Modelo de Contrato Compra e Venda Word 2025 | Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, em que o comprador adquire a posse após entrada e firma escritura com agente financeiro. l.
O CDC pode prevalecer sobre a lei especial da alienação fiduciária?
Essa é exatamente a controvérsia central afetada ao rito dos repetitivos: o Código de Defesa do Consumidor prevalece ou não sobre a disciplina específica da alienação fiduciária no contexto da rescisão contratual? O STJ decidiu uniformizar esse ponto por meio de dois recursos especiais, ambos relatados pelo Min. Marco Buzzi:
PROPOSTA DE AFETAÇÃO - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Delimitação da controvérsia: 1.1. Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015.
(Proposta De Afetação No Recurso Especial, N° 202002156946, S2 - Segunda Seção, STJ, Relator: Marco Buzzi, 17/05/2021)
Para o advogado, isso muda totalmente a estratégia: se o entendimento se firmar no sentido da inaplicabilidade do CDC, não será possível alegar, por exemplo, compensação automática de valores ou devolução proporcional com base nos princípios da vulnerabilidade e boa-fé objetiva da relação de consumo.
O profissional deve revisar todos os contratos com cláusula de alienação fiduciária ativa, para alinhar seus pedidos à tese em construção. Em caso de disputa com o banco ou incorporadora, a tese fixada poderá restringir ou ampliar as teses defensivas e pedidos de revisão.
A existência de alienação fiduciária retira a necessidade de cuidados com a documentação?
De forma alguma. A cláusula de alienação fiduciária impõe restrições à plena disponibilidade do bem até o adimplemento integral, mas não exime o comprador da obrigação de tomar os devidos cuidados com os documentos prévios ao negócio. O advogado que acompanha contratos de compra com essa cláusula precisa orientar o cliente, desde o início, a obter:
-
Certidão de ônus reais atualizada do imóvel;
-
Certidão negativa de débitos fiscais e condominiais;
-
Declarações quanto à existência de ações reais, possessórias ou execuções envolvendo o bem;
-
Provas de que o proprietário fiduciário tem poderes para alienar.
Mesmo sendo um documento jurídico com garantias reais, o contrato com cláusula fiduciária não substitui o dever de diligência quanto aos riscos registrais e patrimoniais do imóvel.
Esse tipo de prevenção pode evitar a posterior discussão sobre conflitos entre os contratantes e disputas sobre quem responde pela evicção.
O comprador pode discutir o contrato após a consolidação da propriedade pelo credor?
Em regra, sim, mas com limites. Após a consolidação da propriedade fiduciária no nome do credor (em razão da inadimplência), a transferência da posse para o agente fiduciário é legítima. No entanto, o comprador inadimplente ainda pode discutir judicialmente cláusulas abusivas ou desproporcionais do pacto.
Para isso, o advogado pode:
-
Verificar se houve notificação válida e tempestiva para purgação da mora;
-
Analisar se o valor de venda do bem em leilão público respeita critérios de razoabilidade;
-
Verificar se a quitação parcial do saldo devedor foi desconsiderada na execução.
Mesmo diante da perda da propriedade, é possível ajuizar ações de indenização ou repetição de indébito, caso comprovado que o compromisso foi resolvido com excessos ou má-fé contratual.
Nesses casos, o advogado deve reunir os documentos contratuais e extrajudiciais, examinar a regularidade da execução fiduciária e instruir corretamente a petição inicial.
A ausência de cláusulas claras no contrato prejudica o comprador em caso de inadimplência?
Sim, e bastante. A falta de previsão expressa sobre as responsabilidades em caso de inadimplência, bem como a ausência de cláusulas sobre percentual de retenção e forma de devolução de valores pagos, expõe o negócio a disputas longas e prejudica ambas as partes.
Se a parte compradora tiver adquirido o bem com cláusula de alienação fiduciária, mas sem cláusulas claras sobre compras, vendas ou devoluções, o advogado deverá analisar:
-
Se o contrato prevê devolução proporcional e em que prazo;
-
Se há previsão expressa de execução extrajudicial ou judicial;
-
Se o foro eleito é vantajoso ou se pode ser questionado por abusividade;
-
Se as cláusulas sobre bens acessórios (como edificações em terreno) foram previstas corretamente.
Também é necessário verificar se foram exigidas e juntadas certidões essenciais — como as de ônus reais, ações cíveis e fiscais —, pois sua ausência pode comprometer a segurança jurídica da operação desde a origem, agravando a situação no momento da inadimplência.
A insegurança causada por instrumentos genéricos pode ser enfrentada com avaliações técnicas da relação contratual, incluindo parecer jurídico que fundamente a abusividade, à luz do código civil e da jurisprudência consolidada.
Essa atuação permite que a parte prejudicada possa buscar renegociação, resolução judicial ou, em último caso, compensações financeiras devidas, inclusive pelos sucessores da relação contratual — ainda que o entendimento contratual caminhe em sentido contrário ao pleito inicial.
Mais modelos jurídicos
Modelo de Contrato. Compra e Venda. Imóvel
Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel | Termos e Condições
Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial | Promessa e Condições
Caso precise de algum modelo específico, mande um e-mail pra gente!
