Modelo de Contrato Locação Imóvel Residencial 2025 | Contrato de locação residencial, abordando fiança após prorrogação, vistoria e danos, aviso prévio dispensável e validade do reajuste por IGP-M. Fundamentação completa com estratégias advocatícias e enfoque processual.
O fiador responde por dívida após a prorrogação automática?
É comum que o contrato de locação contenha cláusula genérica sobre a duração da fiança, prevendo que ela se estenderá inclusive em caso de prorrogação do vínculo locatício. No entanto, do ponto de vista processual e prático, o advogado precisa observar que a responsabilidade do fiador pode ser limitada se não houver interpelação específica ou manifestação inequívoca de ciência e anuência quanto à prorrogação do contrato.
A jurisprudência do STJ reconhece que a cláusula de renovação automática da fiança é válida, mas o fiador que deseja se exonerar deverá notificar expressamente durante o período prorrogado. Ou seja, a garantia se mantém se não houver oposição formal.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS MONITÓRIOS. CONTRATO. GARANTIA. FIANÇA. SÚMULA Nº 568 DO STJ. PREVISÃO CONTRATUAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ.1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula que determina a renovação automática da fiança com a prorrogação do contrato principal e, caso o fiador deseje se exonerar da fiança, ele deve, durante o período de prorrogação do contrato, realizar a notificação prevista no artigo 835 do Código Civil. Precedentes.2. No caso, revisar a conclusão do tribunal local de que o contrato estabelecia um prazo determinado de 360 dias a partir da assinatura, mas também previa a renovação automática até que uma das partes decidisse encerrá-lo, exigiria a reinterpretação de cláusula contratual e a reavaliação das provas do processo, o que é vedado pelas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.3. Agravo interno não provido.
(N° 2024/0170036-6, T3 - 3ª Turma, STJ, Relator: Ricardo Villas Bôas Cueva, Julgado em 27/10/2024)
Dessa forma, o advogado pode:
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Instruir a parte locadora a exigir nova assinatura dos fiadores a cada renovação tácita;
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Avaliar se houve prova da ciência do fiador quanto à prorrogação;
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Requerer a liberação da fiança, quando possível, com base na ausência de concordância formal.
Assim, pessoas que assumem a fiança devem ser resguardadas por regras claras e específicas — não bastando cláusulas genéricas em um documento de muitas páginas.
A ausência de vistoria impede a cobrança de danos?
A vistoria é elemento fundamental na caracterização do estado do imóvel locado, seja na entrada, seja na saída. O advogado que assessora o Locador deve se atentar à forma como esse laudo é documentado — seja ele anexo ao contrato, seja via acordo em separado — pois sua ausência pode fragilizar o pedido de reparação por danos ao imóvel.
Em regra, sem vistoria inicial, o Locatário poderá alegar que os danos alegados já existiam no momento da entrega, dificultando a comprovação da deterioração causada durante a locação.
Por isso, o advogado deve orientar seu cliente a:
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Formalizar o laudo de entrada com riqueza de detalhes, inclusive com imagens;
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Garantir a assinatura dos envolvidos no ato da vistoria do(s) imóveis;
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Realizar vistoria de saída com a mesma metodologia e comparação técnica.
Essa estratégia protege a locadora quanto à restituição em caso de má conservação, especialmente diante da jurisprudência que exige prova robusta e objetiva dos danos para deferimento de valores.
O aviso prévio na locação por prazo indeterminado pode ser dispensado?
No caso da locação de imóvel por tempo indeterminado, a Lei do Inquilinato determina que a denúncia deve ser acompanhada de aviso prévio de no mínimo 30 dias. Contudo, advogados frequentemente se deparam com dúvidas sobre se esse prazo é “renunciável” pelas partes ou se pode ser mitigado contratualmente.
A prática mostra que, embora a Lei 8.245/91 estabeleça regra clara, os contratos podem prever disposições que dispensem o aviso desde que haja manifestação recíproca e expressa. A renúncia tácita, porém, não é admitida.
Além disso, há casos em que o próprio comportamento do Locatário (como a desocupação imediata do imóvel) permite o encerramento sem a incidência de multa ou cumprimento do aviso, desde que não haja prejuízo material comprovado.
Por isso, é juridicamente estratégico:
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Incluir cláusula específica sobre o aviso prévio, sua forma e prazo;
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Prever exceções em caso de entrega espontânea das chaves;
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Registrar documentalmente qualquer manifestação de vontade relacionada à devolver o imóvel.
Assim, o advogado que cuida das obrigações do locador evita discussões judiciais com base em omissões contratuais.
O índice de reajuste pode ser alterado unilateralmente?
A escolha do índice de reajuste no contrato de aluguel residencial, como o IGP-M, costuma ser apontada como ponto pacífico. Contudo, em períodos de acentuada instabilidade econômica, como se verificou nos últimos anos, tornou-se comum a judicialização de contratos por pessoa locatária que alegou onerosidade excessiva na correção monetária, gerando impactos diretos na manutenção da casa ou do bem locado.
Ainda que o IGP-M tenha sido livremente pactuado pelas partes envolvidas, o advogado pode — conforme o caso concreto e a conjuntura econômica — adotar medidas que preservem os direitos do cliente, tais como:
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Avaliar se houve efetivo desequilíbrio contratual relevante, capaz de justificar a revisão judicial;
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Aconselhar a parte interessada a ingressar com ação revisional visando à substituição do índice;
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Examinar se o próprio contrato previu índice alternativo de atualização (como o IPCA ou outros fixados pelo governo federal), o que reforça a previsibilidade e a segurança jurídica.
Importa ainda considerar que muitos contratos de locações não se limitam ao aluguel do espaço físico, mas incluem bens móveis agregados ao imóvel, o que pode impactar as responsabilidades contratuais no tocante ao valor global ajustado.
Em termos técnicos, qualquer modificação unilateral do índice — sem previsão contratual ou sem acordo entre as partes — poderá ser considerada abusiva, violando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos nas leis civis e especiais (como a Lei do Inquilinato).
Além disso, recomenda-se aos advogados que:
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Garantam, desde a elaboração contratual, cláusula que preveja índice substitutivo em caso de extinção ou distorção do índice original;
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Alertem a parte locadora quanto à necessidade de resguardar as garantias, inclusive no tocante ao seguro fiança, pois o reajuste pode impactar a cobertura securitária e as obrigações do fiador;
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Mantenham atenção ao foro competente previsto contratualmente, caso se pretenda discutir judicialmente a cláusula de reajuste — evitando, por exemplo, cláusulas abusivas que remetam a outro local diverso do domicílio do locatário.
Em suma, a atuação proativa e tecnicamente fundamentada do advogado pode ser determinante para evitar desequilíbrio contratual e garantir que as partes possam manter seus compromissos dentro dos parâmetros esperados de estabilidade e legalidade.
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