O que é a fração ideal de um imóvel?

A fração ideal representa a cota-parte de um proprietário sobre um imóvel em condomínio. É a parcela proporcional que cada condômino possui em áreas comuns e no terreno total do imóvel.

Quais são as obrigações do vendedor ao vender uma fração ideal de imóvel?

O vendedor deve oferecer o direito de preferência aos demais condôminos pelo mesmo preço e condições antes de vender a fração a um terceiro estranho ao condomínio. Isso está em conformidade com o art. 504 do Código Civil.

O que acontece se o direito de preferência não for respeitado na venda de fração ideal?

Se o direito de preferência não for respeitado, o condômino prejudicado tem o direito de reaver a fração alienada, depositando o preço pago, dentro do prazo decadencial de 180 dias, conforme previsto no Código Civil.

Quais riscos existem se o imóvel permanecer em nome do vendedor após a venda?

Se o imóvel permanece em nome do vendedor, o comprador corre riscos como penhora da fração por dívidas do vendedor e mudanças no estado civil ou patrimonial do vendedor. O registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis pode mitigar esses riscos.

Como garantir os direitos do comprador de fração ideal?

O comprador pode garantir seus direitos registrando o compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, o que constitui um direito real e torna o contrato oponível a terceiros. A adjudicação compulsória também é um recurso disponível.

Quais informações devem constar no contrato de compra e venda de fração ideal?

O contrato deve incluir a qualificação completa das partes, a identificação precisa da fração alienada, o valor total da transação e as condições de pagamento, além das responsabilidades pelas despesas do imóvel e a necessidade de registro do compromisso.

Qual é o prazo para quitar o valor de venda da fração ideal de imóvel?

O prazo para quitação do valor deve ser estipulado no contrato. No exemplo fornecido, o saldo restante deveria ser quitado até o final de junho de 2020.

Modelo de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel

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Modelo de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel | 2026

Modelo de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel | 2026 | Modelo de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel, com cláusulas sobre direito de preferência, registro, transferência e responsabilidade pelas despesas.

O que é a venda de fração ideal de imóvel e quais suas especificidades?

A fração ideal representa a cota-parte de um proprietário sobre um imóvel em condomínio. Quando o imóvel for individível e um dos condôminos desejar vender sua fração a terceiro estranho ao condomínio, deve antes oferecer o direito de preferência aos demais condôminos, pelo mesmo preço e condições, conforme o art. 504 do Código Civil. O descumprimento dessa obrigação confere ao condômino preterido o direito de reaver a fração, depositando o preço pago, no prazo decadencial de 180 dias.

O contrato de compra e venda de fração ideal deve identificar com precisão o percentual alienado, a matrícula do imóvel e o cartório de registro. O registro do próprio compromisso pode constituir direito real de aquisição e torná-lo oponível a terceiros, nos termos do art. 1.417 do Código Civil, sem necessidade de aguardar o registro da escritura definitiva. O comprador da fração ingressa na condição de condômino, ficando sujeito às regras do condomínio e às responsabilidades partilhadas sobre o imóvel.

Quais riscos existem quando o imóvel permanece em nome do vendedor após o compromisso?

É comum que o compromisso seja celebrado antes da escritura definitiva, com o imóvel permanecendo temporariamente em nome do vendedor. Nesse período, o comprador não figura como proprietário perante o Registro de Imóveis e está exposto a riscos como penhora da fração por dívidas do vendedor, alterações no estado civil ou patrimonial do vendedor e contestações pelos demais herdeiros em caso de falecimento.

O registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis é a principal forma de mitigar esses riscos, pois constitui direito real em favor do comprador e torna o contrato oponível a terceiros, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Mesmo sem o registro, o comprador não fica desamparado: a adjudicação compulsória — judicial ou extrajudicial — é possível independentemente do registro prévio do compromisso, assegurando ao comprador meios para forçar a transferência em caso de recusa do vendedor.

Como adaptar este modelo ao caso concreto?

Antes de utilizar o modelo, verifique e ajuste os seguintes pontos:

Qualificação completa do vendedor e do comprador; se o vendedor for casado, verificar o regime de bens e a necessidade de outorga conjugal;
Identificação precisa da fração alienada, da matrícula do imóvel e do cartório de registro;
Verificação do cumprimento do direito de preferência dos demais condôminos, quando o imóvel for individível e a venda for a terceiro estranho ao condomínio, conforme o art. 504 do Código Civil;
Preço total, valor pago no ato e saldo, com prazo de quitação, índice de correção e encargos por atraso definidos de forma objetiva;
Responsabilidade pelas despesas do imóvel — IPTU, água, luz e manutenção — a partir da imissão na posse;
Responsabilidade pelo ITBI, emolumentos e despesas de registro da escritura definitiva;
Registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis para constituição do direito real e oponibilidade a terceiros (art. 1.417 do Código Civil);
Prazo e condições para a lavratura da escritura definitiva após a quitação integral;
Foro de eleição para resolução de conflitos.

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CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

PROMITENTE VENDEDORA: Nome Completo, nacionalidade, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, casada pelo regime de comunhão universal de bens com Nome Completo, nacionalidade, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residentes e domiciliados na Inserir Endereço.

PROMITENTE COMPRADOR: Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço.

Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, o presente Contrato particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas.

CLÁUSULA PRIMEIRA: Que a Promitente Vendedora é legítima possuidora de 25% do um imóvel (casa) de 168 m² (área construída), inscrito no livro de registro do 8º cartório de Registro de Imóveis da cidade de CIDADE, matrícula sob nº 21.748, correspondente à certidão municipal nº 39.943/78, inscrito no Cadastro de Contribuintes da Prefeitura Municipal sob nº Informação Omitida, situado à Informação Omitida, composto por área de terreno de 250 m², relativos a 10 metros de frente e 25 metros de fundos, com as seguintes confrontações: de um dos lados com Informação Omitida, de outro lado com Informação Omitida e nos fundos com Informação Omitida.

CLÁUSULA SEGUNDA: O valor da presente transação é ajustado em comum acordo entre as partes pelo preço de R$ 115.300,00 (cento e quinze mil e trezentos reais, tendo sido pago R$ 12.000,00 (doze mil reais) na data de 03 de fevereiro de 2020, restando saldo a ser quitado de R$ 103.300,00 (cento e três mil e trezentos reais) que serão pagos até final de junho deste mesmo ano (2020).

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Liquidado o valor avençado no caput dentro do prazo estipulado, nada mais restará a ser exigido pela Promitente Vendedora, que dará a obrigação por quitada de maneira plena, rasa, irrestrita e irrevogável, nada mais tendo a reclamar em juízo ou fora deste;

PARÁGRAFO …

A fração ideal representa a cota-parte de um proprietário sobre um imóvel em condomínio. É a parcela proporcional que cada condômino possui em áreas comuns e no terreno total do imóvel.
O vendedor deve oferecer o direito de preferência aos demais condôminos pelo mesmo preço e condições antes de vender a fração a um terceiro estranho ao condomínio. Isso está em conformidade com o art. 504 do Código Civil.
Se o direito de preferência não for respeitado, o condômino prejudicado tem o direito de reaver a fração alienada, depositando o preço pago, dentro do prazo decadencial de 180 dias, conforme previsto no Código Civil.
Se o imóvel permanece em nome do vendedor, o comprador corre riscos como penhora da fração por dívidas do vendedor e mudanças no estado civil ou patrimonial do vendedor. O registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis pode mitigar esses riscos.
O comprador pode garantir seus direitos registrando o compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, o que constitui um direito real e torna o contrato oponível a terceiros. A adjudicação compulsória também é um recurso disponível.
O contrato deve incluir a qualificação completa das partes, a identificação precisa da fração alienada, o valor total da transação e as condições de pagamento, além das responsabilidades pelas despesas do imóvel e a necessidade de registro do compromisso.
O prazo para quitação do valor deve ser estipulado no contrato. No exemplo fornecido, o saldo restante deveria ser quitado até o final de junho de 2020.

Modelo de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel | 2026

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