Contrato de Compra e Venda de Terreno é o instrumento jurídico pelo qual é realizada a transferência da posse do imóvel, antes de lavrar a escritura para transferência da propriedade.
Neste modelo de contrato de compra e venda de terreno fica registrada a intenção do vendedor em entregar a posse do imóvel para o comprador, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida - nele, você irá encontrar:
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Cláusula 1ª: Das Partes
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Cláusula 2ª: Do Imóvel
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Cláusula 3ª: Do Preço e Forma de Pagamento
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Cláusula 4ª: Da Quitação
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Cláusula 5ª: Da Posse
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Cláusula 6ª: Da Escritura Definitiva
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Cláusula 7ª: Da Recusa na Outorga da Escritura
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Cláusula 8ª: Dos Encargos Fiscais e Registros
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Cláusula 9ª: Da Cessão de Direitos
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Cláusula 10ª: Da Irrevogabilidade e Irretratabilidade
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Cláusula 11ª: Do Foro Competente
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Cláusula 12ª: Do Compromisso das Partes
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Cláusula 13ª: Do Registro do Contrato
A transferência da propriedade só ocorre com o registro do contrato no Cartório de Imóveis, sendo alterada sua matrícula.
O que é um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
O contrato de compra e venda de terreno é um documento jurídico essencial que formaliza o acordo entre as partes para a transferência da posse e futura propriedade de um terreno.
Esse contrato estabelece os direitos e deveres tanto do vendedor (promitente vendedor) quanto do comprador (promissário comprador), garantindo que a transação seja realizada de forma segura e conforme a legislação vigente.
A principal função desse contrato é assegurar maior segurança jurídica para ambas as partes envolvidas, evitando disputas futuras e garantindo a regularidade do negócio jurídico.
Embora o contrato de compra e venda de terreno tenha validade entre as partes após sua assinatura, para que tenha efeitos contra terceiros, ele deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
O registro garante que a negociação seja publicamente reconhecida, impedindo que o vendedor possa vender o mesmo terreno para outra pessoa e evitando problemas como penhoras ou bloqueios judiciais sobre a área já negociada.
Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
No contrato de compra e venda de terreno devem constar informações claras e precisas o suficiente para reduzir as chances de dúvidas e conflitos futuros.
Para que o contrato seja completo e evite qualquer tipo de dúvida ou contestação futura, ele deve conter todas as condições da negociação, incluindo:
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Individualização do terreno: Descrição detalhada da área negociada, incluindo dimensões, localização exata, confrontações e número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
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Forma de pagamento: Deve constar o valor total do terreno, a forma e o prazo de pagamento, especificando se será feito à vista, parcelado ou financiado.
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Penalidades em caso de rescisão: O contrato deve prever multas e sanções caso uma das partes não cumpra com suas obrigações, garantindo segurança para ambas as partes.
Além desses pontos, é essencial que o contrato detalhe todas as especificações físicas do terreno, incluindo:
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Área total e medidas exatas;
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Confrontações com outros imóveis;
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Condições do solo (se adequado para construção ou se há restrições ambientais);
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Lindeiros (vizinhos diretos do imóvel, conforme consta na matrícula do terreno).
A inclusão de todas essas informações evita conflitos futuros e assegura que a negociação ocorra de forma transparente e segura, garantindo que o comprador tenha total conhecimento sobre o bem que está adquirindo.
Em anos de advocacia imobiliária, entendemos que as principais informações que devem constar em um contrato de compra e venda de terreno são:
Vamos entender como estruturar cada uma destas importantes cláusulas do contrato de compra e venda.
Qualificação das Partes
A primeira parte, essencial a qualquer contrato e normalmente sua Cláusula 1ª, está na qualificação das partes contratantes, que deve ser o mais completa possível - incluindo nacionalidade, estado civil, profissão, etc.
Assim, recomenda-se que constem as seguintes informações:
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Nome do comprador e nome do vendedor - atualizado segunda a certidão de nascimento ou casamento expedido a menos de 30 dias;
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Endereço completo - constante em documento expedido a menos de 30 dias (conta de água, luz, etc.);
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CPF e Carteira de Identidade;
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E-mail - o qual pode ser utilizado para assinatura eletrônica;
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Profissão;
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Estado civil - importante para saber se é necessária a outorga uxória;
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Telefone - importante para fins de intimação por WhatsApp.
A qualificação das partes deve, sempre, ser o mais completa possível, para que o contrato possa ser mais facilmente executado, se necessário.
Descrição do Terreno
A descrição do terreno é de grande importância, uma vez que este é o objeto do contrato.
Assim, é preciso constar informações detalhadas, a saber:
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Matrícula no Registro de Imóveis - devendo constar como anexo uma matrícula expedida a menos de 30 dias da assinatura do contrato;
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Medidas do Terreno e identificação de seus confrontantes - incluindo a forma como a divisa é feita (cerca, muro, rio, etc.);
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Condições do Terreno: tipo de solo, se conta com terraplanagem, etc.;
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Indicação de existência ou não de ônus reais, como servidão, passagem, etc. - para pessoas, gado, água, etc.
A ideia, aqui, é ter claro para o comprador o que está sendo adquirido, não havendo discussões futuras.
Forma de Pagamento
A forma de pagamento é um requisito essencial para a validade de qualquer contrato, pois define como a obrigação financeira será cumprida.
Dessa forma, não pode ser deixada ao critério exclusivo de qualquer uma das partes, devendo ser expressamente acordada e detalhada no contrato de compra e venda.
Embora o pagamento possa ser condicionado a eventos futuros, como o recebimento de safra agrícola, variação cambial (dólar, euro) ou rendimentos financeiros, essas condições precisam ser claramente estipuladas, garantindo que ambas as partes compreendam e concordem com os termos da negociação.
Para evitar qualquer dúvida ou disputa futura, o contrato deve indicar de maneira objetiva:
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O valor total do negócio, especificado em números e por extenso, para evitar ambiguidades;
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A forma de pagamento, esclarecendo se será feito:
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À vista, com quitação total no ato da assinatura;
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Parcelado, incluindo número de prestações, periodicidade e valores;
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Por financiamento bancário, indicando a instituição financeira envolvida e as condições do crédito;
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Condicionado a evento futuro, como safra agrícola ou variação cambial, com critérios bem definidos para cálculo e vencimento.
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Possibilidade de torna: Caso o pagamento envolva a entrega de outro imóvel, veículo ou bem de valor como parte da negociação, o contrato deve especificar se haverá torna, ou seja, um valor adicional a ser pago por uma das partes para equilibrar a transação.
Ao detalhar essas condições, o contrato garante transparência e segurança na operação, protegendo tanto o vendedor quanto o comprador e evitando questionamentos sobre a forma de quitação do preço pactuado.
Benfeitorias Existentes
A descrição das benfeitorias no contrato de compra e venda de terreno é fundamental para garantir a correta identificação do imóvel e suas características, proporcionando maior segurança jurídica à negociação.
Além de auxiliar na individualização do bem, a inclusão dessas informações também serve para justificar eventuais variações de preço em relação ao valor de mercado, uma vez que imóveis com benfeitorias (como edificações, muros, cercas, poços artesianos, pavimentação, entre outros) tendem a ter um valor superior a terrenos sem qualquer melhoria.
Para que o contrato seja completo e preciso, devem ser especificadas todas as benfeitorias presentes no imóvel, tais como:
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Edificações (casas, galpões, barracões, escritórios, depósitos, entre outros);
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Cercamentos e muros (especificando o tipo de material utilizado, como alvenaria, madeira ou cerca viva);
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Pavimentação interna (calçamento, estradas internas ou áreas concretadas);
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Infraestrutura elétrica e hidráulica (existência de poços artesianos, rede de energia elétrica, encanamento e saneamento básico);
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Plantio e arborização (se há árvores frutíferas, áreas de cultivo ou jardins estruturados);
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Outras benfeitorias relevantes, como sistema de irrigação, reservatórios de água, equipamentos fixos e instalações para fins específicos.
A correta descrição das benfeitorias evita futuros questionamentos sobre as condições do imóvel e garante que o comprador tenha plena ciência do que está adquirindo.
Além disso, caso haja necessidade de rescisão contratual, a individualização das benfeitorias pode ser determinante para a correta avaliação do bem e eventual devolução de valores pagos.
Multa em caso de inadimplência
A multa por inadimplência é uma cláusula essencial em contratos de compra e venda, pois tem dupla finalidade:
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Compensar a parte prejudicada pela quebra contratual, evitando que sofra prejuízos excessivos.
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Desestimular o descumprimento das obrigações, garantindo que ambas as partes cumpram os termos acordados.
Essa penalidade financeira é um mecanismo de proteção contratual, garantindo que, em caso de descumprimento, a parte prejudicada tenha uma compensação automática, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário para discutir eventuais danos.
Geralmente, essa penalidade é estipulada em torno de 10% do valor total do contrato ou sobre o saldo ainda em aberto, podendo variar conforme o acordo entre as partes.
Isso protege o credor ao estabelecer uma compensação automática, sem a necessidade de recorrer imediatamente ao Judiciário para pleitear indenização.
E ainda mais importante: a existência da multa funciona como um desincentivo ao descumprimento, aumentando a segurança jurídica da transação e conferindo maior previsibilidade às partes envolvidas.
Cláusula de Rescisão
A cláusula de rescisão é típica em qualquer contrato, e estabelece as consequências da prática de alguma irregularidade contratual pelas partes, indicando como será retomado o status quo caso haja a quebra contratual.
Nesta cláusula, é importante que o advogado module eventuais eventos da rescisão, permitindo medidas alternativas à resolução contratual.
Documentação Apresentada
É importante que o contrato indique quais documentos foram apresentados pela partes - especialmente as certidões negativas comprovando que o imóvel está livre de ônus que impeçam sua transferência - ou, caso existem, quem será o responsável por sua quitação.
Normalmente, o vendedor deve entregar o imóvel livre e desimpedido de ônus.
Porém, não é incomum vermos contratos nos quais tais encargos fiquem por conta do comprador, sendo abatido do preço pago.
Foro de Eleição
O foro de eleição é indicação da comarca onde deverá ser proposta eventual ação judicial discutindo assuntos referentes ao contrato.
Demais Direitos e Obrigações
É possível que o contrato também preveja outros direitos e obrigações entre as partes, a exemplo do que ocorre neste modelo, no qual a Cláusula 8ª dispõe da responsabilidade do comprador pelos tributos e taxas incidentes à partir da assinatura do contrato, e a Cláusula 9ª trata do direito do comprador em ceder os direitos do contrato, mesmo sem a anuência do vendedor.
É obrigatório o registro do Contrato de Compra e Venda de Terreno?
O registro do contrato de compra e venda de terreno não é obrigatório - porém, a propriedade só será transmitida com o registro.
Enquanto isso, haverá apenas a transferência da posse, ou seja, do domínio do bem.
É importante lembrar que o STF já fixou o entendimento que é possível interpor embargos de terceiro com base no contrato de compra e venda de terreno sem registro, conforme Súmula nº. 84:
Súmula nº. 84 - STF: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Qual a diferença entre posse e propriedade?
A diferença entre posse e propriedade é uma dúvida bastante comum.
A propriedade é o direito real, registrado no local competente, de que alguém é legítimo dono de um bem.
Já a posse é um direito relacionado ao uso do bem, sem necessariamente ter um registro.
O contrato de compra e venda de terreno transfere apenas a posse do terreno, e não sua propriedade - a qual só será transferida com o registro no Cartório de Imóveis.
Assim, é possível que alguém tenha a propriedade e não tenha a posse (estando o imóvel arrendado, por exemplo) - e também que tenha a posse e não a propriedade (caso tenha apenas um contrato de compra e venda sem registro).
É preciso a assinatura do cônjuge para vender um terreno?
A assinatura do cônjuge para a venda do terreno é chamada de outorga uxória, ou outorga marital, se é obrigatória em todos os regimes de casamento - salvo na separação de bens.
Assim, sendo o caso de concessão de outorga uxória, é preciso qualificar o cônjuge do vendedor, que irá assinar o contrato de compra e venda do terreno.
Conclusão
Durante toda nossa experiência na advocacia em contratos, pudemos concluir pela absoluta importância de um contrato de compra e venda de terrenos bem estruturado, especialmente quando antecedido das diligências para verificar se o terreno está regularizado e apto para venda.
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