Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na rua $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante Vossa Excelência através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
Em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos de direito a seguir expostos.
I. DOS FATOS
A Requerente é proprietária de imóvel localizado na $[geral_informacao_generica], sendo que disponibiliza o referido imóvel para locação.
A Requerente contratou os serviços da Imobiliária Requerida para administração de seu imóvel supramencionado, a qual realizou dois contratos de locação com terceiros inquilinos desde o ano de 2014.
O contrato objeto do litígio, se deu com a locatária $[geral_informacao_generica], iniciado em 01.12.2016, com previsão para término em 01.07.2019.
Ocorre que a Requerida deixou de repassar à Requerente, o montante relativo a três meses de alugueres (agosto, setembro e outubro de 2018) que perfazem a monta de R$ 3.600,36 (três e seiscentos reais com trinta e seis centavos).
A Requerente tentou diversas vezes cobrar o valor devido diretamente com a Representante da Empresa Requerida, mas, no entanto, não obteve êxito, sendo que a representante da empresa está desde dezembro de 2018 prometendo a realização do pagamento da quantia devida, porém, não alcançou nenhum valor a Requerente.
De outra banda, a Requerente entrou em contato direto com a locatária que ocupou e ainda ocupa o imóvel nos meses dos quais não foram repassados os valores de alugueres, e esta realizou o pagamento dos mesmos em dia, conforme atestam os comprovantes ora carreados como prova.
As tentativas amigáveis de cobrança estão atestadas por meio das conversas de “whatsapp” ora acostadas, dando conta de que foram várias tentativas e em diversas datas, onde a Representante da Requerida oferece as mais diversas e estapafúrdias justificativas pelo atraso e não pagamento dos valores devidos.
Não satisfeita, a Requerente buscou auxílio junto ao Sistema Municipal de Defesa do Consumidor (PROCON), que realizou as diligências necessárias, e obteve informação de que a Requerida retornaria até a data de 15.05.2019, o que não ocorreu.
Diante da inércia da Requerida em relação à tentativa de conciliação realizara pelo PROCON, a Requerente enviou notificação Extrajudicial para esta que também restou inerte.
Neste passo, a Requerente não vislumbra outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário a fim de que possa ver satisfeito seu crédito junto à Requerente.
II. DO DIREITO
DA RELAÇÃO CONSUMERISTA
A Relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo a ela aplicáveis as normas estatuídas no Código de Defesa do Consumidor, que consagram a presunção de boa fé e o direito à informação.
Nesta toada, é imprescindível estabelecer que a relação de inquilinato não se confunde com a relação firmada entre o proprietário do imóvel e a imobiliária. Esta é relação de consumo, haja vista que se trata de relação firmada entre o consumidor e o fornecedor de serviços de administração e/ou locação de imóveis.
A Lei do inquilinato (Lei n. 8.245/99) regula a locação feita diretamente entre proprietário e inquilino, sem a intermediação do serviço especializado – e, por isso, não vulnerável – de administração. A relação de inquilinato não se confunde com a de consumo.
Tal raciocínio encontra perfeito amparo nos artigos 2° e 3° do CDC: o proprietário do imóvel é consumidor (art. 2°); a imobiliária, fornecedora do serviço especializado (art. 3°) e o serviço de administração de imóveis é o objeto (art. 3°, §2°).
A partir desta premissa, juristas de renome vêm apontando a incidência do CDC aos contratos de Administração Imobiliária, como bem ilustra a seguinte reflexão da Profª. Cláudia Lima Marques:
[...]
Quanto ao contrato de administração de imóvel, nas primeiras edições desta obra afirmei: “o proprietário que coloca o imóvel seu sob a administração da imobiliária, não pode ser caracterizado como consumidor strictu sensu, pois não é o destinatário final econômico. O bem está sendo na verdade colocado para render frutos civis, aluguéis – logo o proprietário, futuro locador, age como produtor, como fornecedor. Da mesma maneira, a sociedade imobiliária é fornecedora e o contrato entre eles está, em princípio, excluído do campo de aplicação do CDC. A exceção poderá ser aceita pela jurisprudência, se o proprietário que coloca o imóvel a administração pela imobiliária, for de alguma forma `vulnerável´ segundo os princípios do CDC, a mercer a tutela especial da nova lei. Como se trata, geralmente de contrato de adesão e cláusulas caracterizadamente unilaterais, a hipótese de exceção poderá efetivamente acontecer, principalmente com pessoas que só possuem um imóvel para alugar ou que de alguma forma especial são vulneráveis as práticas da imobiliária-fornecedor.
A jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou, porém, que esta situação de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário.” (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 5ª ed., São Paulo, 2005, pg. 430 e 431. (grifos próprios)
Nesta senda, tal reflexão fora acolhida pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no presente julgado:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. RECURSO ESPECIAL Nº 509.304 - PR (2003/0034681-0)
O artigo 14 do CDC afirma que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e sobre os riscos. Dessa forma, a responsabilidade da imobiliária quanto ao imóvel sob sua administração é objetiva. Isto é, independe de culpa. Assim, caso a imobiliária caso não adote as providências necessárias para a segurança do negócio jurídico de locação (no qual é intermediária), incorre em omissão e/ou falha na prestação se serviços, a ensejar sua responsabilidade objetiva pelos danos causados ao proprietário consumidor.
Neste diapasão, com base no Art. 4°, Inc. I do CDC , seja a Requerente reconhecida como consumidora vulnerável numa relação de prestação de serviços de administração e/ou locação de imóvel oferecida pela Requerida.
DA COMPETÊNCIA TERRITORIAL
Por consectário lógico daquilo …
