IPTU e área do imóvel: STF veda alíquota fixada pela metragem no Tema 1.455 e define o que muda para municípios e contribuintes

O que o STF decidiu no Tema 1.455

O Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, o julgamento do ARE 1.593.784, leading case do Tema 1.455 da repercussão geral.

A decisão foi unânime, sob relatoria do ministro Dias Toffoli.

A tese fixada tem a seguinte redação:

"É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel."

A controvérsia nasceu de lei complementar municipal de Chapecó (SC), que aplicava alíquota de 1% às unidades residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², contra 0,5% para as demais.

O juízo de origem afastou a majoração, determinou o recálculo pela alíquota menor e a restituição do período não prescrito.

A Primeira Turma Recursal do TJ-SC manteve a sentença, e o recurso do município foi desprovido pelo Supremo.

A tese não se limita ao patamar de 400 m²: vedou-se o emprego da área como critério de alíquota, qualquer que seja o corte adotado.

Progressividade e seletividade: a fronteira que a Corte demarcou

O parâmetro de controle é o art. 156, § 1º, da Constituição Federal, na redação da Emenda Constitucional nº 29/2000:

"I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel."

Para o relator, a metragem sempre foi tratada pela jurisprudência da Corte como fator de progressividade, e não de seletividade.

Antes da EC 29/2000, o Supremo rejeitava a progressividade fiscal do imposto, orientação consolidada na Súmula 668.

Admitia, porém, alíquotas distintas para imóveis edificados e não edificados, residenciais e não residenciais, distinção depois reafirmada no Tema 523 da repercussão geral.

O município sustentava que a maior área construída revelaria uso mais intenso do solo urbano, atraindo a seletividade autorizada pelo inciso II.

O argumento não foi acolhido.

Segundo o comunicado oficial do STF, o voto condutor assentou que o uso remete à destinação do imóvel, enquanto a área expressa apenas o seu dimensionamento.

A consequência é direta: os municípios não podem criar critérios de graduação do IPTU além dos enumerados na Constituição.

Por que a metragem continua a influenciar o valor do IPTU

O Tema 1.455 alcança a alíquota, não a base de cálculo.

Nos termos do art. 33 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

A apuração desse valor costuma ser feita por Planta Genérica de Valores, que combina localização, padrão construtivo, idade da edificação e metragem.

Um imóvel maior tende a apresentar valor venal maior e, por consequência, imposto maior, sem que isso configure alíquota fixada pela área.

Registre-se que o Supremo não examinou a base de cálculo: a permanência da metragem no valor venal decorre do art. 33 do CTN e do recorte da tese, não de pronunciamento

 expresso da Corte.

O deslocamento do contencioso para o valor venal

Se a alíquota não comporta a metragem, a disputa tende a migrar para a base de cálculo.

Esse terreno tem regra própria, firmada no Tema 211 da repercussão geral:

"A majoração do valor venal dos imóveis para efeito da cobrança de IPTU não prescinde da edição de lei em sentido formal, exigência que somente se pode afastar quando a atualização não excede os índices inflacionários anuais de correção monetária."

Na mesma direção, a Súmula 160 do STJ:

"É defeso, ao município, atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária."

O cenário deixou de ser pacífico com a Emenda Constitucional nº 132/2023, que acrescentou o inciso III ao art. 156, § 1º, autorizando que a base de cálculo seja atualizada pelo Poder Executivo conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

Há corrente sustentando que o novo dispositivo superou o Tema 211 e a Súmula 160, ao permitir que a atualização reflita a valorização real do imóvel, e não apenas a inflação.

Em sentido oposto, argumenta-se que atualizar não se confunde com majorar, de modo que o teto inflacionário permaneceria como limite ao ato do Executivo.

Nenhum dos dois enunciados foi formalmente revisto ou cancelado até esta publicação.

O que muda para os municípios

Leis municipais que graduam a alíquota pela metragem tornaram-se insustentáveis diante da tese vinculante.

A substituição do critério depende de nova lei municipal.

Enquanto isso não ocorre, resta definir qual alíquota se aplica ao imóvel que teve a majoração afastada.

O Tema 226 da repercussão geral indica o caminho já trilhado no caso concreto:

"Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel."

Esse precedente foi construído sobre fatos geradores anteriores à EC 29/2000, de modo que sua aplicação ao Tema 1.455 é extensão analógica, não decorrência automática.

O que muda para o contribuinte

A tese orienta os processos sobrestados e as ações futuras sobre a mesma controvérsia.

Contribuintes que recolheram IPTU majorado exclusivamente em razão da metragem podem pleitear a revisão do lançamento e a repetição do indébito.

O fundamento está nos arts. 165 e 168, I, do CTN, com prazo de cinco anos contados da extinção do crédito tributário.

A instrução é documental e exige três elementos:

• Carnê ou extrato de lançamento de cada exercício discutido;
• Texto da lei municipal que vincula a alíquota à área do imóvel;
• Demonstração de que a alíquota aplicada decorreu da metragem, e não do uso ou da localização.

O último item separa o caso replicável do caso frágil.

Leis que combinam a metragem com outros elementos, ou que a empregam de modo indireto, tendem a exigir análise individualizada e podem comportar distinção.

Atualizações jurisprudenciais e pontos em aberto

O dispositivo do julgamento não registra modulação de efeitos.

A publicação do acórdão, ocorrida em 14 de agosto de 2026, deflagra o prazo de embargos de declaração, via pela qual a modulação ainda pode ser postulada.

Até o encerramento desse prazo, qualquer afirmação categórica sobre a eficácia temporal da tese é prematura.

Permanecem íntegros, de outro lado, três eixos de graduação do imposto:

• A progressividade em razão do valor do imóvel, do art. 156, § 1º, I;
• A diferenciação por localização e uso, do art. 156, § 1º, II;
• A progressividade no tempo do art. 182, § 4º, II, voltada à função social da propriedade urbana.

Segue vigente, ainda, a Súmula 589 do STF, que veda adicional progressivo em função do número de imóveis do contribuinte.

Perguntas frequentes

O município pode cobrar IPTU mais caro só porque meu imóvel é grande?

Não pode aplicar alíquota maior apenas por causa da metragem, conforme a tese do Tema 1.455.

O imposto pode ser maior, ainda assim, porque um imóvel de maior área tende a ter valor venal mais elevado.

A decisão vale para o IPTU que já paguei nos anos anteriores?

O julgamento não registrou modulação de efeitos até a publicação deste texto.

Sem restrição temporal, a discussão alcança os exercícios ainda não atingidos pela prescrição quinquenal.

Se a alíquota fixada pela metragem cai, qual passa a valer?

A orientação do Tema 226 aponta para a alíquota mínima prevista na própria lei municipal, conforme a destinação do imóvel.

Trata-se de aplicação por analogia, e não de comando expresso da tese do Tema 1.455.

A prefeitura pode aumentar o valor venal por decreto?

O Tema 211 do STF e a Súmula 160 do STJ limitam o ato do Executivo aos índices oficiais de correção monetária.

A EC 132/2023 abriu espaço para leitura diversa, e o alcance dessa mudança ainda é objeto de divergência.

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Conclusão

O Tema 1.455 fecha uma porta e mantém outras abertas.

Fica vedado o uso da metragem como critério de alíquota, sem que os demais eixos de graduação sejam atingidos.

Para a advocacia, o trabalho imediato é de triagem: identificar quais leis municipais realmente vinculam alíquota à área e quais apenas refletem a metragem no valor venal.

A eventual oposição de embargos de declaração deve ser monitorada antes de se dimensionar o período restituível.