O que é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um acordo onde as partes prometem comprar e vender um imóvel, com pagamento geralmente parcelado. Ele regula as negociações e obrigações antes da efetivação do negócio.

Quais são as obrigações das partes no contrato de promessa de compra e venda?

As partes devem cumprir as obrigações estipuladas, como pagamentos e desocupação de imóvel. Descumprimento pode levar a multas e outras penalidades previstas no contrato.

É obrigatório registrar a promessa de compra e venda em cartório?

Embora não seja obrigatório registrar a promessa de compra e venda em cartório, o registro permite que o negócio seja oponível a terceiros, evitando vendas múltiplas do imóvel.

Qual é a validade jurídica de um contrato de promessa de compra e venda?

Um contrato de promessa de compra e venda tem validade jurídica e deve ser cumprido. Os direitos e deveres estão amparados pelo Código Civil, que permite, por exemplo, exigir a escritura definitiva se as condições forem cumpridas.

Qual é a diferença entre compromisso e promessa de compra e venda?

Não há diferença significativa entre compromisso e promessa de compra e venda. Ambos os termos referem-se ao mesmo tipo de contrato, com obrigações a serem cumpridas antes da finalização do negócio.

O que acontece em caso de inadimplência no contrato de promessa de compra e venda?

Em caso de inadimplência, o contrato pode prever multas, juros e até rescisão, com devolução de valores pagos, descontada uma cláusula penal. Isso visa proteger ambas as partes envolvidas.

Quais custos são de responsabilidade do comprador em um contrato de promessa de compra e venda?

O comprador é responsável por débitos do imóvel anteriores à transação, como impostos e taxas, além das despesas notariais e de legalização.

Contratos

Modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel | 2025

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel, regulando pagamento, posse e obrigações entre vendedor e comprador. O valor total é R$ 830.200,00, com pagamentos parcelados. Cláusulas abordam responsabilidades, condições de entrega e consequências por inadimplemento.

Atualizado22 set 2025

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williann rudolfo georgiAdvogado Especialista

Modelo de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual são entabuladas cláusulas de pagamento, posse e demais obrigações entre as partes.

O contrato de promessa de compra e venda serve para regular a negociação feita, conferindo segurança jurídica em favor de ambas as partes - promitente vendedor e promitente comprador.

Trata-se, na prática, de um contrato de compra e venda parcelada ou em prestações.

Como funciona o contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda consiste em uma compra e venda parcelada, ou seja, quando não há um pagamento único e à vista.

Na promessa de compra e venda, as partes prometem fazer o negócio e cumprir com as obrigações assumidas, anteriores à efetivação da negociação.

Muitas vezes, o comprador irá realizar o pagamento de forma parcelada, ou depende da liberação de recursos para quitar a aquisição - em outras, o vendedor precisa liberar algum gravame do imóvel, ou promover com sua desocupação.

Nestes casos, existem condições prévias que devem ser cumpridas antes de ser efetivada o negócio jurídico - por isso, chama-se de promessa de compra e venda.

Qual a validade de um contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda possui validade jurídica, devendo seus termos ser cumpridos, sob pena de incidência das multas e demais penalidades nele previstas.

Os direitos advindos do contrato de promessa de compra e venda estão previstos no Art. 1.417 e 1.418 da Lei 10.406/02 (Código Civil):

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Qual a diferença de compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda?

O compromisso de compra e venda e a promessa de compra e venda são denominações distintas para o mesmo tipo de contrato, no qual as partes se comprometem a cumprir com determinadas obrigações, previamente à efetivação do negócio jurídico.

É preciso registrar a promessa de compra e venda?

Não é obrigatório realizar o registro da promessa de compra e venda em cartório - porém, seu registro permite opor o negócio a terceiros, evitando que o imóvel seja vendido mais de uma vez.

Tal possibilidade está prevista no Art. 129 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos):

Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:

...

5º) os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, e os contratos de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis;

Porém, a celebração de escritura pública será obrigatória para realizar a transferência junto ao registro de imóveis.

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CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular de promessa de compra e venda, de um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, $[parte_autor_qualificacao_completa], e, de outro lado, como PROMITENTES COMPRADORES, $[parte_autor_qualificacao_completa], tem entre si justo e avençado o que segue:

Cláusula Primeira – Do Objeto: TOTALIDADE DO IMÓVEL CONSTANTE À MATRICULA NÚMERO $[geral_informacao_generica] do Livro Nº. $[geral_informacao_generica] do Registro de Imóveis da $[geral_informacao_generica]ª Zona da Comarca de $[geral_informacao_generica].

Cláusula Segunda – Da Celebração deste Compromisso de Compra e Venda: Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os PROMITENTES VENDEDORES têm ajustado vender conforme prometem aos PROMITENTES COMPRADORES e estes, a lhe comprar, a totalidade do imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior e nas condições em que se encontra, já vistoriado e aceito pela parte compradora.

Cláusula Terceira – Do preço: Pelo negócio de compra e venda ora prometidos e descritos nas Cláusulas Primeira e Segunda do presente pacto, as partes têm como justo e avençado o valor de R$ 830.200,00 (oitocentos e trinta mil e duzentos reais), a ser pago da seguinte forma:

a) R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a serem pagos no momento da assinatura do presente contrato, mediante transferência bancária para conta: Banco $[geral_informacao_generica], Ag. $[geral_informacao_generica], CC. $[geral_informacao_generica], de titularidade de $[geral_informacao_generica].

b) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 05 (cinco) parcelas anuais, iguais e sucessivas no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) cada, mediante transferência bancária para conta: Banco $[geral_informacao_generica], Ag. $[geral_informacao_generica], CC. $[geral_informacao_generica], de titularidade de $[geral_informacao_generica], ou de qualquer outra forma a ser indicada pelos PROMITENTES VENDEDORES, vencendo a primeira parcela em $[geral_data_generica];

c) R$ 430.200,00 (quatrocentos e trinta mil e duzentos reais), em 60 (sessenta) parcelas anuais, iguais e sucessivas no valor de R$ 7.170,00 (sete mil e cento e setenta reais) cada, mediante transferência bancária para conta: Banco $[geral_informacao_generica], Ag. $[geral_informacao_generica], CC. $[geral_informacao_generica], de titularidade de $[geral_informacao_generica], ou de qualquer outra forma a ser indicada pelos PROMITENTES VENDEDORES; vencendo a primeira parcela em $[geral_data_generica];

Parágrafo Primeiro: Em caso de atraso em quaisquer das parcelas acima discriminadas, incidirá, sobre o valor de cada parcela vencida, correção monetária pelo IPCA-IBGE, se positivo, ou qualquer outro índice oficial que venha a substituí-lo, juros moratórios de 1% (um por …

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