Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
Autos nº $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores, que recebem intimações na $[geral_informacao_generica], nos autos da ação de cobrança de débitos condominiais pelo rito comum, procedimento sumário, que lhes move o $[geral_informacao_generica], processo em epígrafe, apresentar sua
CONTESTAÇÃO
o que fazem com supedâneo nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passam a aduzir:
RESUMO DA INICIAL
O autor pretende receber dos réus valores referentes a débitos condominiais – “ação de cobrança de encargos patrimoniais” (sic) – além das parcelas que se vencerem no curso da ação. Tal pretensão, como se verá, é completamente despida de fundamento fático e jurídico.
FATOS
No dia $[geral_data_generica], os réus adquiriram o apartamento $[geral_informacao_generica] do Condomínio $[geral_informacao_generica] da empresa $[geral_informacao_generica] o que fizeram através de instrumento particular de venda e compra com financiamento e pacto adjeto de hipoteca sob nº $[geral_informacao_generica], devidamente registrado à margem da matrícula do imóvel, financiamento este que foi concedido pelo Banco ($[geral_informacao_generica].
Todavia, cederam todos os direitos e obrigações referentes ao aludido imóvel através de contrato particular de compromisso de compra e venda, datado de $[geral_data_generica] (documento 1), a $[geral_informacao_generica], que passou a residir no imóvel.
Como bem sabe o autor, já que enviou os avisos de cobrança ao cessionário (vide fls. 11 e 12 – documentos 3 e 4 da inicial), a partir do momento em que se operou a cessão $[geral_informacao_generica] – todos os pagamentos devidos pelas despesas condominiais são de responsabilidade e foram efetuados pelo cessionário adquirente, Sr.$[geral_informacao_generica].
Pelo que se observa, a exordial falta com a verdade, vez que jamais houve “insistentes contatos promovidos pelo condomínio”, até porque os avisos foram enviados ao próprio Sr. $[geral_informacao_generica] e não aos réus! (fls. 11 e 12 – item 3 da inicial) (documento 2 em anexo extraído das fls.).
Portanto, se os pagamentos não foram efetuados, não o foram em face de já ter sido operada a cessão dos direitos e obrigações da unidade 73 a terceiro – Sr. $[geral_informacao_generica] – fato esse de pleno conhecimento do autor, até porque a esse terceiro enviou as “cartas de cobrança” (fls. 11 e12).
Os réus receberam uma única correspondência (telegrama – documento 3) em $[geral_informacao_generica], que, de maneira falaciosa, informava que a ação (já proposta!) – seria aforada em 48 horas no caso de não atendimento.
Imediatamente após o recebimento da missiva, o corréu $[geral_informacao_generica] esteve no escritório dos patronos do autor, tendo sido recebido pelo Dr. ($[geral_informacao_generica]).
Nessa oportunidade, demonstrando boa-fé, entregou-lhe cópia do contrato de cessão firmado com o Sr. $[geral_informacao_generica], quando foi ratificada a inverdade de que o condomínio ainda não havia ingressado com a ação de cobrança.
Aos réus ainda foi dito que é fato notório no prédio, e de conhecimento do “síndico”, a circunstância do atual titular ser o Sr.$[geral_informacao_generica], já que o mesmo pretendeu candidatar-se a síndico, o que só não foi possível em virtude de encontrar-se em débito com as contribuições e, por tal razão, impedido de concorrer nos termos da Convenção.
Mesmo assim os réus notificaram o condomínio no sentido de esclarecer que nenhum direito ou obrigação mais lhes competia em face da unidade 73 (documento 4).
Diante de tudo o quanto foi exposto, com surpresa, receberam a citação para a presente ação de cobrança de débitos condominiais.
PRELIMINARES
Ilegitimidade passiva
Os réus são partes manifestamente ilegítimas para figurar no polo passivo da presente ação.
Como se prova do instrumento de cessão (documento 1) e das próprias cartas enviadas pelo condomínio (fls 11 e 12 – item 3 da inicial) (documento 2 em anexo extraído das fls), desde ($[geral_informacao_generica]) o Sr. ($[geral_informacao_generica]), tomou posse e passou a residir no imóvel, sendo o titular da unidade condominial e parte legítima para responder a qualquer cobrança de débitos da unidade ($[geral_informacao_generica]) do Edifício ($[geral_informacao_generica]).
Convém ressaltar que em caso de cessão de contratos, o cessionário sub-roga-se nos direitos e obrigações do cedente.
Nesse caso, os créditos e os débitos do imóvel são transmitidos ao cessionário.
Destarte, a partir da cessão operada, responsabiliza-se o cessionário pelo pagamento de valores condominiais cobrados.
Aliás, essa é exatamente a decisão a seguir:
Tribunal deJustiça de São Paulo. “Ação de Cobrança.Despesas condominiais. Existência deInstrumento Particular deCessão de Direitos não registrado. Ciência inequívoca do condomínio autor quanto à posse do cessionário à época da propositura da ação evidenciada pela emissão dos boletos de cobrança em seu nome. Ilegitimidade passiva ad causam dos cedentes declarada com acerto. Vinculação do cessionário à integralidade das despesas condominiais vencidas e não pagas. $[geral_informacao_generica]. Recurso doréu Raphael desprovido,provido emparte o apelodo condomínio autor” (Apelação 0121978-28.2006.8.26.0100 – Relator: Airton Pinheiro de Castro – 32ª Câmara de Direito Privado – j. em 23.01.2014).
Nem poderia o Condomínio alegar desconhecimento do fato da cessão, vez que, além da notificação, o cessionário – verdadeiro titular da unidade – até postulou o cargo de síndico, conforme dito alhures. Ademais, os “insistentes contatos promovidos pelo condomínio”, foram promovidos em face deste – Sr. (...) – e não dos réus, conforme prova os documentos trazidos à colação pelo próprio autor – documentos 3 e 4 da inicial – fls. 11 e 12 dosautos.
Como se pode notar,a hodierna e remansosa orientação jurisprudencial é no sentido de considerar que as despesas de condomínio não são de responsabilidade daquele que detém o título registrado, devendo, em verdade, operar-se em face do adquirente da unidade, independentemente do fato do título aquisitivo não estar registrado na competente Circunscrição Imobiliária:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Apelação cível. Ação de cobrança. Despesas Condominiais. Sentença que Julgou Extinto o Processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil [atual art. 485, VI]. Inconformismo. Não acolhimento. Transmissão daposse aos Promissários Compradores, mediante Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel. A ausência de outorga uxória daesposa doPromitente Comprador não impedea validadedoreferido Contrato. Ilegitimidade Passiva doPromitente Vendedor Configurada. Fato presumidamente deconhecimento do Condomínio Autor. Decisão bem fundamentada. Ratificação da sentença, nos termos do artigo 252,do Regimento Interno. Recurso não provido”(Apelação 0014336-56.2008.8.26.0510 – Relator: Penna Machado – 30ª Câmara de Direito Privado – j. 23.07.2014).
Como se depreende, é a orientação que mais se coaduna com a lei e com a justiça, vez que no mundo fático é sabida a existência dos chamados “contratos de gaveta”, prática já arraigada nos negócios imobiliários que não tem sido ignorada pelo Judiciário, atento à realidade social.
Sendo assim, obrigar o cedente ao pagamento de despesas de exclusiva responsabilidade do cessionário-adquirente seria premiar o enriquecimento ilícito deste que, afinal, é o verdadeiro possuidor e titular do imóvel.
Ora, quem reside no apartamento e usufrui os serviços, água, elevadores e demais equipamentos do prédio?
Por evidente que não são os cedentes, ora réus, que nenhum direito mais possuem sobre o imóvel.
Aliás, a jurisprudência atual acerca do caso em tela, em consonância com os artigos 9º e 12 da Lei 4.591/1964 (arts. 1.334, § 2º, e 1.333, do Código Civil), não é nova e segue a lição de Wilson Melo da Silva, em obra admirável, inclusive reportando-se ao “Fausto”, de Goethe, segundo o qual a evolução reflete o social primando sobre o individual, a realidade se impondo à ficção, o fato triunfando sobre apalavra:
Primeiro Tribunal de AlçadaCivil de São Paulo. “Ilegitimidade ad causam – condomínio – despesas condominiais – compra e venda de unidade condominial, imitidos ospromitentes compradores imediatamente na posse – irrelevância da não transcrição da escritura noCartório deRegistro deImóveis – ilegitimidade dopromitente vendedor para responder pela ação de cobrança – cobrança improcedente – recurso provido” (Apelação Sumaríssimo nº 605.062-1/00 São Paulo – 4ª Câmara – 28.07.1995 – relator: Franco de Godoi, decisão:unânime).
Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. “Condomínio – ação de cobrança dedespesas condominiais movidacontra compromissária- compradora do apartamento, imitida na posse direta, mas sem título dominial registrado – inicial indeferida – recurso provido para que a ação prossiga, admitida a legitimação da ré” (Apelação nº 556.676-8/00 – São Paulo – 8ª Câmara, 27.04.1994, relator: Márcio Franklin Nogueira. Por maioria – JTA (Lex)147/65).
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. “Cobrança – Legitimidade passiva – Despesas condominiais – Promitente comprador Vencimento anterior e posterior a aquisição – Reconhecimento. O promitente comprador de imóvel responde pelas dívidas de sua unidade condominial, quer vencidas antes quer vencidas após a aquisição. E pode, aodepois, voltar-se contra quem deixou depagá-las ao condomínio, por obrigaçãocontratualmente assumida. Apelo provido para acolher integralmente a demanda” (Apel. s/ rev. nº 481.786, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 10.06.1997. No mesmo sentido: Apel.s/ rev. nº481.960, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa,j. em 11.06.1997, quanto a promitente comprador ou arrematante: Apel. s/ rev. nº 503.639 – 11ª Câm. – rel. Juiz Mendes Gomes – j. em 1º.12.1997 – quanto a adquirente: Apel. s/ rev. nº 513.564 – 4ª Câm. – rel. Juiz Celso Pimentel – j. em 31.03.1998).
Tribunal de Alçada do Paraná. “Apelação cível – Cobrança – Taxascondominiais compromisso de compra e – Venda – Responsabilidade pelo pagamento – Recurso improvido. O promitente-vendedornão é responsável pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel vendido. Legislação: CC – art. 530. Doutrina: Washington de Barros Monteiro, Curso de direito civil, 28ª ed., 1990, vol. 3. Orlando Gomes, Direitos reais, 10ª ed., 1994. Caio Mário daSilva Pereira, Condomínio e Incorporações, 5ª ed., Editora Forense, 1988, p.143” (Apel. Cív. nº 109.031.300 – Curitiba – Juiz Manasses de Albuquerque – 8ª Câm. Cív. – j. em 1º.09.1997 – Ac. nº 6.253 – public.: 19.09.1997).
Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. “Condomínio. Despesas. Cobrança de cotas. Adquirente.Legitimidadepassiva. Em face de recente alteração do parágrafo único do art. 4º. da Lei 4.591/64, reputase com legitimidade passiva, para responder pelos débitos condominiais, o adquirente da unidade imobiliária, como tal considerado o cessionário dos direitos à aquisição da mesma, ainda que o instrumento respectivo não se ache registrado no RGI pertinente. Precedente do STJ” (Apelação Cível nº 2.504/95– reg. 1973-2, cod. 95.001.02504 – 6ª Câmara – por maioria – Juiz: Luiz Odilon Gomes Bandeira – julgamento: 16.05.1995).
Tribunal de Justiça do Distrito Federal. “Processual Civil – ação de cobrança – dívida de condomínio – caráter propter rem – responsabilidade docessionário dedireito sobre o imóvel. 1 – As obrigações oriundas de dívidas de condomínio em edifício têm caráter propter rem, aderindo à coisa e não à pessoa que as contraiu, de forma que o atual cessionário dos direitos sobre o imóvel respectivo responde por elas. 2 – Recurso desprovido.Decisão: Conhecer e improver. Unânime” (Apelação Cível nº 41.548/96 – DF – 14.10.1996 – 4ª Turma Cível – relator: Desembargador João Mariosa – Diário da Justiça, Seção II/Seção III – 20.11.1996 – p. 21.183).
Falta, portanto, uma das condições da ação, qual seja: a pertinência subjetiva ou a titularidade do direito material.
Assim, deve o autor ser declarado carecedor da ação, extinto o processo sem julgamento de mérito (art. 485, VI, c/c o art. 337, XI, do CPC), condenado a pagar despesas e verba honorária, consoante apreciação equitativa de Vossa Excelência.
Ilegitimidade ativa
O Código Civil estabelece que:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Todavia, não se trata de norma cogente, devendo ser aplicada a convenção do condomínio.
A Convenção do Condomínio (fls. 8 dos autos – cap. V – cláusula primeira) estipula que:
“(...) o condomínio será administrado e representado por um síndico, pessoa física ou jurídica, condômino do edifício, eleito em Assembleia Geral Ordinária, com mandato no máximo, de 01 (um) ano (...).”
Este comando da Convenção é repetido na cláusula dez do mesmo capítulo.
Entretanto, pelo que consta – fls. 7 (documento 1 da inicial) verifica- se que o síndico, além de não ser condômino (síndico profissional), foi eleito por Assembleia Geral Extraordinária, formavedada pela Convenção do condomínio.
A Convenção é soberana. Conforme preleciona João Batista Lopes sua natureza jurídica é institucional e normativa.
Em consonância com o acatado, à evidência que, da leitura do texto do art. 1.347 do Código Civil, não se extrai a inferência de que se trate de norma cogente.
Sendo assim, pode ser derrogada pela Convenção Condominial que, afinal, in casu, proibiu síndico que não seja …