Modelo Contrato de Compra e Venda | Imóvel | 2025 | Contrato de compra e venda de apartamento com cláusulas sobre posse, transferência, obrigações das partes e declaração de ausência de ônus sobre o imóvel. Define responsabilidades cartorárias, condições de uso e direitos da compradora após o pagamento.
O atraso na entrega gera lucros cessantes automaticamente?
Sim. Quando há inadimplemento do prazo de entrega do imóvel previsto no contrato, presume-se o prejuízo ao comprador, e a jurisprudência tem reconhecido a compensação por lucros cessantes independentemente de prova do dano efetivo. A razão é objetiva: quem adquire imóvel para morar ou investir sofre impacto financeiro com a não entrega, seja com aluguel, financiamento ou uso próprio.
O TJSP decidiu nesse sentido:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL TRANSACIONADO. CONFIGURAÇÃO. FIXAÇÃO DE LUCROS CESSANTES PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA DO BEM OBJETO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 43-A, §2º, DA LEI Nº 4.591/64 E SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL. RECURSO PROVIDO. Por força do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64 e da Súmula 162 deste Tribunal, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, quando esta descumpre o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, havendo a presunção de prejuízo ao adquirente.
(Apelação Cível, n° 1004398-61.2022.8.26.0176, TJSP, Rel. Maria do Carmo Honorio, julgado em 30/01/2024)
Nesse cenário, o advogado pode apresentar pedido de lucros cessantes desde o início do processo, organizando planilha de valores de referência no mercado imobiliário para reforçar o critério de cálculo, evitando a exigência de prova específica em cada caso.
A promessa de compra e venda precisa de cláusula sobre habilitação na Recuperação Judicial (RJ)?
Quando se trata de imóvel integrante de incorporação com patrimônio de afetação, a transação firmada com o comprador é protegida por lei, e o crédito decorrente de sua rescisão não se submete aos efeitos da recuperação judicial. Ainda que o contrato não mencione isso expressamente, trata-se de garantia legal, desde que comprovado o vínculo com o empreendimento afetado.
O TJSP confirmou essa linha:
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel. Decisão insurgida de determinação de habilitação do crédito junto à Recuperação Judicial. Pretensão ao prosseguimento da execução. Acolhimento. Patrimônio de afetação. Incidência do art. 31-A da Lei 4.591/64. Natureza extraconcursal. Precedentes. Recurso provido, com observação. Houve deliberação sobre patrimônio de afetação que, no caso, serve como garantia ao empreendimento e, no caso, do crédito exequendo diante da expressa previsão quanto às dívidas e obrigações vinculadas à incorporação. Inteligência do art. 31-A, §1º, da Lei n. 4.591/64, eis que a dívida é oriunda de rescisão do contrato de compra e venda referente a lote do empreendimento afetado.
(Agravo de Instrumento, n° 2150194-46.2021.8.26.0000, TJSP, Rel. Kioitsi Chicuta, julgado em 15/08/2021)
O advogado deve, no entanto, reunir documentos do empreendimento, certidões de afetação e prova da relação com o imóvel, já que esses elementos podem ser determinantes para afastar a exigência de habilitação.
Um modelo de contrato bem elaborado, com cláusulas que reflitam essa proteção, reforça o argumento da segurança jurídica.
Que cuidados devem ser tomados na fase pré-contratual?
Antes da elaboração de contratos de compra e venda, o advogado deve atuar com foco em transparência e coleta prévia de informações. O objetivo é proteger o cliente de cláusulas desequilibradas ou omissões que possam gerar litígios futuros.
Alguns cuidados essenciais:
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Verificar a situação registral do terreno no qual o imóvel será construído;
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Conferir a matrícula atualizada, ônus reais e registro da incorporação;
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Identificar eventuais pendências judiciais contra a instituição financeira financiadora;
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Avaliar se há previsão clara sobre o preço, forma de pagamento e penalidades.
Essas etapas fazem parte da chamada due diligence contratual. São recomendações que, se adotadas desde a vista do imóvel até a assinatura, preservam a legalidade da negociação e a efetividade da conta final do negócio.
A promessa de venda tem o mesmo valor que o contrato definitivo?
Não. A promessa de venda tem natureza de contrato preliminar e não equivale automaticamente à transmissão da propriedade. A forma prevista no código civil brasileiro exige escritura pública e registro no cartório competente para que o bem seja transferido. A confusão entre promessa e contrato definitivo é comum e pode prejudicar os usuários leigos ou mal assessorados juridicamente.
O advogado, ao revisar contratos, precisa observar:
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Se há detalhes mínimos exigidos para sua validade;
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Se o conteúdo indica prazo, condições, e obrigações recíprocas claras;
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Se há cláusula de acordo sobre foro e penalidades em caso de inadimplemento.
Em suma, o que assegura o direito real é o registro — e não apenas a assinatura do compromisso. Esse artigo de fé processual é o que evita prejuízos e confere respaldo à parte contratante. E é por isso que o papel do advogado, desde a minuta, é essencial para garantir o êxito e validade da operação.
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