Modelo | Distrato de Contrato de Aluguel. Contrato de Locação Comercial, no qual há o encerramento do vínculo entre as partes, com a entrega das chaves do imóvel a partir da rescisão do contrato.
O que é um distrato de contrato de aluguel?
Um distrato de contrato de aluguel, também conhecido como rescisão antecipada do contrato de locação, é um ato formal entre locador e locatário para encerrar um contrato de aluguel antes do prazo previsto. Esse ato, que põe fim ao acordo inicial, é chamado de "distratado" quando formalizado, significando que o contrato original foi encerrado pelas partes envolvidas.
Existem dois tipos principais de distrato de contrato:
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Distrato Consensual: É o que mais ocorre e se dá quando todas as partes envolvidas concordam em encerrar o contrato de forma amigável. As condições para o término são acordadas mutuamente, geralmente sem necessidade de intervenção judicial. O ato de distrato é formalizado entre locador e locatário, e o contrato é distratado em comum acordo.
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Distrato Unilateral: Nesse tipo de distrato, apenas uma das partes deseja encerrar o contrato. Isso pode tornar o processo mais complexo, dado que a parte interessada pode precisar recorrer ao sistema judiciário para conseguir anular o contrato. O ato de distrato, nesse caso, não é tão simples, pois envolve a imposição da vontade de apenas uma parte, podendo resultar em um processo judicial para que o contrato seja distratado.
Em ambos os tipos, é importante seguir as diretrizes legais e as cláusulas contratuais para garantir que o ato de distrato seja realizado de maneira adequada, assegurando que os direitos e deveres de todas as partes sejam respeitados.
Como é feito um distrato de contrato de aluguel?
Há duas formas principais de distrato de aluguel:
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Por resolução: quando, por exemplo, há falta de pagamento dos alugueis ou qualquer outro descumprimento das obrigações contratuais;
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Por resilição: quando uma das partes decide terminar o contrato por iniciativa própria, sem que haja nenhum motivo envolvendo a outra parte.
Para formalizar o distrato, um documento deve ser elaborado, incluindo informações como nomes e identificação das partes, data de assinatura do contrato original, descrição do imóvel e condições específicas do encerramento. Esse documento deve ser assinado por ambas as partes e, em alguns casos, registrado em cartório.
O art. 9º da Lei do Inquilinato aborda os momentos em que o distrato de contrato de aluguel pode ocorrer:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a rescisão de contrato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define as regras para a rescisão de contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil.
De acordo com a legislação, o locatário deve notificar o locador com, no mínimo, 30 dias de antecedência sobre a intenção de encerrar o contrato. Caso essa notificação não seja feita, o locatário pode ter que pagar um mês de aluguel adicional.
Se o inquilino desejar rescindir o contrato antes do prazo acordado, ele pode ser obrigado a pagar uma multa proporcional ao tempo restante do contrato de locação, desde que essa multa esteja prevista no termo contratual.
É o que diz o art. 6º, parágrafo único, da Lei do Inquilinato:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Quais as situações em que o locador pode rescindir o contrato antes do prazo acordado?
O locador pode solicitar o distrato do contrato de aluguel em casos específicos, como:
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Uso próprio: O locador pode requisitar o imóvel para uso próprio ou de familiares, desde que apresente documentos comprovando o motivo da rescisão e notifique o locatário com 90 dias de antecedência.
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Realização de obras: Para realizar obras necessárias e urgentes, o proprietário deve informar o locatário com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
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Demolição do imóvel: No caso de necessidade de demolir o imóvel, o aviso também deve ser feito previamente.
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Descumprimento de cláusulas: Se o inquilino não cumprir alguma cláusula do contrato, o locador pode pedir o distrato com um aviso prévio de 30 dias.
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Venda do imóvel: Quando o imóvel será vendido, o locador deve avisar o inquilino com pelo menos 90 dias de antecedência, dando a ele a preferência na compra.
Para contratos de locação de imóvel por tempo indeterminado, o proprietário pode solicitar a rescisão com um aviso prévio de 30 dias, respeitando as condições contratuais e legais estabelecidas.
Essas diretrizes garantem que tanto locadores quanto locatários conheçam seus direitos e obrigações, promovendo uma relação de locação justa e equilibrada.
Quando pode um inquilino requerer o distrato?
Os inquilinos podem solicitar a rescisão por diversos motivos, sem necessidade de previsão legal específica, diferentemente dos proprietários.
Segundo o art. 4º, parágrafo único da Lei do Inquilinato, os inquilinos devem avisar os proprietários sobre a intenção de rescindir o contrato com pelo menos 30 dias de antecedência.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Além disso, é necessário devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, tornando essencial realizar uma vistoria inicial ao firmar o contrato para verificar o estado da propriedade.
O que diz o Código Civil acerca do distrato de contrato de locação de imóvel?
O Código Civil, em seus arts. 472 e 473, traz o instituto do distrato, especificando como deve ser feito:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
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