Modelo de Contrato de Arrendamento de Casa - Modelo Atualizado em 2025 | Contrato que formaliza o arrendamento de casa, com cláusulas sobre valor, prazo, caução, manutenção do imóvel, responsabilidades das partes e condições de rescisão, a fim de garantir segurança jurídica na relação locatícia.
O não pagamento do arrendamento autoriza ação possessória?
Sim. A inadimplência no contrato de arrendamento — especialmente quando acompanhada da ocupação do imóvel por terceiro — pode caracterizar esbulho possessório, situação que permite ao advogado propor a correspondente ação de reintegração de posse, inclusive com pedido liminar. O inadimplemento atinge diretamente os direitos do arrendador e viola os termos contratuais.
É o que confirma a jurisprudência abaixo:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO VINCULADO AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). FALTA DE PAGAMENTO DAS TAXAS DE ARRENDAMENTO E DE CONDOMÍNIO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO. IRREGULARIDADE. ESBULHO POSSESSÓRIO. LEI N. 10.188/2001. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA.
Tratando-se de contrato firmado segundo as regras do Programa de Arrendamento Residencial, o inadimplemento do arrendamento e a não comprovação de residência do arrendatário no imóvel caracterizam o esbulho possessório, possibilitando a rescisão do contrato e o ajuizamento da respectiva ação de reintegração de posse. Hipótese em que, após a celebração do contrato, o arrendatário deixou de pagar as prestações e cedeu, de forma irregular, o imóvel para terceira pessoa. Manutenção da sentença que julgou procedente o pedido de reintegração. Apelação a que se nega provimento. Honorários majorados.
(TRF1, AC 0004137-56.2011.4.01.3304, 5ª Turma, julgado em 23/10/2023)
O que o advogado pode fazer nesse tipo de caso:
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Reunir os documentos que comprovem o inadimplemento e a cessão não autorizada;
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Realizar vistoria e colher elementos que demonstrem o uso irregular;
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Avaliar o impacto do não pagamento no consumo de serviços como água, luz e gás, para reforçar o argumento da posse injusta;
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Sustentar a natureza precária da ocupação, requerendo a tutela possessória com base na força do título firmado.
Trata-se de situação em que a resolução contratual é acompanhada do direito de reaver a posse, evitando o agravamento do dano e consolidando o exercício da função social do imóvel.
A cessão irregular do imóvel pode ser alegada como infração contratual?
Sim. A cessão do imóvel arrendado a terceiros, sem anuência expressa do proprietário, é fato típico de violação contratual. Esse tipo de conduta, embora recorrente, descumpre as cláusulas relativas aos deveres do arrendatário, especialmente quando associada à ausência de comprovação de ocupação efetiva. A depender da redação contratual, pode-se configurar situação de mora, autorizando o ajuizamento de ação para retomada do imóvel ou revisão do contrato.
O advogado, ao elaborar ou revisar contratos de arrendamento em Angola, pode adotar medidas preventivas como:
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Inserir cláusula que restrinja expressamente a cessão a terceiros;
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Prever consequências específicas para o caso de cessão irregular, como pagamentos em dobro, perda de benfeitorias ou indenização por desgaste;
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Recomendar que as alterações contratuais sejam sempre formalizadas por escrito, por meio de carta assinada pelas partes;
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Estabelecer cláusula de análise periódica da ocupação e manutenção do funcionamento do imóvel.
Esse tipo de infração, se tolerado, pode comprometer a segurança jurídica do contrato e dificultar a atuação em futuros conflitos judiciais ou extrajudiciais.
A contratação transnacional envolvendo imóvel em Angola atrai a competência da Justiça brasileira?
Depende do caso concreto. Ainda que o contrato de aluguel seja formalizado em Angola, a verificação da competência jurisdicional depende do vínculo das partes com o território nacional, da sede das empresas envolvidas ou da existência de acordo de representação no Brasil.
Em se tratando de relações contratuais internacionais — especialmente envolvendo terreno urbano ou rural — o tipo de contratação, o local de negociação, a efetiva ocupação e o grau de ingerência da parte brasileira são determinantes para fixação do juízo competente.
Essa tese foi analisada no seguinte julgado:
AGRAVOS DE INSTRUMENTO EM RECURSOS DE REVISTA. CONTRATO INTERNACIONAL DE TRABALHO. CONTROVÉRSIA ACERCA DO LOCAL DA CONTRATAÇÃO - BRASIL OU ANGOLA. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA BRASILEIRA. LEGISLAÇÃO MATERIAL APLICÁVEL. ILICITUDE NA CONTRATAÇÃO."Depreende-se do contexto probatório que o reclamante foi contratado para trabalhar para a 2ª reclamada/ENGEVIA, empresa sediada em Angola. A contratação, embora aparentemente tenha ocorrido em Angola, deu-se em solo brasileiro, por intermédio da 1ª reclamada/CRCL."Logo, toda a discussão acerca dos pontos controvertidos – contratação e prestação de serviços em Angola –, no sentido de infirmar o principal aspecto da tese do TRT de que houve ilicitude na contratação, demandaria reexame e reavaliação das provas produzidas...
(TST, AIRR 0001699-38.2016.5.06.0013, 7ª Turma, Rel. Cláudio Mascarenhas Brandão, julgado em 19/06/2024)
Para o advogado que atua com imóveis em Angola, é essencial adotar postura estratégica desde o início da contratação. É recomendável:
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verificar se há lei angolana aplicável e cláusula de foro bem definida;
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checar se existe legislação brasileira que incida sobre empresas com atuação internacional;
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analisar a duração do contrato, o tipo de posse contratada e se há risco de responsabilidade civil no Brasil;
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estruturar a comunicação entre as partes, inclusive por meios eletrônicos, e prever penalidades claras para descumprimento de obrigações;
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realizar avaliações jurídicas e econômicas que considerem inclusive os impactos fiscais e monetários.
Ignorar qualquer um desses pontos compromete a resposta processual em caso de disputa futura. Mesmo que o contrato esteja formalizado no exterior, a justiça brasileira pode ser provocada, desde que haja ligação com o território nacional.
Ou seja: o fato de o contrato ter sido assinado fora não afasta o risco de litígio aqui. A blindagem contratual começa na redação - e quem conduz com técnica, reduz conflito e protege o cliente.
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