Petição
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DO ___ JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, através de suas advogadas in fine assinada, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, com fulcro no Código de Defesa do Consumidor e demais normas pertinentes, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E TUTELA ANTECIPADA
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, e Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, pelos fatos e fundamentos jurídicos adiante aduzidos.
I - DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
São os autores pobres no sentido legal e portanto, dignos de gratuidade de justiça, vez que não podem arcar com quaisquer tipos de custas advindas do presente processo sem que haja prejuízo da manutenção própria e de sua família, conforme se depreende da declaração de hipossuficiência anexa, motivo pelo qual requer que se digne vossa excelência a conceder-lhe a benesse da justiça gratuita, nos termos da Lei 1.060/90 e de suas modificações advindas da Lei 7.510/86, e os arts. 98 e seguintes do Novo Código de Processo Civil.
II - DOS FATOS
As partes firmaram em 18/04/2013 o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, referente à venda do Lote de Terras n.º 31, da Quadra 01, do Loteamento Razão Social, com área de 258 m², pelo valor de R$ 55.987,00 (cinquenta e cinco mil e novecentos e oitenta e sete reais), sendo R$ 4.125,00 (quatro mil cento e vinte e cinco reais) a título de sinal, mais duas parcelas de R$620,00 (seiscentos e vinte reais) e o restante em 118 (cento e dezoito) vezes de R$ 429,00 (quatrocentos e vinte e nove reais).
No contrato, ficou estipulado que os lotes do “Razão Social” seriam entregues urbanizados e sua infraestrutura seria constituída pela abertura e terraplanagem de ruas, galerias de águas pluviais, meio fio, sarjetas de concreto, redes de água potável, energia elétrica, iluminação pública e esgoto, bem como pavimentação com asfalto – Cláusula Primeira, § único.
A única previsão que se fez em relação ao prazo de entrega das obras de infraestrutura remete o intérprete do contrato e ao projeto daquele loteamento, que teria sido aprovado pelos Órgãos Públicos Municipais, tudo conforme a Cláusula Quarta, parágrafos Primeiro e Segundo.
Ademais, de acordo com a Cláusula oitava, parágrafo segundo: “Qualquer espécie de edificação ou construção, mesmo que se restrinja a murar ou cercar o lote, só poderá ser iniciada após a finalização da estruturação do loteamento.”
Tendo em vista a “Declaração” (doc. anexo) emitida pela Prefeitura de Razão Social, o Razão Social já estaria apto para construção, como se extrai do documento: “(...) já foram concluídas todas as obras de infraestrutura e o Loteamento já está liberado para serem iniciadas as construções”.
Dessa forma, os compradores da unidade residencial se obrigam, em razão da falta de infraestrutura básica, qual seja, o serviço de abastecimento de água, oferecido pela COPASA, a custear obras e serviços que legalmente (conforme se verá a seguir) cumpriria a empresa fornecedora e responsável pelo loteamento. Não fosse só, e dando razão a transferência abusiva de custos e responsabilidades, depende tão somente da 1ª Ré - Razão Social, realizar a vistoria no local e providenciar o “Termo de doação” para a COPASA, a fim de que haja o fornecimento de água potável no loteamento; conforme fora informado aos Autores pela gerente da COPASA, Sra. Informação Omitida.
A infraestrutura consiste em rede de energia elétrica domiciliar, rede de esgoto pluvial e via de circulação, sendo informado pelo Município de Razão Social, que os terrenos do loteamento já poderiam ser utilizados para construção. Todavia, é impossível utilizar-se o terreno sem o abastecimento de água, prestado pela COPASA.
Verifica-se, portanto, que a empresa Razão Social, obteve êxito em repassar aos consumidores (adquirentes de unidades residenciais – “lotes”) a responsabilidade e custos de obras e serviços de infraestrutura, no caso, o abastecimento de água.
Dessa forma, os Autores utilizam-se de seu carro particular para levar a água, a fim de realizar sua obra, tendo em vista que os mesmos, foram informados pela Prefeitura do Município e pelo Razão Social (doc. em anexo) que, a sua unidade de loteamento já poderia ser operada.
Logo, contrataram serviço de pedreiro e, efetuaram a compra de materiais, a fim de iniciarem a construção de sua casa.
Inadmissível em contratos de compra e venda de imóveis - em especial decorrentes de loteamentos - que os adquirentes sejam responsabilizados por obras e serviços de infraestruturas que, segundo nosso ordenamento jurídico, são de exclusiva responsabilidade do empreendedor (loteador/alienante). Principalmente se sequer o desejo dos adquirentes é levado em consideração para a contratação e realização de tais obras e serviços.
Ademais, no dia 27 de novembro de 2013 (6 meses após a data de previsão para término da obra), previsão que encontramos estampada no Decreto Municipal 2.386/2011, em que a 1ª Ré protocolizou Requerimento junta a Prefeitura Municipal solicitando a prorrogação do prazo de finalização do empreendimento por mais 2 anos, atitude esta unilateral, sem autorização/consulta a nenhum dos compradores, sob a alegação de atraso na liberação da licença ambiental, chuvas torrenciais, topografia do terreno e a necessidade de manter a qualidade da obra, informando que havia concluído 80% das obras e, sem o consentimento dos compradores, a 2ª Ré – Prefeitura, prorrogou o prazo de conclusão por mais 2 anos, determinando assim, a entrega do empreendimento para setembro de 2015 (doc. em anexo).
Logo, o loteamento foi liberado em Junho de 2017com atraso de quase 2 (dois) anos. Todavia, apesar da liberação, não há até a presente data, a infraestrutura necessária para que se possa fazer construções, sendo assim, o lote entregue com a infraestrutura incompleta e por isso, tiveram os Autores que arcar com as prestações do lote (financiado) aliadas aos alugueis de locação do imóvel (alugado) que reside, por tempo muito superior ao que havia planejado originalmente. O lote de terras era para ter sido entregue em uma data e não o foi, os Autores fazem jus ao recebimento de valor considerável para arcar com os prejuízos que lhe foi causado.
Ainda, verificando o contrato objeto da lide, não consta para a empresa Ré multa pelo descumprimento de contrato, conforme o caso, podendo assim, ser o contrato tratado como de adesão, leonino e abusivo, visto que não traz equilíbrio entre as partes. Pelo que, deve-se assim, ser fixado multa pelo seu eminente descumprimento.
III - DA TUTELA ANTECIPADA – OBRIGAÇÃO DE FAZER
Conforme a Lei Federal nº 6.766/79, para que um imóvel seja considerado lote, deve localizar-se em empreendimento que tenha redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável. Um empreendedor ao vender um lote, não vende apenas o terreno, mas também a infraestrutura que deve cercá-lo, incluindo as redes de água e esgotos.
Nos termos da Lei nº 6.766/79 é obrigação do loteador a realização das obras de infraestrutura do loteamento, cabendo ao Município a fiscalização dos loteamentos urbanos, de forma a verificar o cumprimento das regras de ocupação e parcelamento do solo urbano, no exercício do poder de polícia que detém a Administração Pública, advindo de norma constitucional (art.30,VIII).
Caso o loteador deixe de cumprir sua obrigação, haverá responsabilidade do Município pela regularização do loteamento, decorrente da inadequada fiscalização, ressalvado o direito de posterior ressarcimento dos valores despendidos perante o loteador (art. 40, Lei nº 6.766/79).
Caso um empreendedor se propõe a construir um loteamento, deve construir, igualmente, toda aquela infraestrutura básica definida no § 5º, do art. 2º, da Lei 6.766/79, qual seja, os equipamentos urbanos de escoamento de água pluviais, iluminação pública, energia elétrica pública e domiciliar, vias de circulação e redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e não pode o empreendedor pretender que a COPASA construa redes de esgoto sanitário e abastecimento de água no loteamento, porque esses elementos constituem a infraestrutura básica que, por lei, é da essência do objeto do seu negócio.
São requisitos urbanísticos do Loteamento aqueles descritos no art. 4º na Lei n. 6.766/79, considerando-se equipamentos urbanos, o abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais (art. 5º da Lei n. 6.766/79).
É dever do loteador a execução das obras de infraestrutura previstas no art. 18, V, da Lei dos Loteamentos:
“A única obrigação imposta ao loteador é a realização das aludidas obras, nada além, de sorte que nada impede o repasse dos custos aos adquirentes, se assim estabelecido for nos contratos de venda dos lotes do empreendimento” (REsp n. 176.013, rel. Min. Aldir Passarinho, 4ª Turma, DJU 6.03.06).
Os requisitos do artigo 300 do NCPC para a concessão da tutela de urgência antecipada estão presentes no caso em análise, vale dizer, a probabilidade do direito dos Autores em requerer o abastecimento de água potável está demonstrada pela negativa da COPASA em fornecer o serviço, e o perigo de dano, concretamente verificado pelos prejuízos financeiros experimentos pelos Autores, devido a impossibilidade de usar o referido lote.
Posto isto, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, pleiteia os Autores a concessão imediata da tutela antecipada, para que as Requeridas sejam obrigadas a tomarem as providencias necessárias junto a COPASA, afim de que seja feita a ligação do sistema de abastecimento de água potável.
IV - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
A fim de evitar questionamentos processuais futuros sobre o tempo de pedido sobre o assunto e momento da aplicação, requer-se desde já a aplicação do art. 6º, inciso VIII, do CDC e inversão do ônus da prova.
V - DO DIREITO
Da incidência do Código de Defesa do Consumidor:
Inicialmente é de se destacar que a presente relação é claramente regulamentada pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 2º da Lei 8.078/90.
Verificada a hipótese de aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em comento, algumas normas deverão ser aplicadas na espécie para tutelar a relação processual estabelecida pelos jurisdicionados, tais como o direito à completa reparação pelos danos morais suportados em decorrência da relação de consumo (art. 6, VI, CDC), hipossuficiência técnica dos Autores (art. 6, VIII, CDC), dever do fornecedor de prestar os serviços de forma contínua e com eficiência (art. 22, CDC), prestar informações de forma clara, precisa, correta e objetiva (art. 31, CDC), bem como a responsabilidade objetiva do fornecedor de reparar os danos/prejuízos causados a terceiros (art. 14, CDC).
VI - DA RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR – Razão Social
Sabido que o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) trouxe ao nosso ordenamento microssistema próprio de defesa da parte mais vulnerável na relação de consumo: o consumidor.
De acordo com o art. 4º, inciso III, da mencionada lei “A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo” buscando sempre a “harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”.
Para tanto, o CDC estabelece no art. 6º, incisos IV, V e VI, que são direitos básicos do consumidor:
“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.” – grifei.
Verifica-se, ainda, que o contrato proposto pela empresa Razão Social, na comercialização das unidades do loteamento Razão Social, é tipicamente de adesão, impondo aos adquirentes, obrigações e não permitindo alterações (nos termos do art. 54 do CDC).
Tal fato também corrobora a abusividade da imposição de obrigação flagrantemente contrária ao ordenamento regente.
Ora, é sabido que as normas regentes dos loteamentos residenciais (Lei nº 6.766/79) e alienações de unidades residenciais, exige que os loteadores, empreendedores e implementadores de loteamentos assumam e executem por si as obras de infraestrutura básica do loteamento.
É dizer: é dever de todo loteador (no caso, a 1ª Ré - Razão Social) tomar todas as providências, assumindo a responsabilidade, para o parcelamento do solo e atender às exigências urbanísticas da legislação pertinente (no caso, a Lei nº 6.766/79 e leis municipais) e, em especial, prover o local de infraestrutura adequada.
Neste sentido, importante destacar que a Lei nº 6.766/79 (que cuida do parcelamento e loteamento do solo urbano) dispõe expressamente em seu art. 2º, §§ 4º e 5º sobre o que seria infraestrutura básica e imputa nos arts. 18, inciso V, e 38, §2º, a responsabilidade de sua execução ao loteador (que, como já visto, não pode ser transferida ao adquirente):
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 4º. Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. § 5º. A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente …