Modelo De Contrato De Compra E Venda De Imóvel - Modelo Atualizado em 2025 | Contrato que formaliza a compra e venda de imóvel, com cláusulas sobre valor, prazo, forma de pagamento, responsabilidades, transferência da propriedade e condições de rescisão.
A rescisão por iniciativa do comprador autoriza indenização por dano moral?
Não. A jurisprudência do TJMG é clara ao afastar a tese de que a simples desistência do negócio jurídico — por iniciativa do comprador — seja suficiente para justificar indenização por dano moral. Ainda que a promitente vendedora alegue prejuízo, o exercício do direito de resiliência contratual, quando não abusivo, é legítimo e previsto no ordenamento, principalmente nos contratos de adesão no mercado imobiliário.
Veja o precedente:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - REPARAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO.Constitui direito do adquirente desistir do contrato de compra e venda do imóvel, ressalvada a incidência da multa prevista. Informado o interesse na rescisão do negócio de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, não há razão para obrigar os adquirentes ao adimplemento do contrato. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por si só, não é suficiente para ensejar indenização por dano moral. "Existe um piso de inconvenientes que o ser humano tem de tolerar, sem que exista o autêntico dano moral".
(TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.22.189677-2/001, 12ª Câmara Cível, Rel. José Flávio de Almeida, julgado em 10/05/2023)
O que o advogado pode fazer nesses casos:
-
Instruir a ação com o distrato e provas de que a saída do cliente ocorreu com razoabilidade;
-
Verificar se houve cláusula de multa ou retenção proporcional, com base nos direitos do consumidor;
-
Negociar previamente, quando possível, a compensação financeira entre as partes, evitando litigância desnecessária;
-
Demonstrar, com clareza, a inexistência de abusividade no rompimento do compromisso contratual.
Essa estratégia protege o cliente e traz segurança jurídica mesmo em cenários de rompimento de vínculo, desde que respeitada a boa-fé e a função social do contrato.
Divergência entre promessa e escritura autoriza revisão contratual?
Nem sempre. Quando há verificação de que os termos da escritura refletem exatamente o que foi pactuado na promessa, não há espaço para alegação de divergência, e o contrato prevalece em sua forma final.
O TJDF já afastou tese de descompasso entre os instrumentos quando ficou comprovado que as cláusulas essenciais foram mantidas na transação principal.
Veja o entendimento:
APELAÇÃO. IMÓVEL. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. PAGAMENTO PREPARO. NÃO CONCESSÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DE SUAS CLÁUSULAS. POSTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NÃO VERIFICADO.Hipótese em que o apelante alega que no contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjetivo de alienação fiduciária, não foram observados os termos contidos no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O pleito de concessão dos benefícios da justiça gratuita se mostra prejudicado, na medida em que, ao efetuar o pagamento do preparo recursal, restou demonstrado que o requerente de tal benefício não pode ser tido como juridicamente pobre. Não há como prosperar a tese do recorrente, no sentido de que as cláusulas da escritura estão diferentes do que ficou pactuado no contrato preliminar, porquanto o que restou assentado na escritura de compra e venda foi exatamente aquilo que já estava posto no contrato de promessa de compra e venda. Apelação conhecida. Negado Provimento.
(TJDF, Apelação nº 07122886620208070001, 3ª Turma Cível, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, julgado em 19/10/2021)
Orientações ao advogado:
-
Confirmar se os elementos essenciais da promessa foram de fato replicados no contrato definitivo;
-
Avaliar se houve vício de consentimento ou supressão de informações relevantes;
-
Comparar cláusulas sobre preço, forma de financiamento e responsabilidade por registros e tributos;
-
Verificar, inclusive, o teor do registro de imóveis, para checar eventual diferença de área total ou condições de vista e uso.
Havendo compatibilidade entre os contratos, não há ilegalidade. Se houver vício, caberá ação revisional devidamente fundamentada.
Quais cláusulas exigem atenção na elaboração do contrato definitivo?
Na elaboração do contrato de compra e venda de imóveis, a atenção do advogado deve estar voltada às cláusulas de obrigações essenciais e efeitos do inadimplemento. Muitas vezes, cláusulas padrão são aceitas pelo cliente sem a devida análise, o que resulta em cuidados mal dimensionados e litígios futuros.
O profissional deve observar:
-
Identificação completa de promitente comprador e vendedor, com CPF/CNPJ válidos;
-
Vinculação ou não do contrato à instituição financeira, em caso de financiamento;
-
Clareza sobre os bens móveis incluídos ou não na venda;
-
Condições de pagamento escalonado, aplicação de correção monetária, e eventual incidência de juros;
-
Previsão sobre prazos e etapas para entrega das chaves, lavratura de escritura e imissão na posse;
-
Definição objetiva sobre penalidades por inadimplemento, possibilidade de negociação e acordo entre as partes em caso de mora;
-
Especificação do imóvel objeto do presente contrato de forma detalhada, inclusive com planta e localização;
-
Referência expressa à lei 4.591/64, quando envolver incorporação.
Tudo isso deve estar alinhado com os princípios do código civil brasileiro e com o que a jurisprudência entende como razoável, proporcional e transparente.
Mais conteúdo jurídico
Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel | Transação à Vista e Obrigações do Vendedor
Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel | Promessa e Condições de Pagamento
Modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel | Cláusulas e Condições
Caso precise de algum modelo específico, mande um e-mail pra gente!
