Como a omissão de valores pagos pode afetar uma ação de rescisão imobiliária?

A omissão de valores pagos pode impedir a configuração de mora, se esses valores omitidos forem suficientes para abater parte significativa do débito alegado. Isso pode ocorrer quando o credor cobra valores além do contratado, podendo configurar litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos.

É possível recuperar valores pagos indevidamente em contratos imobiliários?

Sim, o Código de Defesa do Consumidor assegura que o consumidor que pagou quantias indevidas tem direito à devolução em dobro, acrescida de correção monetária e juros legais, desde que não haja engano justificável por parte do fornecedor.

Qual é o limite para multa moratória em contratos de consumo imobiliário?

Em contratos de consumo, a multa moratória geralmente é limitada a 2% do valor da prestação, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas que estabelecem percentuais superiores podem ser consideradas abusivas.

Como adaptar um modelo de contestação ao caso concreto?

Para adaptar um modelo de contestação, é preciso calcular o percentual de adimplemento, verificar se houve omissão de valores pagos pelo credor e identificar cobranças sem base contratual. Essas informações ajudarão na argumentação contra a resolução contratual.

O que acontece se um contrato imobiliário é rescindido após adimplemento substancial?

Se um contrato imobiliário é rescindido após um adimplemento substancial, o devedor pode ter direito à devolução das quantias pagas, e a rescisão pode ser considerada desproporcional em relação ao pequeno valor inadimplido.

A cláusula de retenção de valores em caso de rescisão pode ser contestada?

Sim, cláusulas que preveem a retenção substancial de valores pagos, sem justa causa, podem ser consideradas abusivas e nulas, segundo o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência do STJ.

Modelo de Contestação | Rescisão | Compra e Venda de Imóvel

Q: O que é adimplemento substancial em contratos imobiliários?

O adimplemento substancial ocorre quando o devedor cumpre grande parte das suas obrigações contratuais, como pagar mais de 80% do valor do contrato. Em contratos imobiliários, isso pode ser usado para evitar a resolução contratual, mas depende das circunstâncias específicas do caso.

O comprador que pagou mais de 80% do contrato pode ter o imóvel retomado por inadimplência das parcelas restantes?

O elevado percentual de adimplemento pode constituir fundamento para afastar a resolução contratual, desde que analisadas as circunstâncias do caso concreto, à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da jurisprudência aplicável. A mera quitação de mais de 80% do contrato não impede, por si só, a resolução — especialmente após a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a consolidação do Tema 1.095 do STJ, que afastam a aplicação automática da teoria do adimplemento substancial em contratos imobiliários. O argumento permanece relevante como fundamento complementar, mas deve ser apresentado em conjunto com as demais circunstâncias do caso.

A omissão de valores pagos pelo comprador afasta a mora em ação de rescisão imobiliária?

Pode afastar a mora quando a omissão comprometer a correta apuração do débito e demonstrar que o inadimplemento decorreu de cobrança indevida ou inexata do credor. A mora somente se configura quando o atraso é imputável ao devedor — se o credor exige valores além do contratado e esses valores, descontados, abateriam parte substancial ou a totalidade do débito alegado, a exigência é abusiva e ilegítima, e o devedor que retém o pagamento pode não incorrer em mora. Além disso, a omissão deliberada de valores pagos pelo consumidor pode configurar alteração da verdade dos fatos, sujeita às sanções por litigância de má-fé nos termos do art. 80, II, do Código de Processo Civil.

Cobranças indevidas em contratos imobiliários dão direito à devolução em dobro?

Dão, quando comprovado o pagamento indevido e a ausência de engano justificável por parte do fornecedor. O art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor prevê que o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito pelo dobro do que pagou em excesso, acrescida de correção monetária e juros legais. Os requisitos são a cobrança indevida e o pagamento efetivo pelo consumidor — e o ônus de provar o engano justificável é do fornecedor. Conforme a orientação consolidada do STJ (EAREsp 600.663), a repetição em dobro dispensa a demonstração de má-fé do fornecedor, bastando a ausência de engano justificável.

A multa moratória de 10% em contrato imobiliário é legal?

Nas relações de consumo, a multa moratória normalmente está limitada a 2%, nos termos do art. 52, §1.º, do CDC, sendo abusivas cláusulas que estabeleçam percentual superior, ressalvadas as peculiaridades do caso concreto. Esse limite é frequentemente aplicado pela jurisprudência em contratos imobiliários com característica de relação de consumo — mas não incide automaticamente sobre todo e qualquer contrato imobiliário, devendo ser verificada a presença dos pressupostos da relação consumerista.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Calcular com precisão o percentual do contrato efetivamente adimplido — considerando todos os valores pagos, inclusive os eventualmente omitidos pelo credor —, pois quanto mais próximo de 100% o adimplemento, mais sólido o argumento do adimplemento substancial e mais difícil para o credor justificar a rescisão em vez do simples pleito de pagamento das parcelas em atraso.

Comparar rigorosamente a planilha de valores pagos apresentada pelo credor com todos os comprovantes de pagamento do devedor, incluindo os realizados após a data apontada como início da mora, pois quando há pagamentos documentados que o credor simplesmente ignorou na notificação, isso por si só afasta a mora e pode configurar litigância de má-fé.

Verificar se há valores cobrados sem base contratual — como taxas de "prestação de serviços" não contratadas — pois esses cobranças indevidas, uma vez pagas pelo consumidor, dão direito à devolução em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, e seu valor deve ser contabilizado como crédito do consumidor na apuração do real estado de adimplência do contrato.

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EXCELENTÍSSIMO(a) SENHOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA CIDADE DE SÃO PAULO - UF

Processo: Número do Processo

Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, Inserir RG, Inserir CPF, residente e domiciliado Inserir Endereço, por seu procurador e advogado signatário da presente [procuração anexa] e requerendo os benefícios da gratuidade judiciária, reiterada ao final [declaração junta], vem apresentar

CONTESTAÇÃO e RECONVENÇÃO

ao pedido formulado por Razão Social, pessoa jurídica já identificada e representada, aduzindo os fundamentos de fato e de direito conforme a seguir comentados:

I — DA SÍNTESE DA INICIAL E DOS DOCUMENTOS

As partes firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, cujo objeto é o lote n.º 13, quadra 12, do loteamento $[geral_informacao_generica], registrado no Cartório de Registro de Imóveis de $[geral_informacao_generica] sob o n.º $[geral_informacao_generica], pelo preço de R$ 155.126,81, sendo R$ 45.107,21 pagos à vista em 02/05/xxe o saldo de R$ 110.019,60 em 90 parcelas mensais de R$ 1.222,44, com vencimento a partir de 10/06/xx.

A autora aponta parcelas vencidas e sem pagamento no valor atualizado de R$ 12.504,45 até 15/06/2015 e invoca a Cláusula 8ª, §2.º, do contrato para pleitear a rescisão do negócio, a reintegração na posse do imóvel, a desocupação pelo requerido e o pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o bem.

Esta resposta concentra, na contestação, a impugnação de mérito e a reconvenção, nos termos dos arts. 335 a 343 do Código de Processo Civil.

II — DA RELAÇÃO DE CONSUMO E SEUS EFEITOS

O contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes está sujeito ao sistema protetivo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/90). Esse sistema proíbe e nulifica cláusulas abusivas que resultem em onerosidade excessiva para o consumidor, que neguem ou restrinjam seus direitos, que prevejam a perda total ou desproporcional das prestações pagas, ou que estabeleçam sanções exclusivamente em desfavor do consumidor em caso de atraso — nos termos dos arts. 47, 51 e 53 do CDC.

Em consequência, é inválida qualquer cláusula contratual que implique a perda substancial ou total dos valores pagos pelo consumidor em razão da rescisão.

III — DA OMISSÃO DO REQUERENTE E DA MÁ-FÉ PROCESSUAL

O requerente aponta inadimplência do requerido na notificação de fls. 15-16, apontando parcelas em atraso de R$ 10.938,85. No entanto, omitiu valores exigidos e efetivamente pagos pelo requerido que não foram considerados na apuração do alegado débito.

Por ocasião da assinatura do contrato, além da entrada de R$ 45.107,21, o requerente exigiu e recebeu adicionalmente R$ 4.892,79 — valor que não foi computado. Em 22/07/2014, também exigiu e recebeu R$ 1.800,00 a título de "prestação de serviços" que o requerido nunca contratou, quantia igualmente omitida.

Atualizados até a data da notificação (30/05/2015), esses valores somam crédito de R$ 9.248,23 em favor do requerido — o que demonstra que, mesmo sem exigir restituição em dobro, a inadimplência alegada inexistia na data da notificação.

Além disso, após a data apontada como início da mora, o requerido realizou pagamentos em 03/10/2014 (R$ 1.462,16), em 02/04/2015 (R$ 1.462,16) e em 05/05/2015 (R$ 1.463,04) — comprovantes em anexo —, confirmados pelo próprio extrato juntado pelo requerente. Esses pagamentos afastam a alegação de mora contínua desde 10/08/2014.

A omissão deliberada de valores pagos configura alteração da verdade dos fatos e litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II, do Código de Processo Civil. Os valores cobrados indevidamente, uma vez pagos pelo consumidor, devem ser devolvidos em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC — salvo hipótese de engano justificável, que não se verifica no caso.

O art. 77 do CPC impõe o dever de lealdade e probidade processual a todas as partes; sua violação sujeita o litigante às sanções dos arts. 79 a 81 do mesmo diploma.

IV — DA ILIQUIDEZ DO DÉBITO E DA AUSÊNCIA DE MORA

Quando o credor exige valores além do contratado e esses valores, descontados, abateriam parte substancial ou a totalidade do débito apontado, o valor do débito torna-se ilíquido. A mora do devedor somente se configura quando o atraso decorre de fato a ele imputável — quando a exigência do credor é abusiva e ilegítima, o devedor que retém o pagamento do …

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CONTESTAÇÃO e RECONVENÇÃO

I — DA SÍNTESE DA INICIAL E DOS DOCUMENTOS

II — DA RELAÇÃO DE CONSUMO E SEUS EFEITOS

III — DA OMISSÃO DO REQUERENTE E DA MÁ-FÉ PROCESSUAL

IV — DA ILIQUIDEZ DO DÉBITO E DA AUSÊNCIA DE MORA

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