Como adaptar o modelo de contestação ao caso concreto antes de usar?

Verifique a data de outorga municipal para o fechamento do loteamento e reúna documentação que comprove a ausência de adesão formal à associação. Procure também decisões anteriores sobre casos idênticos para reforçar os argumentos.

Quando a cobrança de taxas associativas pode ser considerada sem idoneidade?

A cobrança é sem idoneidade quando os serviços eram obrigação do poder público durante o período em que o loteamento era aberto e quando não há adesão dos proprietários.

Modelo de Contestação | Associação de Moradores | Taxa

Q: A associação de moradores pode cobrar taxa de manutenção de proprietário que não aderiu à associação?

Não, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que não anuíram, conforme o Tema 882.

Q: O pagamento voluntário de taxas associativas no passado cria obrigação legal de continuar pagando?

Não, o pagamento voluntário não configura adesão formal à associação nem cria obrigação legal de continuar pagando. É necessário adesão expressa ao estatuto ou anuência ao encargo.

Q: A aquisição de imóvel em loteamento implica adesão tácita à associação de moradores?

Não, o STJ afastou a tese de aceitação tácita. Para que haja obrigação de contribuir, é necessária a manifestação expressa de vontade do proprietário ou uma lei que a imponha.

Q: A cobrança de taxa de manutenção pode ser inexigível pelo período em que o loteamento era aberto?

Sim, a cobrança pode ser inexigível quando o loteamento adquire a condição de fechado após a outorga municipal. Antes do fechamento, o poder público é responsável pelos serviços de manutenção.

A associação de moradores pode cobrar taxa de manutenção de proprietário que não aderiu à associação?

Não — o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsps n.º 1.280.871/SP e 1.439.163/SP sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882), fixou a tese de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. A cobrança compulsória de proprietário não associado viola o direito fundamental à liberdade de associação previsto no art. 5.º, XX, da Constituição Federal.

O pagamento voluntário de taxas associativas no passado cria obrigação legal de continuar pagando?

Não — o pagamento por mera liberalidade não configura adesão formal à associação nem reconhecimento de obrigação legal. Para que a contribuição seja exigível, é necessário que haja adesão expressa ao estatuto ou anuência ao encargo, conforme o Tema 882 do STJ. O proprietário que pagou voluntariamente pode cessar os pagamentos sem que isso gere mora ou obrigação de reembolso dos valores não pagos.

A cobrança de taxa de manutenção pode ser inexigível pelo período em que o loteamento era aberto?

Pode — quando o loteamento somente adquiriu juridicamente a condição de fechado após outorga municipal, a cobrança de taxas associativas por período anterior à regularização carece de causa de pedir idônea. Antes do fechamento, os serviços de manutenção, conservação e iluminação são obrigação do poder público, custeados pelo IPTU dos moradores. A ausência de outorga é fundamento tanto para a inépcia da inicial quanto para a improcedência no mérito.

A aquisição de imóvel em loteamento implica adesão tácita à associação de moradores?

Não — o STJ afastou expressamente a tese de aceitação tácita. A obrigação de pagar contribuição à associação exige lei que a imponha ou manifestação expressa de vontade do proprietário. O simples fato de adquirir imóvel em loteamento onde existe associação não gera automaticamente a condição de associado nem a obrigação de contribuir.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Verificar a data em que o loteamento obteve outorga municipal para fechamento — essa informação é pública e pode ser obtida junto à Prefeitura —, pois se houver cobrança por período anterior à regularização, esse é argumento adicional de inépcia da inicial por ausência de causa de pedir.

Reunir documentação que demonstre a ausência de adesão formal à associação — inexistência de assinatura em estatuto, ausência de participação em assembleias, declaração formal de oposição enviada à associação —, pois o ônus de provar a adesão incumbe à associação autora.

Verificar se há outros processos idênticos movidos pela mesma associação contra moradores do mesmo loteamento, pois decisões anteriores de improcedência — especialmente em acórdãos — podem ser juntadas como precedentes e reforçam o argumento de que a cobrança é sistematicamente considerada inexigível.

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca] - $[processo_uf]

Autos nº $[processo_numero_cnj]

$[parte_autor_nome_completo] e $[parte_autor_nome_completo], já qualificados nos autos da ação em epígrafe, por seu advogado que esta subscreve, com instrumento de procuração anexo, com escritório declinado ao rodapé, onde recebe as correspondências de estilo, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar:

CONTESTAÇÃO

na AÇÃO DE COBRANÇA, ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO $[parte_reu_razao_social], também qualificada, consoante os elementos de convicção e de direito abaixo aduzidos, deixando os requerimentos para o final.

I — SÍNTESE DA DEMANDA

A Associação Autora pretende receber valores a título de despesas de manutenção e conservação do loteamento, alegando que os Requeridos usufruem de serviços disponibilizados a todos os associados. Os pedidos devem ser julgados improcedentes.

II — PRELIMINAR — INÉPCIA DA INICIAL

A Autora cobra taxas de manutenção desde 15/09/2015, mas o loteamento somente adquiriu juridicamente a condição de fechado a partir de 11/08/2020, quando passou a vigorar o Decreto Municipal n.º 3.222, que outorgou à Associação o controle de acesso junto à Prefeitura de $[geral_informacao_generica].

Antes de 11/08/2020, o loteamento era aberto, com as vias públicas sob administração do poder público, e todos os serviços de manutenção, conservação e iluminação eram obrigação da Municipalidade — custeados pelo IPTU pago pelos moradores. A cobrança de taxas associativas por período em que o loteamento era aberto e os serviços eram prestados pelo poder público carece de causa de pedir idônea, configurando inépcia nos termos do art. 330, §1.º, I, do Código de Processo Civil.

Requer-se a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, I e IV, do Código de Processo Civil.

III — DO MÉRITO

III.1 — Inaplicabilidade da Lei 4.591/64 e das normas de condomínio

O loteamento onde está situado o lote dos Requeridos não é condomínio constituído nos termos da Lei n.º 4.591/1964 nem nos termos do Código Civil. Trata-se de lote urbano individual em via pública — ao menos até 11/08/2020 —, razão pela qual são inaplicáveis as disposições legais relativas a condomínio e à obrigação propter rem.

III.2 — Ausência de associação e de adesão expressa dos Requeridos

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsps n.º 1.280.871/SP e 1.439.163/SP sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882), fixou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."

Os Requeridos adquiriram o lote em 2009 e nunca aderiram formalmente à Associação Autora, nunca participaram de suas reuniões e decisões e, após a regularização junto à Municipalidade em 11/08/2020, exararam expressamente …

Modelo de Contestação | Associação de Moradores | Taxa | 2026

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