Modelo de Contrato de Aluguel Simples Word | 2025 | Contrato estabelecendo direitos e deveres do locador e locatário, prazo de locação, valor do aluguel, encargos, garantia locatícia, rescisão e foro competente. Adaptável às partes envolvidas e às condições específicas da locação.
Quais pontos trabalhar, na prática, para sustentar despejo por denúncia vazia em locação não residencial já prorrogada por prazo indeterminado?
Na locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado, a construção de um despejo por denúncia vazia tecnicamente sólido passa por uma organização muito cuidadosa dos fatos e da prova documental. O foco é mostrar que o encerramento da vigência contratual decorre do exercício legítimo do direito potestativo do locador, e não de algum suposto descumprimento contratual que pudesse gerar discussão de culpa ou indenização.
Em contratos de locação envolvendo imóveis comerciais, é importante que a petição inicial deixe claro o enquadramento na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a natureza não residencial do ponto, a finalidade expressamente ajustada no contrato de aluguel simples e a ausência de exercício de ação renovatória no prazo legal. Tudo isso precisa estar alinhado com as demais disposições do instrumento.
Na prática, o advogado pode organizar a estratégia da seguinte forma:
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destacar a cláusula de prazo dos contratos, demonstrando o termo final e a posterior prorrogação por tempo indeterminado;
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explicar, com base no local do imóvel (ponto comercial consolidado, galeria, shopping, centro empresarial), a relevância da retomada para reorganização do portfólio do locador;
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juntar a notificação extrajudicial como documento central, com comprovação de recebimento e prazo razoável para desocupação;
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esclarecer que, mesmo havendo cláusulas de atualização monetária com referência a índice específico (como o igp m), a discussão do despejo por denúncia vazia não se confunde com revisão de reajuste;
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demonstrar que a locadora respeitou o regulamento interno do empreendimento, se houver, inclusive quanto à comunicação aos demais ocupantes;
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registrar eventual existência de aluguéis ou encargos vencidos, sem misturar, porém, a causa de pedir da ação de despejo (direito potestativo) com cobranças autônomas de valores.
Esse desenho processual permite que o pedido de despejo não seja visto como sanção por infração, mas como exercício legítimo de retomada ao final da relação, evitando contaminações indevidas com teses de abuso ou desvio de finalidade por parte do locador.
Como estruturar a defesa para afastar pedidos de repetição de indébito quando o locatário insiste em pagar o antigo locador após a transmissão da propriedade?
Quando há alteração da titularidade do bem, e o locatário, mesmo ciente dessa mudança, continua realizando pagamentos ao antigo titular, a atuação técnica precisa ser firme na demonstração de que não há boa-fé capaz de amparar pretensão de devolução. O ponto central é evidenciar que o locatário recebeu informações claras, em documento idôneo, sobre quem passou a ser o novo proprietário e, a partir daí, passou a assumir o risco de pagar a quem não era mais credor.
A ementa abaixo sintetiza exatamente essa lógica e, por isso, é extremamente útil como fundamento de reforço:
“DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO COM PRAZO DETERMINADO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO LOCADOR NO CURSO DA LOCAÇÃO. PAGAMENTOS FEITOS PELOS LOCATÁRIO À ANTIGA LOCADORA APÓS CIÊNCIA DA MUDANÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO. INCIDÊNCIA DO ART. 308 DO CÓDIGO CIVIL. PAGAMENTO A PESSOA DIVERSA DO CREDOR. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. O contrato de locação não residencial celebrado por prazo determinado, não oposto pelo locatário no prazo de 30 dias após seu termo, entende-se prorrogado por tempo indeterminado, podendo o locador notificar o locatário para desocupação do imóvel. Havendo alteração do locador no curso da locação prorrogada, deve o locatário efetuar os pagamentos do aluguel ao novo proprietário, sob pena de não liberação da obrigação. O pedido reconvencional de repetição de indébito dos valores de aluguel pagos pelo locatário será julgado improcedente quando os pagamentos tiverem sido feitos ao antigo locador, já ciente o locatário da mudança de propriedade, aplicando-se a norma do art. 308 do Código Civil, que dispõe que "o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito". Não se considera haver boa-fé do locatário, na forma regulada pelo art. 309 do Código Civil, por já ter ciência da alteração do locador, não se justificando a aplicação da exceção de pagamento feito de boa-fé ao credor putativo. Nesse sentido, a sentença que julgou procedente a reconvenção deve ser reformada, visto que o locatário efetuou o pagamento dos aluguéis ao antigo locador, apesar de ter ciência inequívoca de que o locador passou a ser pessoa diversa. Recurso conhecido e provido. Decisão unânime. Número do Processo: 0708603-94.2017.8.02.0001; Relator (a): Des. Carlos Cavalcanti de Albuquerque Filho; Comarca: Foro de Maceió; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Data do julgamento: 19/03/2024; Data de registro: 19/03/2024.”
Com base nesse paradigma, a defesa pode ser estruturada em pontos bem didáticos:
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comprovar a interpelação formal comunicando a cessão, a compra e venda ou qualquer outro negócio que tenha alterado a titularidade;
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demonstrar que, após essa ciência, todas as cobranças foram feitas em nome do novo credor, sem qualquer ambiguidade;
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registrar que o novo proprietário assumiu as obrigações típicas de locadora, inclusive quanto à conservação, recebimento de valores e relacionamento com o locatário;
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analisar se os fiadores foram comunicados, evitando margem para alegações de surpresa ou vício de consentimento;
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evidenciar que não houve descumprimento contratual por parte do novo locador, mas simples resistência do locatário em direcionar corretamente os pagamentos;
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apontar que o comportamento reiterado do locatário gera problemas de segurança jurídica e impede a estabilização da relação com a nova titularidade;
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lembrar que o art. 308 do Código Civil condiciona a eficácia do pagamento ao verdadeiro credor, sob pena de o devedor permanecer em mora;
Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.
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organizar cronologicamente os atos: primeira notificação, eventual segunda comunicação reforçando a mudança, e os pagamentos insistentes à mesma pessoa que já não detinha legitimidade.
Essa abordagem deixa claro que a pretensão de repetição de indébito não encontra amparo quando o próprio locatário, munido de todas as informações necessárias, optou por pagar a quem já não era titular do crédito, assumindo conscientemente o risco jurídico dessa escolha.
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