Quais são as responsabilidades do locatário quanto à conservação do imóvel?

O locatário deve manter o imóvel em bom estado, conforme termo de vistoria, e informar danos ao locador. Também deve respeitar normas legais e evitar alterações estruturais sem autorização, sob pena de multa e cobranças adicionais.

É possível realizar obras e benfeitorias no imóvel alugado?

Benfeitorias necessárias podem ser compensadas com aluguel, desde que não excedam 50% do valor mensal e tenham autorização do locador. Benfeitorias úteis também precisam de consentimento expresso do locador para eventual compensação.

O que acontece se o imóvel for vendido durante a locação?

Se o imóvel for vendido, o locatário deve permitir visitas agendadas e tem direito de preferência na compra, ou seja, deve ser oferecida a oportunidade de compra antes de terceiros.

Qual a importância da escolha do foro no contrato de locação?

O foro definido no contrato é onde serão resolvidos eventuais conflitos relacionados à locação. Escolher um foro próximo pode facilitar o acesso à justiça para ambas as partes.

Direito Civil

Modelo de Contrato de Locação Residencial Simples | 2026

Q: O que deve constar em um contrato de locação residencial simples?

Um contrato de locação residencial deve identificar o locador e o locatário, descrever o imóvel e definir as obrigações das partes. É importante incluir o prazo da locação, valor do aluguel, índice de reajuste, encargos, garantia locatícia, e condições de conservação e devolução do imóvel, conforme a Lei nº 8.245/1991.

Q: Como funcionam o prazo e a devolução antecipada do imóvel residencial?

O prazo da locação pode ser acordado livremente, mas se for de 30 meses ou mais, termina sem aviso. Locatários podem devolver o imóvel antes do fim do prazo, pagando multa proporcional, exceto se a devolução for por transferência de trabalho, com aviso prévio ao locador.

Q: Como funciona a caução em dinheiro no contrato de locação residencial?

A caução em dinheiro não pode ultrapassar três meses de aluguel e deve ser depositada em poupança, revertendo suas vantagens ao locatário. O contrato deve estipular o uso e a devolução da caução ao término da locação, conforme o art. 38 da Lei nº 8.245/1991.

Modelo de contrato de locação residencial simples, definindo locador e locatário, valor do aluguel, prazo, regras de reajuste, caução, conservação do imóvel, e condições de devolução. Inclui cláusulas sobre benfeitorias, sublocação e preferência na venda, conforme a Lei nº 8.245/1991.

O que deve constar em um contrato de locação residencial simples?

O contrato de locação residencial estabelece as condições para utilização de imóvel destinado à moradia e deve identificar corretamente o locador e o locatário, descrever o imóvel e definir as principais obrigações assumidas pelas partes. Embora possa ser elaborado de forma simples e objetiva, suas cláusulas devem observar as disposições da Lei nº 8.245/1991.

Entre os principais pontos estão o prazo da locação, o valor e a data de vencimento do aluguel, o índice de reajuste, os encargos atribuídos às partes, a garantia locatícia, as condições de conservação do imóvel e as regras aplicáveis à sua devolução. Neste modelo, também são disciplinadas a realização de obras e benfeitorias, a vedação à sublocação e a preferência do locatário em caso de venda.

A destinação residencial deve ser expressamente indicada. Nos termos do art. 23, II, da Lei nº 8.245/1991, o locatário deve servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com sua natureza e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.

Como funcionam o prazo e a devolução antecipada do imóvel residencial?

A locação pode ser contratada por qualquer prazo, observadas as disposições da Lei nº 8.245/1991. Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a locação cessa ao término do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, conforme o art. 46. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, terminado o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, ficando a retomada pelo locador sujeita às hipóteses previstas no art. 47 da Lei do Inquilinato.

Durante o prazo determinado, o locatário pode devolver o imóvel antecipadamente, ficando sujeito à multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, conforme o art. 4º da Lei nº 8.245/1991. A própria lei prevê hipótese de dispensa da multa quando a devolução decorrer de transferência do locatário, pelo empregador, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato, desde que o locador seja notificado por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Como funciona a caução em dinheiro no contrato de locação residencial?

A caução é uma das modalidades de garantia locatícia admitidas pelo art. 37 da Lei nº 8.245/1991. Quando prestada em dinheiro, não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário as vantagens decorrentes do depósito por ocasião de seu levantamento, conforme o art. 38, § 2º.

O contrato deve indicar o valor da caução e disciplinar sua utilização e restituição ao término da locação. A existência da garantia não dispensa a realização de vistoria de entrada e de saída, especialmente para apuração de eventuais danos ao imóvel e obrigações pendentes atribuíveis ao locatário.

Também deve ser observado que o parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Como adaptar este modelo ao caso concreto?

Antes de utilizar o modelo, verifique e ajuste os seguintes pontos:

Qualificação completa do locador e do locatário, com CPF, documento de identificação e endereço;

Descrição precisa do imóvel, sua destinação exclusivamente residencial e elaboração de termo de vistoria antes da entrega das chaves;

Valor do aluguel, data de vencimento, forma de pagamento, índice de reajuste anual e encargos decorrentes do atraso;

Prazo da locação, considerando as consequências dos arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991 conforme a duração contratada;

Multa pela devolução antecipada do imóvel, observada a proporcionalidade prevista no art. 4º da Lei nº 8.245/1991;

Responsabilidade pelos tributos, despesas condominiais, contas de consumo e demais encargos, observada a distribuição legal e contratual das obrigações;

Garantia por caução em dinheiro, limitada ao equivalente a três meses de aluguel e depositada em caderneta de poupança, conforme o art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991;

Condições de conservação e devolução do imóvel, considerando o termo de vistoria e ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme o art. 23, III;

Regras sobre obras e benfeitorias, inclusive quanto à necessidade de autorização, indenização e eventual compensação com aluguéis;

Vedação à cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador, conforme o art. 13 da Lei nº 8.245/1991;

Direito de preferência do locatário em caso de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, observados os arts. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/1991;

Foro de eleição para resolução de conflitos.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL SIMPLES

DAS PARTES

1. $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da identidade nº $[informação_genérica] e do CPF nº $[informação_genérica], residente e domiciliada na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica], denominado LOCADOR

2. $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da identidade nº $[informação_genérica] e do CPF nº $[informação_genérica], residente e domiciliada na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica], denominado LOCATÁRIO.

As partes acima ficam acertadas entre si, por justo e acordado, para o CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL SIMPLES a seguir, especificado nas condições estabelecidas nas seguintes cláusulas:

CLÁUSULA 1ª. OBJETO

O contrato abrange uma residência situada em uma área residencial, precisamente na Rua $[informação_genérica], número $[informação_genérica], no bairro $[informação_genérica], com o CEP $[informação_genérica], na cidade de $[informação_genérica].

Parágrafo primeiro. O imóvel será entregue a partir da data da assinatura deste contrato.

Parágrafo segundo. A destinação do imóvel será apenas para fins residenciais, não sendo admitida outra finalidade.

CLÁUSULA 2ª. VALOR DO ALUGUEL

O aluguel mensal será de R$ $[informação_genérica], a ser quitado integralmente até o dia $[informação_genérica] de cada mês.

Parágrafo primeiro. Caso o aluguel não seja pago dentro do prazo estipulado anteriormente, será aplicada uma multa automática de $[informação_genérica] % sobre o valor do aluguel, além de juros de mora de $[informação_genérica] %. O montante devido também estará sujeito à correção monetária.

Parágrafo segundo. Se o Locatário atrasar o pagamento do aluguel e das despesas ordinárias relacionadas ao imóvel por mais de $[informação_genérica] dias, o contrato de locação será rescindido. Nesse caso, o Locatário estará sujeito a uma multa correspondente a $[informação_genérica] meses de aluguel, além dos valores devidos até o momento.

Parágrafo terceiro. O pagamento das despesas do condomínio deverá ser realizado até o dia $[informação_genérica]. O Locador deverá autorizar a administração do condomínio a enviar as faturas diretamente ao Locatário para pagamento.

CLÁUSULA 3ª. PRAZO DE LOCAÇÃO

O período estipulado para a locação é de $[informação_genérica] meses, iniciando na data em que o presente contrato for assinado, momento em que as chaves do imóvel são entregues ao Locatário.

Parágrafo primeiro. Caso haja interrupção do prazo pelo Locatário, desocupando o imóvel antes do prazo estipulado acima, deverá pagar uma multa no valor equivalente a $[informação_genérica] meses de aluguel.

Parágrafo segundo. O Locador tem o poder de isentar o Locatário dessa multa mediante um termo aditivo expresso e formal no momento da desocupação.

Parágrafo terceiro. No dia seguinte ao término do prazo estabelecido acima, o Locatário, sem a necessidade de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, deve devolver o imóvel. Caso não o faça, estará sujeito ao pagamento de uma multa equivalente a $[informação_genérica] meses de aluguel, exceto se houver acordo mútuo para prorrogar o contrato de locação. Nesse caso, será obrigatória a elaboração de um aditivo de locação com um novo prazo e um reajuste no valor do aluguel.

CLÁUSULA 4ª. VEDAÇÃO À SUBLOÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL

Fica vedada a sublocação, empréstimo ou cessão do imóvel, no todo ou em parte, salvo se o Locador autorizar, sob pena de rescisão do contrato.

CLÁUSULA 5ª. REAJUSTE

O valor mensal do aluguel estabelecido na cláusula 2ª será atualizado anualmente, de acordo com o índice $[informaç…

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