Modelo Contrato de Compra e Venda | Imovel | 2025 | Instrumento particular de compra e venda de imóvel com cláusulas sobre valor, pagamento, posse, desocupação, rescisão, responsabilidades e transferência definitiva. Estabelece prazos, penalidades, direito de inspeção e foro para resolução de controvérsias.
A escritura impede a rescisão do compromisso anterior?
Sim. Uma vez lavrada a escritura pública de compra e venda, o compromisso de venda e compra (promessa) se exaure automaticamente, pois já teve seu objeto cumprido: a transferência da titularidade. Esse é um aspecto jurídico sensível e que pode levar o advogado, se não observar o contexto de evolução do contrato, a buscar a rescisão de um negócio que já se aperfeiçoou por outro instrumento jurídico novo e válido.
A jurisprudência do TJDF ilustra bem esse raciocínio:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO CONFIGURADO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA. EXAURIMENTO DA PROMESSA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. SENTENÇA MANTIDA. (...) 3. Ocorrida a escrituração de compra e venda, a promessa de compra e venda resta resolvida em razão de ter atingido seu objeto, com a transferência da propriedade do bem ao promitente comprador. (...) 5. No caso, houve exaurimento do referido contrato pela celebração de novo negócio jurídico, restando extinta a promessa de compra e venda do bem, sendo impossível a rescisão de contrato exaurido. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.
(TJDF, Apelação Cível, n° 0727947-23.2017.8.07.0001, Rel. Roberto Freitas Filho, 18/05/2021)
Portanto, o advogado precisa agir com atenção à sequência documental e analisar o registro de imóveis, pois o presente contrato (promessa) não pode ser objeto de dissolução quando já há nova relação jurídica consolidada por escritura registrada.
O comprador pode desistir do contrato após firmado?
Pode, desde que esteja disposto a aceitar os efeitos jurídicos da desistência — especialmente em transações bilaterais com cláusulas de multa e perdas e danos. A desistência não é um direito absoluto, mas é admitida pela jurisprudência como manifestação de vontade legítima, ainda que a outra parte discorde, desde que não haja culpa exclusiva do vendedor ou entrega irregular do bem.
Veja o entendimento do TJMG:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - REPARAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO. Constitui direito do adquirente desistir do contrato de compra e venda do imóvel, ressalvada a incidência da multa prevista. Informado o interesse na rescisão do negócio de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, não há razão para obrigar os adquirentes ao adimplemento do contrato. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por si só, não é suficiente para ensejar indenização por dano moral. "Existe um piso de inconvenientes que o ser humano tem de tolerar, sem que exista o autêntico dano moral".
(TJMG, Apelação Cível, n° 1.0000.22.189677-2/001, 12ª Câmara Cível, Rel. José Flávio de Almeida, 10/05/2023)
Nessas situações, o advogado pode orientar o cliente a formalizar o acordo, documentar os termos, garantir previsão clara da penalidade por desistência e atentar aos cuidados com a devolução de valores, documentos, bens móveis eventualmente incluídos e garantias acessórias.
Quais cuidados tomar na elaboração contratual?
A elaboração de um modelo de contrato de compra e venda de imóveis exige atenção redobrada a cláusulas sensíveis, especialmente quanto ao preço, forma de pagamento, condições de entrega e transferência. Um contrato mal redigido pode gerar insegurança jurídica e expor o cliente a litígios evitáveis.
O advogado, ao redigir esse tipo de contrato, pode observar os seguintes pontos:
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Indicar com precisão o número da matrícula do imóvel;
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Especificar se há ônus ou restrições registradas;
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Descrever todos os detalhes do imóvel, inclusive se é um terreno ou edificação, e o estado em que será entregue;
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Garantir cláusula de vistoria e de responsabilidade por defeitos ocultos;
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Evitar ambiguidades nos termos relacionados à aquisição, prazo para registro de imóveis e assinatura da escritura.
Tudo isso garante segurança ao contrato e evita alegações futuras de vícios de consentimento, vício oculto ou descumprimento contratual.
Como formalizar corretamente a entrega de equipamentos?
Quando a venda do imóvel incluir equipamentos (como ar-condicionado, sistema de segurança, eletrodomésticos fixos), esses itens devem ser listados em cláusula específica, com informações claras e detalhadas. Não se deve pressupor que fazem parte do imóvel — é a formalização clara que define se estão ou não incluídos. Esse é um dos aspectos frequentemente negligenciados por quem redige o contrato de forma genérica, o que pode gerar disputa entre as partes envolvidas após a posse.
A prática recomendada ao advogado é:
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Incluir anexo com descrição dos bens entregues;
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Especificar estado de conservação e documentos de garantia, se houver;
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Prever cláusula de vistoria prévia à entrega e responsabilidade pela manutenção até a posse;
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Estipular, caso necessário, vias de igual teor para contrato principal e anexo.
Tais previsões devem observar o disposto no código civil, especialmente quanto ao princípio da boa-fé objetiva e à obrigatoriedade de cumprimento da transação conforme pactuada (vide artigo 421 e seguintes). O silêncio sobre a inclusão dos bens móveis no contrato pode levar à interpretação contrária ao interesse do comprador, sobretudo se os itens forem removidos sem previsão contratual.
Esse nível de detalhe no conteúdo contratual assegura não só os direitos do comprador, mas confere robustez técnica ao instrumento, reduz riscos de nulidade parcial e valoriza o parecer jurídico que acompanha a negociação.
E quando se trata de contrato de valor elevado, com múltiplas cláusulas patrimoniais, é exatamente esse cuidado que diferencia um contrato seguro de um problema anunciado.
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