Contrato de Aluguel

O contrato de aluguel é um documento jurídico pelo qual uma parte, proprietário do imóvel, cede sua posse e uso a alguém, para fins determinados ao contrato, podendo ser residencial ou comercial.

No contrato de aluguel, quem cede o imóvel é chamado de locador, e quem o recebe e ocupa é denominado de locatário ou inquilino.

Muito embora por vezes a locação seja feita de forma verbal, entende-se que a formalização do contrato de aluguel, com as assinaturas de duas testemunhas, confere segurança jurídica à relação, evitando diversos dissabores e discussões futuras.

Como se faz um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel deve ser feito por escrito, contendo:

• Qualificação completa das partes (nome, CPF, carteira de identidade, endereço, e-mail, estado civil, etc.);

• Descrição do bem objeto da locação - especialmente seu estado de conservação no momento do recebimento pelo locatário;

• Valor do aluguel;

• Prazo da locação;

• Proibição de sublocação ou empréstimo do imóvel;

• Periodicidade (anula) e Índice de Reajuste (IGP-M ou outro índice oficial);

• Obrigação de conservação do imóvel.

Além disso, é possível incluir cláusulas referentes a obras e benfeitorias, desocupação do imóvel, venda do imóvel, garantias e fiança.

Qual a importância de um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é fundamental porque regulamenta como ocorrerá a locação do imóvel, incluindo prazo, valor do aluguel e condições de recebimento pelo inquilino, o que é crucial no momento do término do contrato.

É essencial que o contrato de locação descreva detalhadamente o imóvel, especificando os termos e condições em que ele está sendo recebido pelo locatário.

Embora a Lei do Inquilinato determine que o contrato de aluguel não é obrigatório, ela também estabelece que, sendo o contrato verbal, aplicam-se as regras gerais da locação, que tendem a ser mais favoráveis ao inquilino.

Portanto, os principais pontos do contrato de aluguel são:

• Prazo de vigência;

• Valor do aluguel;

• Condições em que o imóvel está sendo recebido pelo inquilino.

É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?

O registro do contrato de aluguel no cartório de imóveis não é obrigatório - porém, ele pode ser feito, surtindo então efeitos contra terceiros.

Ou seja, caso o imóvel seja vendido, o comprador saberá que ele está ocupado, podendo verificar se foi dado o direito de preferência ao inquilino.

Já no cartório de títulos e documentos, não há qualquer obrigatoriedade de registro ou de reconhecimento de firma nos contratos de locação.

Como funcionam os prazos do contrato de aluguel?

De acordo com o prazo do contrato de aluguel, existem obrigações e implicações legais a serem observadas, conforme disposto nos Arts. 46 e 47 da Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Vamos entender as implicações de cada prazo para auxiliar na elaboração precisa do contrato de locação.

Contrato de Locação por Prazo Indeterminado

O contrato de locação por prazo indeterminado permite que as partes (locador e locatário) solicitem a rescisão antecipada sem justificativa e sem penalização, mediante aviso prévio de 30 dias.

Esse tipo de rescisão é conhecido como denúncia vazia.

Contrato de Locação por Prazo Inferior a 30 Meses

Se o contrato de locação for por prazo determinado e inferior a 30 meses, ele se torna indeterminado caso permaneça, de forma tácita, após o prazo.

Além disso, a denúncia vazia não é permitida, implicando multa para a parte que solicitar o término do contrato.

Nesses casos, o imóvel pode ser retomado sem multa nas seguintes situações:

• Extinção do contrato de trabalho, se a locação ocorreu devido ao emprego;

• Pedido do imóvel para uso próprio ou de familiar do proprietário;

• Solicitação de demolição;

• Outras situações previstas no Art. 47 da Lei do Inquilinato.

Contrato de Locação por Prazo Igual ou Superior a 30 Meses

Se firmado por prazo igual ou superior a 30 meses, aplica-se multa na rescisão antes do término do prazo.

Após esse período, o contrato pode ser rescindido mediante aviso prévio de 30 dias, sem necessidade de justificativa.

Contrato de Locação por Prazo Igual ou Superior a 10 Anos

Nos contratos de locação com prazo superior a 10 anos, a Lei do Inquilinato exige a assinatura do cônjuge do locador, caso ele seja casado, exceto em regime de separação de bens.

Qual o valor do contrato de aluguel?

O valor do contrato de aluguel será aquele acordado entre locador e locatário. É essencial que o contrato de locação estabeleça claramente, em reais, o valor da locação.

Além disso, é imprescindível incluir uma cláusula prevendo o reajuste do contrato, indicando sua periodicidade e o índice aplicável.

Geralmente, são utilizados o IGP-M e o IPCA, com reajuste anual, a partir da assinatura do contrato.

Como fazer a rescisão do contrato de aluguel?

O primeiro passo para a rescisão do contrato de locação é realizar o aviso prévio, comunicando à outra parte, com antecedência, sobre a intenção de rescindir o contrato, respeitando o prazo mínimo de 30 dias.

Após isso, é necessário formalizar a rescisão por escrito, podendo incluir obrigações pendentes de ambas as partes, como pintura do imóvel, débitos pendentes, etc.

É fundamental realizar uma vistoria de entrega do imóvel, onde as partes verificam se ele está nas mesmas condições em que foi recebido pelo locatário, podendo inserir eventuais pendências no termo de rescisão.

Por fim, deve ser feita a devolução das chaves, permitindo ao proprietário ou à imobiliária o livre acesso ao imóvel.

Como fazer um termo de vistoria?

O termo de vistoria é um documento detalhado utilizado tanto no início quanto no término do contrato de locação, comprovando o estado em que o imóvel é recebido e as condições do local.

Deve detalhar o imóvel e seu estado de conservação, cômodo a cômodo, incluindo, por exemplo:

• Estado da pintura;

• Funcionamento hidráulico (pias, chuveiros, descargas, etc.);

• Funcionamento dos portões;

• Telhado, etc.

Recomenda-se que o termo de vistoria seja acompanhado de fotografias e vídeos, detalhando a situação do imóvel, e seja assinado por locador, locatário e duas testemunhas.

Qual é a lei do contrato de aluguel?

A lei que regulamenta o contrato de aluguel é a Lei do Inquilinato, Lei nº. 8.245/91, que traz todas as normas necessárias para a relação entre locador e locatário.

Conclusão

Sendo um contrato de extrema importância no mercado imobiliário, é fundamental a formalização do contrato de aluguel para evitar problemas futuros para locador e locatário, especialmente relacionados à quebra de contrato.

Atualmente, muitos advogados estão sendo procurados por pessoas interessadas em montar fundos de investimento dedicados à construção de imóveis para locação, o que exige contratos de locação ainda mais robustos.

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