O que é um contrato de aluguel com caução?

Um contrato de aluguel com caução é um tipo de contrato de locação em que o inquilino fornece uma garantia financeira ao locador, geralmente equivalente a três meses de aluguel, para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais.

A caução pode ser usada para cobrir quais tipos de despesas?

A caução pode ser utilizada para cobrir aluguéis em atraso, encargos não pagos, reparos em danos além do uso normal do imóvel, e custos de manutenção extraordinária, caso o locatário não os quite.

É possível conseguir uma liminar de despejo por falta de pagamento se houver caução ativa?

Não, a existência de uma caução ativa impede o deferimento de uma liminar de despejo por falta de pagamento, mesmo que o débito locatício seja superior ao valor caucionado.

Qual é o procedimento para a devolução da caução ao final do contrato de aluguel?

Ao final da locação, após a entrega das chaves e uma vistoria final que comprove que o imóvel está nas condições originais, o locatário tem o direito de reaver o valor da caução, acrescido de eventuais rendimentos da conta-poupança.

Quais são as penalidades por inadimplemento no contrato de aluguel com caução?

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, há a incidência de multa de 10%, juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária, e pode haver cobrança de honorários para processos de cobrança extrajudicial ou judicial.

Direito Civil

Modelo de Contrato de Aluguel com Caução | 2025

Contrato de locação residencial com caução que aborda objeto, prazo, aluguel, despesas, garantias, penalidades e rescisão. A caução de 3 meses é garantida, sendo essencial para evitar a liminar de despejo por inadimplemento. A estratégia do advogado é crucial na orientação ao cliente sobre as limitações da caução.

Atualizado19 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo de Contrato de Aluguel com Caução | 2025 | Contrato de locação residencial com caução que disciplina objeto, prazo, aluguel, despesas, vistoria, garantias, uso do imóvel, penalidades, reajuste, rescisão e foro.

Quando o contrato já possui caução válida, como o advogado pode orientar o cliente sobre a real possibilidade de buscar liminar de despejo por falta de pagamento antes da entrega das chaves?

A resposta exige cuidado técnico, porque muitos clientes chegam acreditando que o simples inadimplemento autoriza a medida liminar — mas a legislação e a jurisprudência caminham em sentido distinto quando existe garantia ativa. E é justamente aqui que o trabalho estratégico do advogado faz diferença: é preciso explicar, com clareza jurídica, que a existência da caução impede o deferimento da liminar, ainda que o débito locatício seja superior ao valor caucionado.

Para ilustrar, reproduzo a decisão em termos integrais, pois ela sintetiza o raciocínio aplicado pelos tribunais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO. ART. 59, §1º, IX, DA LEI N. 8.245/1991. IMPOSSIBILIDADE. 1. O art. 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/1991, dispõe que nas ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, será concedida liminar para desocupação desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. 2. Exclui-se a possibilidade de deferimento da medida liminar se o contrato estiver assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da mencionada lei, dentre as quais está a caução. 3. O fato de o débito locatício ser superior ao valor da caução, equivalente a três meses de aluguel, tornando-a insubsistente, não autoriza a concessão da liminar de despejo pretendida. 4. Agravo de instrumento desprovido. TJDF, 0718079-53.2019.8.07.0000, Agravo de Instrumento, Hector Valverde Santanna, 1ª TURMA CÍVEL, Julgado em 11/12/2019, Publicado em 21/01/2020

Diante desse cenário, o advogado pode trabalhar algumas frentes muito claras:

Alinhar expectativas: explicar ao cliente que a liminar não será deferida enquanto a garantia estiver ativa, independentemente do valor do débito.
Focar na instrução probatória: organizar documentos, comunicações e comprovantes que possam fortalecer o pedido principal, inclusive para eventual despejo ao final.
Avaliar a urgência real: diferenciar situações de inadimplemento comum de casos excepcionais que justifiquem medidas alternativas.
Preparar o caminho para a retomada do imóvel: estruturando notificações formais, organizando elementos que demonstram a resistência do locatário e planejando o momento adequado da ação.
Registrar a recusa de desocupação: a prova de que o locatário permanece no imóvel, sem perspectiva de quitação, fortalece a ação após a fase liminar.

Cada um desses passos ajuda o cliente a compreender, sem ilusões e sem frustrações, que a liminar não é juridicamente possível quando a garantia prevista na lei está ativa, devendo-se conduzir o caso com estratégia para, ao final, alcançar a entrega das chaves e a retomada plena do imóvel.

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MODELO DE CONTRATO LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM CAUÇÃO

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Locação de Imóvel com Caução, que entre si fazem, de um lado como LOCADOR e, de outro, como LOCATÁRIO, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no Art. 565 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como pelos regramentos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

Parágrafo único: O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO, que aceita, o imóvel de uso estritamente residencial situado à $[endereco_imovel], descrito na matrícula nº $[matricula_imovel], do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[comarca_imovel], com as características descritas no Auto de Vistoria Inicial que será parte integrante deste instrumento.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO DE LOCAÇÃO

Parágrafo primeiro: A locação terá prazo determinado de 12 (doze) meses, iniciando-se em $[geral_data_generica] até $[geral_data_generica], data em que o imóvel deverá ser devolvido com as chaves, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

Parágrafo segundo: Findo o prazo, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel e o LOCADOR não se manifestar em contrário, o contrato será automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, nos termos do Art. 47 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações Imobiliárias), mantidas as demais condições.

CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: O aluguel mensal ajustado entre as partes é de R$ $[geral_informacao_generica].

Parágrafo segundo: O pagamento deverá ser efetuado até o dia 05 (cinco) de cada mês, em conta bancária de titularidade do LOCADOR, ou pessoalmente na residência do LOCADOR ou em outro local que venha a ser notificado previamente.

Parágrafo terceiro: Em caso de atraso, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel, mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês proporcional e correção monetária conforme índice IGP-M, ou outro índice legalmente adotado, aplicável ao período.

CLÁUSULA 4ª – DAS DESPESAS, TRIBUTOS E ENCARGOS

Parágrafo primeiro: Fica a cargo do LOCATÁRIO todas as despesas ordinárias e extraordinárias de consumo (água, luz, gás, esgoto, telefone, internet) bem como as taxas condominiais relacionadas ao uso do imóvel durante o período da locação.

Parágrafo segundo: Os tributos incidentes, tais como o IPTU, serão pagos pelo LOCADOR se relativos ao período anterior ao início da locação ou se já estiverem lançados, devendo ser ressarcido pelo LOCATÁRIO se for o caso.

Parágrafo terceiro: As reformas necessárias em caso de vícios anteriores ou estruturais que prejudiquem a habitabilidade do imóvel são de responsabilidade do LOCADOR, salvo os desgastes naturais decorrentes do uso regular.

CLÁUSULA 5ª – DA CAUÇÃO

Parágrafo primeiro: Para garantia do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, o LOCATÁRIO prestará caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, ou seja, R$ $[geral_informacao_generica].

Parágrafo segundo: A caução deverá ser depositada em conta-poupança conjunta, não solidária, em nome do LOCADOR e do LOCATÁRIO, aberta até 5 (cinco) dias úteis após a assinatura deste contrato.

Parágrafo terceiro: A caução será utilizada, caso necessário, para cobrir eventuais dívidas do LOCATÁRIO ao locador, tais como aluguéis em atraso, …

MODELO DE CONTRATO LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM CAUÇÃO

DAS PARTES

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: O aluguel mensal ajustado entre as partes é de R$ $[geral_informacao_generica].

CLÁUSULA 4ª – DAS DESPESAS, TRIBUTOS E ENCARGOS

CLÁUSULA 5ª – DA CAUÇÃO

Parágrafo terceiro: A caução será utilizada, caso necessário, para cobrir eventuais dívidas do LOCATÁRIO ao locador, tais como aluguéis em atraso, …

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DAS PARTES

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4ª – DAS DESPESAS, TRIBUTOS E ENCARGOS

CLÁUSULA 5ª – DA CAUÇÃO

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