Ação de Despejo

Ação de despejo é o procedimento judicial utilizado pelo locador para reaver a posse do imóvel, diante do não cumprimento de obrigações contratuais pelo locatário.

É obrigatória a Notificação Prévia à Ação de Despejo?

SIm, a notificação prévia à ação de despejo é obrigatória para fins de comprovação dos motivos que ensejam a saída do inquilino. 

É possível ingressar com Ação de Despejo no JEC?

Sim, a ação de despejo pode ser proposta no JEC, desde que seu fundamento seja reaver o imóvel para uso próprio, nos termos do Art. 3º inc. III da Lei n. 9.099/95:

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

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III - a ação de despejo para uso próprio; 

Como funciona a fiança nos contratos de locação?

Durante anos de advocacia imobiliária, um dos temas mais polêmicos que nos deparamos é a posição dos fiadores. Isso porque, no geral, ninguém presta fiança de boa vontade, sendo sempre um ato permeado de constrangimento. Além disso, a posição do fiador é a mesma do locatário, tendo o STJ cada vez mais reduzido sua intervenção durante o contrato – por exemplo, atualmente prevalece o entendimento de que os fiadores não precisam anuir com a prorrogação do contrato de locação (REsp 1.412.372):

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. GARANTIAS LOCATÍCIAS. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DÉBITO DO PERÍODO POSTERIOR A PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DARESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES OU DA SUA EXONERAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 39 DA LEI 8935/91. PRECEDENTE ESPECÍFICO DA TERCEIRA SEÇÃO DO STJ.1. Os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal da locação por prazo indeterminado se concordaram expressamente com essa possibilidade no contrato de fiança adjeto ao de locação e não se exoneraram na forma prevista em lei (art. 1500 do CC/16 e art. 835 do CC/02.2. Inteligência do art. 39 da Lei n. 8935/91.3. Precedentes específicos do STJ, inclusive da Terceira Seção (EREsp n. 566.633-CE, DJe de 12/03/2008).4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Ou seja, é válida a cláusula de prorrogação automática da fiança, conforme Súmula nº. 656 do STJ:

Súmula nº. 656 - STJ: É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil. 

Assim, sua responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel - ou até que realize a notificação prevista no Art. 835 do Código Civil. 

Como se exonerar da fiança?

Para se exonerar da fiança, o fiador precisa usar a faculdade do Art. 835 do Código Civil, notificando as partes de sua vontade:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Ele permanecerá responsável pela fiança por 60 dias, prazo no qual o locatário será obrigado a substituí-lo, sob pena de rescisão contratual.