Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é um dos documentos jurídicos mais comuns, estando presente no dia a dia de muitos advogados.

Na prática, temos um contrato no qual uma pessoa transfere à outra a propriedade de um bem (móvel ou imóvel), mediante o recebimento de um valor dado em pagamento.

Sendo um contrato comum, de direito privado, são inúmeras as cláusulas que ele pode conter, sendo importante saber os principais elementos de sua construção e os diferenciais que o seu contrato pode ter, para melhor atender ao interesse de seu cliente.

Neste artigo, vamos explorar todas estas nuances de um contrato de compra e venda - boa leitura!

O que é um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é o instrumento jurídico pelo qual um vencedor transfere a propriedade de um bem para um comprador, mediante o recebimento de uma quantia em dinheiro.

Não há dúvidas que se trata do contrato mais comum no direito brasileiro, estando presente na advocacia de forma saliente, quando o advogado auxiliava na negociação e construção da transação.

Qual a previsão legal do contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda está previsto no Artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, que assim dispõe:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Quais são as cláusulas especiais do contrato de compra e venda?

O Código Civil traz algumas cláusulas e condições especiais no contrato de compra e venda, que merecem a atenção dos advogados.

A primeira delas diz respeito ao preço, que deve obrigatoriamente ser convencionado no contrato, não podendo ficar a critério de apenas uma das partes, sob pena de nulidade do contrato, conforme prevê o Art. 489 do Código Civil).

Segundo o Art. 490 do CC/02, as despesas de escritura pública e registro de imóveis ficam a cargo do comprador, sendo o vendedor responsável pelas despesas da tradição (entrega do bem) - podendo, porém, o contrato dispor em sentido diverso.

Além disso, até a entrega do bem, a responsabilidade e risco pela manutenção do bem correm por conta do vendedor.

O Código Civil também se preocupou acerca do equilíbrio do contrato de compra e venda, aplicando a ela os princípios da boa fé e da função social do contrato, previstos no Artigo 421 e seguintes:

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Além disso, existem cláusulas específicas no contrato de compra e venda previstas no Código Civil Brasileiro, vejamos:

A começar pela cláusula de retrovenda, que significa que o vendedor pode exigir o direito de recomprar o bem vendido, no prazo máximo de 03 anos, mediante a devolução do preço pago acrescido das despesas nas quais o comprador incorreu, inclusive referentes a eventuais benfeitorias úteis ou necessárias.

Já a cláusula de venda a contento ou sujeita à prova, significa que o contrato só será efetivado após o comprador testar o bem.

Por sua vez, a cláusula de perempção ou preferência dá ao vendedor, ou a quem este indicar, o direito de preferência na recompra do bem, em igualdade de condições com terceiros interessados.

Temos também a cláusula de venda com reserva de domínio, o vendedor mantém a propriedade do bem até que o comprador realizar o pagamento integral do valor devido - aqui, temos uma espécie de promessa de compra e venda.

Por fim, a cláusula de venda sobre documentos se caracteriza pela entrega de documentos que representam o bem, ao invés do bem em si - prática comum no direito internacional, no qual o comprador adquire os bens antes de seu desembarque no Brasil, ficando a efetivação da compra condicionada ao recebimento dos bens, nos termos e condições constantes ao contrato.

Durante nossa experiência na advocacia, vimos que este tipo de cláusula, embora previsto no Código Civil, deve ser objeto de atenta redação pelo advogado, para que possa refletir, com precisão, os interesses das partes contratantes - evitando discussões futuras sobre o contrato.

Como fazer um contrato de compra e venda??

Um contrato de compra e venda pode ser algo simples, mas também ser um documento de grande complexidade - a depender dos interesses envolvidos e de seu objeto.

Aqui, a atuação atenta e firme do advogado é essencial para o desfecho do negócio e, principalmente, para que o contrato sirva mais como um guia em caso de futuras divergências do que um objeto de discussão judicial.

É esta a visão que partilhamos em nossos escritórios durante quase duas décadas de atuação na consultoria jurídica - e veja que já fizemos contratos de grande complexidade, envolvendo empresas no exterior, com sócios em litígio, bem como de grandes extensões rurais envolvidas em problemáticos processos de inventário.

Uma vez pronta a minuta, sempre adotamos a prática de realizar uma leitura conjunta com as partes, para colher suas contribuições cláusula a cláusula.

Vamos entender, então, quais as principais cláusulas e os cuidados que precisamos ter em cada uma delas, para construir um contrato de compra e venda efetivo e que não dê dores de cabeça para quaisquer dos lados.

Partes

A qualificação correta das partes é um momento importante do contrato, pois é onde irão constar as informações necessárias para uma futura execução.

Assim, é importante uma qualificação completa e exaustiva, constando:

• Nome completo;

• Nacionalidade;

• Endereço completo (rua, bairro, cidade, CEP, etc.);

• Profissão;

• Estado civil;

• E-mail;

• Cédula de Identidade (RG) e CPF.

Caso uma das partes seja pessoa jurídica, é crucial anexar seu ato constitutivo (contrato social, por exemplo), obtido diretamente do órgão de registro (Junta Comercial, normalmente), para conferir se quem está assinando detém os poderes para a prática de tal ato, ou se necessita da assinatura conjunta dos demais sócios.

Na dúvida, indique todos os demais sócios como anuentes no contrato de compra e venda.

Pode parecer básico, porém, estas informações facilitam a localização e identificação das partes caso seja necessário ajuizar um processo relacionado ao contrato - por inadimplemento ou qualquer outro motivo.

Qual a relevância do estado civil das partes no contrato de compra e venda?

A indicação - e a devida comprovação - do estado civil das partes é de suma importância no contrato de compra e venda, pois, conforme o regime de bens, poderá ser necessário obter a outorga uxória do cônjuge.

Preço e Pagamento

A definição do preço e do pagamento é condição de validade do contrato de compra e venda, não podendo ficarem a cargo de apenas uma das partes, sob pena de nulidade, conforme Art. 489 do Código Civil.

Assim, é importante deixar claro o valor que será pago, as condições de pagamento, os juros e correção monetária (normalmente pro rata die), etc.

Obrigações das Partes

Consideramos muito importante que o contrato descreve as obrigações das partes, especialmente as futuras, ou seja, após o pagamento e a entrega do bem, para que não pairem dúvidas futuras.

É neste momento que o óbvio precisa ser não só dito como reduzido a termo no contrato.

Embora, como vimos acima, existam obrigações previstas pelo próprio Código Civil, o ideal é sempre deixar claro quais encargos, custos e despesas serão suportados por cada parte, se haverá garantia ou obrigações posterior à tradição do bem.

Sigilo e Confidencialidade

Em muitos casos, a natureza do negócio jurídico implica na obrigação de sigilo e confidencialidade das partes.

É bastante comum que o comprador não queira que seja divulgado o valor pago pelo bem, por exemplo.

Nestes casos, recomenda-se a inclusão de uma cláusula de sigilo e confidencialidade, cujo descumprimento implica no pagamento de multa à parte ofendida, além da indenização para eventual reparação de danos sofridos.

Multa e Rescisão

A previsão de multa e rescisão (ou resolução) do contrato é fundamental, pois se trata da porta de saída do negócio jurídico, caso a outra parte não cumpra com suas obrigações.

Algo que deve sempre ser pensado por um bom advogado ao assessorar tais negociações.

A multa, por sua vez, serve como desestímulo ao descumprimento contratual - com isso, deve ser fixada em um valor que faça com que não valha a pena quebrar o contrato.

Lembre-se: tão importante quanto fechar um bom contrato é saber claramente a porta de saída dele.

Foro de Eleição

O foro de eleição é a comarca que as partes decidem, em comum acordo, na qual o contrato deverá ser discutido.

Na ausência de indicação no contrato, a comarca irá variar de acordo com as regras do Código de Processo Civil.

Assim, versando o contrato sobre direitos reais sobre bens imóveis, será, em regra, a cidade de domicílio do réu (daí a importância de qualificar corretamente onde ele é residente).

Qual a garantia de um contrato de compra e venda?

Em um contrato de compra e venda, a garantia normalmente é o próprio bem.

Ou seja: em caso de inadimplemento pelo comprador, faculta-se ao comprador o direito de reaver o bem, mediante a devolução dos valores recebidos, descontadas as despesas nas quais incorreu.

Recomenda-se uma cláusula contratual neste sentido - facilitando sua execução judicial.

Lembrando que há, ainda o caso dos vícios redibitórios e da evicção, no qual a garantia se opera em favor do comprador, contra eventuais defeitos ocultos, que impeçam a livre fruição do bem, ou da insurgência de terceiros reivindicando o bem para si.

Em geral, presume-se que o comprador recebe o bem no estado em que se encontra, estando ciente de suas condições de uso.

Quais são os riscos de um contrato de compra e venda?

Os riscos de um contrato de compra e venda vão desde o inadimplemento pelo comprador, que deixa de realizar o pagamento do valor devido, até a fraude praticada pelo vendedor, que se diz proprietário do bem, mesmo não sendo.

Assim, é importante conhecer os principais riscos do contrato, para que seja possível adotar precauções contratuais e em sede de diligências, antes de sua celebração.

• Descumprimento das obrigações: não entrega do bem ou não pagamento do valor;

• Vícios ocultos: aqueles não percebidos durante a negociação, e que só possam ser percebidos durante o uso do bem;

• Evicção: reivindicação da posse ou propriedade do bem por terceiro;

• Fraude: adulteração de documentos que induzam uma das partes em erro;

• Regulação: risco do Governo editar alguma norma regulando o uso do bem, que impacte na fruição imaginada quando da celebração do contrato.

Onde devo registrar o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel pode ser registrado no Registro de Imóveis, gerando efeitos contra terceiros até que concluído o negócio - o que é bastante recomendável quando se tratar de uma promessa de compra e venda.

Já o contrato de compra e venda de bens móveis pode ser feito por escritura pública, no cartório de títulos e documentos, o que confere maior garantia e segurança jurídicas aos contratantes, pela fiscalização e conferência realizada pelo tabelionato.

Conclusão

Em anos de advocacia, participamos da negociação de inúmeros contratos, e sabemos o quão desgastante isso pode se tornar para as partes e advogados - que devem prever todos os riscos e compromissos que estão sendo assumidos.

Por isso, criamos um modelo dinâmico de negociação e redação contratual que parte de um fluxograma, que permite ao advogado identificar cada parte do projeto, não deixando passar qualquer etapa, e criando um contrato forte o suficiente para ser honrado pelas partes.

Trata-se, como vimos, de um importante instrumento jurídico, cujo conteúdo afeta não só os contratantes, mas todos os demais envolvidos - o que requer ainda maior atenção pelos advogados.

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