Modelo de Contrato Compra e Venda | Imóveis | 2025 | Contrato particular de compra e venda de imóvel urbano entre particulares, com cláusulas sobre entrega da posse imediata, obrigações fiscais, condições do bem, responsabilidade pelas despesas de transferência e quitação de encargos anteriores. Vendedor declara o imóvel livre de ônus e compromete-se a entregá-lo em perfeitas condições.
A escritura pública impede a rescisão da promessa?
Sim, e o ponto aqui é absolutamente técnico. Uma vez lavrada a escritura pública, o negócio jurídico se exaure — e isso tem consequências processuais diretas. No julgado abaixo, o TJDF deixou claro que, ocorrida a transferência de titularidade por meio de escritura pública, extingue-se a fase pré-contratual da promessa de compra e venda. Assim, a ação de rescisão baseada na promessa já cumprida torna-se juridicamente descabida:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO CONFIGURADO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA. EXAURIMENTO DA PROMESSA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O pedido inicial consiste na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com restituição das quantias pagas e retorno das partes ao status quo ante. 2. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui contrato preliminar à futura compra e venda. 3. Ocorrida a escrituração de compra e venda, a promessa de compra e venda resta resolvida em razão de ter atingindo seu objeto, com a transferência da propriedade do bem ao promitente comprador. 4. A escritura de compra e venda de imóvel celebrada entre as partes com garantia de alienação fiduciária confere ao credor fiduciário as prerrogativas da Lei n. 9.514/97, referentes à alienação fiduciária de imóvel. 5. No caso, houve exaurimento do referido contrato pela celebração de novo negócio jurídico, restando extinta a promessa de compra e venda do bem, sendo impossível a rescisão de contrato exaurido. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.
(Apelação Cível, N° 07279472320178070001, 3ª Turma Cível, TJDF, Relator: Roberto Freitas Filho, 18/05/2021)
O advogado deve redobrar a atenção à cronologia dos atos: se a promessa foi substituída pela escritura, deve-se deslocar o debate para eventuais inadimplementos no contrato principal (como obrigações acessórias ou vícios ocultos), e não insistir em tese de nulidade do pacto anterior. Isso também evita que o cliente seja surpreendido com sentença de improcedência por erro na elaboração da inicial.
A divergência de metragem gera direito à indenização?
Sim, desde que a aquisição tenha ocorrido sob regime ad mensuram. No caso concreto julgado pelo TJGO, o tribunal reconheceu a procedência parcial do pedido, considerando a frustração do comprador quanto à área efetivamente entregue — que era inferior à metragem prometida. Veja:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADIMPLEMENTO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. IMÓVEL URBANO. ÁREA INFERIOR À CONSTANTE NA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA. COMPRA AD MENSURAM. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1 - Na venda ad mensuram o comprador adquire o imóvel com área especificada, estipulando-se o preço por sua medida. Já a venda ad corpus é realizada sobre imóvel certo e determinado, não se considerando a exatidão das medidas. 2 - Constatadas as circunstâncias dos autos, em que a venda do imóvel foi feita ad mensuram, e não sendo exatas a suas medidas, é pertinente o pedido de complementação de área ou a indenização pela diferença a menor da área verificada posteriormente, nos termos do artigo 500 do Código Civil. 3 - Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente arbitrada, conforme disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(0xxxxxx-xx.xxxx.x.xx.xxx4 - Apelacao, N° 02325512920158090024, 6ª Câmara Cível, TJGO, Relator: Fausto Moreira Diniz, 26/03/2018)
Nesse tipo de controvérsia, o advogado deve solicitar vista do contrato e de documentos de registro do imóvel, com ênfase na matrícula, mapas, planta aprovada e habite-se.
Ao instruir a petição, é crucial demonstrar a compensação de valores ou a impossibilidade de uso da área faltante. Aqui, mais do que discutir o valor do pagamento, o debate gira em torno do direito à plena execução do objeto contratual, em sua extensão física e econômica.
A ausência de cláusula sobre bens móveis compromete o contrato?
Sim, principalmente quando há ambiguidade sobre o que será ou não deixado no imóvel. Em transações residenciais, é comum que itens fixos — como armários embutidos, ar-condicionado ou espelhos — sejam considerados bens permanentes pelo comprador, o que pode gerar litígios se não houver cláusula expressa.
A prática aconselhável ao advogado é incluir anexo com informações detalhadas sobre os bens móveis, seu estado e localização. Também pode estipular que a desocupação seja precedida de vistoria com checklist, a fim de prevenir alegações posteriores de supressão indevida. A omissão desses termos pode permitir que o vendedor retire itens que o comprador julgava incorporados à venda, gerando disputa judicial e pleito indenizatório.
Ao cuidar disso preventivamente, o profissional atua com zelo pela segurança contratual de ambas as partes e protege seu cliente de interpretações subjetivas em juízo.
Como minimizar riscos em contratos sem intermediação bancária?
Quando a transação imobiliária ocorre sem intermediação bancária, os riscos aumentam — especialmente no que se refere à segurança jurídica da titularidade e ao cumprimento das obrigações acessórias. Nesses casos, o advogado que atua na elaboração do instrumento contratual precisa ir além do básico, incorporando cuidados pontuais que garantam proteção ao cliente em todas as fases do negócio.
Mais do que um simples compromisso de transferência, o contrato deve funcionar como blindagem contra condutas oportunistas, inadimplementos e vícios ocultos. Para isso, recomenda-se:
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Inserir cláusula de bloqueio administrativo: proibir, de forma expressa, qualquer alteração na matrícula ou averbação de ônus antes da quitação integral;
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Estipular prazo para regularização documental: fixar prazo certo para lavratura de escritura, com penalidade progressiva caso não cumprido;
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Prever retenção parcial de valores: condicionar o pagamento total ao registro da escritura no Cartório de Imóveis, mantendo parte do valor em garantia;
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Exigir certidões atualizadas e completas: obrigar o vendedor a fornecer documentação fiscal, condominial e cível, evitando surpresas futuras;
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Estabelecer cláusulas de resolução imediata por inadimplemento parcial: por exemplo, atraso na entrega de documentos essenciais.
Esses mecanismos abordam não só os detalhes formais da transação, mas também os aspectos práticos da posse, da segurança patrimonial e do próprio exercício dos direitos do adquirente. Previnem controvérsias futuras com base em estrutura jurídica sólida, protegendo o cliente mesmo quando o contrato não conta com a chancela de uma instituição financeira.
Além disso, uma prática eficaz e que agrega valor é a entrega de uma versão do contrato em PDF com certificação digital, facilitando a prova da assinatura e assegurando que nenhuma das partes alegue desconhecimento dos termos.
Esse conjunto de estratégias permite ao advogado evitar litígios e assumir um papel proativo, transformando cada cláusula em instrumento de estabilidade e prevenção, e não apenas em formalidade burocrática.
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