Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico utilizado para transferir a propriedade de um imóvel com base em contrato de aquisição ou decisão judicial, especialmente quando há recusa injustificada do proprietário ou vendedor.

Na prática, aplica-se quando existe um contrato de compra e venda firmado entre as partes, no qual o promitente comprador cumpre suas obrigações, mas se depara com a má-fé do vendedor.

Em outras palavras: o comprador paga pelo bem, mas não consegue obter sua propriedade – situação em que ele pode recorrer à adjudicação compulsória.

O que é a adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é a forma pela qual o adquirente busca obter judicialmente o registro de transferência de um imóvel, diante da recusa do promitente vendedor.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é cabível sempre que houver atraso ou recusa injustificada do vendedor em cumprir a obrigação de providenciar o registro da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de imóveis.

Um exemplo clássico também é quando o vendedor é falecido, não sendo conhecida sua sucessão - sendo facultado ao comprador requerer a adjudicação compulsória do bem.

Quais os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?

Os requisitos da ação de adjudicação compulsória são semelhantes aos de outras ações judiciais (legitimidade das partes, objeto certo, pedidos e causa de pedir), acrescidos de algumas exigências específicas.

É necessário apresentar o contrato de promessa de compra e venda (instrumento público ou particular) e comprovar as tentativas frustradas de acordo com o vendedor para alterar a titularidade no cartório de imóveis.

Essas tentativas devem ser documentadas, como por mensagens eletrônicas (e-mail, WhatsApp) ou qualquer outra prova da recusa do vendedor – por exemplo, uma notificação.

É importante lembrar que a ação deve ser proposta pelo comprador contra o vendedor ou sua sucessão, caso este tenha falecido – situação comprovada por certidão de óbito.

Além disso, a ação deve ser proposta na comarca onde o imóvel está situado, seguindo as regras de competência do Código de Processo Civil - especificamente ao Artigo 47 do Novo CPC, que versa sobre ações fundadas em direito real ou direito imobiliário:

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

§ 1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

§ 2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.

Qual a previsão legal da adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória tem natureza civil, estando prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que assim dispõem:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Além disso, a adjudicação compulsória também é prevista pelo Artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, conforme segue:

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preco tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.     

Vale lembrar que os dispositivos mencionados referem-se ao Código de Processo Civil de 1973, enquanto o Novo CPC prevê o procedimento nos artigos 825, inciso I, e 876, localizado na Subseção I – Da Adjudicação, da Seção IV – Expropriação de Bens, do Título II.

O que diz o Superior Tribunal de Justiça sobre a adjudicação compulsória?

O Superior Tribunal de Justiça possui a Súmula 239 sobre adjudicação compulsória de imóvel:

Súmula 239 - STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

É preciso que o contrato de compra e venda seja assinado por duas testemunhas?

Para propor a ação de adjudicação compulsória, o promitente comprador não precisa necessariamente registrar o contrato de promessa de compra e venda no cartório, bastando apresentar documento particular assinado pelas partes com duas testemunhas ou com firma reconhecida, conforme exigido pelo Artigo 784 do Novo CPC:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

...

III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;

Quando é obrigatória a realização da escritura pública?

A escritura pública é obrigatória para imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, segundo o Art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

No entanto, realizar o registro da escritura de compra e venda de um imóvel no cartório de registro costuma ser um desafio para todas as pessoas, sendo comum se deparar com uma série de exigências novas, impedindo a alteração no registro de um imóvel.

Outros impedimentos para realizar a escritura dizem respeito ao regime de bens do casamento das partes, exigindo o cartório a cópia do pacto antenupcial do vendedor, especialmente quando o casamento se deu por meio do regime de separação total de bens.

O que é carta de adjudicação?

A carta de adjudicação é o documento expedido pelo juiz determinando ao cartório de registro de imóveis que realize a transferência do imóvel.

Nela devem constar os dados completos do imóvel e a qualificação do novo proprietário.

Na prática, é o resultado da ação de adjudicação compulsória, servindo como instrumento para efetivar o registro da compra e venda no cartório de imóveis.

Quem tem direito a adjudicação compulsória?

Tem direito à adjudicação compulsória o promitente comprador, ou sua sucessão, impossibilitado de efetuar o registro do imóvel por atitudes injustificadas do vendedor.

Qual é o prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória?

Sendo uma ação judicial fundada em um direito real, qual seja, de realizar a escritura de compra e venda e consigná-la no registro de um imóvel, o entendimento atual da jurisprudência é que não há prescrição.

O conceito em questão é há no caso um direito subjetivo, que não se extingue pelo não exercício.

Vejamos alguns interessantes precedentes do STJ, que consideram se estar diante de um direito potestativo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Segunda a jurisprudência desta Corte, "tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo" (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.181.960/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/4/2018, DJe de 3/5/2018.)

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2.

O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço.

3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916.

4. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.489.565/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/12/2017, DJe de 18/12/2017.)

A única possibilidade de prescrição ocorreria caso o comprador intentasse uma ação de usucapião ao invés da ação de adjudicação compulsória.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A ação de adjudicação compulsória é o meio pelo qual se busca a propriedade baseada em um contrato de compra e venda firmado entre as partes, cujo registro não foi concluído pela negativa do vendedor em dar andamento à documentação no cartório de imóveis.

Já a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade de imóvel ocupado dentro dos requisitos legais por determinado prazo.

Embora o objetivo similar seja semelhante, os requisitos são completamente distintos - e muito mais complexos na ação de usucapião, que exige, além do tempo, a citação de todos os proprietários de imóveis confrontantes, mapeamento do imóvel, etc.

Em termos de direito processual, a ação de adjudicação compulsória é muito mais simples e célere se comparada à ação de usucapião.

É possível propor a adjudicação compulsória se o promitente vendedor já tiver falecido?

Sim. Neste caso, a ação é proposta contra a sucessão do vendedor falecido, representada pelos herdeiros ou administrador do espólio.

O que muda com a derrubada do veto ao art. 11 da Lei 14.382?

A Lei nº. 14.382/22 trouxe uma série de alterações na Lei 6.015/73 - Lei de Registros Públicos.

Um avanço ocorreu com a facilitação da adjudicação compulsória extrajudicial, efetuada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, mudando a forma como o procedimento deve ocorrer.

Além disso, em seu Art. 11 a Lei 14.382/22 contemplava a exigência de uma ata notarial para a realização a adjudicação compulsória extrajudicial - o que havia sido vetado a pedido do Ministério da Economia, sob o argumento de que seria uma exigência onerosa, que não seria um atrativo para a pretendida regularização de imóveis.

Porém, o veto foi derrubado no Congresso Nacional, sendo mantida a exigência de ata notarial.

Como funciona a adjudicação compulsória no registro de imóveis?

A adjudicação compulsória extrajudicial funciona na forma e termos estabelecidos pelo Artigo 216-B da Lei nº. 6.015/73.

Segundo o dispositivo, ela pode ser requerida pelo comprador ou sua sucessão, bem como para eventuais cessionários do imóvel, desde que a cessão ou aquisição de direitos tenha sido feita por escritura pública.

Ele deve acionar o cartório de imóveis por meio de um requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial, o qual deverá ser feito por escrito, e acompanhado da avença de promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular.

O requerimento deve ser acompanhado das certidões da distribuição do foro da comarca onde está localizado o imóvel, indicando não haver discussão judicial sobre o contrato.

Além disso, deve ser lavradas uma ata notarial, constando:

• Identificação do imóvel;

• Nome e qualificação do comprador (ou quem o suceder);

• Prova do pagamento do valor ajustado no contrato;

• Situação que configure a inadimplência do vendedor.

Também deve ser apresentado o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o qual normalmente é gerado pelo próprio cartório.

Instruído o procedimento, o cartório irá enviar uma notificação extrajudicial ao vendedor, para que ele cumpra com as obrigações necessárias para transferir a propriedade do imóvel em até 15 dias - e, não o fazendo, o oficial do registro de imóveis irá proceder com o registro da propriedade em nome do comprador.

Esta notificação pode ocorrer por diversos meios - como pessoalmente, por correios ou até por e-mail, caso esta funcionalidade já tenha sido implementada na localidade.

O que diz o Art. 216-B da Lei dos Registros Públicos?

Para melhor compreensão do procedimento, vejamos o inteiro teor do Art. 216-B da Lei nº. 6.015/73, alterada pela Lei nº. 14.382/22:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI - procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.”

Ao final, o comprador será o legítimo proprietário do bem, recebendo a outorga da escritura definitiva.

Perguntas Frequentes sobre a Adjudicação Compulsória

Conclusão

Em anos de advocacia, notamos que a ação de adjudicação compulsória é comumente substituída por uma ação de execução de título extrajudicial, onde o autor comprova o pagamento do valor, e quer compelir a outra parte a cumprir com sua obrigação - perfectibilizando a aquisição e tornando-se proprietário do bem.

Em outros casos, os advogados optem pela usucapião - o que, em nosso ponto de vista, é um grande equívoco, eis que ambos os processos possuem um rito específico no Novo CPC, sendo mais morosos do que a ação de adjudicação compulsória, forma mais célere e efetiva, a qual é deixada de lado por puro desconhecimento técnico.

Afinal, o que se quer é o cumprimento das obrigações do compromissário vendedor, com a outorga final da escritura de compra e venda.

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