O que é um contrato de compra e venda de imóvel rural?

Um contrato de compra e venda de imóvel rural é um documento legal que estabelece as condições para a transferência de propriedade de um imóvel rural entre o vendedor e o comprador. Inclui a descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, entrega de posse e demais responsabilidades das partes.

Quais são os documentos necessários para a transferência de um imóvel rural?

Os documentos necessários para a transferência de um imóvel rural incluem a matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de ônus reais, certidões fiscais, além de outros documentos exigidos por lei. O vendedor deve fornecer essas certidões ao comprador no prazo estipulado no contrato.

Como deve ser feito o pagamento em um contrato de compra e venda de imóvel?

O pagamento em um contrato de compra e venda de imóvel pode ser feito de forma parcelada ou à vista. Em caso de parcelamento, o comprador paga um sinal na assinatura do contrato e o restante em parcelas sucessivas. Pagamento à vista pode oferecer desconto, conforme acordado entre as partes.

O que acontece se o comprador atrasar o pagamento das parcelas?

Se o comprador atrasar o pagamento das parcelas, será aplicada uma multa sobre o valor da parcela em atraso, além de juros moratórios mensais e correção monetária. Se o inadimplemento persistir, o vendedor poderá rescindir o contrato ou exigir o cumprimento forçado.

É necessário registrar o contrato de compra e venda de imóvel?

Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para garantir a transferência da propriedade. As despesas de registro e escritura geralmente ficam a cargo do comprador, salvo acordo diferente entre as partes.

Direito Civil

Contrato de Compra e Venda | Modelo | 2025

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel rural, contendo cláusulas sobre as partes envolvidas, objeto da venda, situação registral, preço e forma de pagamento, responsabilidades, benfeitorias, e disposições gerais. Estabelece direitos e obrigações para ambas as partes.

Atualizado13 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo Contrato Compra e Venda Imovel | 2025 | Contrato que estabelece condições completas para compra e venda de apartamento, incluindo identificação das partes, descrição do imóvel, preço, pagamento, escritura, registro e entrega da posse.

Como o advogado pode lidar com a inclusão automática dos sucessores na execução quando não há comprovação de abertura de inventário?

A discussão sobre a legitimidade dos sucessores para responderem pela obrigação assumida pelo falecido, especialmente em execução fundada em promessa de compra e venda, ganha contornos bem particulares quando não há certidão que comprove a abertura do inventário. E aqui entra exatamente o cenário tratado pela ementa colacionada:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS A EXECUÇÃO. INCLUSÇAO DOS HERDEIROS NA CONDIÇÃO DE SUCESSORES DIANTE DA NÃO COMPROVAÇÃO DE ABERTURA DE INVENTÁRIO. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS MANTIDA. NÃO É CASO DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO OU EXCLUSÃO DOS SUCESSORES COMO REPRESENTANTES DA SUCESSÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO.”Apelação Cível, Nº 50180811720238210010, TJRS, 17ª Câmara Cível, Rel. Paulo Sérgio Scarparo, 21/02/2024.

Quando o advogado se depara com esse tipo de cenário, o ponto central é compreender que a sucessão não depende da existência formal do inventário para fins de processo executivo. A transmissão ocorre automaticamente, por força de lei, e isso impõe ao patrono uma clareza estratégica muito grande.

No plano prático, há alguns caminhos possíveis que auxiliam o cliente e evitam alegações frágeis:

Organizar desde o início um conjunto mínimo de informações que permitam demonstrar quem são os sucessores, ainda que informalmente, utilizando documento básico como certidões de óbito, vínculos familiares e comprovações de posse ou administração do patrimônio.
Mapear os bens – mesmo que ainda não arrolados – porque qualquer tentativa de alegar ausência de legitimidade acaba redirecionando para o núcleo da responsabilidade sucessória.
Identificar se há bens móveis e imóveis que respondem pela obrigação, evitando discussões improdutivas sobre extinção do feito.
E, sobretudo, avaliar o negócio que deu origem à execução, porque ele amarra o vínculo jurídico de forma que não se desfaz pela simples ausência formal de inventário.

Em termos de orientação ao cliente, é sempre recomendável sinalizar que o impedimento da execução sem inventário não encontra “mãos” na jurisprudência recente — justamente porque a ordem jurídica não admite um vácuo sucessório que favoreça a parte executada.

A conclusão, nesse tipo de situação, é inequívoca: a estratégia não está em insistir na ilegitimidade, mas em controlar danos, organizar provas mínimas e conduzir a solução de forma segura, inclusive estimulando a formalização do inventário quando isso se revelar útil para equalização de responsabilidades internas entre os herdeiros.

Como o advogado pode estruturar a defesa quando os herdeiros alegam inexistência de responsabilidade na execução, mas já participaram de atos relacionados ao imóvel?

Há situações em que os herdeiros, mesmo sem inventário aberto, já realizaram algum tipo de transação, contato com o credor ou até mesmo entrega de comprovante relacionado ao imóvel — e depois alegam ausência de responsabilidade. Esse é um “dos casos” mais recorrentes e onde, do ponto de vista técnico, o advogado pode atuar de forma mais estratégica.

A ementa citada reforça que a condição de proprietário ou de administrador fático do bem não depende de registro formal para fins de legitimidade passiva, o que faz diferença enorme na construção argumentativa.

Numa situação como essa, o advogado pode trabalhar com três pilares:

Verificar se houve atos próprios de quem assume a condição de parte, como assinatura de compromisso, recebimento de notificações, respostas a e-mails, comparecimento em reuniões ou entrega de qualquer documento relacionado ao imóvel. Tudo isso desnatura a tese de ausência de legitimidade.
Avaliar se existiu compensação de valores, reconhecimento parcial da dívida ou tentativa de composição, elementos que pesam para demonstrar que o vínculo não é estranho àquele núcleo familiar.
Produzir uma lista organizada de elementos fáticos, mostrando que a relação jurídica não está distante dos sucessores, ainda que aleguem o contrário.

Com isso, a narrativa defensiva se torna robusta e alinhada ao que os tribunais têm decidido, permitindo ao advogado mostrar que:

o vínculo obrigacional decorre da sucessão legítima;
há atos concretos praticados pelos sucessores;
existe clara responsabilidade civil patrimonial que recai sobre os bens hereditários (especialmente em dívidas do de cujus), e não necessariamente sobre a pessoa física dos sucessores;
e que, portanto, não há violação à segurança jurídica da execução ao mantê-los no polo passivo.

É esse tipo de construção — sólida, prática, com base nos elementos que realmente importam — que assegura à parte representada um caminho mais eficiente, reduzindo riscos e trazendo previsibilidade ao resultado.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Compra e Venda de Imóvel Rural, que entre si fazem, de um lado como VENDEDOR e, de outro, como COMPRADOR, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- VENDEDOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais:

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR transfere ao COMPRADOR, que aceita, a propriedade do imóvel rural denominado "$[geral_informacao_generica]", terras descritas e caracterizadas na matrícula nº $[geral_informacao_generica] do Cartório de Registro de Imóveis de $[geral_informacao_generica], com a área total de $[geral_informacao_generica] hectares, confrontações e medidas constantes da referida matrícula.

Parágrafo segundo: Integram o objeto deste contrato as benfeitorias existentes até a data da entrega da posse, tais como casa sede, currais, cercas, instalações hidráulicas e estradas internas, conforme inventário mínimo anexo.

CLÁUSULA 2 – DA SITUAÇÃO REGISTRAL E DOCUMENTAL

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR declara que fornecerá ao COMPRADOR, no prazo de até $[geral_informacao_generica] dias contados da assinatura deste contrato, as cópias das certidões e documentos exigidos para a efetivação da transferência (matrícula atualizada, certidão negativa de ônus reais, certidões fiscais e demais documentos exigidos por lei).

Parágrafo segundo: O COMPRADOR poderá, até a data de $[geral_data_generica] (ou outro prazo acordado), proceder à análise da documentação apresentada, podendo recusar o negócio se verificar vícios insanáveis ou ônus ocultos que comprometam substancialmente o imóvel.

CLÁUSULA 3 – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro O preço certo e ajustado entre as partes é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso: $[geral_informacao_generica]), a ser pago da seguinte forma:

a) sinal/ de R$ $[geral_informacao_generica] pago no ato da assinatura deste contrato;

b) o saldo de R$ $[geral_informacao_generica] será pago pelo COMPRADOR em $[geral_informacao_generica] parcelas iguais e sucessivas, vencendo a primeira em $[geral_data_generica] e as demais a cada 30 (trinta) dias, mediante transferência bancária/cheque/boletos (especificar).

Parágrafo segundo: Em caso de pagamento à vista, o COMPRADOR terá desconto de $[geral_informacao_generica]%, a ser deduzido do preço total, conforme acordo escrito entre as partes.

CLÁUSULA 4 – DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO

Parágrafo primeiro: A posse direta do imóvel será entregue ao COMPRADOR na data de $[geral_data_generica], livre de ocupantes particulares, salvo acordo expresso em contrário.

Parágrafo segundo: A transmissão do domínio será efetivada mediante efetivo pagamento do preço (ou da primeira parcela e apresentação das garantias), e mediante a assinatura e a lavratura da competente escritura pública de compra e venda, seguida do registro na matrícula do imóvel, ficando despesas de registro e escritura a cargo do COMPRADOR, salvo ajuste diverso.

CLÁUSULA 5 – DOS ÔNUS, DÉBITOS E RESPONSABILIDADES

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR declara que, até a data da assinatura deste contrato, o imóvel encontra-se …

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

DAS PARTES

- VENDEDOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO

CLÁUSULA 2 – DA SITUAÇÃO REGISTRAL E DOCUMENTAL

CLÁUSULA 3 – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro O preço certo e ajustado entre as partes é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso: $[geral_informacao_generica]), a ser pago da seguinte forma:

a) sinal/ de R$ $[geral_informacao_generica] pago no ato da assinatura deste contrato;

Parágrafo segundo: Em caso de pagamento à vista, o COMPRADOR terá desconto de $[geral_informacao_generica]%, a ser deduzido do preço total, conforme acordo escrito entre as partes.

CLÁUSULA 4 – DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO

Parágrafo primeiro: A posse direta do imóvel será entregue ao COMPRADOR na data de $[geral_data_generica], livre de ocupantes particulares, salvo acordo expresso em contrário.

CLÁUSULA 5 – DOS ÔNUS, DÉBITOS E RESPONSABILIDADES

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR declara que, até a data da assinatura deste contrato, o imóvel encontra-se …

Contrato de Compra e Venda | Modelo | 2025

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DAS PARTES

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO

CLÁUSULA 2 – DA SITUAÇÃO REGISTRAL E DOCUMENTAL

CLÁUSULA 3 – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4 – DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO

CLÁUSULA 5 – DOS ÔNUS, DÉBITOS E RESPONSABILIDADES

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DAS PARTES

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO

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CLÁUSULA 3 – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4 – DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO

CLÁUSULA 5 – DOS ÔNUS, DÉBITOS E RESPONSABILIDADES