Modelo de Contestação | Condomínio | Possuidor | Demonstrativo | 2026 — modelo de contestação em ação de cobrança de cotas condominiais movida contra possuidor cujo nome não consta na matrícula do imóvel, com impugnação ao demonstrativo de débito, reconhecimento parcial da dívida e comprovação de regularização dos pagamentos após o período cobrado.
Quem define a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais — o registro ou a posse?
A posse. O STJ consolidou, em sede de recursos repetitivos, que a obrigação condominial recai sobre quem detém a relação jurídica material com o imóvel — o possuidor que o ocupa e dele frui —, independentemente de quem figure na matrícula. Isso significa que o promissário comprador imitido na posse, o herdeiro que está no imóvel antes do inventário e o ex-cônjuge que ficou com o apartamento na separação respondem pelas cotas, ainda que o registro ainda não reflita essa situação.
Dificuldades financeiras do condômino — desemprego ou falecimento do cônjuge — afastam a obrigação de pagar as cotas?
Não afastam a obrigação em si, mas podem ser relevantes em dois momentos: na tentativa de conciliação, onde a situação econômica do réu é elemento de negociação para parcelamento ou redução de encargos; e na análise dos encargos moratórios, onde o contexto de força maior pode ser invocado para questionar a proporcionalidade das multas aplicadas. A obrigação de contribuir para as despesas comuns é imposta pelo art. 1.336 do Código Civil e não admite exceções por dificuldade financeira temporária.
O reconhecimento parcial da dívida prejudica a defesa quanto ao restante?
Reconhecer que parte das cotas estava em aberto não implica admitir o valor total cobrado pelo condomínio. O réu pode — e deve — reconhecer as parcelas efetivamente devidas, apresentar os comprovantes das que já foram pagas e impugnar os encargos calculados sobre o período, verificando se a multa de mora não ultrapassa o limite de 2% previsto no art. 1.336, §1.º, do Código Civil, e se os índices de correção estão de acordo com a convenção condominial.
Como a comprovação de pagamentos posteriores ao período cobrado fortalece a contestação?
De forma significativa. Quando o réu demonstra que regularizou os pagamentos após o período de inadimplência, isso cumpre duas funções: evidencia boa-fé e afasta a imagem de inadimplente contumaz, o que influencia na análise do pedido de parcelamento; e delimita com precisão o objeto da discussão, deixando claro que a controvérsia se restringe ao período específico cobrado, sem risco de ampliação do débito na fase de execução.
Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?
- Reunir os comprovantes de todas as cotas pagas após o período cobrado na ação e confrontá-los com o demonstrativo do condomínio — a demonstração de que o réu voltou a pagar regularmente é o argumento mais direto para delimitar o débito e fortalecer a posição em eventual audiência de conciliação.
- Verificar na convenção condominial os percentuais de multa e os índices de correção aplicáveis ao período de inadimplência — encargos aplicados acima do previsto na convenção ou acima do limite legal de 2% de multa são fundamentos concretos de impugnação ao demonstrativo, com potencial de redução significativa do valor cobrado.
- Esclarecer desde a contestação a situação possessória do réu — quem é o proprietário registrado, como o réu adquiriu a posse e desde quando ocupa o imóvel —, pois essa informação é necessária tanto para definir a responsabilidade pelas cotas quanto para evitar que o condomínio direcione a execução a terceiro equivocado.
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