CNJ dispensa escritura pública na alienação fiduciária fora do SFI: o que muda na prática

O que decidiu a Corregedoria Nacional de Justiça

O corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente, em 24 de julho de 2026, o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, ajuizado pela União.

Com a decisão, deixa de ser exigida escritura pública para constituir alienação fiduciária de imóvel quando o credor não integra o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) nem o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A Corregedoria determinou a adequação das normas questionadas e orientou os oficiais de registro de imóveis a não recusarem instrumentos particulares que preencham os requisitos legais apenas porque o credor está fora desses sistemas.

Os instrumentos particulares celebrados durante a vigência dos provimentos restritivos foram reconhecidos como regulares, assim como permanecem válidas as escrituras públicas lavradas no mesmo período.

A íntegra da decisão foi divulgada pela revista Consultor Jurídico em 27 de julho de 2026.

A raiz do conflito: art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e art. 108 do Código Civil

A controvérsia nunca esteve na existência da garantia, mas na forma exigida para constituí-la.

O art. 38 da Lei nº 9.514/1997, com a redação da Lei nº 11.076/2004, é expresso:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

O dispositivo dialoga com o art. 108 do Código Civil, que fixa a regra geral de forma:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A ressalva inicial do art. 108 — "não dispondo a lei em contrário" — é o apoio da corrente que reconhece suficiência ao instrumento particular.

Reforça essa leitura o art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, na redação da Lei nº 11.481/2007, ao afirmar que a alienação fiduciária não é privativa das entidades que operam no SFI.

A tese oposta defendia interpretação restritiva da exceção, limitada às operações típicas do sistema de financiamento imobiliário.

Cinco corregedorias estaduais adotavam essa leitura restritiva: Minas Gerais, Pará, Maranhão, Paraíba e Bahia.

Para uniformizar o cenário, o CNJ editou em 2024 o Provimento nº 172, depois ajustado pelo Provimento nº 175 e por alteração posterior, inserindo o art. 440-AO no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento nº 149/2023).

O art. 440-AO restringiu a prerrogativa do instrumento particular às entidades autorizadas a operar no SFI, com exceções pontuais.

Em novembro de 2024, no mesmo Pedido de Providências, o corregedor nacional suspendeu liminarmente os efeitos desses atos.

O que muda na prática — e o que permanece igual

A escritura pública deixa de ser exigível fora do SFI e do SFH

Incorporadoras, loteadoras, cooperativas habitacionais, fundos imobiliários, securitizadoras, fintechs de crédito e particulares em geral voltam a poder constituir a garantia por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

A economia é expressiva: segundo estudo apresentado pela União nos autos, o custo da escritura varia entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, conforme a tabela de emolumentos de cada estado.

A escritura pública segue disponível como opção contratual, e continua recomendável em operações complexas ou com assimetria informacional acentuada.

O registro imobiliário continua sendo constitutivo

Esse é o ponto que mais gera confusão do cliente e precisa ser explicitado na orientação profissional.

A dispensa alcança o tabelionato de notas, não o registro de imóveis.

O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Sem registro na matrícula não há garantia real oponível a terceiros, mas apenas obrigação entre as partes.

Os atos praticados durante a vigência dos provimentos

A decisão preservou a validade dos instrumentos particulares firmados por agentes fora do SFI e do SFH enquanto as normas restritivas produziam efeitos.

Isso encerra um passivo relevante de insegurança jurídica sobre contratos celebrados a partir de junho de 2024.

Atualizações jurisprudenciais: o Supremo ainda não fechou a questão

Aqui está o ponto que a leitura apressada da notícia costuma ocultar.

A decisão é administrativa, proferida no exercício do poder normativo da Corregedoria, e não vincula o Supremo Tribunal Federal.

O agravo regimental no Mandado de Segurança nº 40.223, impetrado pelo partido Podemos contra a suspensão liminar dos provimentos, começou a ser julgado pela 2ª Turma em sessão virtual iniciada em 13 de fevereiro de 2026.

O relator, ministro Gilmar Mendes, votou por negar provimento ao agravo, ao entendimento de que o CNJ extrapolou sua competência ao restringir, por ato infralegal, o alcance de lei federal.

O ministro Dias Toffoli acompanhou o relator.

Em 22 de fevereiro de 2026, o ministro Luiz Fux pediu vista e suspendeu o julgamento, sem previsão de retomada até a publicação deste texto.

O precedente mais próximo é a medida cautelar deferida pelo ministro Gilmar Mendes, em dezembro de 2024, no Mandado de Segurança nº 39.930, decisão monocrática em caso concreto e sem eficácia geral.

O cenário normativo atual é favorável ao instrumento particular, mas ainda não é definitivo.

Pontos de atenção para o advogado

• Confira a norma local antes de orientar: as corregedorias estaduais precisam adequar seus códigos de normas, e o intervalo até essa adequação pode gerar exigências residuais no balcão registral.
• Priorize o registro imediato: quanto menor o intervalo entre assinatura e registro na matrícula, menor a exposição a eventual mudança de orientação no STF.
• Documente a orientação prestada: registre por escrito os riscos de cada modalidade de formalização, prevenindo responsabilização profissional.
• Avalie cláusula de conversão: em operações de valor elevado, pode ser prudente prever lavratura superveniente de escritura pública, com rateio de custos, caso o entendimento se altere.
• Replique a diligência notarial: certidões da matrícula, exame da cadeia dominial e conferência da capacidade das partes reduzem risco de fraude mesmo sem a intervenção do tabelião.

Perguntas frequentes

Ainda preciso de escritura pública para comprar imóvel com alienação fiduciária?

Para a constituição da garantia, a decisão do CNJ afastou essa exigência mesmo quando o credor não integra o SFI ou o SFH, com base no art. 38 da Lei nº 9.514/1997.

O contrato, porém, continua precisando ser levado a registro no Registro de Imóveis.

Os contratos particulares assinados durante a restrição do CNJ são válidos?

A decisão reconheceu a regularidade dos instrumentos particulares celebrados por agentes fora do SFI e do SFH na vigência dos provimentos.

As escrituras públicas lavradas no mesmo período também seguem válidas.

O cartório de registro de imóveis pode recusar meu contrato particular?

A decisão orienta que a recusa não tenha como fundamento exclusivo o fato de o credor não integrar o SFI, o SFH ou regime regulatório específico.

Persistindo a exigência, o caminho técnico é a suscitação de dúvida registral, na forma da Lei nº 6.015/1973.

O STF pode reverter esse entendimento?

Pode, porque a decisão do CNJ é administrativa e não vincula o Supremo.

O julgamento do agravo regimental no MS 40.223 segue suspenso por pedido de vista na 2ª Turma, e seu desfecho definirá a orientação final.

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Conclusão

A decisão de 24 de julho de 2026 encerra, no plano administrativo, dois anos de instabilidade sobre a forma de constituição da alienação fiduciária de imóveis.

O efeito imediato é a redução de custo e de tempo em operações estruturadas fora dos sistemas habitacionais regulados.

Enquanto o agravo regimental no MS 40.223 aguardar o retorno do pedido de vista, subsiste risco residual de requalificação das operações formalizadas neste intervalo.

A postura tecnicamente adequada não é eleger a escritura pública ou o instrumento particular como dogma, mas dimensionar o risco de cada operação.

É essa documentação que separa, no futuro, a orientação diligente da responsabilização profissional.