Como adaptar um modelo de contrato de aluguel ao caso específico?

Deve-se ajustar o contrato quanto ao termo de vistoria, cláusulas sobre benfeitorias, definição de responsabilidade por obras e reparos, procedimentos de vistoria de saída e condições de devolução do imóvel.

Quais são as condições para a devolução do imóvel ao final do contrato de aluguel?

O imóvel deve ser devolvido nas condições estipuladas na vistoria inicial, com a pintura, limpeza e instalações em ordem. Divergências devem ser tratadas de acordo com o procedimento definido no contrato.

Qual é a responsabilidade do locatário por despesas de condomínio em um contrato de locação?

As despesas ordinárias são responsabilidade do locatário, enquanto as extraordinárias cabem ao locador, conforme previsto na Lei nº 8.245/1991.

O que acontece se o locatário não devolver o imóvel ao final do contrato?

Se o locatário não devolver o imóvel, está sujeito ao pagamento de multa e ao aluguel até a devolução. Um aditivo contratual pode prorrogar o prazo sob novas condições.

Direito Civil

Modelo de Contrato de Aluguel | Benfeitorias e Conservação | 2026

Q: Quais são as obrigações do locatário na conservação do imóvel?

O locatário deve conservar o imóvel e devolvê-lo no estado em que o recebeu, exceto por deteriorações decorrentes do uso normal. Ele também precisa reparar danos causados por si ou por terceiros, conforme a Lei nº 8.245/1991.

Q: Como a lei distingue os tipos de benfeitorias na locação?

As benfeitorias são classificadas como necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, as úteis só com autorização, e as voluptuárias não são indenizáveis e podem ser retiradas se não prejudicarem o imóvel.

Q: O que deve constar no termo de vistoria de um imóvel alugado?

O termo de vistoria deve incluir uma descrição detalhada do estado de cada cômodo, pintura, instalações e equipamentos, assinado por ambas as partes e idealmente acompanhado de registro fotográfico.

Modelo de contrato de aluguel residencial com cláusulas sobre conservação, benfeitorias, vistoria e obrigações do locatário, assegurando a manutenção do imóvel e detalhando as responsabilidades na devolução e indenização por benfeitorias.

Quais são as obrigações do locatário na conservação do imóvel?

O locatário deve conservar o imóvel e restituí-lo, ao final da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991. Também deve reparar os danos verificados no imóvel ou em suas instalações quando provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, conforme o art. 23, V. Assim, deteriorações decorrentes do uso normal não podem ser automaticamente imputadas ao locatário.

O termo de vistoria elaborado no início da locação é o principal instrumento para delimitar essa responsabilidade. Sem vistoria detalhada — com descrição do estado de cada cômodo, pintura, instalações e equipamentos — torna-se difícil distinguir os danos preexistentes daqueles causados durante a locação. A vistoria deve ser assinada por ambas as partes e idealmente acompanhada de registro fotográfico.

Como a lei distingue os tipos de benfeitorias na locação?

A Lei nº 8.245/1991 adota a classificação do Código Civil para definir o regime de cada tipo de benfeitoria. As necessárias — indispensáveis à conservação do imóvel — são indenizáveis ao locatário ainda que não autorizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário (art. 35). As úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, são indenizáveis apenas se autorizadas pelo locador. Já as voluptuárias — de mero deleite ou recreio — não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário ao término da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

O contrato pode afastar o direito à indenização e à retenção por benfeitorias, inclusive as necessárias, mediante cláusula expressa. Antes de realizar obras ou melhorias, o locatário deve verificar o regime estabelecido no contrato e, quando exigível, obter autorização do locador. A ausência de autorização pode repercutir no direito à indenização das benfeitorias úteis e, conforme a natureza da intervenção e o que tiver sido contratado, gerar obrigação de restauração do imóvel.

Como adaptar este modelo ao caso concreto?

Antes de utilizar o modelo, verifique e ajuste os seguintes pontos:

Elaboração de termo de vistoria detalhado antes da entrega das chaves, com descrição do estado de cada cômodo, pintura, instalações e equipamentos, assinado por ambas as partes e acompanhado de registro fotográfico;

Cláusula expressa sobre o regime de benfeitorias: quais são indenizáveis, quais dependem de autorização e se há renúncia ao direito de retenção, observados os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991;

Definição clara das obras e reparos de responsabilidade do locatário, com distinção entre desgaste natural (não imputável) e danos por uso indevido;

Procedimento de vistoria de saída: prazo para realização, quem a conduz e como serão tratadas as divergências entre as partes;

Condições de devolução do imóvel: pintura, limpeza, instalações e estado geral, com referência à vistoria inicial;

Responsabilidade pelas despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, conforme a distinção dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991;

Foro de eleição para resolução de conflitos.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE CASA

DAS PARTES

1. $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da identidade nº $[informação_genérica] e do CPF nº $[informação_genérica], residente e domiciliada na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica], denominado LOCADOR

2. $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da identidade nº $[informação_genérica] e do CPF nº $[informação_genérica], residente e domiciliada na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica], denominado LOCATÁRIO.

As partes acima ficam acertadas entre si, por justo e acordado, para o CONTRATO DE LOCAÇÃO DE CASA EM ÁREA RESIDENCIAL a seguir, especificado nas condições estabelecidas nas seguintes cláusulas:

CLÁUSULA 1ª. OBJETO

O contrato em questão tem como objeto uma casa em área residencial, o qual se localiza na Rua $[informação_genérica], nº $[informação_genérica], bairro $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], na cidade de $[informação_genérica].

Parágrafo primeiro. O imóvel será entregue a partir da data da assinatura deste contrato.

Parágrafo segundo. A destinação do imóvel será apenas para fins residenciais, não sendo admitida outra finalidade.

CLÁUSULA 2ª. VALOR DO ALUGUEL

A locação mensal será de R$ $[informação_genérica], valor em reais, a ser pago integralmente no dia $[informação_genérica] de cada mês.

Parágrafo primeiro. Em situações em que o aluguel não for pago dentro do prazo estabelecido acima, será imposta uma multa automática de $[informação_genérica] % sobre o valor do aluguel, além de juros de mora de $[informação_genérica] % e correção de juros e mora sobre o montante devido.

Parágrafo segundo. Caso o Locatário atrase o aluguel, assim como despesas ordinárias relacionadas ao imóvel por um período superior a $[informação_genérica] dias, resultará na rescisão do contrato de locação, sujeitando o Locatário a uma multa equivalente a $[informação_genérica] meses de aluguel, além dos valores devidos até o momento.

Parágrafo terceiro. As despesas do condomínio serão quitadas até o dia $[informação_genérica], devendo o Locador autorizar a administração do condomínio a enviar faturas para o pagamento diretamente ao Locatário.

CLÁUSULA 3ª. PRAZO DE LOCAÇÃO

O período estipulado para a locação é de $[informação_genérica] meses, iniciando na data em que o presente contrato for assinado, momento em que as chaves do imóvel são entregues ao Locatário.

Parágrafo primeiro. Caso haja interrupção do prazo pelo Locatário, desocupando o imóvel antes do prazo estipulado acima, deverá pagar uma multa no valor equivalente a $[informação_genérica] meses de aluguel.

Parágrafo segundo. O Locador tem o poder de isentar o Locatário dessa multa mediante um termo aditivo expresso e formal no momento da desocupação.

Parágrafo terceiro. No dia seguinte ao término do prazo estabelecido acima, o Locatário, sem a necessidade de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, deve devolver o imóvel. Caso não o faça, estará sujeito ao pagamento de uma multa equivalente a $[informação_genérica] meses de aluguel, exceto se houver acordo mútuo para prorrogar o contrato de locação. Nesse caso, será obrigatória a elaboração de um aditivo de locação com um novo prazo e um reajuste no valor do aluguel.

CLÁUSULA 4ª. VEDAÇÃO À SUBLOÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL

Fica vedada a sublocação, empréstimo ou cessão do imóvel, no todo ou em parte, salvo se o Locador autorizar, sob pena de rescisão do contrato.

CLÁUSULA 5ª. REAJUSTE

O valor mensal do aluguel estabelecido na cláusula 2ª será atualizado anualmente, de acordo com o índice $[informação_genérica].

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