O que é um compromisso de compra e venda de imóvel?

O compromisso de compra e venda é um contrato onde as partes se comprometem a realizar a escritura definitiva em um futuro acordado, após condições como pagamento integral serem cumpridas. Sem cláusula de arrependimento, o comprador pode buscar a adjudicação compulsória do imóvel.

Quais são os efeitos do compromisso de compra e venda sem registro?

Sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, o compromisso de compra e venda tem efeitos apenas entre as partes e não contra terceiros. Entretanto, a adjudicação compulsória não depende do registro, permitindo que o comprador busque a propriedade judicialmente.

Quais são os riscos de transferir um imóvel ainda financiado?

A transferência de um imóvel financiado sem anuência do credor mantém o vendedor responsável pelo financiamento. O imóvel continua onerado e pode ser retomado em casos de inadimplência, a menos que o comprador e o credor concordem formalmente com a transferência.

Como garantir a proteção de direitos no compromisso de compra e venda de imóvel?

Para garantir proteção, o compromisso deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-o oponível a terceiros. Também é importante incluir cláusulas específicas no contrato para mitigar riscos, especialmente em transações com imóveis financiados.

O que deve ser considerado ao adaptar um modelo de compromisso de compra e venda?

Ao adaptar um modelo, é essencial incluir a qualificação completa das partes, descrição precisa do imóvel, detalhes do financiamento, responsabilidades fiscais e cláusulas sobre a intervenção do credor, além de prever penalidades e foro para resolução de conflitos.

Qual a importância da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade?

Essa cláusula assegura que nenhuma das partes poderá desistir ou alterar os termos do contrato, garantindo que a transferência do imóvel ocorra conforme o acordado, mesmo que surjam contratempos durante o financiamento.

Direito Civil

Modelo de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel | 2026

Modelo de compromisso de compra e venda de imóvel com financiamento, abordando posse, transferência, tributos e cláusulas de irretratabilidade e responsabilidade pelo financiamento. Destaca a importância do registro para oponibilidade e riscos associados à transferência do imóvel financiado.

O que é o compromisso de compra e venda e quais seus efeitos?

O compromisso de compra e venda é o contrato pelo qual as partes se obrigam a celebrar a escritura definitiva em momento futuro, após o cumprimento das condições ajustadas — como o pagamento integral do preço ou a quitação do financiamento. Quando outorgado sem cláusula de arrependimento, gera ao promissário comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Para que o direito do promissário comprador seja oponível a terceiros e constitua direito real, o compromisso deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Sem o registro, o instrumento produz efeitos apenas entre as partes e não garante oponibilidade a terceiros adquirentes. Ainda assim, a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso, conforme entendimento consolidado, de modo que o comprador sem registro não está necessariamente limitado à indenização por perdas e danos.

Quais são os riscos quando há financiamento em curso na transferência do imóvel?

Quando o imóvel ainda está financiado, a transferência informal das prestações ao comprador não substitui a anuência da instituição financeira ou da construtora credora. Sem intervenîencia do credor, o vendedor permanece juridicamente responsável pelo financiamento perante a instituição, podendo ser negativado ou ter o imóvel retomado em caso de inadimplemento do comprador.

Além disso, enquanto o financiamento não for quitado, o imóvel permanece onerado com alienação fiduciária ou hipoteca em favor do credor. Em caso de alienação fiduciária, o art. 29 da Lei nº 9.514/1997 admite que o fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, transmita seus direitos sobre o imóvel ao adquirente, que assume as respectivas obrigações. Portanto, a transferência formal antes da quitação pode ser possível, desde que observadas as exigências legais e a concordância da instituição credora. O longo período entre a posse e a transferência formal do bem expõe ambas as partes a riscos jurídicos que devem ser mitigados por cláusulas contratuais específicas e, preferencialmente, pelo registro do compromisso.

Como adaptar este modelo ao caso concreto?

Antes de utilizar o modelo, verifique e ajuste os seguintes pontos:

Qualificação completa das partes e descrição precisa do imóvel, com indicação do número de matrícula e cartório de registro;

Preço total, valor pago no ato e saldo a ser quitado, com forma de pagamento detalhada;

Situação do financiamento: nome da instituição credora, saldo devedor, valor das prestações vincendas e data de quitação prevista;

Declaração do vendedor de que as prestações estão em dia e de que o imóvel está livre de outros gravames;

Responsabilidade pelo ITBI, registros e demais encargos da transferência, usualmente atribuídos ao comprador;

Responsabilidade pelas prestações vincendas, IPTU, água, luz e condomínio a partir da imissão na posse;

Registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis para garantir oponibilidade a terceiros (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil);

Cláusula sobre a intervenîencia da instituição credora para a cessão formal do financiamento, quando aplicável;

Cláusula penal para inadimplemento, observado o art. 412 do Código Civil;

Foro de eleição para resolução de conflitos.

Modelo de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel | 2026

Sobre este documento

Petição

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

CLÁUSULA 1ª: DO BEM IMÓVEL OBJETO DA COMPRA E VENDA

CLÁUSULA 2ª: DO VALOR DO BEM E DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 3ª: DAS INCIDÊNCIAS FISCAIS

Peças Relacionadas

Confira as perguntas frequentes