Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na rua $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante Vossa Excelência através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
Em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos de direito a seguir expostos.
I. DOS FATOS
A Requerente é proprietária de imóvel localizado na $[geral_informacao_generica], sendo que disponibiliza o referido imóvel para locação.
A Requerente contratou os serviços da Imobiliária Requerida para administração de seu imóvel supramencionado, a qual realizou dois contratos de locação com terceiros inquilinos desde o ano de 2014.
O contrato objeto do litígio, se deu com a locatária $[geral_informacao_generica], iniciado em 01.12.2016, com previsão para término em 01.07.2019.
Ocorre que a Requerida deixou de repassar à Requerente, o montante relativo a três meses de alugueres (agosto, setembro e outubro de 2018) que perfazem a monta de R$ 3.600,36 (três e seiscentos reais com trinta e seis centavos).
A Requerente tentou diversas vezes cobrar o valor devido diretamente com a Representante da Empresa Requerida, mas, no entanto, não obteve êxito, sendo que a representante da empresa está desde dezembro de 2018 prometendo a realização do pagamento da quantia devida, porém, não alcançou nenhum valor a Requerente.
De outra banda, a Requerente entrou em contato direto com a locatária que ocupou e ainda ocupa o imóvel nos meses dos quais não foram repassados os valores de alugueres, e esta realizou o pagamento dos mesmos em dia, conforme atestam os comprovantes ora carreados como prova.
As tentativas amigáveis de cobrança estão atestadas por meio das conversas de “whatsapp” ora acostadas, dando conta de que foram várias tentativas e em diversas datas, onde a Representante da Requerida oferece as mais diversas e estapafúrdias justificativas pelo atraso e não pagamento dos valores devidos.
Não satisfeita, a Requerente buscou auxílio junto ao Sistema Municipal de Defesa do Consumidor (PROCON), que realizou as diligências necessárias, e obteve informação de que a Requerida retornaria até a data de 15.05.2019, o que não ocorreu.
Diante da inércia da Requerida em relação à tentativa de conciliação realizara pelo PROCON, a Requerente enviou notificação Extrajudicial para esta que também restou inerte.
Neste passo, a Requerente não vislumbra outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário a fim de que possa ver satisfeito seu crédito junto à Requerente.
II. DO DIREITO
DA RELAÇÃO CONSUMERISTA
A Relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo a ela aplicáveis as normas estatuídas no Código de Defesa do Consumidor, que consagram a presunção de boa fé e o direito à informação.
Nesta toada, é imprescindível estabelecer que a relação de inquilinato não se confunde com a relação firmada entre o proprietário do imóvel e a imobiliária. Esta é relação de consumo, haja vista que se trata de relação firmada entre o consumidor e o fornecedor de serviços de administração e/ou locação de imóveis.
A Lei do inquilinato (Lei n. 8.245/99) regula a locação feita diretamente entre proprietário e inquilino, sem a intermediação do serviço especializado – e, por isso, não vulnerável – de administração. A relação de inquilinato não se confunde com a de consumo.
Tal raciocínio encontra perfeito amparo nos artigos 2° e 3° do CDC: o proprietário do imóvel é consumidor (art. 2°); a imobiliária, fornecedora do serviço especializado (art. 3°) e o serviço de administração de imóveis é o objeto (art. 3°, §2°).
A partir desta premissa, juristas de renome vêm apontando a incidência do CDC aos contratos de Administração Imobiliária, como bem ilustra a seguinte reflexão da Profª. Cláudia Lima Marques:
[...]
Quanto ao contrato de administração de imóvel, nas primeiras edições desta obra afirmei: “o proprietário que coloca o imóvel seu sob a administração da imobiliária, não pode ser caracterizado como consumidor strictu sensu, pois não é o destinatário final econômico. O bem está sendo na verdade colocado para render frutos civis, aluguéis – logo o proprietário, futuro locador, age como produtor, como fornecedor. Da mesma maneira, a sociedade imobiliária é fornecedora e o contrato entre eles está, em princípio, excluído do campo de aplicação do CDC. A exceção poderá ser aceita pela jurisprudência, se o proprietário que coloca o imóvel a administração pela imobiliária, for de alguma forma `vulnerável´ segundo os princípios do CDC, a mercer a tutela especial da nova lei. Como se trata, geralmente de contrato de adesão e cláusulas caracterizadamente unilaterais, a hipótese de exceção poderá efetivamente acontecer, principalmente com pessoas que só possuem um imóvel para alugar ou que de alguma forma especial são vulneráveis as práticas da imobiliária-fornecedor.
A jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou, porém, que esta situação de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário.” (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 5ª ed., São Paulo, 2005, pg. 430 e 431. (grifos próprios)
Nesta senda, tal reflexão fora acolhida pelo TJRS, no presente julgado:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE, EM AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, DETERMINOU A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, RECONHECENDO A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA; (II) A PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM FAVOR DA AGRAVADA. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA QUE PRESTA SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO E GESTÃO DE LOCAÇÃO CARACTERIZA TÍPICA RELAÇÃO DE CONSUMO, NOS TERMOS DOS ARTIGOS 2º E 3º DO CDC.2. O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, NA CONDIÇÃO DE CONTRATANTE DOS SERVIÇOS DA ADMINISTRADORA, CARACTERIZA-SE COMO DESTINATÁRIO FINAL DO SERVIÇO PRESTADO, ENQUADRANDO-SE NO CONCEITO DE CONSUMIDOR.3. O FATO DE O IMÓVEL SER UTILIZADO PARA AUFERIR RENDA ATRAVÉS DE LOCAÇÃO NÃO DESCARACTERIZA A RELAÇÃO DE CONSUMO, POIS O SERVIÇO CONTRATADO É O DE INTERMEDIAÇÃO E GESTÃO DA LOCAÇÃO.4. A EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE MANDATO ENTRE AS PARTES NÃO AFASTA A INCIDÊNCIA DO CDC, POIS O CONTRATO DE MANDATO, QUANDO INSERIDO EM UMA RELAÇÃO DE CONSUMO, TAMBÉM SE SUBMETE ÀS NORMAS CONSUMERISTAS.5. ESTÃO PRESENTES OS REQUISITOS PARA A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA: A VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DA AGRAVADA DE QUE A IMOBILIÁRIA TERIA LOCADO SEU IMÓVEL SEM SUA AUTORIZAÇÃO E A HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA E INFORMACIONAL DA CONSUMIDORA EM RELAÇÃO À EMPRESA ESPECIALIZADA. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A RELAÇÃO ENTRE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA CONFIGURA RELAÇÃO DE CONSUMO, ATRAINDO A INCIDÊNCIA DO CDC E POSSIBILITANDO A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUANDO PRESENTES OS REQUISITOS LEGAIS. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CDC, ARTS. 2º, 3º, 6º, INC. VIII; CC, ARTS. 653 E SEGUINTES; CPC, ART. 373, INC. I.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP 1846331/DF, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, J. 10/03/2020.
Agravo de Instrumento, Nº …