Modelo De Contrato De Compra E Venda De Imóveis - Modelo Atualizado em 2025 | Instrumento jurídico que formaliza a transferência de propriedade entre vendedor e comprador, contendo cláusulas essenciais sobre preço, forma de pagamento, prazos, condições do imóvel, responsabilidades das partes, impostos e registros.
É possível penhorar imóvel ainda não registrado em nome do executado?
Sim, desde que a penhora recaia não sobre o bem em si, mas sobre os direitos contratuais dele decorrentes. Essa é uma das armadilhas mais frequentes no processo executivo envolvendo promessa de venda de imóvel, quando o executado não é titular da matrícula, mas possui vínculo obrigacional com a promitente vendedora. O que se pode alcançar, nesses casos, são os direitos econômicos e obrigacionais oriundos do compromisso firmado, não o bem propriamente dito.
No julgado abaixo, isso foi reconhecido expressamente:
AGRAVO DE PETIÇÃO. BENS IMÓVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PENHORA. POSSIBILIDADE. VENDA. IMPOSSIBILIDADE. O executado firmou contrato de compromisso de compra e venda de apartamento e venda de garagem, mas tais imóveis ainda estão registrados em nome da construtora, restando discussão judicial acerca de saldo devedor a ser quitado no negócio jurídico em questão. Os direitos econômicos do executado sobre os imóveis em discussão são suficientes para quitar o saldo devido nesta demanda, o que implica possibilidade de penhora de seus direitos, nos termos do inciso XII do art. 835 do CPC. A venda, no entanto, não é possível, em virtude da propriedade dos imóveis não pertencer ao executado.
(Agravo De Petição, N° 0000423-86.2016.5.12.0018, 1ª Câmara, TRT12, Julgado em 03/10/2023)
Para o advogado, é estratégico:
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Acessar a matrícula atualizada no registro de imóveis para confirmar a titularidade formal;
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Verificar se os contratos estão acompanhados de certidão negativa de débitos condominiais e fiscais;
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Apontar expressamente no pedido que o alvo é o “direito à aquisição” e não o bem em si;
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Observar os efeitos da cessão dos direitos frente à legislação especial, como a Lei 4.591/64, que rege o regime condominial e incorporações.
O foco aqui é a utilidade do crédito. Mesmo sem escritura definitiva, o direito contratual é penhorável, desde que identificado e delimitado corretamente.
A ausência de contrato formal impede a adjudicação compulsória?
Sim, se não houver qualquer instrumento que comprove a cadeia dominial e a relação obrigacional com o titular da matrícula. Isso se tornou um problema recorrente no mercado imobiliário, especialmente em negócios informais ou intermediados verbalmente, nos quais o promitente comprador acredita ter direito à adjudicação, mesmo sem qualquer documento com força vinculante. O entendimento jurisprudencial mais atual aponta que a mera ocupação ou expectativa de aquisição não bastam.
A jurisprudência abaixo ilustra perfeitamente esse ponto:
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA EFETIVA TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS PELO PROPRIETÁRIO AO AUTOR OU DA CADEIA DE TRANSFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. - Nos termos do art. 1.418, CC/02, "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." - Não havendo contrato de compra e venda e estando os imóveis, em nome de terceiros, impertinente a pretensão pela adjudicação dos imóveis pelo suposto comprador que sequer demonstrou a natureza jurídica do vínculo contratual estabelecido com o proprietário registral e eventual cadeia de transferência.
(Apelação Cível, N° 1.0000.23.251941-3/001, 11ª Câmara Cível, TJMG, Relator: Rui De Almeida Magalhães, 30/01/2024)
O que o advogado pode fazer nesses casos:
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Solicitar informações formais do titular da matrícula e comprovar a transação;
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Buscar prova indireta da posse ou da quitação por conta corrente, recibos ou até extratos bancários;
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Apresentar declarações firmadas por testemunhas ou documentos arquivados na prefeitura municipal que demonstrem o vínculo;
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Analisar se há margem para ação de cobrança ou rescisão ao invés de adjudicação.
Sem lastro documental mínimo, não há como sustentar pedido de adjudicação. A segurança jurídica do domínio formal continua sendo a baliza central da admissibilidade.
É possível exigir escritura definitiva mesmo com saldo pendente?
Depende. A exigência da escritura está condicionada à quitação integral, salvo disposição contratual diversa. Ocorre que muitos contratos omitem cláusulas claras sobre a compensação de valores e correção monetária, o que cria margem para discussões entre promitente comprador e promitente vendedor, principalmente quando a pessoa jurídica vendedora alega inadimplemento parcial para não cumprir com a formalização.
O advogado pode intervir preventivamente:
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Promovendo a elaboração de cláusulas claras sobre a exigibilidade da escritura;
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Verificando os contratos anteriores e se há cuidados redacionais com encargos financeiros;
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Conferindo se o saldo remanescente está atualizado com base em índices pactuados ou de mercado;
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Sugerindo depósito judicial como forma de demonstrar boa-fé no direito privado.
A área total prometida, bem como o valor do imóvel, devem estar coerentes com a contraprestação paga — evitando margem de interpretação que leve a litígios desnecessários.
Quais etapas reforçam a validade jurídica de contrato particular de imóvel?
A validade não depende exclusivamente de escritura pública, quando preenchidos os requisitos legais. O código civil brasileiro, no artigo 421, reconhece efeitos obrigacionais aos contratos particulares — mas isso não significa que sejam automaticamente eficazes contra terceiros.
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
O advogado, ao assessorar na venda de imóvel, deve pensar para além da assinatura e considerar as etapas complementares que garantam efetividade futura do contrato.
Essas etapas envolvem:
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Registro do contrato no cartório de registro de imóveis, quando cabível, especialmente para garantia de preferência;
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Definição exata do imóvel objeto do presente, com confrontações e número de matrícula;
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Apresentação de certidão negativa atualizada de ônus, dívidas e ações;
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Conferência de titularidade e capacidade da parte vendedora, seja pessoa física ou jurídica;
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Previsão de cláusulas de rescisão, multa, foro e encargos incidentes sobre o negócio.
O contrato será tão sólido quanto o cuidado dispensado à sua estruturação. Cada cláusula mal redigida pode se transformar num litígio potencial — e é justamente nesse direito preventivo que o advogado se destaca.
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