Servidão de Passagem no Código Civil

A servidão de passagem é um instituto do direito real de grande relevância no direito civil, pois possibilita o acesso à via pública ou a recursos essenciais, ainda que imponha limitações ao exercício da posse e da propriedade sobre o imóvel serviente.

Especialmente em áreas rurais do Brasil, é comum a existência de servidões de passagem, sendo essencial que o advogado compreenda os aspectos legais relacionados à sua constituição e aos seus efeitos práticos.

Neste artigo, serão abordados os principais conceitos do instituto, diferenciando a servidão de passagem de outros direitos reais sobre o imóvel e explicando como ela pode ser estabelecida conforme a legislação vigente.

Boa leitura!

O que é servidão de passagem?

A servidão de passagem é um direito real que confere ao titular do imóvel dominante a faculdade de utilizar parte do imóvel de terceiro, denominado imóvel serviente, para fins de circulação ou para a instalação de determinadas estruturas necessárias ao uso do bem.

Na prática, consiste na obrigação do proprietário do imóvel serviente de suportar a passagem de pessoas, animais ou veículos, bem como, conforme o caso, permitir a instalação de cabos, dutos ou outras estruturas, sem que isso implique a perda da posse ou da propriedade do imóvel onerado.

A servidão de passagem é amplamente utilizada em áreas rurais e urbanas para facilitar a circulação, o acesso a recursos ou a logística de atividades econômicas e residenciais, podendo ser instituída por título válido e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente da existência de outro acesso ao imóvel dominante.

Em que casos ocorre a servidão de passagem?

A servidão de passagem pode ser instituída por acordo entre os proprietários, por disposição testamentária, por usucapião ou, em hipóteses excepcionais, por decisão judicial.

Quando se dá por convenção, o proprietário do imóvel serviente concede ao imóvel vizinho o direito de uso da passagem.

Nessas hipóteses, não há obrigação legal de concessão, pois o uso possui caráter de comodidade, como ocorre quando se busca um trajeto mais curto ou uma rota que facilite o manejo de animais.

Um exemplo prático ocorre quando há necessidade de passagem para instalação de rede elétrica, hipótese em que pode haver a instituição de servidão administrativa, impondo-se ao proprietário do imóvel o dever de permitir o acesso para inspeções e manutenção.

Independentemente da finalidade, é essencial que o acordo seja formalizado por escritura pública e devidamente registrado na matrícula do imóvel serviente no Cartório de Registro de Imóveis competente, com referência ao imóvel dominante quando aplicável. Isso garante a validade e a proteção legal da servidão constituída.

A servidão por acordo pode ser gratuita ou onerosa, conforme ajustarem as partes, sendo perfeitamente possível, por exemplo, estipular pagamento para permitir a passagem.

Servidão de passagem por testamento

A servidão de passagem também pode ser instituída por testamento, caso o proprietário disponha expressamente sobre sua criação em favor de determinado imóvel ou pessoa.

Servidão de passagem por usucapião

Na hipótese de aquisição por usucapião, a servidão de passagem deve atender aos requisitos legais, consistentes no exercício contínuo, pacífico e incontestado da passagem, pelo prazo de 20 (vinte) anos, quando inexistente documento que a ampare, ou de 10 (dez) anos, quando houver instrumento que fundamente o uso, como um contrato.

Passagem forçada (decisão judicial)

Por fim, a passagem pode ser obtida por decisão judicial em situações extremas, quando o proprietário depende da servidão de passagem para exercer plenamente o direito de propriedade. É o que ocorre quando o imóvel é encravado, constituindo o único acesso à via pública ou a recursos essenciais, como água (nascente de rio, açude, etc.).

Essa hipótese é denominada passagem forçada, prevista no art. 1.285 do Código Civil, e não se confunde com a servidão instituída por mera comodidade:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Em qualquer de suas modalidades, a servidão de passagem constitui instrumento jurídico relevante para viabilizar o uso regular do imóvel e harmonizar o exercício do direito de propriedade com a convivência civil.

Como regularizar uma servidão de passagem?

Para regularizar uma servidão de passagem, é necessário que os proprietários dos imóveis envolvidos celebrem um acordo, no qual sejam detalhados os termos da servidão, como sua extensão, finalidade, limitações e forma de uso.

Esse direito deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, garantindo sua validade e proteção legal perante terceiros.

A regularização exige atenção aos aspectos legais aplicáveis, especialmente quanto à correta delimitação da área afetada no imóvel serviente e à formalização adequada do título que institui a servidão.

Quando não há acordo entre as partes, a solução passa pela via judicial. Nesses casos, é importante lembrar que o direito de passagem forçada é cabível quando o imóvel se encontra encravado entre outros, devendo ser assegurado o acesso às vias públicas e também a serviços públicos essenciais, como água e energia elétrica, desde que observados todos os requisitos legais.

Qual a previsão da servidão de passagem no Código Civil?

A servidão de passagem está prevista no Artigo 1.378 e seguintes do Código Civil Brasileiro, que assim a conceitua:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Como funciona a servidão de passagem?

A servidão de passagem só pode ser utilizada em benefício do imóvel dominante e para a finalidade específica para a qual foi constituída.

Isso significa que o titular do prédio dominante não pode utilizar a servidão para fins diversos daqueles originalmente estabelecidos, nem tampouco ceder esse direito de forma autônoma, uma vez que a servidão acompanha o imóvel dominante, e não a pessoa do proprietário.

Nesse sentido, dispõe o Código Civil:

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

Além disso, o titular da servidão é responsável pelas obras e despesas necessárias ao seu uso e à sua conservação, salvo disposição diversa no título constitutivo.

Enquanto subsistir a servidão, o proprietário do prédio serviente não pode impedir ou dificultar o seu exercício legítimo, conforme estabelece o art. 1.383 do Código Civil:

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem?

A principal distinção entre esses institutos reside em sua natureza jurídica:

• A servidão de passagem é um direito real que onera um imóvel (prédio serviente) em benefício de outro (prédio dominante), acompanhando este último independentemente de quem seja seu proprietário. Sua constituição exige o cumprimento de formalidades legais, como a formalização por título adequado e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de produzir efeitos perante terceiros.

• O direito de passagem não possui natureza de direito real, estando vinculado a uma necessidade pontual e funcional de trânsito ou acesso por determinado local. É o que ocorre, por exemplo, em intervenções técnicas temporárias, como a autorização para passagem destinada à manutenção de redes elétricas, hidráulicas ou de esgoto.

Enquanto a servidão de passagem pode ser perpétua, onerosa ou gratuita, e demanda formalização para sua validade e eficácia erga omnes, o direito de passagem é precário, temporário e limitado à situação concreta que o justifica, não exigindo averbação na matrícula do imóvel nem conferindo direito de uso contínuo ou oponível a terceiros.

Qual a diferença entre o direito de passagem forçada e servidão de passagem?

A passagem forçada, prevista no art. 1.285 do Código Civil, é um direito assegurado aos proprietários de imóveis que se encontrem sem acesso à via pública, nascente ou porto, comprometendo o exercício pleno do direito de propriedade.

Em regra, a passagem forçada é viabilizada por meio de decisão judicial, mediante o pagamento de indenização ao proprietário do imóvel que suporta a passagem.

Muito embora servidão de passagem e passagem forçada sejam institutos próximos e frequentemente confundidos, tratam-se de figuras jurídicas distintas, já que a passagem forçada não constitui espécie de servidão, mas sim um direito de vizinhança, assegurado por lei em situações específicas de necessidade, podendo ser imposto judicialmente para viabilizar o acesso do imóvel encravado.

O teor do art. 1.285 do Código Civil auxilia na compreensão do instituto e de sua aplicação prática:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Quais são os tipos de servidão?

No Brasil, a servidão pode ser classificada de diferentes formas, sendo a principal distinção aquela que envolve a servidão predial, na qual o ônus recai sobre um imóvel (prédio serviente) em benefício de outro imóvel (prédio dominante), conforme disciplina o Código Civil.

Além das servidões prediais de natureza privada, existe também a servidão administrativa, instituto de direito público utilizado para viabilizar a instalação e manutenção de obras e serviços de interesse coletivo, como redes de energia elétrica, saneamento básico e telecomunicações, impondo limitações ao imóvel particular em favor da Administração Pública ou de concessionárias.

É importante destacar que situações como a passagem forçada, embora muitas vezes confundidas com servidão, constituem direito de vizinhança, previsto em lei para assegurar o acesso à via pública, nascente ou porto, não se tratando tecnicamente de modalidade de servidão.

Onde registrar a servidão de passagem de um imóvel?

A servidão de passagem deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel serviente, que é aquele sobre o qual recai o ônus da servidão.

Na matrícula do imóvel dominante, pode constar averbação ou referência à existência da servidão, a fim de dar publicidade ao direito, embora o registro essencial para sua constituição e oponibilidade a terceiros seja aquele realizado no imóvel serviente.

Como funciona a indenização do proprietário do imóvel dominante sobre servidão de passagem das linhas de transmissão de energia?

Nessas situações, a servidão de passagem para linhas de transmissão de energia é instituída por ato jurídico válido, normalmente de natureza administrativa ou judicial, podendo decorrer de decreto de utilidade pública ou de decisão judicial, conforme o caso.

O proprietário do imóvel serviente, que deve suportar a passagem das linhas, tem direito à indenização proporcional ao impacto causado pela limitação imposta ao uso de sua propriedade.

Por se tratar de servidão administrativa, que autoriza a concessionária a utilizar parte do imóvel para a instalação e manutenção das linhas de transmissão, a restrição deve respeitar o uso regular do bem, observando-se a extensão da área afetada e a finalidade da servidão.

A indenização deve abranger os danos emergentes, bem como as eventuais limitações ao uso econômico da área atingida, sem que haja transferência da propriedade, mas apenas a imposição de um ônus real sobre o imóvel.

A servidão de passagem é uma via pública?

A servidão de passagem não é uma via pública, pois se destina ao uso em benefício do imóvel dominante, dentro dos termos e condições em que foi constituída.

Por isso, ela não se confunde com acesso livre e indiscriminado por qualquer pessoa, cabendo ao titular do imóvel dominante zelar pelo seu uso regular, conforme o título e as limitações previstas.

Já a servidão administrativa é um ônus real instituído por interesse público, normalmente pelo Poder Público ou por concessionárias, para a implantação e manutenção de obras e serviços (como redes de energia, saneamento e dutos), sem que isso transforme a área em via pública de livre circulação.

Nessas hipóteses, aplica-se, no que couber, o Decreto-Lei nº 3.365/41, sendo devida indenização pela limitação de uso, com incidência de juros compensatórios, conforme a Súmula nº 56 do STJ:

STJ - Súmula nº. 56: Na desapropriação para instituir servidão administrativa são devidos os juros compensatórios pela limitação de uso da propriedade.

Quem tem direito a servidão de passagem?

Tem direito à servidão de passagem o imóvel dominante, quando necessita transitar por outro imóvel para viabilizar o uso e a fruição regular da propriedade, nos limites e condições em que a servidão foi instituída.

A servidão de passagem pode ser constituída por acordo entre as partes, por testamento ou por usucapião, desde que observados os requisitos legais aplicáveis a cada hipótese.

Caso o acesso seja a bens essenciais - via pública, água, etc. - ela poderá ser obtida judicialmente, onde é conhecida como passagem forçada.

Extinção da Servidão de passagem

A servidão de passagem pode ser extinta em diversas hipóteses, dentre as quais se incluem a renúncia pelo titular do imóvel dominante, o término de sua utilidade para a finalidade a que se destinava, como ocorre quando é construído acesso próprio ao imóvel anteriormente encravado, ou ainda o resgate da servidão, mediante pagamento ajustado entre as partes ou nos termos legais.

Outras hipóteses de extinção da servidão ocorrem quando os imóveis passam a pertencer ao mesmo proprietário, quando há a perda da necessidade da passagem, ou em razão do não uso da servidão por 10 (dez) anos ininterruptos, conforme previsto em lei.

Reintegração de Posse e Servidão de Passagem

Por se tratar de direito real cujo exercício se manifesta por atos possessórios, a servidão de passagem pode ser protegida por ação possessória, inclusive reintegração, sempre que o seu uso estiver sendo esbulhado ou turbado por terceiro.

Nessa hipótese, a demanda seguirá o rito dos arts. 560 e seguintes do Código de Processo Civil, com possibilidade de tutela provisória quando presentes os requisitos legais.

A jurisprudência, inclusive, vem reconhecendo a proteção possessória do exercício da servidão de passagem, especialmente para assegurar o desbloqueio e a manutenção do trânsito no trajeto estabelecido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. - TUTELA PROVISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. DESBLOQUEIO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. REQUISITOS. NA SISTEMÁTICA DO CPC/15 AS TUTELAS DE URGÊNCIA CAUTELARES E DE ANTECIPAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTÃO MATIZADAS SOB O REGRAMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA; E QUE AGORA PODE FUNDAMENTAR-SE EM URGÊNCIA OU TÃO SOMENTE NA EVIDÊNCIA. OS PROVIMENTOS DE URGÊNCIA, CAUTELAR OU ANTECIPATÓRIO, SUBMETEM-SE AOS PRESSUPOSTOS DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM HÁ PROBABILIDADE DO ALEGADO DIREITO E RISCO DE DANO PELA LIMITAÇÃO À PASSAGEM; E SE IMPÕE MANTER A DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(Agravo de Instrumento, Nº 50686267320238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 26-10-2023)

O que é o direito de vizinhança?

O direito de vizinhança é um conjunto de normas do Código Civil que regula as relações entre imóveis próximos, buscando harmonizar o uso da propriedade e evitar conflitos entre vizinhos.

Nesse contexto, inclui-se a passagem forçada (CC, art. 1.285), assegurada ao proprietário de imóvel encravado, permitindo-lhe exigir passagem por imóvel vizinho para obter acesso à via pública, nascente ou porto.

A passagem deve ser concedida mediante indenização e pelo trajeto menos gravoso possível ao imóvel serviente.

Importante: servidão predial e passagem forçada são institutos próximos, mas distintos: a servidão predial é direito real; já a passagem forçada é direito de vizinhança.

Direito de Vizinhança x Usucapião

Embora ambos envolvam o uso do imóvel, o direito de vizinhança tem origem legal e disciplina limites de convivência entre propriedades, enquanto a usucapião é modo originário de aquisição de direitos reais, fundada no exercício prolongado da posse.

A passagem forçada decorre da necessidade de acesso do imóvel encravado, ao passo que a usucapião pressupõe posse prolongada e incontestada, com requisitos próprios.

Por fim, é importante destacar que a servidão aparente pode ser adquirida por usucapião, nos termos do art. 1.379 do Código Civil, ao contrário do que ocorre com servidões não aparentes, que não se consolidam pela simples passagem do tempo.

Servidão de Passagem como Direito Real

Sim, a servidão de passagem é considerada um direito real no ordenamento jurídico brasileiro. Ela está prevista no texto do Código Civil (arts. 1.378 a 1.389) e constitui uma limitação imposta a um imóvel (denominado prédio serviente) em benefício de outro (o prédio dominante).

Trata-se de um direito que acompanha o imóvel, independentemente da troca de proprietários, sendo registrado no cartório de registro de imóveis.

Propriedades Adjacentes e Utilização da Servidão de Passagem

A servidão de passagem pode ser instituída para viabilizar ou facilitar o uso do imóvel dominante, mediante utilização de parte do imóvel vizinho, dentro dos limites e condições previstos no título constitutivo.

Importante: quando a propriedade não tem acesso direto à via pública, nascente ou porto, a hipótese é de passagem forçada (art. 1.285 do Código Civil), que é instituto de direito de vizinhança e não se confunde tecnicamente com a servidão predial.

• Prédio serviente: o que suporta o ônus.

• Prédio dominante: o que recebe a vantagem.

Esse instituto é especialmente comum em áreas rurais e também pode aparecer em contexto urbano, conforme as necessidades de circulação e uso regular do imóvel.

Interesse Público e Implicações da Servidão de Passagem

Em alguns casos, a limitação ao imóvel não decorre apenas de relação entre vizinhos, mas atende ao interesse público, como ocorre com passagem de energia elétrica, tubulações de água, ou obras de infraestrutura.

Nessas hipóteses, trata-se, em regra, de servidão administrativa, que pode ser instituída compulsoriamente, mediante indenização, conforme o regime jurídico aplicável.

As implicações jurídicas incluem:

• Restrições ao uso do imóvel serviente.

• Dever de manutenção da área de passagem (normalmente pelo dono do prédio dominante, conforme o título).

• Discussões judiciais sobre indenização ou extensão da servidão.

Forma e Ação Judicial da Servidão de Passagem

A servidão de passagem pode ser constituída:

• Por contrato (título voluntário entre vizinhos, registrado em cartório).

• Por usucapião, especialmente quando se tratar de servidão aparente, observados os prazos legais (10 anos nas hipóteses cabíveis e, na ausência de título, 20 anos).

• Por título judicial, quando reconhecida em juízo conforme a hipótese concreta e o direito invocado.

Se houver resistência do proprietário vizinho em situação de imóvel encravado, cabe ação de passagem forçada, com base no art. 1.285 do Código Civil, para garantir o acesso necessário à via pública, nascente ou porto, mediante indenização e pelo trajeto menos gravoso possível.

Importância e Questão Prática da Servidão de Passagem

A importância desse direito real é garantir que o proprietário de um imóvel não fique privado do pleno exercício de sua propriedade.

Além disso, assegura o equilíbrio entre interesses privados e coletivos, evitando abusos ou situações de injustiça.

Assim, a questão da servidão de passagem envolve:

• O direito de propriedade.

• O direito de vizinhança.

• A função social da propriedade

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Conclusão

Os direitos reais constituem um dos temas mais complexos do Direito Civil brasileiro, assumindo especial relevância em situações que envolvem imóveis rurais, grandes áreas territoriais e empreendimentos imobiliários de maior porte.

Nos últimos anos, o tema passou a receber ainda mais atenção em razão do crescimento das incorporações imobiliárias voltadas aos condomínios horizontais, os quais, em razão de sua extensão territorial, frequentemente demandam a instituição de servidões de passagem para garantir melhor circulação, acesso e conforto aos moradores.

Nesse contexto, a servidão de passagem revela-se instrumento jurídico essencial no direito imobiliário contemporâneo, ganhando importância à medida que as cidades se expandem e as relações entre propriedades vizinhas se tornam mais complexas, exigindo soluções jurídicas que conciliem o direito de propriedade, a função social do imóvel e a convivência harmônica entre os titulares.

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