Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Autos do processo sob o nº Número do Processo
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vem, respeitavelmente a presença de Vossa Excelência, para oferecer
CONTESTAÇÃO
nos autos do processo em epígrafe, que lhe move Nome Completo, pelas razões que seguem abaixo:
- Da justiça gratuita
Primeiramente, requer a Ré seja-lhe concedido o benefício da Justiça Gratuita nos moldes do art. 98 do CPC e declaração anexa, na sua integralidade por não dispor de recursos financeiros suficientes para arcar com as custas e despesas judiciais da ação na qual necessita se defender.
- Dos fatos
Da anulabilidade do negócio jurídico por erro e/ou dolo omissivo
Em 26/11/13, a Ré, viúva na época com 70 (setenta) anos de idade, adquiriu de seu vizinho, ora Autor, que viu crescer desde a infância os seguintes lotes de terreno:
“Lote de terreno sob o número 01, da quadra “H”, do loteamento denominado Informação Omitida e lote de terreno sob o número 16, da quadra “L” do loteamento denominado Informação Omitida.”
(vide docs. de fls. 11/15)
Na época, a transação foi realizada entre as partes sem orientação ou intervenção de terceiros, estritamente na confiança, haja vista a amizade de anos em que a Ré mantinha com o Autor e sua família que sempre viveram no mesmo bairro.
Na escritura pública de venda e compra se fez constar o seguinte:
“a) pelo outorgante(s) vendedor(es), de que não têm contra si, nenhuma ação ajuizada fundada em direito real ou pessoal sobre o imóvel objeto desta escritura; b) pela outorgada compradora, de que dispensa o ora outorgante, da apresentação das certidões comprobatórias de distribuição de ações, e de ações que esta eventualmente tenha em andamento contra si; e, c) que o(s) outorgante(s) vendedor(es) declara(m) que o imóvel objeto desta escritura, está livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais ou pessoais, e de ações reais ou pessoais reipersecutórias. Que a compradora tem conhecimento dos registros das penhoras existentes sobre os imóveis ora transacionados, da fazenda Municipal, que neste ato assume a obrigação dos pagamentos, das referidas dívidas...” (doc. fls. 13/15)
O mesmo se diga no que tange ao instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 11/12):
Informação Omitida
E ainda,
Informação Omitida
Nota-se que se trata de cláusulas absolutamente abusivas, contraditórias, sem nenhuma transparência e eivadas de má-fé contratual, isso porque nos dois casos acima (instrumento particular e escritura de venda e compra), diz que o vendedor não possui débitos reais ou pessoais e em seguida, diz que a Ré tem conhecimento das dívidas com a Fazenda e se responsabiliza pelo pagamento das mesmas.
Na escritura de venda e compra, como se pode verificar, no item “b”, a Ré dispensou a apresentação das certidões comprobatórias de dívidas. Mas surpreendentemente se obrigou a pagá-las sem sequer conhecê-las. Incrível isso não é mesmo??, vindo de uma senhora de 70 anos de idade que está adquirindo de um vizinho de longa data dois lotes de terreno oferecido por um preço abaixo de mercado baseado totalmente na qual confiança.
Sim, a Ré sabia da existência de uma dívida perante a Fazenda Municipal, dito pelo Autor tratar-se de coisa pequena, que não ultrapassaria, na época, R$ 10.000,00 (dez mil reais).
No entanto, em nenhum momento foi discriminado para a Ré o valor total da dívida perante a Fazenda, qual ou quais ações existiam em andamento, tudo foi falado por alto como se fosse um grande negócio para a Ré passado de “filho para mãe”.
Tanto é assim, que o contrato foi redigido unicamente pelo Autor e oferecido a Ré para assinar sem discriminação das dívidas ou valor total do débito, ou apresentação da certidão demonstrando a existência de inúmeras ações em andamento na época, inclusive com a penhora do bem alienado em uma delas. O que por si só, demonstra tratar-se de um negócio defeituoso, sem nenhum indício de transparência ou boa-fé contratual.
O negócio realizado na época já continha vícios (dívidas de IPTU e penhora dos lotes)
Outra coisa, a escritura de venda e compra lavrada no Cartório não foi lida para a Ré, quando a mesma chegou no horário marcado para assinar, referida escritura já estava pronta e lhe foi, prontamente, oferecida para assinar. Mas percebe-se que neste documento também não se discriminou o teor das dívidas ou ações em que referidos lotes de terreno, na época, já se encontravam penhorados. Tudo foi feito de forma genérica a fim de não gerar maiores controvérsias.
A Ré, por ser pessoa idosa e estar de boa-fé confiando na amizade que mantinha com o Autor caiu numa verdadeira cilada, foi vítima de um mau negócio baseado na confiança, como era no seu tempo, como aprendeu com seus pais que resolviam tudo no “fio do bigode”, não precisava ter papel, a palavra já bastava. Mas não foi esse o caso.
Muito embora o Autor tenha dito a Ré que existia uma pequena dívida de IPTU recaindo sobre os lotes, em nenhum momento, discriminou para a Ré quais as dívidas e valores existentes na época, o que a fez ficar em nítida desvantagem contratual.
Neste sentido:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral comete ato ilícito.”
E ainda:
“Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”
Portanto, o negócio está viciado e eivado de má-fé contratual por foi omitido dolosamente para a Ré informações que, quando claramente prestadas, poderiam impedi-la de realizar o negócio.
No caso dos autos, o Autor agiu com dolo omissivo, pois no momento da celebração do contrato não comprovou à Ré a real situação das dívidas do imóvel, nem sequer comprovou o valor total da dívida, utilizando-se da situação de ser a Ré uma pessoa idosa, viúva e sem experiência neste tipo de negociação.
Assim diz o art. 147 do CC: “nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.”
Dos Vícios Redibitórios - Do Vício Oculto
Mas como se não bastasse isso, a Ré, recentemente e dentro do prazo para defesa, a pedido de sua procuradora abaixo assinada digitalmente, diligenciou junto a Prefeitura Municipal para tomar conhecimento do valor atualizado das dívidas e requerer, administrativamente, junto a Secretaria de Meio Ambiente, uma declaração acerca dos Lotes adquiridos para saber se estão em conformidade com as Diretrizes de Meio Ambiente do Município, a fim de viabilizar eventual fundamento para Embargar as execuções fiscais existentes e qual não foi sua surpresa???, lhe foi informado por um servidor da Secretaria de Meio Ambiente que, quase a totalidade dos Lotes do Informação Omitida foram DECLARADOS DE UTILIDADE PÚBLICA PARA POSTERIOR DESAPROPRIAÇÃO pela Municipalidade desde outubro/88, conforme dispõe o Decreto Municipal nº: 5.612 de 18/10/1988 que trata, em resumo:
“Art. 1º Ficam declarados de Utilidade Pública a fim de serem desapropriados, amigável ou judicialmente, a totalidade dos lotes de terreno das Quadras “A” a “I” e “K” a “Q” do Loteamento denominado Informação Omitida, neste Município, e suas respectivas benfeitorias, se houver, loteamento aprovado pelos Processos Administrativos nºs 402/54 e 555/58, conforme a Planta em Anexo, que fica fazendo parte integrante deste Decreto.”
Portanto, o Autor jamais poderia ter alienado para a Ré referidos lotes haja vista a referida declaração de Utilidade Pública e a iminência de desapropriação.
Por outro lado, a Ré, quando da aquisição dos Lotes não tinha como saber da imprestabilidade dos mesmos. Se tivesse conhecimento, na época, acerca do contido no Decreto Municipal nº 5.612/88 jamais teria adquirido os lotes, pois para quê iria pagar por algo que não poderia desfrutar, usar, gozar, vender etc.?
Portanto, patente a nulidade do negócio jurídico o que, por sua vez, impossibilita a Ré de satisfazer a obrigação de fazer a transferência da propriedade, eis que patente o vício oculto, tomando ciência do fato vicioso recentemente, quando do requerimento de certidão junto a Secretaria do Meio Ambiente, merecendo referida transação jurídica ser desfeita mediante a decretação da rescisão contratual pela comprovada existência de vício redibitório com a devolução dos valores pagos pela Ré, no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) acrescido das despesas com documentação (R$ 3.770,85 - doc. anexo), conforme descrito no instrumento particular de fls. 11/12, devidamente atualizado até a data do efetivo pagamento.
Frize-se, por sua vez, que a Ré só tomou ciência de que referidos lotes foram declarados de Utilidade Pública para posterior desapropriação recentemente, no prazo para defesa, quando diligenciou junto a Municipalidade para obter informações acerca das dívidas existentes a título de IPTU, foi quando o funcionário que lhe atendeu pediu para que informasse para sua advogada sobre a existência do Decreto 5.612/88, informando inclusive que vários proprietários dos lotes do Jardim São Marcos conseguiram judicialmente se abster do pagamento dos IPTU´s em razão do referido Decreto.
Neste sentido:
“157.01.2004.006952-3/000001-000 - nº ordem 4409/2004 - Execução Fiscal (em geral) - Embargos do Devedor - PLANNING PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO URBANO S/C LTDA X PREFEITURA MUNICIPAL DE CUBATAO - Fls. 82 - Vistos PLANNING - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO URBANO LIMITADA, devidamente qualificada e representada nos autos, opôs os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO contra a FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL DE CUBATÃO, alegando, em apertada síntese, carência da ação em razão da falta de notificação prevista no artigo 192, parágrafo único, da Lei 1383/83 antes do ajuizamento da execução fiscal, bem como que o imóvel tributado encontra-se em área de preservação permanente e portanto sobre este não há incidência de IPTU. Devidamente intimada, a Embargada apresentou sua impugnação, alegando preliminarmente falta de regularização da representação processual da parte. No mérito, aduz que a notificação precedente e a tentativa de composição amigável não são requisitos indispensáveis para a propositura da execução fiscal. Quanto a não incidência do tributo argumentou que o embargante não produziu qualquer prova que justificasse a pretensão aduzida. Houve réplica. O feito foi saneado, determinando-se a regularização da representação processual, afastando-se, ainda, a preliminar de carência da ação. Outrossim, determinou-se a expedição de ofício ao DEPRN para verificação das restrições impostas ao lote objeto da execução. É a síntese do necessário. Fundamento e DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, eis que versa sobre matéria de direito suficientemente dirimida não sendo necessário a produção de outras provas. Em que pesem os argumentos expendidos pela embargada, os embargos reúnem condições de serem providos. É certo que o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, conforme dispõe o artigo 32 do Código Tributário Nacional. Em tese, isso significa que o possuidor a qualquer título pode ser contribuinte do IPTU - arts. 32 e 34, do CTN -, sendo que a posse, nos termos do artigo 1.196, do CC, corresponde o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Por outro lado, também é certo que, em se tratando de área de preservação permanente, protegida para conservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o solo, o fluxo gênico de fauna e flora e o bem-estar das populações humanas (artigo I, § 2º, II, do Código Florestal Brasileiro), o exercício do direito de propriedade sofre limitação constitucional com base no princípio da função social da propriedade (artigo 170, VI da Constituição Federal), com vistas à proteção do meio ambiente. Assim sendo, o proprietário de imóvel situado em área de preservação permanente, embora seja titular do domínio útil do imóvel e contribuinte do IPTU, não pode exercer totalmente o seu direito de propriedade em razão do ônus social consistente na obrigação de preservar a vegetação natural. No caso dos autos, é fato incontroverso que o imóvel em questão, por encontrar-se às margens de um córrego, está localizado, por força do que dispõe o Código Florestal , Lei nº 4.771/65, em seu artigo 2º, alínea a, “integralmente dentro de área de preservação permanente” (fls. 76). Dessa forma, em conformidade com o disposto na legislação …