Modelo De Contrato De Compra E Venda De Terreno - Modelo Atualizado em 2025 | Instrumento jurídico que formaliza a transferência da posse e futura propriedade de um terreno, contendo cláusulas essenciais sobre localização, metragem, preço, forma de pagamento, prazos, obrigações e responsabilidades das partes, regularização, e registros.
O que fazer quando o comprador quer indenização por benfeitorias não comprovadas?
Essa é uma daquelas situações que o advogado precisa agir com cautela desde o início. Quando o compromisso de compra e venda é rompido por inadimplemento do comprador, é comum a tentativa de compensar o prejuízo com supostas benfeitorias feitas no imóvel. A questão é que, sem qualquer documento que comprove a realização ou sequer a descrição das benfeitorias, a tese não se sustenta — e pode gerar mais frustração para o cliente.
A jurisprudência deixa claro:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE LOTE - INADIMPLÊNCIA - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - BENFEITORIAS - EXISTÊNCIA NÃO COMPROVADA - INDENIZAÇÃO INDEVIDA. É possível que o adquirente de lote de terreno efetue no local construção ou plantação a justificar indenização na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda a teor dos artigos 1.248, 1.253 e 1.255 do CC. Ausente indício mínimo da existência de benfeitoria, sequer especificada, em lote de terreno objeto de contrato de compra e venda rescindido não há falar em direito à indenização, ainda que o valor indenizatório eventualmente pudesse ser aferido em liquidação de sentença. Recurso desprovido.
(Apelação Cível, N° 1.0000.23.120572-5/001, 20ª Câmara Cível, TJMG, Relator: Manoel Dos Reis Morais, 11/07/2023)
Ensinar o cliente a resguardar suas intervenções no terreno é essencial. O advogado pode:
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Orientar que todas as benfeitorias sejam acompanhadas de documentos fiscais ou fotos datadas;
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Garantir que a vendedora seja notificada previamente das intervenções, para evitar alegações de desconhecimento;
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Inserir cláusula contratual prevendo o tratamento das benfeitorias em caso de rompimento do negócio;
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Alertar que, sem prova material mínima, a ação perde força e o ônus de sucumbência é inevitável.
A ausência de prova mata o direito. O litígio vira um custo a mais, e não uma solução.
Quando o vendedor é culpado, o comprador pode exigir restituição total?
Pode sim, e essa é uma das teses mais fortes em ações de rescisão fundadas em culpa do promitente vendedor. O descumprimento contratual do vendedor — seja por entrega fora do prazo, vícios ocultos, lote em desacordo com as condições prometidas — permite ao comprador pedir a devolução integral dos valores pagos, com base inclusive na Súmula 543 do STJ.
A jurisprudência é clara nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - PROVA - PAGAMENTOS - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - SÚMULA 543 DO STJ. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno que a prova revela por culpa do promitente vendedor/construtor enseja a ele a obrigação de restituir ao promitente comprador a integralidade do preço recebido, parâmetro jurisprudencial cristalizado pela Súmula 543 do STJ.
(Apelação Cível, N° 1.0000.23.039348-0/001, 13ª Câmara Cível, TJMG, Relator: Newton Teixeira Carvalho, 17/05/2023)
O que o advogado pode fazer para fortalecer essa via:
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Juntar extratos e comprovantes dos pagamentos realizados;
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Demonstrar o inadimplemento claro da vendedora, com provas de atraso, descumprimento ou dolo;
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Apontar que, por se tratar de relação contratual regida pelo código civil brasileiro, a devolução integral se impõe para reequilibrar os direitos das partes;
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Verificar se o caso envolve algum regime protetivo ao consumidor e, nesse caso, reforçar o dever de restituição imediata.
A postura ofensiva e bem documentada faz diferença quando o comprador está no polo prejudicado e busca compensação justa.
É obrigatório lavrar escritura pública para compra de lote?
Sim, quando o valor ultrapassa o limite legal, é obrigatória a escritura pública para a validade do negócio, conforme o código civil, sendo esse um ponto de atenção ignorado por muitos advogados. É muito comum os clientes firmarem contratos particulares, acreditando que isso já garante a transferência definitiva da propriedade.
Ocorre que, sem a lavratura da escritura e seu registro no cartório de imóveis, a transação não produz efeitos reais — ou seja, não transfere a titularidade frente a terceiros.
O advogado pode:
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Alertar sobre a diferença entre contratos obrigacionais e o registro do domínio;
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Conferir a descrição completa do imóvel e a existência de matrícula individualizada;
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Instruir o cliente a comparecer com o cônjuge, se casado, na lavratura da escritura, salvo exceções;
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Esclarecer que o mero contrato particular não protege contra eventuais alienações duplicadas por parte dos vendedores.
Esse é um daqueles pontos em que o erro técnico do advogado na origem compromete toda a segurança do negócio. A escritura pública é etapa obrigatória — e não uma mera formalidade.
O foro pode ser alterado no contrato de compra e venda de terreno?
Sim, e escolher o foro com critério é um dos principais atos de inteligência contratual. Muitos advogados ainda negligenciam essa cláusula, o que resulta em prejuízos processuais severos ao cliente, especialmente quando uma das partes contratantes é domiciliada em local diverso do imóvel.
A ausência de atenção ao foro pode obrigar o comprador, por exemplo, a ajuizar ação fora de sua comarca, aumentando custos e riscos.
Além disso, nos contratos de loteamento sujeitos à lei nº 6.766/79, há peculiaridades quanto à fixação de foro e competência que precisam ser respeitadas.
Para garantir segurança contratual, o advogado pode:
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Definir o foro do local do imóvel como preferencial, quando o objetivo for facilitar a execução específica do contrato;
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Estabelecer foro diverso por acordo das partes, quando a compensação de acesso for mais favorável;
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Verificar se o valor de mercado do imóvel exige cláusula arbitral ou se há interesse em resolver conflitos por meios extrajudiciais;
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Atentar-se aos deveres de equidade e paridade no trato contratual, especialmente quando uma parte é hipossuficiente.
O foro, embora visto por muitos como detalhe, pode ser o fator que define o sucesso ou o fracasso da demanda. É elemento de estratégia — e não apenas de redação.
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