Modelo de Contrato Aluguel para Imprimir 2025 | Contrato de locação residencial simples firmado entre as partes, com cláusulas claras sobre valor, prazo, encargos, reajuste, benfeitorias, garantia e condições de desocupação. Regido pela Lei do Inquilinato, prevê caução, multa por descumprimento e foro eleito para eventuais litígios.
É possível revisar cláusulas específicas do contrato de aluguel comercial alegando apenas prejuízo econômico?
Não. A simples alegação de dificuldades financeiras do locatário, mesmo em contextos extraordinários, como a pandemia, não basta para justificar a revisão de cláusulas específicas do contrato de aluguel comercial, especialmente quando tais obrigações são típicas do tipo de negócio explorado no local. O advogado, ao avaliar a viabilidade da ação revisional, precisa ir além da alegação genérica de prejuízo e verificar se há violação concreta à boa-fé objetiva ou à função social do contrato, além de demonstrar desequilíbrio grave entre as partes.
Veja-se o entendimento firme do TJRS:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. DÉCIMO-TERCEIRO ALUGUEL E ALUGUEL COMPLEMENTAR. CABIMENTO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE SE TRADUZEM EM OBRIGAÇÕES TÍPICAS DO EMPREENDIMENTO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIA HÁBIL PARA A REVISÃO DO PACTO QUANTO A ESSAS CLÁUSULAS. AUSÊNCIA DE OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA OU À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO POR AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. REDUÇÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS. LIBERALIDADE DAS RÉS EM CONCEDER. DESDE O ADVENTO DA PANDEMIA HOUVE PELAS RÉS A CONCESSÃO DE DESCONTOS SOBRE OS VALORES PACTUADOS ENTRE AS PARTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento, Nº 51073147520218217000, 15ª Câmara Cível, TJRS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 06/10/2021)
Na prática, o advogado pode mapear elementos objetivos que justifiquem a revisão, como alteração abrupta da duração da atividade comercial, variações anormais de fluxo, queda documentada de faturamento, ou mesmo decisões administrativas de governo federal que inviabilizem o uso normal do imóvel.
O fiador continua responsável mesmo sem assinar nova fiança após a renovação automática?
Sim. A prorrogação automática do contrato não exime o fiador de suas obrigações quando há cláusula expressa prevendo sua continuidade. E mais: a ausência de exoneração formal inviabiliza qualquer alegação de extinção da responsabilidade. A jurisprudência do TJDF é categórica: se o contrato contém cláusula décima sétima (ou equivalente) prorrogando a garantia, e não houve interpelação válida nem pedido de desligamento pelo fiador, sua vinculação se mantém.
Veja o precedente:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR APÓS TÉRMINO DO CONTRATO ORIGINAL. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO E OBRIGAÇÃO CONTÍNUA DO FIADOR. INEXISTÊNCIA DE EXONERAÇÃO FORMAL DO FIADOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.(...) A responsabilidade solidária do fiador é reiterada pela renúncia ao benefício de ordem e a obrigação persiste, inclusive em casos de prorrogação expressa ou tácita do contrato, conforme cláusula décima quinta e parágrafo único do art. 56 da Lei 8.245/91.
(Apelação, Nº 0724569-65.2022.8.07.0007, TJDF, Relator: Alfeu Machado, Julgado em 24/04/2024)
No ponto de vista prático, o advogado que defende o fiador deve verificar:
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Se houve documento de exoneração ou comunicação escrita válida;
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Qual era o teor exato da cláusula décima de fiança;
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Se o fiador tinha ciência da renovação ou se foi surpreendido.
Na ausência de comprovação inequívoca de saída da relação, a responsabilidade do fiador permanece e a tese de desoneração tende ao fracasso.
É possível excluir cláusula de seguro fiança por acordo entre as partes?
Sim, desde que o acordo seja expresso, bilateral e documentado. Em contratos que utilizam seguro fiança, qualquer modificação no regime de garantias exige novo termo contratual, sob pena de insegurança jurídica para ambas as partes. Se a locadora desejar alterar essa condição, é essencial formalizar por escrito, inclusive indicando quem assume os riscos em caso de inadimplemento.
Do ponto de vista preventivo, o advogado pode sugerir:
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Anexar termo aditivo ao contrato de aluguel com assinatura de ambas as partes;
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Prever expressamente o que ocorrerá em caso de sinistro ou inadimplemento;
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Especificar como se dará a eventual necessidade de substituição da garantia.
A ausência dessa formalização pode gerar obrigações acessórias mal definidas, especialmente quando o locatário deixa de pagar o prêmio à seguradora e não substitui a garantia.
O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do contrato sem multa?
Depende. Em contrato de aluguel simples, a devolução antecipada pode sim ocorrer, mas gera efeitos distintos conforme a forma do instrumento e a Lei do Inquilinato aplicável. O advogado deve analisar se há cláusula prevendo aviso prévio mínimo e penalidade por rescisão antecipada. A falta desse cuidado pode gerar cobrança judicial legítima por multa proporcional ao tempo restante.
Na prática, o advogado deve:
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Conferir a existência e o conteúdo da cláusula de rescisão;
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Avaliar a atualização monetária dos valores cobrados;
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Verificar se há previsão sobre bens móveis deixados ou danos ao imóvel.
Além disso, é recomendável instruir o cliente com um checklist básico (preferencialmente em PDF), contemplando os principais direitos e deveres envolvidos nas locações, para prevenir litígios e evitar surpresas com cláusulas ocultas em documentos antigos ou redigidos sem revisão técnica.
A pessoa locatária que deseja sair deve formalizar o pedido por escrito, respeitando os prazos acordados. A simples entrega das chaves, sem cumprimento das condições pactuadas, não exime o locatário das obrigações restantes previstas sobre o imóvel - especialmente em imóveis residenciais com prazo determinado e cláusulas expressas sobre penalidades.
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