Quando começa a obrigação de pagar taxas condominiais?

A obrigação de pagar taxas condominiais geralmente começa com a entrega das chaves, indicando posse e uso do imóvel. Mesmo que o habite-se não tenha sido emitido, a entrega das chaves é um marco inicial para essas cobranças.

Qual é o papel do habite-se na cobrança de taxas condominiais?

O habite-se é um documento que atesta a regularidade da construção para habitação, mas sua ausência não impede a cobrança das taxas condominiais se a posse do imóvel já tiver sido transferida ao proprietário.

O que ocorre se o contrato vincular o pagamento de taxas ao habite-se?

Se o contrato de compra e venda vincular expressamente o início do pagamento das taxas ao habite-se, essa cláusula pode ser utilizada para contestar a cobrança antes da emissão do documento. Entretanto, essa situação depende da análise do caso concreto.

Quais são as responsabilidades do condômino ao receber as chaves do imóvel?

Ao receber as chaves do imóvel, o condômino assume a responsabilidade de pagar as taxas condominiais e contribuir para as despesas do condomínio, além de aceitar as condições estabelecidas na convenção condominial.

O que é a natureza propter rem da obrigação condominial?

A obrigação propter rem é aquela que acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. No caso das taxas condominiais, a obrigação é vinculada à unidade e não à pessoa, podendo ser cobrada do proprietário, possuidor ou promissário comprador.

O que acontece se o condômino estiver inadimplente nas taxas condominiais?

Se estiver inadimplente, o condômino pode ter restrições, como não poder votar em assembleias ou usar áreas comuns, conforme previsto na convenção condominial. No entanto, essas restrições devem ser exercidas de acordo com a legislação e convenção interna do condomínio.

Direito Civil

Modelo de Contestação | Condomínio | Entrega das Chaves | 2026

Q: É legítima a cobrança das taxas condominiais antes da emissão do habite-se?

A cobrança das taxas condominiais antes da emissão do habite-se pode ser legítima se houver entrega das chaves ao proprietário e ele passar a usufruir do imóvel. A obrigação de pagar as taxas surge com a imissão na posse, mesmo sem o habite-se, exceto se o contrato prever o contrário.

O Condomínio contesta a cobrança de taxas condominiais antes do habite-se, alegando validade da cobrança desde a entrega das chaves. Requer a improcedência da ação e a condenação do autor ao pagamento de débitos em aberto, argumentando que a obrigação é vinculada ao imóvel, não ao proprietário.

Atualizado25 jun 2026

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É legítima a cobrança das taxas condominiais antes da emissão do habite-se?

A resposta depende das circunstâncias do caso. Em regra, a jurisprudência considera que a obrigação de contribuir para as despesas condominiais surge com a efetiva imissão na posse da unidade, normalmente caracterizada pela entrega das chaves, ainda que o habite-se não tenha sido expedido. Entretanto, a existência de cláusulas contratuais específicas ou a impossibilidade de utilização do imóvel podem justificar solução diversa.

Para entender melhor essa questão, vejamos alguns pontos importantes:

Natureza da Obrigação: A taxa condominial decorre da utilização e disponibilidade da unidade, além da responsabilidade compartilhada pelos custos do empreendimento. Assim, ao receber as chaves, o comprador passa a usufruir do imóvel e, consequentemente, a ter deveres com a coletividade condominial.

Entrega das Chaves como Marco Inicial: A entrega das chaves indica que a unidade está pronta para ocupação, e esse evento costuma ser reconhecido como o momento em que nasce a obrigação de pagar as despesas condominiais. Se o condômino já detém a posse do imóvel, ele já participa da vida condominial, independentemente da situação documental do empreendimento.

O Papel do Habite-se: O habite-se é um documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção está regular e apta para habitação. Sua ausência pode impedir a moradia legal, mas, por si só, não anula a obrigação condominial, caso a unidade tenha sido disponibilizada ao proprietário.

Entendimento dos Tribunais: O entendimento predominante nos tribunais é de que, ao receber as chaves, o condômino aceita as responsabilidades pelo imóvel, incluindo as despesas condominiais. A falta de habite-se pode ser questionada contra a construtora, mas não exime o pagamento da taxa ao condomínio.

Possíveis Exceções: Se houver cláusula expressa no contrato de compra e venda vinculando o início do pagamento ao habite-se, pode haver argumentos para contestar a cobrança. Contudo, essa situação não é a regra e dependerá da análise do caso concreto.

Dessa forma, salvo disposição contratual em contrário, a cobrança das taxas condominiais antes da emissão do habite-se costuma ser considerada válida, desde que tenha havido a entrega das chaves ao proprietário.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO

AUTOS N° Número do Processo

Razão Social, já qualificado nos autos em epígrade, que litiga em ação declaratória e indenizatória, em face de Nome Completo, comparece, respeitosamente, para apresentar sua

CONTESTAÇÃO

com pedido contraposto.

I — SÍNTESE DA DEMANDA

O requerente alega que adquiriu imóvel da primeira requerida em maio de 2013, com entrega das chaves em 06/06/2014, e que passou a receber cobranças de condomínio desde fevereiro de 2014. Sustenta ter sido impedido de participar das assembleias e de usar as áreas comuns em razão dos débitos anteriores à entrega das chaves, e requer a nulidade dessas cobranças e indenização por danos morais. Os pedidos não merecem acolhimento.

II — PRELIMINAR — ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO REQUERIDO

O Condomínio requerido não participou do negócio jurídico firmado entre o requerente e a primeira requerida. As cobranças de condomínio foram emitidas com base na relação de proprietários fornecida pela própria incorporadora, conforme cadastro de moradores e e-mail em anexo. O Condomínio apenas exerceu sua função administrativa de repassar os débitos proporcionais à fração ideal de cada unidade.

O Condomínio não tem poder de declarar a nulidade de cobranças que decorrem de obrigação legal e da própria convenção condominial. A responsabilidade pela situação relatada pelo requerente recai exclusivamente sobre a primeira requerida, que informou os dados para cobrança.

Requer-se a extinção do processo sem resolução do mérito em relação ao Condomínio requerido, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil:

"Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando:

[...]

VI – verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual."

III — DOS FATOS

O requerente nunca foi efetivamente impedido de participar das assembleias condominiais nem de utilizar as áreas comuns. Antes mesmo do ajuizamento da ação, o requerente já participava das assembleias e usufruía das áreas de uso comum, conforme demonstrado pelos documentos juntados nos movimentos sequenciais n.º 24.4 a 24.8. O Condomínio, por liberalidade, permitiu essa participação mesmo diante da inadimplência, o que contradiz diretamente as alegações da inicial.

IV — DO MÉRITO

IV.1 — Da natureza propter rem da obrigação condominial

A obrigação pelo pagamento das taxas condominiais tem natureza propter rem, vinculada à unidade imobiliária e não à pessoa do adquirente. O art. 1.345 do Código Civil dispõe:

"Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio…

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