O que deve ser incluído em um contrato de locação residencial?

Um contrato de locação residencial deve incluir cláusulas sobre valor do aluguel, encargos, forma de pagamento, conservação do imóvel, multa por mora e obrigações das partes, como a manutenção e reparos do imóvel pelo locatário.

O locador pode cobrar por reparos sem uma vistoria final assinada?

Sem um termo de vistoria de saída assinado pelo inquilino, ou prova de que ele foi notificado para comparecer à vistoria final, não há certeza quanto aos danos alegados. Assim, o locador não pode cobrar por reparos sem a vistoria documentada.

Quais são os riscos de não realizar uma vistoria inicial no imóvel?

A ausência de vistoria inicial prejudica significativamente a cobrança por danos, pois não há como provar que os danos encontrados ao fim da locação foram causados pelo locatário. Isso fragiliza a posição do locador em eventuais disputas.

Como garantir que um contrato de locação seja cumprido adequadamente?

Para garantir o cumprimento do contrato de locação, é importante incluir uma cláusula que obrigue a realização de vistoria final com a participação do inquilino, além de exigir comprovantes de quitação de contas como energia elétrica e impostos no término do contrato.

Direito Civil

Modelo de Contrato Locação | Imóvel Residencial | 2025

Q: É possível cobrar débitos de energia elétrica sem comprovar o período?

Não é possível cobrar débitos de energia elétrica sem comprovar que eles se referem ao período da vigência do contrato. Faturas isoladas, sem data ou nome, não constituem prova adequada para cobrança judicial.

Contrato de locação residencial por prazo indeterminado, estabelecendo obrigações de locador e locatário, incluindo valores, encargos, conservação do imóvel e penalidades por descumprimento. Cláusulas sobre vistoria inicial e final, responsabilidade por reparos e condições para devolução do imóvel.

Atualizado29 jun 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo de Contrato Locação | Imóvel Residencial | 2025 | Contrato de locação residencial por prazo indeterminado, com cláusulas sobre valor, encargos, forma de pagamento, conservação, multa por mora e obrigações das partes. Estabelece deveres do locatário quanto à manutenção e reparos do imóvel.

O locador pode cobrar reparos sem vistoria final assinada?

Não. Sem termo de vistoria de saída assinado pelo inquilino, ou sequer prova de que ele foi notificado para comparecer à vistoria final, não há liquidez e certeza quanto aos danos alegados. Mesmo que existam recibos de serviço, o que se discute não é o gasto do locador, mas sim a existência e origem do dano, cuja prova se torna praticamente impossível sem vistoria documentada.

Essa é a posição do TJDF:

APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TERMO DE VISTORIA FINAL ASSINADO PELO LOCATÁRIO. LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Embora seja certo o dever do locatário de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu (art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91), as despesas tidas com o reparo do imóvel - ausente termo de vistoria final assinado pelo locatário ou a notificação para que ele comparecesse à vistoria -, carecem de liquidez e certeza, porque não é possível aferir a necessidade de tais despesas apenas por recibos dos supostos prestadores de serviço. 2. Apelo não provido.

(N° 0718472-33.2023.8.07.0001, 4ª Turma Civel, TJDF, Relator: Arnoldo Camanho De Assis, Julgado em 19/09/2024)

Portanto, ao redigir o presente contrato de locação, o advogado deve incluir cláusula que obrigue o locador a realizar a vistoria de saída com participação do inquilino, sob pena de preclusão, garantindo segurança probatória para eventual ação futura.

É possível cobrar débitos de energia elétrica sem comprovar o período?

Não. A jurisprudência é firme em exigir que o valor cobrado esteja vinculado ao período da vigência do contrato, demonstrando que se refere de fato ao uso do imóvel locado. Faturas isoladas, sem comprovação de data, nome ou vencimento durante a duração do vínculo contratual, não constituem prova hábil para cobrança judicial.

O TJDF reiterou isso:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. MULTA E ENCARGOS LOCATÍCIOS. AVARIAS. VISTORIA INICIAL E FINAL. AUSÊNCIA. DÉBITO DE ENERGIA ELÉTRICA. PERÍODO DE REFERÊNCIA NÃO ESPECIFICADO. PROVAS INIDÔNEAS E INSUFICIENTES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Dentre as obrigações impostas ao locatário na Lei do Inquilinato (art. 23 da Lei 8.245/91), está elencada a restituição do imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu (inc. III). 2. Para comprovar a obrigação do locatário de reparar dano no imóvel locado, o laudo de vistoria é essencial, tanto na entrega como na restituição do imóvel. 3. Em relação à multa por atraso no pagamento dos alugueis, não há demonstração acerca da data em que ocorreu o pagamento em atraso. Do mesmo modo, não obstante os débitos do fornecimento de energia elétrica constituírem obrigação pessoal, não há comprovação certa e induvidosa no sentido de tratar-se do período de locação do imóvel apto a validar a cobrança. 4. Não se afigura possível exigir o pagamento da penalidade prevista no contrato se o locador deixa de comprovar o descumprimento das obrigação a cargo do locatário. 5. É cediço que os fatos não contestados especificamente tem a presunção de veracidade relativa, que pode ser elidida a critério do julgador. 6. Recurso conhecido e não provido.

(Apelação Cível, N° 07497456420228070001, 7ª Turma Cível, TJDF, Relator: Mauricio Silva Miranda, 28/11/2023)

A recomendação prática é que o advogado instrua o cliente a arquivar cópia de todas as faturas durante o contrato, com vias de confirmação por e-mail ou recibo do acordo inicial. Além disso, deve inserir cláusula expressa no contrato exigindo que o inquilino apresente quitação das contas de energia elétrica e imposto predial no momento do término da locação.

A ausência de vistoria inicial prejudica a cobrança por danos?

Prejudica sim — e de forma significativa. Sem laudo técnico de entrada, não há como demonstrar objetivamente que os danos encontrados ao fim da locação decorreram da ação ou omissão do locatário. Essa ausência fragiliza a posição do locador, inclusive quanto à aplicação de penalidades previstas no contrato, pois não há um ponto de partida claro para aferição das condições originais do imóvel.

Mesmo havendo valores discriminados em recibos ou orçamentos, a falta de prova sobre a real necessidade dos reparos pode inviabilizar a execução. Assim, cláusulas sobre conservação, aplicação de juros de mora, correção pelo IGP-M ou mesmo retenção de caução perdem força prática se desprovidas de respaldo técnico inicial. Isso vale especialmente quando envolvem instalações elétricas, bens móveis ou danos estruturais nos imóveis, cuja origem exige perícia e vinculação ao período da locação.

O que o advogado pode fazer para evitar esse risco:

Anexar ao contrato um laudo técnico inicial com índice fotográfico das condições do imóvel, das áreas comuns e dos equipamentos instalados;
Prever cláusula de atualização do laudo, inclusive durante a vigência, em caso de obras ou substituições promovidas por qualquer parte;
Vincular expressamente o valor do aluguel à boa conservação do imóvel e à inexistência de vícios ocultos na entrega;
Incluir previsão expressa de que, na ausência do locatário na vistoria final, o outro poderá realizá-la com testemunha, garantindo efeito jurídico.

A construção de uma relação contratual segura entre locador/locatário exige atenção aos detalhes. E entre eles, a vistoria não é acessório, mas essencial à preservação dos direitos e à prevenção de disputas.

Quando bem conduzida e em conformidade com os fatos, serve como alicerce probatório forte o suficiente para sustentar cobrança judicial ou afastar alegações indevidas.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADORA: $[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg].

LOCATÁRIO: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf].

FIADORA: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf].

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: O objeto do presente contrato é o imóvel situado à Rua $[geral_informacao_generica], que tem como características:

$[informação_genérica].

Assim, as partes acima identificadas ajustam entre si, de forma livre e consciente, a locação do imóvel acima descrito, regendo-se o presente contrato pelas cláusulas e condições abaixo, bem como pela Lei nº 8.245/1991 e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002):

CLÁUSULA PRIMEIRA: DO PRAZO

A presente locação é firmada por prazo indeterminado, com início na data de $[informação_genérica], permanecendo em vigor enquanto não for denunciada por qualquer das partes.

A rescisão imotivada deverá observar o prazo de notificação mínima de 30 (trinta) dias, nos termos do artigo 47 da Lei nº 8.245/91, sendo devida multa proporcional se o LOCATÁRIO desocupar o imóvel sem tal aviso prévio.

CLÁUSULA SEGUNDA: DO VALOR DA LOCAÇÃO E ENCARGOS

O valor mensal ajustado para a locação é de R$ $[geral_informacao_generica], cabendo ao LOCATÁRIO a quitação de todos os tributos, taxas, despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como quaisquer encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive IPTU e taxa de incêndio.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO PAGAMENTO ADIANTADO

As partes acordam que o valor correspondente ao último mês da locação será quitado antecipadamente na data de início do presente contrato, caracterizando-se, desde já, como integralmente pago o valor referente ao mês final do período contratual.

CLÁUSULA QUARTA: DO VENCIMENTO

O pagamento do aluguel deverá ocorrer até o dia 5 (cinco) de cada mês, admitindo-se tolerância até o quinto dia útil subsequente. Em caso de coincidência com final de semana ou feriado, o pagamento poderá ser efetuado no próximo dia útil.

CLÁUSULA QUINTA: DA MORA

O não pagamento no prazo acordado implicará na incidência de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM-FGV. Em caso de cobrança judicial, será devida também verba honorária de 20% (vinte por cento) e custas processuais.

CLÁUSULA SEXTA: DO LOCAL DE PAGAMENTO

O valor da locação deverá ser depositado na conta corrente de titularidade da administradora da LOCADORA, qual seja, $[geral_informacao_generica], inscrito no CPF sob o nº $[geral_informacao_generica], agência $[geral_informacao_generica], conta nº $[geral_informacao_generica], do Banco Itaú ou outra indicada por escrito.

CLÁUSULA SÉTIMA: DO ESTADO DO IMÓVEL

O LOCATÁRIO declara ter recebido o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento, incluindo todas as suas instalações, acessórios, equipamentos e acabamentos, comprometendo-se a devolvê-lo nas mesmas condições.

CLÁUSULA OITAVA: DA CONSERVAÇÃO

Compete ao LOCATÁRIO zelar pela boa conservação e limpeza do imóvel, responsabilizando-se por danos causados por mau uso. A LOCADORA poderá vistoriar o bem e exigir reparos necessários, cujo custo será imputado ao LOCATÁRIO, exceto quando decorrentes de caso fortuito ou força maior.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: DOS REPAROS

Todos os reparos e consertos ordinários correrão por conta do LOCATÁRIO. Apenas vícios ocultos serão de responsabilidade da LOCADORA, conforme art. 568 do Código Civil e arts. 22 e 23 da Lei nº …

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCATÁRIO: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf].

FIADORA: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf].

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: O objeto do presente contrato é o imóvel situado à Rua $[geral_informacao_generica], que tem como características:

$[informação_genérica].

CLÁUSULA PRIMEIRA: DO PRAZO

A presente locação é firmada por prazo indeterminado, com início na data de $[informação_genérica], permanecendo em vigor enquanto não for denunciada por qualquer das partes.

Modelo de Contrato Locação | Imóvel Residencial | 2025

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Sobre este documento

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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

CLÁUSULA PRIMEIRA: DO PRAZO

CLÁUSULA SEGUNDA: DO VALOR DA LOCAÇÃO E ENCARGOS

CLÁUSULA TERCEIRA: DO PAGAMENTO ADIANTADO

CLÁUSULA QUARTA: DO VENCIMENTO

CLÁUSULA QUINTA: DA MORA

CLÁUSULA SEXTA: DO LOCAL DE PAGAMENTO

CLÁUSULA SÉTIMA: DO ESTADO DO IMÓVEL

CLÁUSULA OITAVA: DA CONSERVAÇÃO

PARÁGRAFO PRIMEIRO: DOS REPAROS

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CLÁUSULA SEGUNDA: DO VALOR DA LOCAÇÃO E ENCARGOS

CLÁUSULA TERCEIRA: DO PAGAMENTO ADIANTADO

CLÁUSULA QUARTA: DO VENCIMENTO

CLÁUSULA QUINTA: DA MORA

CLÁUSULA SEXTA: DO LOCAL DE PAGAMENTO

CLÁUSULA SÉTIMA: DO ESTADO DO IMÓVEL

CLÁUSULA OITAVA: DA CONSERVAÇÃO

PARÁGRAFO PRIMEIRO: DOS REPAROS

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