Como funciona um contrato de aluguel residencial?

Um contrato de aluguel residencial é um acordo entre locador e locatário que estabelece as condições de locação de um imóvel para fins residenciais. Este documento define partes envolvidas, prazo de locação, valor do aluguel, método de pagamento, reajustes e demais obrigações e responsabilidades de ambas as partes.

Quais são as obrigações do locatário em um contrato de locação?

O locatário é responsável por pagar o aluguel mensalmente na data acordada, bem como encargos como condomínio, IPTU, água e energia elétrica. Também deve manter o imóvel em bom estado e permitir vistorias quando necessário. Além disso, é proibido sublocar o imóvel ou utilizá-lo para fins comerciais sem autorização.

Quais garantias podem ser exigidas em um contrato de aluguel residencial?

No contrato de aluguel residencial, o locador pode exigir garantias como fiador, caução em dinheiro ou seguro-fiança. Estas garantias asseguram o cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário, caso ele não o faça.

Como é feito o reajuste do aluguel em um contrato de locação?

O reajuste do aluguel em um contrato de locação residencial é realizado anualmente, na data de aniversário do contrato, com base em índices previamente acordados entre as partes, como o IGP-M ou outro índice legalmente permitido.

O que acontece se o locatário deixar de pagar o aluguel?

Se o locatário deixar de pagar o aluguel, ele estará sujeito a multas, juros de mora e correção monetária. Além disso, o locador pode considerar o contrato rescindido por inadimplemento, podendo exigir perdas e danos e demais cominações legais.

Direito Civil

Modelo de Contrato de Aluguel Residencial | 2025

Modelo de contrato de locação residencial que define partes, valor do aluguel, prazo, garantias, encargos, vedações e condições de rescisão, conforme legislação aplicável.

Atualizado13 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

Modelo de Contrato de Aluguel Residencial | 2025 | Contrato particular que estabelece a locação de imóvel residencial, definindo partes, prazo, aluguel, pagamento, reajuste e demais condições da relação locatícia.

Como o advogado pode enfrentar alegações de inexistência de vínculo locatício quando há contrato apresentado pela parte adversa?

Em disputas envolvendo imóveis, especialmente quando há resistência do inquilino em reconhecer a própria relação locatícia, o advogado precisa reconstruir a narrativa contratual com precisão. É muito comum que a parte contrária alegue doação verbal, cessão informal ou qualquer outra tese paralela para inviabilizar o cumprimento das obrigações assumidas.

Nesses cenários, a estratégia passa pela demonstração da validade formal e material do ajuste, e a jurisprudência traz exatamente esse tipo de recorte, razão pela qual colaciono a ementa para contextualizar:

“APELAÇÃO. LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA. ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO VERBAL DO IMÓVEL. INVALIDADE DO SUPPOSTO NEGÓCIO JURÍDICO. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA OU INSTRUMENTO PARTICULAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO RECONHECIDO. LOCATIVOS INADIMPLIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. TJRS, Apelação Cível nº 50000552020188210115, 15ª Câmara Cível, j. 17/05/2023.”

Com esse cenário, o advogado pode trabalhar estrategicamente:

Destacar que o contrato - ainda que seja um contrato de aluguel simples - constitui documento hábil a comprovar a existência da locação, especialmente quando há vistoria, recibos ou transferência bancária que demonstrem adimplemento parcial.
Conectar a tese à lei do inquilinato, mostrando que a forma escrita é suficiente para atribuir força probatória ao pacto.
Mapear qualquer tentativa de afastar os direitos do locador como forma de evitar cobranças posteriores.
Levantar que alegações paralelas não afastam o núcleo do objeto, que é a relação locatícia regularmente pactuada.
Explorar eventuais conversas, e-mails e mensagens como indícios de que o réu sempre se comportou como locatário.
Produzir narrativa técnica que demonstre a consequência jurídica do descumprimento contratual, tais como valores em atraso, inadimplência continuada e ausência de quitação regular.
Explicar ao cliente que, para preservar sua posição, pode ser necessária notificação prévia ou interpelação formal para reforçar a exigibilidade do débito.
Manter o foco nas garantias da relação, como seguro fiança, título de capitalização ou fiadores, se existentes, reforçando o risco econômico assumido pelo locador.
Demonstrar que a alegação de “doação verbal” constitui argumento incompatível com as leis civis e locatícias, e não produz efeito jurídico sem escritura.

Assim, a defesa se torna sólida porque demonstra que o contrato existe, funciona e gera efeitos, independentemente da tentativa adversa de reconstruir artificialmente a origem da ocupação.

Como o advogado pode afastar a responsabilidade subsidiária quando o contrato juntado demonstra relação exclusivamente locatícia?

Há situações trabalhistas em que o tomador de serviços é acusado de responsabilidade subsidiária simplesmente por ocupar o mesmo local que o empregador direto utilizava. Entretanto, quando o réu apresenta o contrato de locação e prova que a relação estabelecida era apenas de uso do espaço, o advogado precisa estruturar uma defesa que evidencie a total ausência de ingerência empresarial, evitando que o cliente seja indevidamente inserido em litígios que não lhe dizem respeito.

O precedente a seguir demonstra esse exato cenário, razão pela qual transcrevo a ementa integral:

“Responsabilidade Subsidiária. Contrato de locação. O 2º reclamado acostou aos autos instrumento particular de contrato de locação de imóvel não residencial com a 1ª reclamada, onde se encontra descrito como objeto ‘locação não residencial de imóvel’, desincumbindo-se, assim, de seu encargo probatório, ônus que lhe competia nos termos do art. 818, inciso II, da CLT. Recurso Ordinário da reclamante não provido. TRT2, 1000872-80.2020.5.02.0045, 14ª Turma, j. 04/05/2023.”

A partir dessas premissas, o advogado pode reforçar que:

A finalidade do contrato, sua vigência e sua duração, demonstram uso meramente locatício do espaço, não havendo qualquer ingerência operacional que caracterize relação empresarial ou solidariedade entre os envolvidos.
É essencial comprovar que a energia elétrica, água e demais contas eram individualizadas, afastando qualquer aparência de operação conjunta.
A defesa deve organizar todas as informações relativas à conservação do imóvel, mostrando que o locador ou o ocupante apenas cumpria seus deveres típicos, sem participação na gestão laboral da contratada.
Demonstrar que a presença no imóvel não gera presunção de coordenação entre empresas, especialmente quando os contratos são distintos e independentes.
Usar a própria cláusula de rescisão contratual para afastar interpretações equivocadas sobre a função de cada parte no espaço físico.
Reforçar que, para existir responsabilidade subsidiária, seria necessário algum tipo de ingerência administrativa, fiscalização direta ou atuação conjunta — nenhum desses elementos presente na locação.
Explicar que eventual infração cometida pelo empregador direto não permite que o locador seja inserido automaticamente em disputas judiciais trabalhistas.
Apresentar o contrato como prova suficiente do exercício dos prazos, obrigações locatícias e ausência total de coordenação funcional.
Demonstrar que a falta de pagamento de salários pelo empregador não possui qualquer vínculo com a locação, que é regida por normas próprias e não transfere responsabilidade trabalhista ao proprietário do espaço.
Se necessário, anexar arquivos, conversas e relatórios que afastem qualquer participação do locador em decisões internas da empresa locatária.

Dessa forma, a defesa fica sólida e demonstra que a locação não estabelece relação empresarial, afastando integralmente qualquer tentativa de imputar responsabilidade subsidiária ao locador.

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MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL

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CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL

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CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL E PAGAMENTO

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