Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é um dos documentos jurídicos mais recorrentes, estando presente na rotina de muitos advogados.

Na prática, esse contrato estabelece que uma pessoa transfere a outra a propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, em troca do recebimento de um valor como pagamento.

Sendo um contrato típico do direito privado, ele pode conter diversas cláusulas, tornando essencial o conhecimento de seus principais elementos e dos diferenciais que podem ser incluídos para melhor atender aos interesses do cliente.

Neste artigo, abordaremos todas essas nuances do contrato de compra e venda – boa leitura!

O que é um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é o documento jurídico pelo qual um vendedor transfere a propriedade de um bem a um comprador, mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro.

Sem dúvidas, trata-se do contrato mais comum no direito brasileiro, tendo uma presença marcante na advocacia, especialmente quando o advogado atua na negociação e elaboração da transação.

Durante 20 anos de advocacia, já fizemos inúmeros contratos de compra e venda, como forma de documentar os mais diversos tipos de negócios jurídicos.

Qual a previsão legal do contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda está previsto no Artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, que assim dispõe:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Quais são as cláusulas especiais do contrato de compra e venda?

O Código Civil prevê algumas cláusulas e condições especiais no contrato de compra e venda que exigem a atenção dos advogados.

A primeira delas refere-se ao preço, que deve ser obrigatoriamente estipulado no contrato, não podendo ser fixado apenas por uma das partes, sob risco de nulidade do contrato, conforme determina o Art. 489 do Código Civil.

De acordo com o Art. 490 do CC/02, as despesas relacionadas à escritura pública e ao registro de imóveis são de responsabilidade do comprador, enquanto cabe ao vendedor arcar com os custos da tradição (entrega do bem). No entanto, o contrato pode estabelecer regras diferentes.

Além disso, até a efetiva entrega do bem, a responsabilidade e os riscos relativos à sua manutenção permanecem com o vendedor.

O Código Civil também se preocupou acerca do equilíbrio do contrato de compra e venda, aplicando a ela os princípios da boa fé e da função social do contrato, previstos no Artigo 421 e seguintes:

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Além disso, o Código Civil Brasileiro prevê cláusulas específicas no contrato de compra e venda. Vejamos:

A primeira delas é a cláusula de retrovenda, que assegura ao vendedor o direito de recomprar o bem vendido dentro do prazo máximo de três anos. Para isso, ele deve restituir ao comprador o valor pago, acrescido das despesas incorridas, incluindo eventuais benfeitorias úteis ou necessárias.

Já a cláusula de venda a contento ou sujeita à prova estabelece que o contrato somente será concluído após o comprador testar o bem.

Por sua vez, a cláusula de perempção ou preferência concede ao vendedor, ou a quem ele indicar, o direito de preferência na recompra do bem, em igualdade de condições com terceiros interessados.

A cláusula de venda com reserva de domínio, por outro lado, determina que o vendedor mantém a propriedade do bem até que o comprador quite integralmente o valor devido. Nesse caso, trata-se de uma espécie de promessa de compra e venda.

Por fim, a cláusula de venda sobre documentos caracteriza-se pela entrega de documentos representativos do bem, em vez do bem em si. Essa prática é comum no direito internacional, permitindo que o comprador adquira os bens antes do seu desembarque no Brasil, condicionando a efetivação da compra ao recebimento dos bens conforme os termos e condições contratuais.

Na prática advocatícia, observamos que, embora essas cláusulas estejam previstas no Código Civil, sua redação deve ser elaborada com atenção pelo advogado. Isso garante que os interesses das partes contratantes sejam refletidos com precisão, prevenindo eventuais disputas futuras sobre o contrato.

Como fazer um contrato de compra e venda??

Um contrato de compra e venda pode ser um documento simples, mas também pode alcançar um alto nível de complexidade, dependendo dos interesses envolvidos e do objeto negociado.

Nesse contexto, a atuação diligente e assertiva do advogado é fundamental para o sucesso do negócio. Mais do que isso, é essencial que o contrato funcione como um guia em eventuais divergências futuras, evitando que se torne um ponto de disputa judicial.

Essa é a visão que adotamos em nossos escritórios ao longo de quase duas décadas de experiência em consultoria jurídica. Já elaboramos contratos de grande complexidade, incluindo aqueles que envolveram empresas no exterior, sócios em litígio e extensas propriedades rurais atreladas a disputas em processos de inventário.

Após a elaboração da minuta, sempre seguimos a prática de realizar uma leitura conjunta com as partes, permitindo que contribuam com sugestões e revisões cláusula por cláusula.

Agora, vamos analisar as principais cláusulas e os cuidados essenciais na elaboração de um contrato de compra e venda eficaz, que previna dores de cabeça para ambas as partes envolvidas.

Partes

A qualificação correta das partes é um momento importante do contrato, pois é onde irão constar as informações necessárias para uma futura execução.

Assim, é importante uma qualificação completa e exaustiva, constando:

• Nome completo;

• Nacionalidade;

• Endereço completo (rua, bairro, cidade, CEP, etc.);

• Profissão;

• Estado civil;

• E-mail;

• Cédula de Identidade (RG) e CPF.

Caso uma das partes seja pessoa jurídica, é crucial anexar seu ato constitutivo (contrato social, por exemplo), obtido diretamente do órgão de registro (Junta Comercial, normalmente), para conferir se quem está assinando detém os poderes para a prática de tal ato, ou se necessita da assinatura conjunta dos demais sócios.

Na dúvida, indique todos os demais sócios como anuentes no contrato de compra e venda.

Pode parecer básico, porém, estas informações facilitam a localização e identificação das partes caso seja necessário ajuizar um processo relacionado ao contrato - por inadimplemento ou qualquer outro motivo.

Qual a relevância do estado civil das partes no contrato de compra e venda?

A indicação - e a devida comprovação - do estado civil das partes é de suma importância no contrato de compra e venda, pois, conforme o regime de bens, poderá ser necessário obter a outorga uxória do cônjuge.

Preço e Pagamento

A definição do preço e do pagamento é condição de validade do contrato de compra e venda, não podendo ficarem a cargo de apenas uma das partes, sob pena de nulidade, conforme Art. 489 do Código Civil.

Assim, é importante deixar claro o valor que será pago, as condições de pagamento, os juros e correção monetária (normalmente pro rata die), etc.

Obrigações das Partes

Consideramos essencial que o contrato detalhe as obrigações das partes, especialmente aquelas que se estendem para o futuro, ou seja, após o pagamento e a entrega do bem, a fim de evitar qualquer dúvida posterior.

Neste momento, o que pode parecer óbvio precisa não apenas ser declarado, mas também formalizado no contrato.

Embora, como mencionado anteriormente, existam obrigações previstas no próprio Código Civil, o ideal é que o contrato esclareça expressamente quais encargos, custos e despesas serão assumidos por cada parte, se haverá garantia ou obrigações a serem cumpridas após a tradição do bem.

Sigilo e Confidencialidade

Em diversas situações, a natureza do negócio jurídico impõe às partes a obrigação de sigilo e confidencialidade, garantindo que informações sensíveis não sejam divulgadas sem consentimento.

É bastante comum, por exemplo, que o comprador não queira que o valor pago pelo bem seja de conhecimento público, especialmente em negociações que envolvem altos valores, disputas societárias, transações empresariais ou bens com relevância estratégica.

Além disso, o sigilo pode ser essencial para proteger a privacidade das partes, evitar especulações de mercado ou impedir que terceiros utilizem as informações para questionar a validade do negócio.

Nesses casos, recomenda-se a inclusão de uma cláusula específica de sigilo e confidencialidade, estabelecendo que ambas as partes se comprometem a não divulgar quaisquer detalhes do contrato, salvo quando exigido por lei ou por ordem judicial.

O descumprimento dessa cláusula pode resultar na aplicação de multa contratual, cujo valor deve ser suficientemente significativo para desestimular a quebra do sigilo. Além disso, a parte infratora pode ser obrigada a indenizar a outra pelos danos materiais e morais decorrentes da divulgação indevida das informações protegidas.

Para maior segurança, é possível delimitar no contrato quais informações são consideradas sigilosas, por quanto tempo o dever de confidencialidade deve ser mantido e em quais circunstâncias a divulgação pode ser permitida.

Também pode ser estipulado um compromisso de confidencialidade para terceiros envolvidos na negociação, como corretores, assessores financeiros e advogados.

A inclusão de uma cláusula bem redigida de sigilo e confidencialidade não apenas protege os interesses das partes, mas também contribui para a segurança jurídica do contrato, prevenindo disputas e garantindo maior previsibilidade nas relações comerciais e patrimoniais.

Multa e Rescisão

A previsão de multa e rescisão (ou resolução) do contrato é um elemento essencial em qualquer negociação, pois representa a chamada "porta de saída" do negócio jurídico caso uma das partes não cumpra suas obrigações. A ausência dessa previsão pode gerar dificuldades para extinguir a relação contratual de maneira eficiente, além de aumentar os riscos de litígios e prejuízos para a parte prejudicada pelo inadimplemento.

Esse é um ponto que deve ser cuidadosamente avaliado por um bom advogado ao assessorar negociações, pois a definição clara das consequências do descumprimento contratual evita incertezas e disputas futuras.

A rescisão pode ser prevista tanto de forma unilateral – quando uma das partes tem o direito de encerrar o contrato em determinadas condições – quanto por mútuo acordo, caso ambas as partes concordem com a extinção da relação contratual.

Além disso, a fixação de uma multa tem a função de desestimular o inadimplemento, servindo como uma penalidade para a parte que descumprir suas obrigações.

Esse valor deve ser estabelecido de forma proporcional, garantindo que seja alto o suficiente para tornar a quebra do contrato financeiramente desvantajosa, mas sem configurar enriquecimento indevido da parte prejudicada.

Outro aspecto importante é a diferenciação entre a multa moratória e a multa compensatória. A multa moratória é aplicada nos casos de atraso no cumprimento das obrigações, sem implicar a rescisão do contrato, enquanto a multa compensatória está diretamente ligada ao descumprimento definitivo do contrato, permitindo sua extinção e o ressarcimento à parte lesada.

Além da multa, é possível prever indenizações adicionais em caso de danos materiais ou morais causados pelo descumprimento contratual.

O contrato pode estabelecer, por exemplo, a restituição de valores pagos, ressarcimento de despesas, lucros cessantes ou qualquer outro prejuízo comprovado.

Por fim, é essencial que o contrato traga disposições claras sobre o procedimento de rescisão, incluindo prazos para notificação, possibilidade de prazo para sanar o inadimplemento e a forma de liquidação das obrigações pendentes.

Lembre-se: tão importante quanto celebrar um contrato bem estruturado é garantir que ele tenha uma saída clara e eficiente para ambas as partes, evitando incertezas e litígios futuros.

Foro de Eleição

O foro de eleição é a comarca que as partes decidem, em comum acordo, na qual o contrato deverá ser discutido.

Na ausência de indicação no contrato, a comarca irá variar de acordo com as regras do Código de Processo Civil.

Assim, versando o contrato sobre direitos reais sobre bens imóveis, será, em regra, a cidade de domicílio do réu (daí a importância de qualificar corretamente onde ele é residente).

É válida assinatura eletrônica no contrato de compra e venda?

Sim, a assinatura eletrônica é válida em contratos de compra e venda, desde que sejam observados os requisitos legais aplicáveis.

No Brasil, a Lei nº 14.063/2020 e a Medida Provisória nº 2.200-2/2001 regulamentam o uso de assinaturas eletrônicas e digitais, conferindo-lhes validade jurídica.

É importante saber as diferenças entres os tipos de assinaturas eletrônicas:

1. Assinatura Eletrônica Simples

2. • Identifica o signatário, mas sem um nível elevado de segurança.

   • Pode ser usada em contratos sem exigência de formalidades específicas.

   • Exemplo: aceitação por e-mail ou checkboxes em plataformas digitais.

3. Assinatura Eletrônica Avançada

   • Garante maior segurança, pois vincula a identidade do signatário de forma mais robusta.

   • Usa métodos como biometria, autenticação em duas etapas ou certificação por plataformas especializadas.

4. Assinatura Eletrônica Qualificada

   • Realizada por meio de certificado digital emitido pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil).

   • Possui a mesma validade jurídica da assinatura manuscrita e pode ser exigida em contratos mais complexos.

Qual a garantia de um contrato de compra e venda?

Em um contrato de compra e venda, a garantia costuma ser o próprio bem.

Isso significa que, em caso de inadimplemento por parte do comprador, este poderá ser obrigado a devolver o bem ao vendedor, mediante a restituição dos valores recebidos, descontadas as despesas incorridas.

Recomenda-se a inclusão de uma cláusula contratual com essa previsão, facilitando sua execução judicial.

Além disso, há também os casos de vícios redibitórios e evicção, nos quais a garantia protege o comprador contra defeitos ocultos que comprometam a utilização do bem ou contra eventuais terceiros que reivindiquem sua posse.

De modo geral, presume-se que o comprador adquire o bem no estado em que se encontra, estando ciente de suas condições de uso.

Quais são os riscos de um contrato de compra e venda?

Os riscos de um contrato de compra e venda vão desde o inadimplemento pelo comprador, que deixa de realizar o pagamento do valor devido, até a fraude praticada pelo vendedor, que se diz proprietário do bem, mesmo não sendo.

Assim, é importante conhecer os principais riscos do contrato, para que seja possível adotar precauções contratuais e em sede de diligências, antes de sua celebração.

• Descumprimento das obrigações: não entrega do bem ou não pagamento do valor;

• Vícios ocultos: aqueles não percebidos durante a negociação, e que só possam ser percebidos durante o uso do bem;

• Evicção: reivindicação da posse ou propriedade do bem por terceiro;

• Fraude: adulteração de documentos que induzam uma das partes em erro;

• Regulação: risco do Governo editar alguma norma regulando o uso do bem, que impacte na fruição imaginada quando da celebração do contrato.

Onde devo registrar o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel pode ser registrado no Registro de Imóveis, conferindo segurança jurídica e eficácia perante terceiros até a efetiva conclusão do negócio.

Esse registro é especialmente recomendável nos casos de promessa de compra e venda, pois garante publicidade ao compromisso assumido entre as partes, impedindo que o vendedor negocie o imóvel com outros interessados ou que eventuais credores possam alegar desconhecimento da transação.

Além disso, o registro fortalece o direito do comprador, assegurando que sua aquisição seja reconhecida formalmente.

Por outro lado, o contrato de compra e venda de bens móveis, embora possa ser firmado por instrumento particular, pode também ser realizado por escritura pública no cartório de títulos e documentos.

Esse procedimento garante maior proteção às partes envolvidas, pois a formalização do contrato perante o tabelião assegura que todas as informações sejam verificadas e registradas corretamente.

A conferência feita pelo cartório reduz riscos de fraudes, falsificações e omissões, além de facilitar a execução do contrato em caso de eventual descumprimento.

No caso de bens móveis de alto valor, como veículos, máquinas e equipamentos industriais, recomenda-se a formalização do contrato com registro em cartório, pois isso facilita a comprovação da transação e reforça os direitos do comprador.

Em algumas situações, como na compra e venda de veículos, também é necessário o registro junto aos órgãos competentes, como o Detran, para que a transferência de propriedade seja plenamente reconhecida.

Portanto, tanto na compra e venda de imóveis quanto na de bens móveis, o devido registro contratual desempenha um papel fundamental na segurança da transação, prevenindo litígios e garantindo que os direitos das partes sejam preservados.

Conclusão

Em anos de advocacia, participamos da negociação de inúmeros contratos, e sabemos o quão desgastante isso pode se tornar para as partes e advogados - que devem prever todos os riscos e compromissos que estão sendo assumidos.

Por isso, criamos um modelo dinâmico de negociação e redação contratual que parte de um fluxograma, que permite ao advogado identificar cada parte do projeto, não deixando passar qualquer etapa, e criando um contrato forte o suficiente para ser honrado pelas partes.

Trata-se, como vimos, de um importante instrumento jurídico, cujo conteúdo afeta não só os contratantes, mas todos os demais envolvidos - o que requer ainda maior atenção pelos advogados.

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