Modelo de Contrato Aluguel para Imprimir 2025 | Contrato de Locação, com cláusulas claras e atualizadas sobre reembolso por terceiros, garantias locatícias (como caução e seguro fiança) e hipóteses de rescisão, conforme a Lei 8.245/91 e o Código Civil. Ideal para locações seguras e juridicamente eficazes.
A locatária pode pedir tutela de urgência para reduzir o valor do aluguel provisório?
Sim, mas é preciso cuidado com o momento processual e a conformidade da pretensão com os critérios legais. A jurisprudência do TJSP tem sido rigorosa na análise de pedidos liminares formulados pelo inquilino em ações renovatórias que buscam, sem contraditório, a imposição de redução no valor contratual.
A jurisprudência confirma esse entendimento:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação não residencial – Ação renovatória de aluguel – Tutela de urgência de natureza antecipada – Pedido de fixação de aluguel provisório pelo locatário com redução correspondente a 20% (vinte por cento) do aluguel pactuado – Ausente hipótese para o diferimento do contraditório – Sem requisitos - Necessidade de instrução – Decisão mantida. Agravo não provido.
(Embargos De Declaração Cível, N° 2059243-35.2023.8.26.0000, 33ª Câmara De Direito Privado, TJSP, Relator: Sá Moreira De Oliveira, Julgado em 20/07/2023)
Portanto, mesmo quando o contrato de aluguel está em vigor e o valor se mostra excessivo, o ajuizamento de ação com pedido de tutela antecipada deve ser estrategicamente planejado:
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Avaliar se há risco concreto e imediato de dano irreparável.
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Instruir os autos com provas robustas e inequívocas da desproporcionalidade dos valores pactuados.
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Estar atento à necessidade de garantir o contraditório, sob pena de indeferimento automático.
Assim, é possível postular a redução, mas a forma e o momento do pedido são determinantes para sua admissibilidade.
Em quais situações a locadora pode ser obrigada a pagar aluguel residencial ao inquilino?
Ainda que possa parecer improvável, há caso em que a responsabilidade se inverte, e a locadora, ou mesmo um terceiro (inclusive o Poder Público), é compelido a arcar com os custos da locação de imóveis. Um bom exemplo prático está na jurisprudência abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. TUTELA DE URGÊNCIA. REEMBOLSO DE ALUGUEL RESIDENCIAL. Ação ajuizada por proprietária de imóvel interditado pela Defesa Civil contra o Município de Águas de Lindóia [...] Tutela de urgência concedida em primeiro grau para determinar que o réu pague à autora o valor de R$ 1.600,00 mensais, a título de aluguel residencial, atualizável nos moldes do contrato de locação [...]
(TJSP; Agravo de Instrumento 2125790-23.2024.8.26.0000; Rel. Djalma Lofrano Filho; Julgado em 07/06/2024)
Neste cenário, a segurança do imóvel, a existência de risco estrutural e a responsabilidade do ente público pela omissão na manutenção urbana justificaram o pagamento ao particular.
Essa decisão permite ao advogado construir tese semelhante quando:
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O imóvel se torna inabitável por fatores externos.
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Há falha de manutenção pública ou omissão administrativa.
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O cliente é forçado a devolver o imóvel por força maior.
O mais importante é reunir laudos técnicos e demonstrar a necessidade real da mudança de local, com provas que sustentem o direito à indenização de forma inequívoca.
Qual é a garantia mais segura na ausência de fiador disponível?
Quando o cliente não possui pessoa idônea disposta a figurar como fiador, o advogado pode orientá-lo a adotar garantias alternativas previstas na lei do inquilinato, avaliando a viabilidade de seguro fiança ou caução. Ambas possuem validade jurídica plena, mas há diferenças estratégicas conforme o perfil da locação:
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Seguro fiança: mais seguro para o locador, pois a seguradora cobre o inadimplemento, mas pode ser oneroso ao locatário.
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Caução em dinheiro: limitada a até três meses de aluguel (art. 38 da Lei 8.245/91), deve ser depositada em caderneta de poupança.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
O advogado deve analisar:
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A forma da garantia compatível com o perfil do cliente.
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Se há cláusulas abusivas ou exigências fora do previsto em lei.
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O impacto no acordo e na relação contratual em longo prazo.
A escolha errada pode comprometer a efetividade do contrato, prejudicando direitos e obrigações de ambas as partes.
Qual o melhor momento para formalizar a rescisão sem ônus ao locatário?
Embora muitos contratos tragam cláusula penal pela rescisão antecipada, a interpretação conjunta com o artigo 4º e artigo 9 º da Lei 8.245/91 e o artigo 473 do novo código civil brasileiro permitem que, após 12 meses de locação, o locatário devolva o bem sem penalidade, desde que haja aviso prévio de 30 dias e isso esteja previsto contratualmente.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
O advogado pode evitar litígios e garantir segurança jurídica ao cliente ao:
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Verificar se há cláusula expressa autorizando a devolução do imóvel sem multa após um ano.
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Instruir o cliente a notificar formalmente a parte contrária por escrito.
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Exigir recibo de entrega das chaves, em duas vias, para evitar dúvidas quanto ao término.
Além disso, deve-se atentar:
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Para o local da entrega e o estado de conservação do imóvel.
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Se o contrato menciona obrigações específicas de pintura ou reparos.
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Para a previsão de foro (art. 58, II, da lei do inquilinato), que deve constar claramente no documento, sob pena de nulidade da cláusula em caso de litígio com pessoa hipossuficiente.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
A formalização correta evita litígios e garante que nenhuma parte seja surpreendida, especialmente quando envolvem garantias como fiadores ou depósito caução.
O locatário pode evitar o despejo por falta de pagamento mesmo após ser citado judicialmente?
Sim, desde que o locatário e os fiadores cumpram integralmente suas responsabilidades no prazo legal de 15 dias contados da citação, é possível evitar a rescisão da locação e o despejo.
Essa hipótese de purgação da mora está prevista no art. 62, II, da Lei 8.245/91, com redação atualizada pela Lei nº 12.112/2009.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10 (dez) por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Assim, a lei não exige cálculo prévio judicial, bastando que o depósito abranja:
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Aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito;
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Multas contratuais, se forem exigíveis;
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Juros de mora;
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Custas processuais;
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Honorários advocatícios do locador, fixados em 10% sobre o total do débito, salvo se houver estipulação contratual diversa.
A atuação do advogado aqui é determinante: deve garantir que o cliente deposite corretamente o valor total exigido, preservando o vínculo contratual e evitando a retomada do imóvel. Esse mecanismo protege inclusive o exercício futuro do direito de preferência, caso haja venda do bem locado — já que o despejo frustraria essa prerrogativa legal.
Observação: Recomenda-se, ainda, que o contrato contenha previsões claras e seja mantido em pdf e impresso, com cláusulas que resguardem as partes. É prudente que o advogado oriente o cliente a não assinar recibos em branco nem realizar pagamentos informais, evitando situações que dificultem a prova de quitação ou compliance contratual. Assim, é possível sustentar uma defesa eficiente e reduzir os riscos da ação judicial.
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