Usucapião de Imóveis - Requisitos e Tipos de Usucapião

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, baseada no exercício da posse prolongada e sem oposição.

No Brasil, existem diferentes modalidades, com requisitos e prazos que variam conforme o caso, sendo seu principal objetivo regularizar a situação do imóvel.

Neste artigo, serão apresentadas as principais espécies de usucapião, seus fundamentos legais e exemplos práticos.

E uma curiosidade: utiliza-se o termo no feminino porque o próprio Código Civil denomina o instituto como “a usucapião”, tratando-o como forma de aquisição da propriedade.

Boa leitura!

Como funciona a usucapião?

A usucapião é o meio de aquisição originária da propriedade por aquele que exerce posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, pelo prazo previsto em lei, sem oposição.

O reconhecimento pode ocorrer pela via judicial, mediante ação de usucapião, ou pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 216-A da Lei nº 6.015/73.

A escolha da via dependerá da modalidade de usucapião, da existência de impugnação e da regularidade documental apresentada.

Quais documentos que deve conter o pedido de usucapião?

O pedido de usucapião deve ser instruído com documentos que comprovem a posse contínua e sem oposição, tais como:

Contas de consumo (água, luz, internet);
Carnês de IPTU;
Espelho do cadastro imobiliário municipal;
Taxas de condomínio;
Contratos particulares de compra e venda ou cessão de direitos;
Declarações de vizinhos, quando cabível.

Esses documentos devem demonstrar o exercício da posse em nome do requerente.

Além disso, é indispensável apresentar:

Certidão atualizada da matrícula do imóvel (ou certidão negativa, se não houver registro);
Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
No caso de imóvel rural, documentação técnica com georreferenciamento, quando exigido.

Na via extrajudicial, também é necessária ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e as circunstâncias da posse (art. 216-A da Lei nº 6.015/73).

Qual o valor da causa na usucapião?

O valor da causa na usucapião deve corresponder ao valor do imóvel (art. 292, IV, do CPC), sendo comum a utilização do valor venal como parâmetro, quando disponível.

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

[...]

IV - na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido;

Quais são as modalidades de usucapião?

As modalidades de usucapião são as seguintes:

Usucapião de bens imóveis: é a aquisição da propriedade de terras, campos, terreno, casa, apartamentos, etc.
Usucapião de bens móveis: é a aquisição do domínio de equipamentos, veículos, máquinas, etc.

No caso de bens imóveis, existem alguns tipos: ordinária, extraordinária e especial.

Existem também tipos especiais de usucapião: urbana, rural, coletiva, indígena e familiar.

Em todas elas, há um requisito em comum: animus domini, ou seja, a ocupação do imóvel com espírito de dono, agindo como se proprietário fosse.

Quais os tipos de usucapião de bens imóveis?

Existem três tipos de usucapião: ordinária, extraordinária e especial.

Vejamos cada uma delas:

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária está prevista no Artigo 1.242 do Código Civil, que dispõe o seguinte:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Assim, os requisitos da usucapião ordinária são: posse contínua e sem oposição por 10 anos, justo título e demonstração de boa fé.

A posse contínua significa que a pessoa teve o domínio do imóvel sem interrupções - ou seja, sem que outra pessoa tivesse o domínio.
A ausência de oposição significa que, durante os 10 anos, ninguém contestou a ocupação do imóvel.
Já o justo título é uma prova documental - que pode ser um contrato de promessa de compra e venda, ou qualquer outro documento que comprove que a pessoa deveria ser o proprietário do imóvel.
Por fim, a boa fé é um elemento subjetivo, que perquire se a pessoa realmente acreditava ser o dono do imóvel - e não está agindo de má fé para lesar o direitos de terceiros.

É importante ter claro que a pessoa deve de fato agir como dono, demonstrando o animus domini.

Não podemos deixar de comentar que o prazo de 10 anos pode ser reduzido para 05 anos, na hipótese da pessoa ter adquirido o imóvel onerosamente e obtido o registro no cartório de imóveis - que, por alguma razão tenha sido posteriormente cancelado.

Para a redução do prazo, também será verificado se o possuidor fixou moradia no imóvel e fez investimentos no local.

Esta hipótese de redução no prazo está prevista no parágrafo único do Art. 1.242 do Código Civil, e busca proteger a regularização de uma situação posta, que por alguma formalidade teve seu registro cancelado:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária de imóvel difere da ordinária pelo prazo superior e por não exigir justo título.

A ideia aqui é que o longo tempo de posse supre a exigência de um documento que legitime a posse - desde que, claro, esteja o imóvel sendo ocupado com animus domini, ou seja, com clara intenção e espírito de domínio.

Sua previsão legal está no Artigo 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

De cara, notamos o prazo maior, de 15 anos, de exercício de posse sem oposição - ou seja, posse mansa e pacífica, sem questionamentos por terceiros acerca de seus direitos.

Logo a seguir, notamos que a lei dispensa o qualquer documento e até mesmo a boa fé!

Aqui, o direito entende que o fator tempo, mais dilatado, faz com que a pessoa tenha direito à propriedade - afinal, por 15 anos ninguém questionou sua posse do bem.

Novamente, o parágrafo único do artigo 1.238 acima reduz o tempo de posse, de 15 para 10 anos, caso o possuidor tenha no imóvel sua moradia, ou realizado benfeitorias de caráter produtivo - o que é bastante comum em imóveis rurais, onde é exercida uma atividade econômica:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Neste caso, é importante demonstrar o tipo de atividade econômica exercida, bem como seus benefícios à comunidade - cumprindo, então, o imóvel com sua função social.

Usucapião especial

Trata-se de um conjunto de outros tipos de usucapião de bens imóveis.

São os seguintes, subtipos utilizados especificamente para a aquisição da propriedade de imóvel urbano ou rural:

Usucapião especial urbana;
Usucapião especial rural;
Usucapião especial coletiva;
Usucapião especial indígena;
Usucapião especial familiar;

Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana aplica-se a bem imóvel de até 250m2, localizado em área urbana.

Neste caso, o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor, pelo prazo de cinco anos ininterruptos).

Novamente, temos aqui a exigência de posse sem interrupção e oposição.

Há, ainda, um requisito bastante específico este tipo de usucapião: o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Este tipo de usucapião busca atender à função social da propriedade, não podendo ser utilizado para especulação imobiliária - assim, ele só pode ser utilizado uma única vez pelo autor/possuidor.

A previsão desta usucapião na legislação está no Art. 1.240 do Código Civil, no Art. 183 da Constituição Federal Brasileira e no Art. 9º da Lei nº. 10.257/2001.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Como sempre, é necessário comprovar a ocupação do imóvel com animus domini - ou seja, o comportamento de dono.

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural também é baseada no animus domini, da inexistência de oposição à ocupação e no tempo de cinco anos ininterruptos de posse sobre a terra.

Além disso, o imóvel deve possuir até 50 hectares e ser utilizado para moradia e atividade econômica pelo autor - que, também, não pode ser proprietário de outro imóvel.

Claramente, ele é a versão rural da especial urbana - sendo aplicável ao possuidor que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, nos termos do art. 1.239 do Código Civil:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Usucapião Especial Coletiva

A modalidade especial coletiva é uma forma muito semelhante à especial urbana, possuindo basicamente os mesmos requisitos.

Na usucapião especial coletiva, trata-se de área urbana com mais de 250m², ocupada por população de baixa renda por 5 anos, de forma mansa e pacífica, quando não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, nos termos do art. 10 do Estatuto da Cidade.

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Os requerentes não pode ser titulares de outro imóvel urbano.

A diferença aqui é que a propriedade será reivindicada por uma coletividade, que constitui um núcleo urbano informal, conforme artigo 10 do Estatuto da Cidade.

A ideia aqui é ser um meio para a regularização fundiária em comunidades de baixa renda, garantindo o direito de moradia.

Se quiser saber mais sobre a regularização fundiária, recomendamos a leitura do nosso artigo sobre REURB.

Usucapião Especial Indígena

A modalidade especial indígena está prevista em lei especial, qual seja, no Art. 33 do Estatuto do Índio, e possui como requisitos o comportamento de dono, a ocupação mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos consecutivos:

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Ela somente pode ocorrer sobre imóveis de até 50 hectares de terra.

Temos, então um meio para legitimar a ocupação de terras pelos povos indígenas.

Usucapião Especial Familiar

Na usucapião especial familiar, o foco é a proteção do cônjuge que fica residindo do imóvel, após o abandono do lar pelo ex cônjuge ou ex companheiro - sendo um meio de proteção ao núcleo familiar, garantindo sua moradia.

Aqui, não importa se há separação, quem foi o autor do pedido de divórcio, desde que se trate de imóvel urbano de até 250m².

Além disso, exige-se posse direta e exclusiva do imóvel, por 2 anos ininterruptos e sem oposição, após o abandono do lar pelo outro cônjuge/companheiro, utilizando-o para moradia, e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Sua previsão legal está no artigo 1.240-A do Código Civil:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

É necessário ajuizar uma ação para reconhecimento de usucapião?

Nem sempre é preciso ajuizar uma ação de reconhecimento de usucapião.

Isso porque o Artigo 216-A da Lei nº. 6.015/73 dispõe sobre o meio extrajudicial de usucapião de bens imóveis, assim referindo:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Neste caso, o requerimento do autor deve conter a modalidade da usucapião, a indicação de sua base legal, a comprovação da origem e características da ocupação, a existência de benfeitorias, a qualificação completa dos possuidores, a matrícula e transcrição da área e o valor do imóvel.

Se você quiser saber mais a respeito, temos um artigo específico sobre como fazer a usucapião extrajudicial.

É importante saber que a negativa do registro de imóveis sobre o pedido de usucapião extrajudicial de bens imóveis não impede o ajuizamento do processo judicial.

Como funciona a ação judicial de usucapião?

O Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/15) não traz uma forma de processo ou procedimento específico para a usucapião de bens móveis ou imóveis, devendo a demanda tramitar pelo procedimento comum do processo de conhecimento, observadas as regras específicas aplicáveis à usucapião previstas na legislação.

Existem, porém, regras e exigências próprias do processo judicial de usucapião, como a necessidade de ciência/citação de confrontantes (lindeiros) e de eventuais interessados, além da possibilidade de publicação de edital quando necessário, garantindo publicidade e ampla participação de terceiros eventualmente atingidos.

Já no artigo 259, consta que serão publicados editais informando a sociedade sobre a existência da ação de usucapião de bem.

Quais os requisitos da petição inicial da usucapião?

A petição inicial da usucapião devem conter os requisitos gerais de uma petição, como qualificação das partes, causa de pedir, pedidos e valor da causa.

Porém, existem requisitos específicos da usucapião, que devem ser atendidos na petição inicial:

Tipo de usucapião que se pretende fazer;
Origem, forma e características da posse;
Matrícula do imóvel ou transcrição de sua área;
Indicação e qualificação dos lindeiros do terreno - ou seja, de todas as pessoas que tenham outros imóveis confrontantes (fazendo divida) com o imóvel que se pretende usucapir;
Indicação e qualificação do último proprietário conhecido do bem;
Planta e memorial descritivo do imóvel, preferencialmente assinados por profissional habilitado, e demais documentos técnicos necessários; na via extrajudicial, também é exigida a ata notarial.
Certidão de casamento ou de união estável, se houver.

Quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel?

O prazo de quantos anos para ter direito à usucapião de bem imóvel varia de acordo com o tipo e forma de usucapião, como acima visto.

Em resumo:

Usucapião ordinária: 10 (dez) anos - ver requisitos de redução de prazo no Art. 1.242 §único;
Usucapião extraordinária: 15 (quinze) anos - ver requisitos redução de prazo no Art. 1.238 §único;
Usucapião especial urbana: 05 (cinco) anos;
Usucapião especial rural: 05 (cinco) anos;
Usucapião especial coletiva: 05 (cinco) anos;
Usucapião especial indígena: 10 (dez) anos;
Usucapião especial familiar:
02 (dois) anos.

É possível usucapião de bem móvel?

Sim, é possível usucapir bem móvel.

Neste caso, é preciso entender o que são bens móveis, considerados aqueles que possam ser transportador de local sem alteração de sua essência ou do local onde ele ocupava.

Ou seja, o bem móvel é aquele que pode ser deslocado sem qualquer comprometimento de seu uso ou funcionalidades.

Exemplos de bens móveis são veículos, eletrodomésticos, etc.

Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

O herdeiro pode usucapir um imóvel de herança, desde que cumpra com os requisitos de uma das formas de usucapião.

Normalmente, é adotada a usucapião extraordinária, pois independe de boa fé ou justo título.

Assim, o herdeiro possuidor do bem pode tentar ser se proprietário propondo um processo de usucapião - desde que não divida o domínio do bem com os demais herdeiros ou conflite com seus direitos.

Este entendimento está de acordo com o jurisprudência:

APELAÇÃO – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – HERDEIRA - IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA - POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA – Embora a usucapião extraordinária reclame quinze anos para sua implementação, a apelante, aparentemente, cumpriu o quanto exigido em lei para obter redução do prazo prescricional – Recorrente que mantém a posse do imóvel em questão há mais de dez anos e afirma utilizar-se da área para sua moradia, não estando configurada posse de boa-fé, sendo inexistente justo-título - Situação que atrai a incidência do art. 1.238 do CC, e impõe que a usucapião seja a extraordinária – Entendimento jurisprudencial do STJ – Caso de anular-se a sentença e permitir-se o desenvolvimento do processo para, posteriormente, analisar-se da existência ou não, na hipótese, de usucapião extraordinária. Recurso provido para anular a sentença, com determinação.

TJSP; Apelação Cível 1096239-74.2022.8.26.0100; Relator (a): João Batista Vilhena; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 02/08/2024; Data de Registro: 02/08/2024

O que diz o Código Civil sobre a usucapião extrajudicial?

O Código Civil não regula especificamente o processo de usucapião extrajudicial - mas prevê os requisitos e a forma como cada usucapião deverá ser comprovada.

Já o procedimento extrajudicial está previsto no artigo 216-A da Lei nº. 6.015/73 e no Provimento nº. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.

O Código Civil estabelece os prazos de posse e condições necessárias para que a usucapião seja reconhecida, porém, o procedimento administrativo (extrajudicial) foi regulamentado posteriormente por outras normas.

Requisitos da Usucapião no Código Civil:

O Código Civil de 2002, em seus artigos 1.238 a 1.244, especifica os tipos de usucapião e os requisitos necessários, como:

Usucapião extraordinária (Art. 1.238): Exige a posse por 15 anos, ininterrupta e sem oposição, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo.
Usucapião ordinária (Art. 1.242): Exige a posse por 10 anos, com justo título e boa-fé, podendo ser reduzida para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente, nele estabelecer sua residência ou realizar investimentos de interesse social ou econômico.

O Código Civil, portanto, regula as condições e os prazos necessários para a aquisição da propriedade por usucapião, mas o procedimento em si, especialmente o extrajudicial, não é tratado diretamente nessa legislação.

Usucapião Extrajudicial:

A usucapião extrajudicial foi instituída como uma alternativa para acelerar o processo de regularização de imóveis.

Ela permite que a aquisição da propriedade ocorra fora do Judiciário, por meio de um procedimento administrativo diretamente nos Cartórios de Registro de Imóveis, o que simplifica o processo e evita a sobrecarga do sistema judicial.

A regulamentação desse processo está contida em:

Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), Artigo 216-A:
- Introduzido pela Lei nº 13.105/2015, que reformou o Código de Processo Civil, este artigo regulamenta o procedimento de usucapião extrajudicial.
- O artigo 216-A estabelece que o pedido de reconhecimento de usucapião pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que sejam atendidos os requisitos legais, como a posse mansa, pacífica e ininterrupta, e não haja oposição de terceiros. Todos os documentos necessários, incluindo a planta e memorial descritivo do imóvel, devem ser apresentados.
- Além disso, é necessária a concordância expressa dos proprietários e confrontantes (vizinhos), e a anuência da União, Estado ou Município, se o imóvel estiver em áreas públicas.

Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ):
- Esse provimento detalha o procedimento da usucapião extrajudicial, estabelecendo as diretrizes para os cartórios de registro de imóveis e como devem ser os trâmites do processo.
- Entre as exigências estão a apresentação de documentos que comprovem a posse, a planta do imóvel com a anuência dos confrontantes e a possibilidade de consulta a órgãos públicos para verificar a situação do imóvel.
- O provimento também reforça a necessidade de notificação dos interessados, como o proprietário registrado e os confrontantes, para evitar litígios futuros e garantir a publicidade do procedimento.

Vantagens da Usucapião Extrajudicial:

O objetivo da usucapião extrajudicial é tornar o processo de aquisição da propriedade mais célere, sem a necessidade de um processo judicial, o que pode durar anos.

As principais vantagens incluem:

Rapidez: O processo é muito mais ágil em comparação com a via judicial.
Desburocratização: Evita o envolvimento direto do Judiciário, o que reduz a carga processual dos tribunais.
Custo reduzido: Geralmente, o custo do processo administrativo em cartório é menor do que o de um processo judicial.

O Código Civil estabelece os requisitos para a usucapião, mas o procedimento extrajudicial é regulado pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73, Art. 216-A) e pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Esse procedimento oferece uma alternativa mais rápida e menos onerosa para a regularização de imóveis, simplificando o processo de usucapião em cartório, desde que atendidos os requisitos legais e não haja oposição de terceiros.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Posse e propriedade são conceitos comuns no direito imobiliário, e se relacionam com a forma como alguém utiliza um imóvel.

No caso da posse, o possuidor ocupa de fato o bem, dispondo sobre seu uso. Ou seja: ele é possuidor do bem, porém não é seu dono.
Já a propriedade está relaciona com o registro legal de titularidade.

Assim, é possível alguém ser proprietário e não ter a posse - a qual pode ser buscada via ação de reintegração de posse.

Também é possível ser possuidor e não ser proprietário - utilizando-se, então, da usucapião.

Se for preciso saber mais sobre reintegração de posse, leia nosso artigo a respeito!

O que é posse mansa e pacífica?

Posse mansa e pacífica é a posse exercida sem oposição e sem violência ou clandestinidade, de forma contínua e pública.

Boa-fé não é requisito de todas as modalidades de usucapião, sendo exigida, por exemplo, na usucapião ordinária (art. 1.242 do CC)

O que é justo título?

No direito imobiliário, justo título é um conceito ligado a um documento - contrato, acordo, etc. - que demonstra que existe uma origem da posse, onde alguém, geralmente o proprietário, permitiu a ocupação do bem, transferindo, informalmente, a propriedade para o possuidor.

Isso normalmente ocorre em contratos de compra e venda que não são levados a registro.

Precisa saber mais sobre contratos de compra e venda de terreno? Temos um ótimo artigo a respeito e também um modelo ideal para você!

O que diz a Constituição Federal sobre a usucapião?

A Constituição Federal de 1988, de fato, trata do instituto da usucapião, especialmente no que se refere a áreas urbanas e rurais, além de impor limitações quanto à usucapião de bens públicos.

A Constituição Federal prevê a usucapião especial de área urbana no Art. 183 - além disso, ela proíbe a usucapião de imóveis públicos - tanto no Art. 183 §3º como no Art. 191 §único.

Usucapião Especial de Imóvel Urbano (Art. 183):

O Artigo 183 trata da usucapião especial urbana. Este artigo dispõe que aquele que possuir, como sua, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área urbana de até 250 metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, terá o direito de requerer a propriedade plena, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Esse tipo de usucapião é uma forma de garantir o direito à moradia e busca regularizar situações de posse consolidada em áreas urbanas menores.

Parágrafo 3º: Importante destacar que não é possível a usucapião de bens públicos, mesmo que atendidos os requisitos do caput (ou seja, não se pode adquirir por usucapião um imóvel que pertença ao poder público).

Usucapião Especial de Imóvel Rural (Art. 191):

No Artigo 191, a Constituição Federal prevê a usucapião especial rural, que dispõe que o possuidor de uma área rural de até 50 hectares que a utilize por cinco anos ininterruptos, de forma pacífica e produtiva, e cuja posse seja para sua moradia e subsistência familiar, poderá adquirir o domínio da área.

Assim como no artigo 183, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

Parágrafo único: Assim como no caso da usucapião urbana, bens públicos também não podem ser adquiridos por usucapião, independentemente do cumprimento dos requisitos.

A usucapião é feita pelo marido ou pela mulher?

A usucapião pode ser requerida por quem exerce a posse com animus domini, podendo ser proposta por uma única pessoa ou por mais de um possuidor.

Quando a posse é exercida em conjunto, o reconhecimento pode ocorrer em favor de ambos, em regra em condomínio, conforme a situação fática demonstrada no caso concreto.

Regime de Bens e Efeitos da Usucapião

Vale lembrar que o regime de bens adotado no casamento ou na união estável também pode influenciar na partilha do bem usucapido.

No caso de um regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, o bem adquirido por usucapião durante a união seria considerado comum ao casal.

Já em um regime de separação total de bens, o cônjuge ou companheiro que comprovasse a posse exclusiva poderia pleitear o bem só para si.

O que é a função social da propriedade?

A função social da propriedade é um princípio jurídico fundamental no ordenamento brasileiro, que estabelece que a propriedade privada, além de ser um direito garantido, deve cumprir uma função que beneficie não apenas seu proprietário, mas também a sociedade.

Esse conceito é especialmente importante em questões de moradia e produção, como a usucapião.

Conceito de Função Social da Propriedade:

A ideia central da função social da propriedade é que a propriedade privada não pode ser tratada como um direito absoluto, desvinculado das necessidades sociais.

Ou seja, o proprietário tem direitos sobre o bem, mas deve utilizá-lo de maneira que ele atenda a uma função social, seja para moradia digna, produção econômica ou preservação ambiental.

A propriedade que não cumpre essa função (por exemplo, imóveis ociosos e abandonados em áreas urbanas ou rurais) pode ser sujeita a intervenção estatal ou até mesmo à perda da posse, como ocorre na usucapião.

Base Constitucional e Legal:

A função social da propriedade é prevista tanto na Constituição Federal quanto no Código Civil:

Artigo 5º, Inciso XXIII, da Constituição Federal:
- "A propriedade atenderá a sua função social."
- Este dispositivo indica que a propriedade privada deve, necessariamente, ter um uso socialmente útil. Isso significa que a propriedade não pode ser simplesmente mantida de forma inativa ou improdutiva, sendo essencial que cumpra um papel em benefício da coletividade.

Código Civil, art. 2.035, parágrafo único, do CC.
- Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
- Aqui, o Código Civil reforça que o direito de propriedade deve ser exercido com respeito à sua função social, integrando o princípio à legislação infraconstitucional e garantindo que o uso adequado da propriedade possa ser questionado judicialmente, se for desrespeitado.

Aplicações da Função Social da Propriedade:

A função social da propriedade é amplamente aplicada em diversas áreas do direito:

Usucapião: Como mencionado, a usucapião se baseia na função social da propriedade, permitindo que aquele que ocupa e dá uma função socialmente útil ao imóvel (seja para moradia ou produção) adquira a propriedade, desde que cumpra os requisitos legais, como o tempo de posse e o uso contínuo e pacífico da área.
Reforma Agrária: Em áreas rurais, a função social da propriedade é essencial para justificar a redistribuição de terras improdutivas. O Estatuto da Terra e a Constituição Federal permitem que terras rurais que não cumprem uma função social (como a produção agrícola, pecuária ou de preservação ambiental) sejam desapropriadas para fins de reforma agrária.
Propriedades Urbanas: No contexto urbano, a função social da propriedade é aplicada para garantir o uso adequado de imóveis. Por exemplo, imóveis abandonados em cidades podem ser alvo de desapropriação para fins de interesse social, como a construção de moradias populares ou equipamentos públicos.

Propriedades Ociosas:

A função social da propriedade também combate a ociosidade de imóveis, tanto urbanos quanto rurais.

A manutenção de propriedades sem uso produtivo ou habitacional não é aceitável sob a ótica da função social, o que possibilita medidas como desapropriações ou a aquisição do imóvel por terceiros que efetivamente estejam cumprindo com essa função.

Temos, então, que a função social da propriedade é um princípio que assegura que a propriedade privada, embora garantida, deve ser utilizada de forma a beneficiar não apenas o proprietário, mas também a sociedade.

Ela é a base de institutos como a usucapião, a reforma agrária e o direito à moradia.

A propriedade ociosa, sem qualquer função social, pode ser sujeita à perda ou desapropriação, reforçando o caráter coletivo desse princípio.

Perguntas Frequentes - FAQ

O que é ação de usucapião?

A ação de usucapião é um instrumento previsto no Código de Processo Civil que permite ao possuidor de um imóvel, após cumprir todos os requisitos de tempo e forma, obter a propriedade do bem por meio de uma sentença declaratória de usucapião.

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto em que a posse de um imóvel, contínua e ininterrupta, por determinado período, transforma-se em título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no Código Civil Brasileiro ou na legislação específica.

Como registrar a usucapião?

Após a sentença declaratória de usucapião, deve-se promover o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, formalizando a transferência da propriedade do bem ao possuidor.

Usucapião pode ser cumulativa com outro meio de aquisição?

A possibilidade de aquisição mesmo sendo proprietário de outro imóvel dependerá da modalidade de usucapião, pois algumas espécies — como a especial urbana, rural e familiar — exigem que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O que é a via extrajudicial de usucapião?

A via extrajudicial é um meio de usucapião realizado diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, aplicável quando não há litígio e há anuência de confrontantes, nos termos do art. 216-A da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Quem pode usar o imóvel para moradia em usucapião?

Aquele que manteve imóvel a sua moradia, com posse de um imóvel de forma mansa e pacífica pelo prazo legal, pode pleitear usucapião especial urbana, limitada a imóvel urbano de até 250m².

Em que modalidades usucapião pode ser caracterizada?

A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, cada uma com suas especificidades, mas ambas visam o reconhecimento da usucapião após a comprovação de anos de posse e demais condições.

O que é usucapião familiar?

A usucapião familiar é uma espécie de usucapião semelhante à usucapião especial, voltada para cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel para moradia, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.

Como funciona a usucapião urbana?

A usucapião urbana exige posse de um imóvel urbano, com a finalidade de moradia ou atividade produtiva, pelo prazo legal (geralmente 5 anos), respeitando alguns requisitos como área máxima de 250 m² e comprovação de uso semelhante à usucapião especial.

Como se dá a usucapião de um imóvel?

Para a usucapião de um imóvel, é necessário comprovar a posse de um imóvel por prazo legal, com justo título ou sem ele, atender aos requisitos a posse (animus e corpus) e observar a modalidade cabível, judicial ou extrajudicial.

O que caracteriza a usucapião rural?

Na usucapião rural, o possuidor precisa ter permanecido na área rural para moradia ou exploração agrícola, por no mínimo 5 anos, não excedendo 50 hectares e cumprindo todos os requisitos.

Quando optar pela usucapião judicial?

A usucapião judicial se faz necessária quando há oposição de terceiros ou litígio, iniciando-se uma ação de usucapião no Judiciário que, após instrução, pode resultar em sentença declaratória de usucapião e consequente registro do imóvel.

Para que serve ação de usucapião?

A ação de usucapião serve como instrumento judicial para obter propriedade do bem quando o imóvel foi adquirido por meio da posse mansa, pacífica e ininterrupta, garantindo segurança jurídica ao possuidor após o cumprimento de mais requisitos.

Conclusão

Em síntese, é fundamental compreender que cada tipo de usucapião envolve requisitos específicos para que o imóvel ou bem seja definitivamente incorporado ao patrimônio do possuidor.

Para que haja a aquisição de imóvel pela usucapião, é necessário que o imóvel em questão tenha cumprido o tempo mínimo de posse previsto em lei e que o possuidor comprove que o imóvel tenha sido utilizado conforme a modalidade escolhida.

Além disso, a localização do bem é crucial — o imóvel localizado em área urbana ou rural determinará as regras aplicáveis e o prazo exigido.

Seja pela via judicial ou via da usucapião extrajudicial, a chamada chamada usucapião consolida o direito de propriedade, assegurando segurança jurídica a quem exerce a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta.

Durante anos de advocacia, acompanhamos inúmeros processos de usucapião, muitos deles sequer contestados pelos titulares dos bens.

Trata-se de uma forma de intervenção estatal na distribuição de terras, garantindo que a propriedade cumpra seu papel social.

É importante lembrar que, uma vez prolatada a sentença ou decisão de procedência, a averbação da titularidade no registro de imóveis poderá se dar de forma gratuita, caso o titular seja beneficiário da assistência judiciária gratuita.