Servidão de Passagem

A servidão de passagem é um instituto de direito real muito importante no direito civil brasileiro, pois ele protege o interesse público, em detrimento de outros relevantes institutos: a posse e a propriedade.

Principalmente em no interior do Brasil, é comum termos a servidão de passagem, sendo de extrema importância que o advogado compreende seus aspectos e aplicações práticas.

Neste artigo, vamos explorar mais a servidão de passagem, entendendo suas diferenças para com outros institutos de direito real e como obtê-la.

Boa leitura!

O que é a servidão de passagem?

Servidão de passagem é um direito real, imposto sobre a propriedade, que permite com que outras pessoas utilizem a área para transitar.

Na prática, é a obrigação que o proprietário possui de permitir que outras pessoas transitem por parte de seu imóvel.

Normalmente ele é utilizado para acessar à via pública, acessar água ou encurtar um caminho até o imóvel ou para a passagem de animais.

Em que casos ocorre a servidão de passagem?

A servidão de passagem, pode ocorrer de diversas formas: por acordo entre as partes, por testamento, por usucapião ou por decisão judicial.

Se for por acordo entre as partes, o proprietário do imóvel serviente cede ao proprietário do imóvel vizinho ou dominante o uso da passagem.

Neste caso, não há uma obrigação de concessão da servidão de passagem, uma vez que ela apenas serve de comodidade ao vizinho - por fazer um trajeto mais curto, ou facilitar o manejo de seus animais, por exemplo.

Outro exemplo bastante comum se dá com a instalação de rede de eletricidade, ficando o proprietário obrigado a permitir a passagem da concessionária de energia elétrica para eventuais manutenções.

Seja como for, é importante que este acordo seja feito por escritura pública, e levado ao registro de imóveis - ficando averbado na matrícula de ambos os imóveis.

Como é um acordo, ele pode ser gratuito ou oneroso - exato, é possível cobrar um valor para ceder a passagem.

Ela pode também ser concedida por testamento do proprietário do imóvel, que destina o direito de passagem a determinada pessoa.

Já na hipótese de servidão de passagem por usucapião, ela deve atender aos seus requisitos, a saber: posse contínua, inconteste e pacífica, com o conhecimento do proprietário, pelo prazo de 20 (vinte) anos caso não haja um documento, e por 10 (dez) anos, na hipótese de haver (um contrato, por exemplo).

Por fim, a servidão de passagem também pode ser obtida por decisão judicial, após um processo judicial em que se exige a servidão de passagem no imóvel vizinho, o que só pode ocorrer em situações extremas, e não por mera comodidade.

Aqui, o propriedade depende da servidão de passagem para exercer seu pleno direito sobre o imóvel - sendo o que ocorre quando este é o único acesso a via pública, ou à água (nascente de um rio, açude, etc).

Este tipo de servidão também é chamado de passagem forçada.

Seja como for, a servidão de passagem terá por objetivo resolver o encravamento de um imóvel ou facilitar seu acesso a direitos essenciais (vias públicas, água, eletricidade, etc.).

Qual a previsão da servidão de passagem no Código Civil?

A servidão de passagem está prevista no Artigo 1.378 e seguintes do Código Civil Brasileiro, que assim a conceitua:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Como funciona a servidão de passagem?

A servidão de passagem de passagem só pode ser utilizada por seu proprietário e para o fim a que se destina.

Ou seja, ele não pode utilizar a servidão para outras finalidades, nem tampouco ceder tal direito - o qual sempre irá acompanhar o imóvel dominante.

Vejamos o dispositivo legal que trata de tal assunto:

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

Além disso, o titular da servidão é responsável por todas as obras e despesas inerentes ao seu uso e manutenção.

Enquanto existir, o dono do prédio serviente não pode impedir ou dificultar o uso da servidão de passagem, conforme dispõe o Artigo 1.383 do Código Civil:

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Qual a diferença entre servidão de passagem e direito de passagem?

Enquanto a servidão de passagem é um direito real, pertencente a um titular e revestida de formalidades para existir, o direito de passagem não está relacionado com os conceitos de posse e propriedade, mas apenas ao direito que alguém possui de transitar por determinado local - como ocorre na manutenção da rede elétrica ou de esgoto, na qual há apenas uma necessidade de passar pelo local.

Enquanto a servidão é formal e perene, o direito de passagem é informal e temporário, não exigindo averbação no Cartório de Registro de Imóveis, nem tampouco possibilitando a permanência do titular por períodos mais longos.

Qual a diferença entre o direito de passagem forçada e servidão de passagem?

A passagem forçada, prevista no Artigo 1.285 do Código Civil, é um direito concedido aos proprietários de imóveis que estejam sem acesso a via pública, nascente ou porto, impedindo o uso pleno de seu bem.

Normalmente ela é concedida judicialmente, mediante pagamento de indenização ao proprietário do imóvel que sofre a passagem.

Na prática, temos que servidão e passagem forçada são termos interligados, podendo afirmar que esta é um subtipo daquela, assegurado por lei em situações específicas e podendo ser objeto de ordem judicial para ser viabilizada.

O teor do Artigo 1.285 nos auxilia a entender melhor este conceito e sua aplicação:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Onde registrar a servidão de passagem?

A servidão de passagem deve, obrigatoriamente, ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nas matrículas de ambos os imóveis.

A servidão de passagem é uma via pública?

A servidão de passagem não é uma via pública, pois ela serve apenas para o uso de seu titular, dentro dos termos e condições nos quais foi concedida.

Com isso, ela não pode utilizada por qualquer pessoa, sendo, ainda, de responsabilidade do titular zelar por sua manutenção.

A servidão de passagem como via pública é chamada de servidão administrativa - sendo constituída pelo Poder Público em prol de toda a sociedade.

Neste caso, deve-se seguir o rito da desapropriação, previsto no Decreto-Lei nº. 3.365/41, tendo o proprietário direito de receber o valor devido pela servidão, acrescidos de juros compensatórios, nos termos da Súmula nº. 56 do Superior Tribunal de Justiça:

STJ - Súmula nº. 56: Na desapropriação para instituir servidão administrativa são devidos os juros compensatórios pela limitação de uso da propriedade.

Quem tem direito a servidão de passagem?

Tem direito à servidão de passagem o proprietário de um imóvel que necessite transitar por meio de outro imóvel, para facilitar o uso e fruição de sua propriedade.

A servidão de passagens será feita por acordo entre as partes, por testamento ou por usucapião.

Caso o acesso seja a bens essenciais - via pública, água, etc. - ela poderá ser obtida judicialmente, onde é conhecida como passagem forçada.

Extinção da Servidão de passagem

A servidão de passagem pode ser extinta, por iniciativa do proprietário do prédio serviente, nos casos de renúncia da servidão por seu titular, pelo término da utilidade da servidão para o fim a que se destinava (como quando é construída uma estrada até o imóvel encravado), ou quando houver o resgate da servidão (quando é feito o pagamento pela devolução da servidão).

Outros casos de cancelamento da servidão ocorrem quando os imóveis passarem para o domínio do mesmo titular, por supressão dos impedimentos ou por seu não uso por 10 (dez) anos ininterruptos.

Reintegração de Posse e Servidão de Passagem

Com todo direito real, inerente à posse ou propriedade, a servidão de passagem pode ser objeto de ação de reintegração de posse, sempre que seu uso estiver sendo esbulhado ou turbado por terceiro.

Neste caso, a ação seguirá o rito dos Artigos 560 e seguintes do Código de Processo Civil.

A jurisprudência, inclusive, vem reconhecendo tais direitos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. - TUTELA PROVISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. DESBLOQUEIO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. REQUISITOS. NA SISTEMÁTICA DO CPC/15 AS TUTELAS DE URGÊNCIA CAUTELARES E DE ANTECIPAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTÃO MATIZADAS SOB O REGRAMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA; E QUE AGORA PODE FUNDAMENTAR-SE EM URGÊNCIA OU TÃO SOMENTE NA EVIDÊNCIA. OS PROVIMENTOS DE URGÊNCIA, CAUTELAR OU ANTECIPATÓRIO, SUBMETEM-SE AOS PRESSUPOSTOS DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM HÁ PROBABILIDADE DO ALEGADO DIREITO E RISCO DE DANO PELA LIMITAÇÃO À PASSAGEM; E SE IMPÕE MANTER A DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50686267320238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 26-10-2023)

Conclusão

Os direitos reais são um tema bastante complexo do Direito Civil Brasileiro, podendo ganhar bastante relevância quando se está diante de casos complexos, envolvendo imóveis rurais e grandes incorporações imobiliárias.

Atualmente, o tema ganhou mais atenção devido ao grande número de incorporações imobiliárias dedicadas aos condomínios horizontais - que, devido à sua extensão, necessitam se valer da servidão de passagem para dar maior conforto aos moradores.

Mais conteúdo sobre direito civil

Fluxograma sobre reintegração de posse.

Fluxograma sobre usucapião.

Fluxograma sobre usucapião extrajudicial.

Modelo de petição inicial para reconhecimento de servidão de passagem.

Modelo de contestação em ação de reconhecimento de servidão de passagem.