haja certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. Do contrário, será necessário propor ação de cobrança ou de cumprimento contratual.

5. Avalie os efeitos jurídicos do inadimplemento e os pedidos cabíveis

Na via judicial, o advogado deve demonstrar:

• A existência do contrato e sua validade;

• O inadimplemento por parte do devedor;

• Os efeitos jurídicos do descumprimento (mora, perdas e danos, cláusula penal);

• A relação de causalidade entre a conduta do devedor e o prejuízo sofrido.

Com base nesses elementos, serão formulados os pedidos judiciais: pagamento da obrigação principal, multa contratual, juros, indenização, rescisão, entre outros.

6. Adote medidas de preservação de direitos e bens

Em determinados casos, o advogado pode (ou deve) requerer medidas cautelares ou antecipatórias para garantir a efetividade da execução contratual, como:

• Tutela de urgência para bloqueio de valores via Sisbajud;

• Busca e apreensão de bens;

• Protesto de título;

• Inscrição em cadastros de inadimplentes (se permitido).

Essas medidas são fundamentais para proteger o crédito e garantir que o instrumento contratual produza seus efeitos práticos.

Conclusão

Por nossa experiência na advocacia contratual, concluímos que a elaboração de um contrato é uma atividade complexa, exigindo habilidades de negociação e redação - para que se cumpra os requisitos legais com clareza e sem pegadinhas que possam comprometer a credibilidade das partes e do próprio advogado.

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