O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Um contrato de compra e venda de imóvel é um documento particular que formaliza a transação entre um vendedor e um comprador, definindo as partes envolvidas, o objeto da venda, o preço, a forma de pagamento, a entrega da posse e a transferência da propriedade.

Quais são as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel?

As principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel incluem o objeto (descrição do imóvel), o preço e a forma de pagamento, a entrega da posse e das chaves, a transferência da propriedade e as obrigações e encargos fiscais.

Qual é a responsabilidade do vendedor em um contrato de compra e venda de imóvel?

O vendedor é responsável por garantir que o imóvel está livre de ônus, hipotecas ou ações que possam comprometer a transação, além de entregar toda a documentação necessária para a lavratura da escritura e o registro imobiliário.

O que acontece em caso de inadimplemento no pagamento do imóvel?

Em caso de inadimplemento, o contrato pode prever multa moratória, juros e a possibilidade de rescisão do contrato, com retenção de valores já pagos a título de cláusula penal, além de perdas e danos se houver.

Quais são as implicações de uma rescisão contratual por inadimplemento do comprador?

Se a rescisão ocorrer por culpa exclusiva do comprador, o vendedor pode reter os valores recebidos como cláusula penal e exigir o ressarcimento de perdas e danos. Se for por culpa do vendedor, este deve restituir os valores pagos, acrescidos de indenização.

O que é necessário para a entrega da posse do imóvel?

A entrega da posse do imóvel ocorre na data ajustada, desde que o comprador esteja adimplente com suas obrigações contratuais. A partir dessa data, o comprador passa a ser responsável pelos encargos do imóvel.

Contratos

Modelo de Contrato Compra e Venda | 2025

Q: Como é feita a transferência da propriedade em um contrato de compra e venda de imóvel?

A transferência da propriedade é realizada mediante a lavratura de escritura pública de compra e venda e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo que as despesas de registro geralmente ficam a cargo do comprador.

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel, detalhando partes, objeto, preço, forma de pagamento, entrega da posse e transferência da propriedade, respeitando as disposições do Código Civil e garantindo a regularidade do negócio.

Atualizado13 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo de Contrato Compra e Venda | 2025 | Contrato particular que formaliza a compra e venda de imóvel, definindo partes, objeto, preço, forma de pagamento, entrega da posse e transferência da propriedade.

Como o advogado pode estruturar a contestação quando a parte busca anular simultaneamente a construção e a compra e venda por alegação de dolo?

Quando o cliente é surpreendido por uma demanda que pretende desconstituir, ao mesmo tempo, o contrato de construção e a compra e venda, sob o argumento de que tudo foi permeado por dolo, o advogado precisa reconstruir a lógica negocial com precisão cirúrgica. A estratégia não passa apenas por rebater a narrativa adversa, mas por reorganizar o conjunto probatório, demonstrando que cada etapa das transações foi regular, coerente e compatível com o cenário econômico da época.

Nesse tipo de litígio, é comum que a parte autora busque formar uma visão artificialmente unificada da construção e da alienação, como se ambas tivessem sido conduzidas por um “proprietário oculto” operando em segundo plano. Por isso, o trabalho técnico exige cuidado na recuperação das operações, especialmente quando o cliente possui recibos, mensagens e contratos que, embora simples, funcionam como verdadeiro comprovante da autenticidade dos atos.

O precedente abaixo ilustra perfeitamente como o Judiciário trata cenários em que dolo e simulação são alegados de forma integrada, e o transcrevo integralmente para contextualizar a abordagem:

“CONTRATOS – Compra e venda e construção de imóvel – Anulação do contrato de contrato de construção por dolo da corré construtora – Ponto incontroverso – Anulação do contrato de compra e venda – Irresignação do corréu comprador – Provas documentais e testemunhais suficientes para a solução do litígio – Desnecessidade de saneamento do processo – Devida anulação do contrato de compra e venda, profundamente ligado ao contrato de construção – Compra e venda, ademais, nula – Negócio jurídico simulado – Anulação da escritura pública de compra e venda – Sentença mantida – Recurso desprovido. TJSP; Apelação Cível 1000447-69.2020.8.26.0648; Rel. Luiz Antonio de Godoy; j. 05/12/2023.”

Esse cenário mostra que o advogado precisa articular, de maneira firme e tecnicamente segura, o que o cliente realmente contratou e quais os limites das obrigações assumidas por cada parte. Para isso, alguns caminhos estratégicos podem ser empregados:

Identificar se houve real compromisso de construção separado da alienação, afastando a tese de unicidade contratual sustentada pela parte autora.
Demonstrar que eventuais pedidos patrimoniais devem observar critérios de compensação, evitando distorções na recomposição financeira.
Verificar se o imóvel já funcionava como veículo para outras negociações ou garantias, o que reforça a autonomia dos contratos.
Organizar todas as informações existentes — e-mails, conversas, recibos e documentos paralelos — que provem a inexistência de ardil.
Avaliar a participação de sucessores na cadeia dominial e o impacto que eventual nulidade poderia gerar sobre herdeiros, especialmente em razão das repercussões patrimoniais posteriores.
Reconstituir a atuação das partes com mãos limpas, mostrando que não houve qualquer tentativa de ocultação ou manipulação contratual.
Verificar o prazo prescricional adequado para cada pretensão deduzida na ação, a fim de neutralizar pedidos já fulminados.
Questionar a qualidade da prova adversa, sobretudo quando baseada em testemunhos isolados ou documentos produzidos unilateralmente.
Mapear casos semelhantes enfrentados pela jurisprudência para reforçar o padrão de análise adotado pelos tribunais.
Defender a segurança jurídica da operação, demonstrando que a narrativa adversa fragiliza o próprio sistema registral e a estabilidade das relações imobiliárias.
Sustentar que o núcleo da discussão deve ser o efetivo negócio celebrado, e não uma reconstrução subjetiva dos fatos moldada exclusivamente pelo arrependimento posterior.

Ao adotar essa estrutura, o advogado entrega uma contestação robusta, alinhada ao teor do precedente, e preserva o cliente contra uma tentativa de anulação que não possui lastro fático suficiente para desconstituir a cadeia negocial construída ao longo do tempo.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Compra e Venda, que entre si fazem, de um lado como VENDEDOR e, de outro, como COMPRADOR, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- VENDEDOR: $[geral_informacao_generica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[geral_informacao_generica], inscrito no CPF sob o nº $[geral_informacao_generica], residente e domiciliado na cidade $[geral_informacao_generica], na Rua $[geral_informacao_generica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[geral_informacao_generica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[geral_informacao_generica], inscrito no CPF sob o nº $[geral_informacao_generica], residente e domiciliado na cidade $[geral_informacao_generica], na Rua $[geral_informacao_generica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais:

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

Parágrafo primeiro: O presente contrato tem por objeto a compra e venda do seguinte bem imóvel, livre para o uso e fruição do COMPRADOR: imóvel urbano localizado à Rua $[geral_informacao_generica], nº $[geral_informacao_generica], Bairro $[geral_informacao_generica], na cidade de $[geral_informacao_generica], registrado sob a matrícula nº $[geral_informacao_generica] do Cartório de Registro de Imóveis de $[geral_informacao_generica], com área total de $[geral_informacao_generica] metros quadrados, confrontações e demais características constantes da referida matrícula.

Parágrafo segundo: O VENDEDOR declara que o imóvel é de sua legítima propriedade, que o transmite em conformidade com este instrumento e que estão anexados ao presente contrato os documentos necessários à lavratura da escritura pública e registro imobiliário.

Parágrafo terceiro: Eventuais bens móveis que estiverem no imóvel e que façam parte da negociação serão mencionados em documento anexo (Inventário de Móveis), devendo o COMPRADOR atestar conhecimento e aceitação deste inventário na data da assinatura da escritura pública.

CLÁUSULA 2 — DO PREÇO

Parágrafo primeiro: O preço certo e ajustado para a presente compra e venda é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso: $[geral_informacao_generica]).

Parágrafo segundo: O preço será pago pelo COMPRADOR ao VENDEDOR na forma prevista na Cláusula 3.

Parágrafo terceiro: O preço acima considera o imóvel nas condições de conservação e uso atuais, conforme vistoria realizada em $[geral_data_generica], cujo laudo/vistoria fica arquivado com este contrato.

CLÁUSULA 3 — DA FORMA DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: Sinal e princípio de pagamento no valor de R$ $[geral_informacao_generica], pago à vista na assinatura deste instrumento, que o VENDEDOR declara haver recebido, dando ampla e geral quitação.

Parágrafo segundo: O saldo remanescente, no valor de R$ $[geral_informacao_generica], será pago pelo COMPRADOR em $[geral_informacao_generica] parcelas mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira em $[geral_data_generica] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, mediante depósito/transferência para a conta bancária do VENDEDOR informada no ato da assinatura.

Parágrafo terceiro: Na hipótese de pagamento por financiamento bancário, as partes cooperarão para a prática dos atos necessários à liberação dos recursos, ficando as despesas com a avaliação e comissões bancárias por conta do COMPRADOR, salvo ajuste em contrário.

CLÁUSULA 4 — DA ENTREGA DA POSSE E CHAVES

Parágrafo primeiro: A entrega da posse e das chaves do imóvel será realizada em $[geral_data_generica], desde que o COMPRADOR esteja adimplente com as obrigações aqui pactuadas.

Parágrafo segundo: A partir da entrega da posse, o COMPRADOR responderá por quaisquer danos ao imóvel, bem como pelo pagamento dos consumos de água, energia, gás e demais encargos incidentes.

Parágrafo terceiro: Se o VENDEDOR não entregar o imóvel na data ajustada por culpa exclusiva do VENDEDOR, este pagará ao COMPRADOR multa correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor total do contrato por mês de atraso, sem prejuízo de eventuais perdas e danos reconhecidas em juízo.

CLÁUSULA 5 — DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Parágrafo primeiro: A transmissão da propriedade dar-se-á mediante a lavratura de escritura pública de compra e venda e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Parágrafo segundo: As despesas relacionadas à lavratura da escritura pública, ao registro imobiliário e ao imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI) serão de responsabilidade do COMPRADOR, salvo ajustamento …

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

DAS PARTES

- VENDEDOR: $[geral_informacao_generica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[geral_informacao_generica], inscrito no CPF sob o nº $[geral_informacao_generica], residente e domiciliado na cidade $[geral_informacao_generica], na Rua $[geral_informacao_generica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[geral_informacao_generica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[geral_informacao_generica], inscrito no CPF sob o nº $[geral_informacao_generica], residente e domiciliado na cidade $[geral_informacao_generica], na Rua $[geral_informacao_generica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

CLÁUSULA 2 — DO PREÇO

Parágrafo primeiro: O preço certo e ajustado para a presente compra e venda é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso: $[geral_informacao_generica]).

Parágrafo segundo: O preço será pago pelo COMPRADOR ao VENDEDOR na forma prevista na Cláusula 3.

CLÁUSULA 3 — DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4 — DA ENTREGA DA POSSE E CHAVES

Parágrafo primeiro: A entrega da posse e das chaves do imóvel será realizada em $[geral_data_generica], desde que o COMPRADOR esteja adimplente com as obrigações aqui pactuadas.

CLÁUSULA 5 — DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Parágrafo primeiro: A transmissão da propriedade dar-se-á mediante a lavratura de escritura pública de compra e venda e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

DAS PARTES

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

CLÁUSULA 2 — DO PREÇO

CLÁUSULA 3 — DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4 — DA ENTREGA DA POSSE E CHAVES

CLÁUSULA 5 — DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

DAS PARTES

CLÁUSULA 1 — DO OBJETO

CLÁUSULA 2 — DO PREÇO

CLÁUSULA 3 — DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4 — DA ENTREGA DA POSSE E CHAVES

CLÁUSULA 5 — DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

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