Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO
AUTOS N° Número do Processo
Razão Social, já qualificado nos autos em epígrade, que litiga em ação declaratória e indenizatória, em face de Nome Completo, comparece, respeitosamente, para apresentar sua
CONTESTAÇÃO
com pedido contraposto.
1 DA SÍNTESE DA INICIAL
Alega o Requerente que adquiriu um imóvel da 1ª Requerida em maio de 2013, mas que as chaves somente foram entregues em 06/06/2014.
Sustenta que veem recebendo as cobranças de Condomínio desde fevereiro de 2014 e que em virtude dos débitos anteriores a entrega das chaves, ficou impedido de participar das reuniões de Condomínio, bem como, de fazer uso das áreas comuns.
Ao final, requereu a nulidade dos débitos das taxas de condomínio anteriores a entrega das chaves, o direito de participar das reuniões de Condomínio e a condenação em danos morais.
2 PRELIMINARMENTE
2.1 Da ilegitimidade passiva da Réu Condomínio Parque Ecoville
A ilegitimidade passiva ad causam do ora Requerido é medida que se impõe, uma vez que não participou do negócio jurídico havido com o autor.
Isto porque, todo o pedido da inicial envolve tão somente a Ré Informação Omitida, primeiro porquê o ora Requerido não possui qualquer responsabilidade pelos débitos de condomínio, vez que, emite as cobranças de acordo com a solicitação da primeira Requerida, agindo de acordo com as suas funções.
Trata-se na verdade de exercício regular de direito, pois o ora Requerido, na qualidade de Condomínio, possui o dever de emitir faturas do condomínio, sendo que os proprietários de cada imóvel são os informados pela Incorporadora, conforme se observa do cadastro de moradores e do email (anexos) enviados pela primeira Requerida.
Ressalta-se que a finalidade do ora Requerido é a Administração do Condomínio, de modo que não poderia deixar de cobrar a taxa de condomínio ou ainda declarar a nulidade das cobranças que são rateadas de acordo com a fração ideal do imóvel.
Visível portanto a ocorrência da ilegitimidade passiva do ora Requerido em figurar no polo passivo da demanda, não podendo responder por atos praticados por terceiros.
Assim, diante do exposto, requer a extinção do processo, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 267, VI do Código de Processo Civil em relação ao ora Requerido.
3 DA REALIDADE FÁTICA
Alega o Requerente que foi impedido de participar das reuniões de Condomínio e de utilizar as áreas comuns do imóvel, em virtude dos débitos de condomínio da primeira Requerida.
Ocorre que, diferente do que alega o Requerente, este nunca foi impedido de participar das reuniões de Condomínio ou de utilizar as áreas comuns.
Tanto é verdade que antes mesmo da propositura da ação o Requerente já estava participando das Assembleias de Condomínio e utilizando as áreas de uso comum, conforme ficou comprovado pelos documentos juntados com a petição informando sobre o cumprimento da liminar de movimentos sequências de nºs 24.4 até 24.8.
Ressalta-se que a concordância do ora Requerido em permitir que o Requerente participasse das reuniões se deu por mera liberalidade, vez que, de acordo com a Legislação Vigente e ainda de acordo com a Convenção de Condomínio e com o Regimento Interno do Condomínio são claros em estabelecer que os débitos de Condomínio acompanham a unidade e não o proprietário.
De igual forma o Condomínio não pode ser penalizado pela cobrança dos condomínios em nome do Requerente, pois quem enviou a relação de proprietários para cobrança de Condomínio foi a primeira Requerida, de modo que o ora requerido, somente exerceu a sua função que é repassar os débitos de Condomínio para a cobrança.
4 DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS
4.1 DA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
Alega o Requerente que são indevidas as cobranças de Condomínios anteriores a entrega das chaves.
Quanto a obrigação de pagar o condomínio dispõe o artigo 12, da Lei nº 4.591/64 (“Condomínio e Incorporações”):
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Da mesma forma dispõe o Código Civil, quando trata do “Condomínio Edilício”, em seu artigo 1.336, inciso I:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Conforme se observa dos dispositivos acima, a responsabilidade pelos encargos do condomínio cabe ao condômino, proprietário em comum da coisa.
Na verdade a obrigação pelo pagamento das taxas de Condomínio, é uma obrigação de natureza “propter rem” "a qual caracteriza-se por sua vinculação à coisa.
Quanto a natureza “propter rem” dos débitos de condomínio, dispõe o art. 1.345 do CC, in verbis:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Conforme se depreende do exposto acima é de se notar que as obrigações condominiais são devidas em face do direito de propriedade, ou seja, do direito real de propriedade, respondendo por ela quem a detiver.
É dizer então que a obrigação é estabelecida em função da coisa (do bem imóvel no caso) e não advém de relações obrigacionais pessoais, sendo assim um débito de natureza propter rem, melhor dizendo, a obrigação segue a coisa.
Portanto, a cobrança dos débitos pode ser feita ao Requerente não havendo que se falar em impossibilidade da cobrança por parte do ora Requerido, este inclusive é o entendimento da Jurisprudência, vejamos:
“PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM, CERCEAMENTO DE DEFESA E PRODUÇÃO DE PROVA CONTÁBIL REJEITADAS. MÉRITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APLICAÇÃO DE TAXA DE JUROS DE 1% AO MÊS DE ACORDO COM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.
1. AS TAXAS CONDOMINIAIS TÊM NATUREZA DE DÍVIDAS PROPTER REM, VALE DIZER, EXISTEM EM RAZÃO DA COISA E NÃO EM FUNÇÃO DE QUALQUER OBRIGAÇÃO PESSOAL. DESTARTE, É FACULTADO AO CONDOMÍNIO EXERCER O DIREITO DE COBRANÇA DAS REFERIDAS TAXAS CONTRA QUEM ESTEJA NA POSSE OU CONTRA O PROPRIETÁRIO DO BEM.
2. CORRETA A APLICAÇÃO DA TAXA DE JUROS NO IMPORTE DE 1% (UM PONTO PERCENTUAL) AO MÊS E MULTA CONTRATUAL DE ACORDO COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E NOS TERMOS DO ARTIGO 406 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002.” (APELAÇÃO CÍVEL 20050111054068, 2ª Turma Cível, Rel. Des. WALDIR LEÔNCIO JUNIOR, Publicação no DJU: 18/05/2006 Pág. : 96.)
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS LEGITIMIDADE PASSIVA SOLIDÁRIA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL E DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA DA UNIDADE CONDOMINIAL OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM, VINCULADA À UNIDADE GERADORA DO DÉBITO, QUE RESPONDERÁ PELA SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO, NÃO PODENDO, EM PRINCÍPIO, A EXECUÇÃO DIRIGIR-SE CONTRA OS DEMAIS BENS DO PATRIMÔNIO DOS RÉUS. - Apelação desprovida. (TJ-SP - APL: 00209649420128260001 SP 0020964-94.2012.8.26.0001, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 02/07/2014, 11ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 02/07/2014)
Corroborando com este entendimento leciona o eminente Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, na obra “Código Civil Comentado”, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador etc) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação” (REsp. nº 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”
No mesmo sentido é o entendimento de Sílvio de Salvo Venosa (apud Direito Civil, 3ª Edição, Editora Atlas, pág. 60/61):
“Assim, que adquire um apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo proprietário. Não resta dúvida de que caberá ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário, mas, perante o condomínio, responderá sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for.”
Portanto, as obrigações propter rem são prestações impostas ao titular de determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa do devedor será individualizada única e exclusivamente pela titularidade de um direito real.
Destarte, nada há de ilegal ou írrito ao bom direito no fato do ora Requerido haver cobrado os encargos condominiais de dívida gerada pelo alienante da unidade autônoma.
O que se deve levar em conta, portanto, conforme bem lembrado pela doutrina, é a proteção aos interesses do condomínio: a unidade garantirá o pagamento da integralidade do débito de modo que os débitos são do imóvel e não da pessoa do adquirente propriamente dita, pois como já afirmado acima, trata-se de obrigação de natureza “propter rem”.
Desta forma, requer seja julgado improcedente o pedido de nulidade das taxas condominiais em relação ao ora Requerido.
4.2 DO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DO ORA REQUERIDO – VOTAÇÃO ASSÉMBLEIA E USO DAS ÁREAS COMUNS
Em que pese o Requerente ter alegado em sua inicial que foi impedido pelo ora Requerido de participar/votar das reuniões do Condomínio, bem como, de fazer uso das áreas comuns do Condomínio, tais alegações não devem prosperar.
Isso porque, além de serem infundadas as alegações, pois conforme comprovado na petição de mov. Seq. de nº 24.1, pode-se perceber que o Requerente já estava participando das Assembleia de Condomínio e usufruindo das áreas de uso comum, antes mesmo da propositura da ação, é de se notar que caso o contrário estive acontecendo, o ora Requerido estaria agindo dentro do exercício regular de seus direitos.
Isso porque, conforme muito bem fundamentado no tópico anterior o Requerente encontra-se inadimplente com os seus deveres de condômino, ainda que, alegue que os débitos são de propriedade da primeira Requerida, ao Condomínio cabia apenas a tarefa de exigir o adimplemento da obrigação que refere-se a unidade imobiliária.
Além disso a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do Condomínio (anexos) são claros em afirmar que o condômino com débitos não pode participar das …