Servidão de Passagem no Código Civil

A servidão de passagem é um instituto do direito real de grande relevância no direito civil brasileiro, pois possibilita o acesso à via pública ou a recursos essenciais, mesmo que em detrimento de outros direitos como a posse e a propriedade.

Especialmente em áreas rurais do Brasil, é comum a presença da servidão de passagem, sendo essencial que o advogado compreenda todos os aspectos legais relacionados à sua constituição e efeitos práticos.

Neste artigo, vamos entender melhor esse instituto, diferenciando-o de outros direitos reais sobre o imóvel e explicando como estabelecer uma servidão de passagem conforme a legislação vigente.

Boa leitura!

O que é servidão de passagem?

A servidão de passagem é um direito real que permite o uso de parte do imóvel de outra pessoa, para fins de circulação ou instalação de infraestrutura.

Na prática, trata-se da obrigação que o proprietário do imóvel serviente possui de suportar a passagem de pessoas, animais ou veículos, ou ainda, autorizar o uso para utilidades como cabos, dutos e outras estruturas.

Esse direito é comumente exercido quando o imóvel dominante não possui acesso direto a vias públicas, permitindo assim a circulação até a rua, ao acesso à água, ou servindo para facilitar a locomoção e a logística de atividades agrícolas ou residenciais.

Em que casos ocorre a servidão de passagem?

A servidão de passagem pode ser constituída por diferentes formas: por acordo entre os proprietários, disposição testamentária, usucapião ou decisão judicial.

Quando se dá por convenção, o proprietário do imóvel serviente concede ao imóvel vizinho — denominado dominante — o direito de uso da passagem.

Nessas hipóteses, não há obrigação de concessão, pois o uso tem caráter de comodidade, como ocorre quando se busca um trajeto mais curto ou uma rota que facilite o manejo de animais.

Um exemplo prático ocorre quando há necessidade de passagem para instalação de rede elétrica, sendo o proprietário obrigado a permitir a circulação da concessionária para inspeções e manutenção da servidão.

Independentemente da finalidade, é essencial que o acordo seja formalizado por escritura pública e devidamente registrado na matrícula dos dois imóveis no registro de imóveis competente. Isso garante a validade e proteção legal da servidão constituída.

A servidão por acordo pode ser gratuita ou onerosa, conforme as partes ajustarem. É perfeitamente possível, por exemplo, estabelecer pagamento para permitir a passagem.

Outra possibilidade ocorre por testamento, caso o proprietário disponha expressamente sobre a instituição da servidão em favor de alguém.

Já na hipótese de servidão de passagem por usucapião, ela deve atender aos seus requisitos, a saber: posse contínua, inconteste e pacífica, com o conhecimento do proprietário, pelo prazo de 20 (vinte) anos caso não haja um documento, e por 10 (dez) anos, na hipótese de haver (um contrato, por exemplo).

Por fim, a servidão de passagem também pode ser obtida por decisão judicial, após um processo judicial em que se exige a servidão de passagem no imóvel vizinho, o que só pode ocorrer em situações extremas, e não por mera comodidade.

Aqui, o propriedade depende da servidão de passagem para exercer seu pleno direito sobre o imóvel - sendo o que ocorre quando este é o único acesso a via pública, ou à água (nascente de um rio, açude, etc).

Este tipo de servidão também é chamado de passagem forçada.

Em qualquer das modalidades, a passagem é uma ferramenta de solução jurídica para casos em que o imóvel necessita de acesso para exercício regular de direitos fundamentais relacionados à propriedade e à convivência civil.

Como regularizar uma servidão de passagem?

Para regularizar uma servidão de passagem, é necessário estabelecer uma servidão de passagem por meio de acordo entre os proprietários dos imóveis envolvidos, detalhando os termos da servidão: extensão, finalidade, limitações e formas de uso.

Esse direito deve ser registrada no registro de imóveis competente, garantindo sua validade e proteção legal perante terceiros.

A regularização exige atenção a todos os aspectos legais, incluindo a comprovação da necessidade e a delimitação da área afetada sobre um imóvel alheio.

E, quando não há acordo, a saída é judicial - sendo preciso lembrar que o direito de passagem forçada é um direito de um imóvel que esteja encravado entre outros, sendo importante garantir que todos os aspectos legais sejam cumpridos para que ele tenha o devido acesso às vias públicas e também aos serviços públicos essenciais - como água e energia elétrica.

Qual a previsão da servidão de passagem no Código Civil?

A servidão de passagem está prevista no Artigo 1.378 e seguintes do Código Civil Brasileiro, que assim a conceitua:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

 Sua regulamentação é feita nos Artigos 1.378 a 1.389 do Código Civil.

Como funciona a servidão de passagem?

A servidão de passagem de passagem só pode ser utilizada por seu proprietário e para o fim a que se destina.

Ou seja, ele não pode utilizar a servidão para outras finalidades, nem tampouco ceder tal direito - o qual sempre irá acompanhar o imóvel dominante.

Vejamos o dispositivo legal que trata de tal assunto:

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

Além disso, o titular da servidão é responsável por todas as obras e despesas inerentes ao seu uso e manutenção.

Enquanto existir, o dono do prédio serviente não pode impedir ou dificultar o uso da servidão de passagem, conforme dispõe o Artigo 1.383 do Código Civil:

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem?

A principal distinção está na natureza jurídica de cada instituto.

A servidão de passagem é um direito real sobre o imóvel, atribuído a um titular específico e dependente de formalidades legais para sua constituição, como escritura pública e registro no registro de imóveis competente.

Já o direito de passagem não está vinculado à posse ou à propriedade, mas sim à necessidade pontual de transitar por determinado local, como ocorre em intervenções técnicas — a exemplo da passagem deve ser autorizada para manutenção de redes elétricas, hidráulicas ou de esgoto.

Enquanto a servidão de passagem pode ser perpétua, onerosa ou gratuita, e demanda formalização para sua existência e eficácia erga omnes, o direito de passagem é informal, temporário e limitado à circunstância específica, não exigindo averbação na matrícula nem conferindo direito de uso prolongado do bem. Trata-se, portanto, de um uso transitório e funcional, sem os atributos de um direito real que permite permanência ou oposição a terceiros.

Qual a diferença entre o direito de passagem forçada e servidão de passagem?

A passagem forçada, prevista no Artigo 1.285 do Código Civil, é um direito concedido aos proprietários de imóveis que estejam sem acesso a via pública, nascente ou porto, impedindo o uso pleno de seu bem.

Normalmente ela é concedida judicialmente, mediante pagamento de indenização ao proprietário do imóvel que sofre a passagem.

Na prática, temos que servidão e passagem forçada são termos interligados, podendo afirmar que esta é um subtipo daquela, assegurado por lei em situações específicas e podendo ser objeto de ordem judicial para ser viabilizada.

O teor do Artigo 1.285 nos auxilia a entender melhor este conceito e sua aplicação:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Quais são os tipos de servidão?

No Brasil, a servidão pode ser classificada de diversas formas, sendo as principais: servidão predial, em que o benefício recai sobre outro imóvel; servidão pessoal, voltada ao interesse de uma pessoa física ou jurídica; e servidões legais, como a passagem é uma ferramenta imposta por lei para assegurar acesso à via pública.

Existe ainda a servidão administrativa, utilizada para instalações de infraestrutura, como redes elétricas ou de saneamento, que se impõem sobre o imóvel de outrem.

Onde registrar a servidão de passagem de um imóvel?

A servidão de passagem deve, obrigatoriamente, ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nas matrículas de ambos os imóveis.

Como funciona a indenização do proprietário do imóvel dominante sobre servidão de passagem das linhas de transmissão de energia?

Nessas situações, a servidão deve ser instituída por ato jurídico válido, preferencialmente por escritura pública.

O proprietário do imóvel serviente, que deve suportar a passagem, tem direito à indenização proporcional ao impacto causado.

Como se trata de um direito real que permite à concessionária utilizar a propriedade para passagem de linhas, essa limitação deve respeitar o direito de uso do imóvel e prever, se necessário, a manutenção da servidão.

A indenização inclui danos emergentes e eventuais limitações de uso econômico da área afetada.

A servidão de passagem é uma via pública?

A servidão de passagem não é uma via pública, pois ela serve apenas para o uso de seu titular, dentro dos termos e condições nos quais foi concedida.

Com isso, ela não pode utilizada por qualquer pessoa, sendo, ainda, de responsabilidade do titular zelar por sua manutenção.

A servidão de passagem como via pública é chamada de servidão administrativa - sendo constituída pelo Poder Público em prol de toda a sociedade.

Neste caso, deve-se seguir o rito da desapropriação, previsto no Decreto-Lei nº. 3.365/41, tendo o proprietário direito de receber o valor devido pela servidão, acrescidos de juros compensatórios, nos termos da Súmula nº. 56 do Superior Tribunal de Justiça:

STJ - Súmula nº. 56: Na desapropriação para instituir servidão administrativa são devidos os juros compensatórios pela limitação de uso da propriedade.

Quem tem direito a servidão de passagem?

Tem direito à servidão de passagem o proprietário de um imóvel que necessite transitar por meio de outro imóvel, para facilitar o uso e fruição de sua propriedade.

A servidão de passagens será feita por acordo entre as partes, por testamento ou por usucapião.

Caso o acesso seja a bens essenciais - via pública, água, etc. - ela poderá ser obtida judicialmente, onde é conhecida como passagem forçada.

Extinção da Servidão de passagem

A servidão de passagem pode ser extinta, por iniciativa do proprietário do prédio serviente, nos casos de renúncia da servidão por seu titular, pelo término da utilidade da servidão para o fim a que se destinava (como quando é construída uma estrada até o imóvel encravado), ou quando houver o resgate da servidão (quando é feito o pagamento pela devolução da servidão).

Outros casos de cancelamento da servidão ocorrem quando os imóveis passarem para o domínio do mesmo titular, por supressão dos impedimentos ou por seu não uso por 10 (dez) anos ininterruptos.

Reintegração de Posse e Servidão de Passagem

Com todo direito real, inerente à posse ou propriedade, a servidão de passagem pode ser objeto de ação de reintegração de posse, sempre que seu uso estiver sendo esbulhado ou turbado por terceiro.

Neste caso, a ação seguirá o rito dos Artigos 560 e seguintes do Código de Processo Civil.

A jurisprudência, inclusive, vem reconhecendo tais direitos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. - TUTELA PROVISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. DESBLOQUEIO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. REQUISITOS. NA SISTEMÁTICA DO CPC/15 AS TUTELAS DE URGÊNCIA CAUTELARES E DE ANTECIPAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTÃO MATIZADAS SOB O REGRAMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA; E QUE AGORA PODE FUNDAMENTAR-SE EM URGÊNCIA OU TÃO SOMENTE NA EVIDÊNCIA. OS PROVIMENTOS DE URGÊNCIA, CAUTELAR OU ANTECIPATÓRIO, SUBMETEM-SE AOS PRESSUPOSTOS DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM HÁ PROBABILIDADE DO ALEGADO DIREITO E RISCO DE DANO PELA LIMITAÇÃO À PASSAGEM; E SE IMPÕE MANTER A DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50686267320238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 26-10-2023)

O que é o direito de vizinhança?

O direito de vizinhança é um conjunto de normas do Código Civil que regulam as relações entre imóveis próximos, buscando harmonia entre os proprietários.

Ele inclui o direito de passagem forçada, que é um direito assegurado ao proprietário de imóvel encravado, permitindo-lhe exigir passagem por propriedade vizinha para obter acesso direto a vias públicas.

A passagem deve ser concedida mediante indenização e nas condições menos gravosas possíveis.

Lembrando que servidão predial é um direito de vizinhança quando instituída para beneficiar um imóvel em razão de sua localização.

Direito de Vizinhança x Usucapião

Embora ambos envolvam relações sobre o imóvel, o direito de vizinhança tem origem legal e visa disciplinar os limites de convivência entre propriedades, enquanto a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade.

A passagem e o direito de vizinhança nascem da necessidade de uso justo da terra, já a usucapião pressupõe posse prolongada e incontestada, com requisitos específicos. Importante destacar que servidão não pode ser adquirida por usucapião segundo o entendimento majoritário da doutrina, já que se trata de direito real sobre o imóvel, dependente de título e registro.

Servidão de Passagem como Direito Real

Sim, a servidão de passagem é considerada um direito real no ordenamento jurídico brasileiro. Ela está prevista no texto do Código Civil (arts. 1.378 a 1.389) e constitui uma limitação imposta a um imóvel (denominado prédio serviente) em benefício de outro (o prédio dominante).

Trata-se de um direito que acompanha o imóvel, independentemente da troca de proprietários, sendo registrado no cartório de registro de imóveis.

Propriedades Adjacentes e Utilização

A servidão de passagem surge, em regra, quando uma propriedade não tem acesso direto à via pública ou precisa utilizar parte do terreno vizinho para viabilizar a utilização plena do imóvel.

• Prédio serviente: o que suporta o ônus.

• Prédio dominante: o que recebe a vantagem.

Esse instituto é especialmente comum em áreas rurais e também pode aparecer em contexto urbano, quando a construção civil exige passagem para obras, canalizações, cabos ou escoamento.

Interesse Público e Implicações

Em alguns casos, a servidão não decorre apenas da necessidade entre vizinhos, mas pode atender ao interesse público.

Por exemplo: passagem de energia elétrica, tubulações de água, ou obras de infraestrutura.

Nessas hipóteses, pode ser instituída compulsoriamente, mediante indenização.

As implicações jurídicas incluem:

• Restrições ao uso do imóvel serviente.

• Dever de manutenção da área de passagem (normalmente pelo dono do prédio dominante).

• Discussões judiciais sobre indenização ou extensão da servidão.

Forma e Ação Judicial

A servidão de passagem pode ser constituída:

• Por contrato (título voluntário entre vizinhos, registrado em cartório).
• Por usucapião (uso contínuo e incontestado por mais de 10 anos).
• Por sentença judicial (quando necessária para garantir o uso de um terreno encravado).

Se houver resistência do proprietário vizinho, cabe ação judicial para instituir servidão de passagem forçada, com base no art. 1.285 do Código Civil.

Importância e Questão Prática

A importância desse direito real é garantir que o proprietário de um imóvel não fique privado do pleno exercício de sua propriedade.

Além disso, assegura o equilíbrio entre interesses privados e coletivos, evitando abusos ou situações de injustiça.

Assim, a questão da servidão de passagem envolve:

• O direito de propriedade.

• O direito de vizinhança.

• A função social da propriedade.

Conclusão

Os direitos reais são um tema bastante complexo do Direito Civil Brasileiro, podendo ganhar bastante relevância quando se está diante de casos complexos, envolvendo imóveis rurais e grandes incorporações imobiliárias.

Atualmente, o tema ganhou mais atenção devido ao grande número de incorporações imobiliárias dedicadas aos condomínios horizontais - que, devido à sua extensão, necessitam se valer da servidão de passagem para dar maior conforto aos moradores.

Com isso, temos que a servidão de passagem é um importante tema no direito imobiliário, que vem ganhando força com as expansões das cidades.

Mais conteúdo jurídico sobre direito de propriedade

Fluxograma sobre reintegração de posse.

Fluxograma sobre usucapião.

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Modelo de petição inicial para reconhecimento de servidão de passagem com pedido de AJG baseado no salário mínimo.

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