Modelo | Contrato de Compra e Venda | Imovel 2025 | Contrato particular de compra e venda de imóvel residencial entre partes qualificadas, prevendo objeto, pagamento, garantias, obrigações, penalidades, foro, LGPD e direito de preferência, com cláusulas detalhadas e compromisso de entrega e regularização documental. Instrumento é irrevogável, irretratável e regido pelo Código Civil.
A rescisão da compra e venda implica na resolução automática do financiamento bancário?
Não. Essa é uma confusão comum, mas a jurisprudência vem reforçando que a simples rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não tem o condão de atingir, de forma automática, o contrato de financiamento bancário vinculado à mesma transação.
Embora os contratos estejam interligados no plano fático (pois o financiamento viabiliza a compra), no plano jurídico são considerados autônomos, e sua eventual extinção depende de providências específicas, com análise individualizada de cláusulas e efeitos patrimoniais.
Esse entendimento foi consolidado no seguinte julgado:
APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NEGÓCIO JURÍDICO AUTÔNOMO - OBSERVÂNCIA. O contrato de compra e venda e o contrato de financiamento referem-se a negócios jurídicos diversos e autônomos, sendo certo que a rescisão do contrato de compra e venda não acarreta, automaticamente a rescisão do contrato de financiamento.
(Apelação Cível, N° 1.0000.22.235124-9/003, 15ª Câmara Cível, TJMG, Relator: Maurílio Gabriel, 21/02/2024)
O que o advogado pode fazer:
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Avaliar os contratos separadamente, para entender os efeitos jurídicos de cada um;
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Verificar se há cláusulas de interdependência entre os dois instrumentos (o que é raro);
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Ingressar com ação própria para revisão, extinção ou compensação de valores no contrato de financiamento, se for o caso;
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Atentar para os aspectos patrimoniais e creditícios do cliente, já que o financiamento seguirá exigível, salvo manifestação expressa da instituição financeira.
Portanto, o encerramento da compra e venda não resolve automaticamente o vínculo com o banco. Cada contrato exige análise e tratativa jurídica individualizada.
A hipoteca vinculada à incorporadora pode ser oposta ao comprador que quitou o imóvel?
De forma alguma. Quando a aquisição do imóvel é quitada e formalizada pelo comprador, mesmo que a hipoteca tenha sido firmada entre a incorporadora e a instituição financeira antes ou depois da compra, ela não tem eficácia contra esse adquirente.
Trata-se de insegurança jurídica injustificável que já foi enfrentada e pacificada pela jurisprudência. Veja o entendimento cristalino do TJSP, que reforça esse direito do adquirente, inclusive em face do agente financeiro que tenta manter o gravame:
OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compra e venda de imóvel – Cancelamento de hipoteca - Adquirente x incorporadora e instituição financeira - Sentença de procedência – Insurgência da instituição financeira – Descabimento – Quitação do imóvel incontroversa – Direito do adquirente ao levantamento do gravame – Hipoteca firmada entre a incorporadora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel - Súmula 308 do STJ – Precedentes – Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.
(Apelação Cível, N° 1011719-66.2019.8.26.0625, 7ª Camara De Direito Privado, TJSP, Relator: Miguel Brandi, Julgado em 22/11/2021)
O advogado pode atuar nos seguintes pontos:
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Solicitar a baixa da hipoteca diretamente com base na quitação e na súmula do STJ;
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Promover ação de obrigação de fazer com pedido liminar, para retirada imediata do gravame;
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Exigir que a instituição financeira seja responsabilizada por resistir indevidamente à liberação, quando não há inadimplemento nem débito do comprador;
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Instruir o processo com informações claras e completas, inclusive documentos de quitação e matrícula atualizada do imóvel.
Esse tipo de hipoteca “presa ao passado” não pode prejudicar o adquirente de boa-fé. A atuação rápida e técnica do advogado é essencial para garantir a propriedade plena e livre de ônus ao cliente.
É possível responsabilizar a instituição financeira por manter hipoteca indevida no imóvel já quitado?
Sim, desde que o advogado comprove que a instituição teve ciência da quitação e, mesmo assim, manteve o gravame no registro, gerando obstáculos à posse plena ou à transferência da propriedade pelo adquirente.
O que se verifica na prática é que muitas vezes o banco, apesar de ciente da alienação e do pagamento integral, mantém a hipoteca por inércia ou resistência, em prejuízo direto ao comprador. Isso afeta a liberdade do adquirente sobre o imóvel e pode configurar conduta abusiva, inclusive passível de indenização por perdas e danos ou lucros cessantes, conforme o caso.
Cuidados e estratégias importantes que o advogado pode adotar:
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Obter certidão da matrícula demonstrando a persistência da hipoteca;
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Juntar os dados da quitação e do contrato de compra e venda;
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Comunicar formalmente o banco com pedido de baixa voluntária, antes de judicializar;
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Se houver negativa, ajuizar ação com pedido liminar para cancelamento da hipoteca;
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Avaliar os detalhes do histórico contratual, como prazo da garantia, adimplemento da incorporadora e efeitos perante terceiros.
A responsabilidade da instituição financeira pode ser construída com técnica e provas robustas, especialmente se sua conduta contrariar a função social dos contratos e o princípio da boa-fé objetiva.
O comprador pode buscar compensação financeira se teve prejuízos por vício no processo de financiamento?
Sim, principalmente se houver falha na prestação de informações relevantes durante a negociação, seja pela incorporadora ou pela instituição financeira. Isso inclui omissões sobre ônus, irregularidades documentais ou restrições ao imóvel que comprometam a efetiva aquisição ou a entrega da posse.
Esse tipo de situação envolve contratos complexos, com múltiplos agentes, e exige atenção redobrada do advogado desde o início, inclusive para prevenir riscos futuros. Quando há prejuízo comprovado, o comprador pode buscar compensação com base nos princípios da responsabilidade civil contratual.
A postura contrária à transparência, adotada por incorporadoras ou instituições financeiras que ocultam dados essenciais ou promovem interpretações contratuais ambíguas, compromete diretamente a segurança jurídica do adquirente e legitima a atuação firme do advogado na tutela do cliente.
Orientações práticas para o advogado proteger os interesses do cliente:
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Analisar o histórico contratual e o fluxo de informações prestadas ao comprador;
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Verificar se houve vício de consentimento, publicidade enganosa ou descumprimento contratual;
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Apurar as responsabilidades compartilhadas entre incorporadora e banco, conforme a atuação de cada um no processo;
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Observar o disposto no art. 421-A e art. 422 do Código Civil, que exigem boa-fé objetiva e equilíbrio contratual entre as partes.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:
I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;
II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e
III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Essa linha de atuação pode garantir não só a resolução do negócio, mas também uma indenização justa pelos danos sofridos, reforçando a proteção jurídica aos usuários finais dos contratos de aquisição imobiliária.
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