Ação de Despejo por Falta de Pagamento

A ação de despejo por falta de pagamento é um processo de despejo previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 59.

Trata-se de uma ação ajuizada pelo locador para reaver o imóvel alugado quando houver inadimplência do locatário em relação ao aluguel, condomínio ou demais encargos contratuais.

• Falta de pagamento de aluguéis vencidos por mais de 30 dias autoriza o locador pode solicitar o despejo e pleitear liminar de desocupação do imóvel, sem necessidade de garantia de caução adicional no juízo.

• O valor do aluguel e os valores dos aluguéis atrasados, bem como o pagamento do aluguel em atraso, compõem o montante exigível na petição inicial.

• A ação de despejo é um processo judicial que segue o Código de Processo Civil no rito sumário (art. 275, IV do CPC), sendo despejo é um processo judicial de tramitação célere.

É obrigatória a Notificação Prévia à Ação de Despejo?

Sim. Para ajuizar ação de despejo é indispensável a notificação extrajudicial prévia, que deve ser expedida ao locatário por correspondência com aviso de recebimento, dando ao inquilino prazo mínimo de 30 dias para sanar a inadimplência ou desocupar o imóvel.

• A notificação prévia comprova a inadimplência do locatário e fundamenta o pedido de reintegração de posse.

• Extrajudicial não substitui a ação de despejo, mas é requisito formal para o ajuizamento.

• Se o pagamento não ocorrer dentro do prazo legal, o locador pode entrar com ação de despejo imediatamente.

Procedimento Extrajudicial

Antes de ingressar com uma ação, o locador pode tentar solução amigável:

• Notificação extrajudicial – carta registrada com aviso de recebimento;
• Protesto de títulos – para os aluguéis vencidos;
• Negociação de parcelamento – evitar o despejo e preservar a relação locatícia.

Essas medidas extrajudiciais são essenciais para garantir segurança jurídica e demonstrar o esforço do proprietário em resolver a questão sem judicialização.

É possível ingressar com Ação de Despejo no JEC?

Sim, desde que se trate de despejo para reaver o imóvel alugado para uso próprio, conforme art. 3º, inciso III, da Lei nº 9.099/95 (Lei do Juizado Especial Cível):

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

...

III - a ação de despejo para uso próprio;

Nesse procedimento, após ingressar com a ação, haverá audiência de conciliação, e, não havendo acordo, o Juizado poderá determinar a desocupação do imóvel em caráter liminar.

Como funciona a ação de despejo?

A ação de despejo funciona da seguinte forma:

• Petição inicial: o proprietário do imóvel deve indicar o contrato de aluguel, a cláusula contratual violada (geralmente a falta de pagamento), o montante dos aluguéis vencidos e o objetivo de retomada do imóvel.
• Citação do locatário e/ou fiador: com prazo de 15 dias para contestar a ação (art. 335 do CPC).
• Contestação: defesa que pode alegar, por exemplo, quitação ou excesso de valores cobrados, visando evitar o despejo.
• Audiência de conciliação: momento oportuno para pactuar novo acordo de pagamento do aluguel ou prorrogação contratual.
• Sentença: reconhecida a inadimplência e rejeitada a defesa, juiz pode determinar a desocupação do imóvel.
• Cumprimento de sentença: se houver liminar, o oficial de justiça pode conduzir o locatário à efetiva entrega das chaves.

Contestação da Ação de Despejo

O locatário, ao ser citado, tem prazo de 15 dias para apresentar defesa, podendo:

• Contestar a ação, arguindo pagamento, compensação de valores ou irregularidades no contrato de aluguel;

• Pleitear, no acordo com a lei, condições de parcelamento para quitação dos aluguéis vencidos;

• Apresentar cláusula contratual que possa favorecer a prorrogação do prazo de desocupação.

Retomada do imóvel após o término do contrato

Quando o término do contrato de aluguel se aproxima, o proprietário de um imóvel pode:

• Notificar o locatário para deixar o imóvel após o término do contrato (geralmente 📆30 dias antes), conforme cláusula contratual;

• Caso não haja desocupação voluntária, ingressar com a ação de despejo para desocupação do imóvel, pleiteando posse de um imóvel alugado já findo o prazo;

• Requerer liminar para efetiva entrega das chaves, acelerando a retomada.

Garantias Locatícias e Caução

Além do fiador, o locador pode exigir outras garantias, tais como:

• Caução em dinheiro (até três meses de aluguel);

• Seguro-fiança;

• Título de capitalização.Essas garantias servem de respaldo em caso de inadimplência do locatário, cobrindo valores dos aluguéis, condomínio e possíveis danos ao imóvel alugado.

Como funciona a fiança nos contratos de locação?

Durante anos de advocacia imobiliária, um dos temas mais polêmicos que nos deparamos é a posição dos fiadores.

Isso porque, no geral, ninguém presta fiança de boa vontade, sendo sempre um ato permeado de constrangimento.

Além disso, a posição do fiador é a mesma do locatário, tendo o STJ cada vez mais reduzido sua intervenção durante o contrato – por exemplo, atualmente prevalece o entendimento de que os fiadores não precisam anuir com a prorrogação do contrato de locação (REsp 1.412.372):

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. GARANTIAS LOCATÍCIAS. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DÉBITO DO PERÍODO POSTERIOR A PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DARESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES OU DA SUA EXONERAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 39 DA LEI 8935/91. PRECEDENTE ESPECÍFICO DA TERCEIRA SEÇÃO DO STJ.1. Os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal da locação por prazo indeterminado se concordaram expressamente com essa possibilidade no contrato de fiança adjeto ao de locação e não se exoneraram na forma prevista em lei (art. 1500 do CC/16 e art. 835 do CC/02.2. Inteligência do art. 39 da Lei n. 8935/91.3. Precedentes específicos do STJ, inclusive da Terceira Seção (EREsp n. 566.633-CE, DJe de 12/03/2008).4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Ou seja, é válida a cláusula de prorrogação automática da fiança, conforme Súmula nº. 656 do STJ:

Súmula nº. 656 - STJ: É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil. 

Assim, sua responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel - ou até que realize a notificação prevista no Art. 835 do Código Civil. 

Como se exonerar da fiança?

Para se exonerar da fiança, o fiador precisa usar a faculdade do Art. 835 do Código Civil, notificando as partes de sua vontade:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Ele permanecerá responsável pela fiança por 60 dias, prazo no qual o locatário será obrigado a substituí-lo, sob pena de rescisão contratual.

Perguntas e Respostas

O que caracteriza a falta de pagamento no contrato de aluguel?

A falta de pagamento ocorre quando o locatário não cumpre suas obrigações contratuais de pagar o aluguel e encargos no prazo estipulado, conforme a data de vencimento no contrato. Essa inadimplência enseja a propositura de ação de despejo, pois o não cumprimento das condições contratuais impede o locador de receber o pagamento dos aluguéis devidos.

Como funciona o despejo por falta de pagamento passo a passo?

O despejo segue um rito simplificado:

• Notificação extrajudicial para o locatário quitar o débito;
• Não havendo pagamento dos aluguéis dentro do prazo, o locador pode entrar com a ação de despejo;
• Na petição inicial, indica-se o débito, requer-se liminar de desocupação e se pretende reaver o imóvel;
• O réu é citado e tem prazo para contestar;
• Ausente acordo ou contestação eficaz, o juiz julga e determina a desocupação;
• Cumprida a decisão, ocorre a efetiva entrega das chaves.

Qual a diferença entre ação de despejo por falta e despejo extrajudicial?

A ação de despejo por falta é uma ação de despejo judicial que exige tramitação perante o Judiciário para reaver o imóvel. No despejo extrajudicial, busca-se a desocupação sem ajuizamento, mas, não havendo consenso, é ação de despejo a medida necessária para executar a retirada por ordem judicial.

Quando o locador pode entrar com ação de despejo?

O locador pode entrar com a ação de despejo sempre que o locatário deixar de pagar o aluguel e encargos. A ação de despejo pode ser ajuizada após o término do prazo para regularização, permitindo que o locador peça a desocupação do imóvel sem precisar oferecer garantia extra.

É ação de despejo ajuizar para reaver a posse de um imóvel alugado?

Sim. É uma ação judicial destinada justamente a reaver a posse de um imóvel alugado nas hipóteses legais, como inadimplência ou término contratual sem desocupação voluntária.

Quais obrigações do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis?

O locatário tem obrigações contratuais de pagar o aluguel e demais encargos na data estipulada em contrato. Caso falhe nesse dever, o locador está habilitado a propor ação de despejo por falta de pagamento.

A Lei do Inquilinato exige notificação extrajudicial antes de ação de despejo?

Sim. Antes de entrar com a ação, a Lei do Inquilinato exige notificação prévia ao locatário para sanar o débito ou desocupar o imóvel. Se o devedor não atender, inicia-se ação de despejo, pois é ação de despejo o meio judicial para proteção do locador.

Qual o prazo para notificar o inquilino antes de pedir a desocupação do imóvel?

O contrato normalmente estipula 30 dias para a notificação extrajudicial. Durante o prazo estipulado, o locatário pode pagar o aluguel em atraso; expirado esse período, o locador pode pedir a desocupação do imóvel e entrar com a ação de despejo.

O que diz o inciso III do art. 3º da Lei nº 9.099/95 sobre despejo para uso próprio?

O inciso III do art. 3º estabelece que ação de despejo pode ser proposta no Juizado Especial Cível para reaver o imóvel para uso próprio. É ação de despejo, portanto, aquela voltada ao uso pessoal do autor, operando em rito simplificado com audiência de conciliação.

Como formalizar a notificação extrajudicial de desocupação do imóvel?

A notificação deve ser feita por escrito, preferencialmente por correspondência com aviso de recebimento, indicando motivo (inadimplência ou término contratual) e prazo para desocupação. Esse documento comprova o cumprimento da exigência legal antes de entrar com a ação.

O que deve conter a cláusula contratual de garantia e fiador?

A cláusula contratual deve definir claramente a modalidade de garantia (fiador, caução etc.), prazo de vigência e condições de execução, em conformidade com o art. 9º da Lei do Inquilinato. Assim, assegura ao locador meios para exigir pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência.

Como o fiador responde pela inadimplência do locatário?

Na ação de despejo, que é uma ação de despejo, o fiador assume as mesmas obrigações contratuais do locatário: ação de despejo é pagar o aluguel em atraso ou desocupar o imóvel. Despejo é pagar o aluguel ou arcar com a desocupação solicitada pelo locador, que pode pedir a desocupação do imóvel se o débito não for quitado.

Quais regras do Código de Processo Civil regem o processo de despejo?

O processo de despejo segue o rito sumaríssimo previsto no Código de Processo Civil (art. 275, IV), assegurando celeridade. É uma ação especial com prazos mais curtos e audiência concentrada.

Em que casos o locador pode solicitar o despejo com liminar?

O locador pode solicitar o despejo com liminar quando há inadimplência prolongada (normalmente superior ao prazo estipulado) para pagar o aluguel. Nessas hipóteses, a liminar antecipa a desocupação para proteger o direito de posse.

Como garantir a efetiva entrega das chaves após a sentença de despejo?

Após o trânsito em julgado, o oficial de justiça cumpre o mandado de desocupação, coordenando a efetiva entrega das chaves e garantindo retomar a posse.

Quais garantias (como caução e seguro-fiança) o locador pode exigir?

O locador pode exigir garantias diversas — caução, seguro-fiança ou título de capitalização — para mitigar riscos de inadimplência e assegurar cumprimento das obrigações contratuais.

O que é uma cláusula de prorrogação automática do contrato de aluguel?

É uma cláusula contratual que determina a renovação automática do contrato ao término do prazo inicial, prolongando as mesmas condições sem necessidade de novo instrumento.

Como calcular o valor do aluguel e os aluguéis vencidos para a petição inicial?

Na petição, o locador deve demonstrar o valor do aluguel vigente e o montante dos aluguéis vencidos até a data de propositura, incluindo multa e juros, conforme estipulada no contrato.

Qual a importância do art. 9º da Lei do Inquilinato na desocupação do imóvel?

O art. 9º limita e disciplina a caução como garantia, garantindo ao locador cobertura para eventuais débitos antes de pleitear a desocupação e, assim, instrumentalizando a ação de despejo de forma mais segura.

Quais medidas contratuais podem ajudar a evitar o despejo?

Cláusulas claras que estipulem prazos de notificação, multa por atraso e tolerância limitada fortalecem as obrigações contratuais, dando ao locatário chance de regularizar o pagamento dos aluguéis durante o prazo estipulado, reduzindo a necessidade de ação de despejo.

A ação de despejo é uma ação ordinária?

Não. A ação de despejo não se caracteriza como ação ordinária, mas sim como ação especial de rito sumaríssimo, conforme previsto no art. 275, IV, do Código de Processo Civil. Embora tenha formalidades próprias, ela é tratada de maneira mais célere e simplificada que as ações ordinárias, garantindo ao locador maior agilidade para reaver o imóvel.

Como é uma ação de despejo proposta pelo condomínio?

Quando o condomínio constata inadimplência de taxas condominiais decorrentes de locação, pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento de encargos condominiais. Essa ação de despejo segue o rito previsto no Código de Processo Civil, podendo incluir pedido de liminar para determinar a desocupação do imóvel alugado e cobrança dos valores dos aluguéis e do condomínio em atraso.

Em 30 dias o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

Sim. Após a notificação extrajudicial com prazo de 30 dias, durante o prazo estipulado, o locatário pode pagar o aluguel e os encargos em atraso. Caso não o faça, o locador pode pedir a desocupação do imóvel e entrar com a ação de despejo imediatamente, sem necessidade de aguardar prazo adicional.

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