Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por seu advogado que esta subscreve (Doc. 02), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com amparo na Lei 9.099/1995, Lei 8.245/1991, Código Civil e Código de Processo Civil, propor a presente
Ação Indenizatória com Cobrança de Multa Contratual
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], conforme adiante exposto.
I. DA COMPETÊNCIA
As Partes, quando da celebração do contrato de locação e posterior distrato, elegeram o Foro da Comarca de $[processo_comarca] para dirimir eventuais conflitos, nos termos do artigo 63 do Diploma Processual.
Ademais, por se tratar de indenização decorrente de contrato de locação, é competente a Comarca onde se situa o imóvel, por força do artigo 47 do CPC.
Soma-se que compete ao foro do lugar do ato ou do fato para processar a ação de reparação de dano, conforme estabelece o artigo 53, IV do CPC.
Por fim, nos termos do artigo 4º, inciso III da Lei 9.099/1995, também compete a esta Comarca de São Caetano do Sul processar as ações de reparação de dano de qualquer natureza.
Portanto, compete a esta Comarca processar e julgar a presente demanda em face do Requerido, a qual se espera o julgamento procedente da ação, conforme os fatos e fundamentos adiante demonstrados.
II. DOS FATOS
As Partes, aos 31/07/2019, celebraram contrato de locação (Doc. 03) de imóvel residencial (apartamento 74 situado na $[geral_informacao_generica], com início de vigência aos 31/07/2019 e término previsto para o dia 30/01/2022. O valor do último mês de locação foi de R$3.467,91 (três mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e noventa e um centavos).
Dentre as cláusulas contratuais, e ao que importa para esta ação indenizatória, constou expressamente na Cláusula Nona que o Locatária recebeu o imóvel em perfeitas condições de uso, completamente mobiliado e seria responsável pela manutenção e devolução do bem na forma como recebeu (artigo 23, incisos II e III da Lei 8.245/1991).
Pois bem. A Requerente, Locadora, objetivando vender o imóvel, ofertou o bem ao Requerido, bem como solicitou, na forma da Lei, que este autorizasse as visitas no imóvel, posto que se trata de direito potestativo da Requerente.
O Requerido, por sua vez, criou embaraços na época, sob a frágil alegação de que havia risco de transmissão da COVID-19, o que ensejou o envio da notificação por parte da Requerente e contranotificação por parte do Requerido (Doc. 04).
Fato é, o Requerido, considerando a situação (recusa na compra e embaraço para autorizar as visitas no imóvel), resolveu distratar o contrato de locação com antecedência, com a qual a Requerente concordou, de modo que o isentou da multa contratual pela devolução antecipada (Doc. 05).
Infelizmente o Requerido deu início a uma série de complicações à Requerente e seu companheiro $[geral_informacao_generica], conforme adiante demonstrado.
Inicialmente o Requerido, apesar de estabelecer que sairia do imóvel no dia 31/01/2021 (Cláusula Segunda do Distrato), deixou o bem dias após, isto é, 03/02/2021, fato com o qual a Requerente aquiesceu e não impôs a multa avençada no Distrato (rescisão antecipada do contrato de locação).
Entretanto, Excelência, e para a infelicidade da Requerente, o Requerido simplesmente “abandonou” o imóvel praticamente destruído e, quando chamado para negociar os valores para reforma do bem (reunião realizada com a imobiliária), mais uma vez virou as costas e nada fez no imóvel, tampouco indenizou a Requerente.
Denota-se, pela análise do Laudo de Vistoria de Entrada (Doc. 06), com o qual o Requerido concordou, que o imóvel lhe fora entregue em perfeitas condições de uso, de modo que o bem deveria ser devolvido tal como fora entregue.
Mas, quando da devolução do bem, o imóvel estava em PÉSSIMAS condições de uso, vide Laudo de Vistoria de Saída de 06/02/2021 (Doc. 07), de modo que necessitou de diversas reformas tanto estruturais quanto dos bens e objetos que ali estavam quando da locação (lembrando que o imóvel fora locado totalmente mobiliado).
O Requerido, considerando o Laudo de Vistoria de Saída, recebeu todos os orçamentos (Doc. 08) tanto por parte da Imobiliária, quanto por parte da Requerente, os quais serviriam para recomposição do imóvel no estado que fora recebido.
Conforme dito acima, o Requerido, ao receber os orçamentos (tomou-se o cuidado para elaboração de dois orçamentos para cada item a ser reestruturado/reformado), simplesmente alegou que não pagaria nada, virou as costas na reunião e nada pagou.
Tal fato deu ensejo a realização das reformas necessárias por parte da Requerente e seu companheiro, os quais, inclusive, fizeram sem a contratação de terceiros (como exemplo a pintura interna de alguns cômodos realizada pelo companheiro $[geral_informacao_generica]).
A Requerente, para recomposição do imóvel, gastou nada mais nada menos que R$12.882,38 (doze mil, oitocentos e oitenta e dois reais e trinta e oito centavos), vide planilha de gastos acompanhada dos recibos/comprovantes de pagamento (Doc. 09):
RECIBOS DOS PRODUTOS E SERVIÇOS
Local Descrição Valor
Recibo 01 Vidros $[geral_informacao_generica] Vidros banheiro R$ 1.500,00
Recibo 02 $[geral_informacao_generica]Encanador R$ 500,00
Recibo 03 $[geral_informacao_generica]Diversos R$ 257,30
Recibo 04 $[geral_informacao_generica]Limpeza R$ 500,00
Recibo 05 $[geral_informacao_generica] Vistoria no Imóvel R$ 452,40
Recibo 06 $[geral_informacao_generica], Pano etc. R$ 88,60
Recibo 06 $[geral_informacao_generica], Silicone etc. R$ 175,50
Recibo 07 $[geral_informacao_generica]Lavanderia R$ 480,40
Recibo 07 $[geral_informacao_generica]Produtos Limpeza R$ 121,18
Recibo 07 $[geral_informacao_generica]Construção Diversos R$ 175,00
Recibo 07 Auto Posto Combustível R$ 146,00
Recibo 07 $[geral_informacao_generica]Materiais Construção R$ 35,00
Recibo 08 $[geral_informacao_generica]Persianas R$ 680,00
Recibo 09 $[geral_informacao_generica]Tapa furo etc. R$ 156,14
Recibo 09 $[geral_informacao_generica]Cola, fita etc. R$ 68,86
Recibo 10 $[geral_informacao_generica]Móveis R$ 7.546,00
TOTAL R$ 12.882,38
Observação: os recibos (exceto e limpeza e vistoria) são do mês 03/2021, pois a Requerente ficou aguardando (durante um mês – 02/2021) a realização da reforma ou a indenização pelo Requerido, os quais obviamente não vieram, ensejando esta demanda.
Deflagra-se, Excelência, que a Requerente teve que suportar todo o ônus financeiro que ERA de obrigação exclusiva do Requerido, tanto em decorrência do contrato de locação e da Lei, quanto em decorrência da boa-fé.
Ora, se o Requerido recebeu o imóvel em perfeitas condições, contendo laudo de vistoria aquiescido por ele, cláusula contratual, o mínimo era realizar as obras necessárias para devolução do bem tal como recebera.
Tanto é que o Distrato fora celebrado aos 03/12/2020, de modo que o Requerido teve 02 (dois) meses para ajustar o imóvel tal como recebeu, posto que as Partes pactuaram a saída do Locatário aos 31/01/2021.
Há de se destacar, ainda, que não há a necessidade de prova pericial, haja vista que há prova robusta acerca da situação do imóvel, conforme Laudos de Entrada e Saída, além de que os corretores da imobiliária poderão testemunhar a situação do bem (se assim for necessário), motivo pelo qual é plenamente possível a propositura desta demanda no Juizado Especial Cível.
Ademais, além dos danos emergentes experimentados pela Requerente, faz-se necessário ressarci-la do dano moral, lucros cessantes (30 dias para recomposição do imóvel) e multa de três locações em decorrência da infração contratual, posto que o Requerido deveria devolver o imóvel no estado que recebeu.
Portanto, uma vez que o Requerido simplesmente virou as costas e inadimpliu o que deve, não restou alternativa senão o ingresso desta demanda, objetivando a condenação do Requerido a ressarcir a Requerente pelos danos emergentes, lucros cessantes, danos morais e multa por infração contratual, conforme os fundamentos legais adiante aduzidos.
III. DOS FUNDAMENTOS LEGAIS
Sem maiores delongas, até porque os fatos, por si só, outorgam o direito à Requerente (da mihi factum, dabo tibi jus), passa-se a apresentes os fundamentos legais que levarão à total procedência da ação.
DOS DANOS EMERGENTES
É flagrante que a Requerente sofreu danos emergentes no importe de R$12.882,38 (doze mil, oitocentos e oitenta e dois reais e trinta e oito centavos), haja vista que este fora o valor necessário para reformar o imóvel devolvido pelo Requerido.
A Requerente nem considerou os bens móveis que o Requerido destruiu (controles de DVD) ou ainda surrupiou quando da mudança (vasos, quadros e afins), conforme Laudo de Vistoria de Saída.
Pois bem.
A CLÁUSULA NONA do Contrato de Locação celebrado entre as Partes estabeleceu a responsabilidade do Requerido na devolução do bem no estado que recebeu, sob pena de indenizar a Requerente:
No mesmo sentido, constou no Distrato:
A Lei de Locação possui artigo que determina responsabilidade na devolução do bem no estado em que recebeu, sob pena de indenização:
“Art. 23. O locatário é obrigado a: (...)
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;”
Já os artigos 186 e 927 do Código Civil estabelecem o dever indenizatório àquele que violar o direito e causar dano a outrem:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
O caso em tela, é notório que o Requerido causou danos emergentes, posto que destruiu o imóvel da Requerente e não reparou, surgindo o dever indenizatório em decorrência dos contratos (de locação e distrato) firmados.
Neste sentido é a jurisprudência destas Colendas Turmas Recursais e Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado de São Paulo:
“RESPONSABILIDADE CIVIL – Contrato de locação - Devolução do imóvel locado – Pagamento de alugueres vencidos – Indenização pelos danos no imóvel – Cabimento – Provas suficientes, desnecessária perícia – Procedência – Recurso não provido.” (Recurso Inominado Cível 1065171-85.2017.8.26.0002; Relator (a): Roger Benites Pellicani - Santo Amaro; Órgão Julgador: 4ª Turma Recursal Cível - Santo Amaro; Foro Regional II - Santo Amaro - 1ª Vara do Juizado Especial Cível; Data do Julgamento: 15/03/2019; Data de Registro: 15/03/2019)
"Contrato de locação residencial de imóvel – Pretensão ao ressarcimento por danos materiais causados em razão da ocupação imobiliária – Pretensão acolhida em parte pelo Juízo de origem – Artigo 23, inciso III, da Lei de Locações que estabelece o dever do locatário no que concerne à restituição do imóvel no estado em que recebido - Comprovação documental fotográfica quanto a parte dos danos afirmados, em que pese a inexistência de laudo de vistoria final – Aspecto quantitativo da pretensão indenizatória, quanto a este particular, que encontra-se comprovado por orçamento trazido aos autos – r. Sentença de parcial procedência mantida por seus próprios fundamentos - Recurso Inominado desprovido" (Recurso Inominado Cível 1000209-67.2019.8.26.0201; Relator (a): Walmir Idalêncio dos Santos Cruz; Órgão Julgador: 1ª Turma Cível; Foro de Garça - Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 19/10/2019; Data de Registro: 19/10/2019)
RECURSO INOMINADO – Locação – Imóvel – Danos – Constatação por vistoria anterior e posterior ao contrato – Desnecessidade de perícia – Responsabilidade do locatário – Exclusão das perdas por desgaste com uso natural – Piso de madeira, gabinetes, armários e …