Imissão de posse na compra e venda de imóveis: atualizações do STJ e do STF

O que é a ação de imissão na posse

Quando o vendedor ou um terceiro se recusa a entregar as chaves, o instrumento adequado para o adquirente que nunca exerceu a posse é a ação de imissão na posse.

Trata-se de ação de natureza petitória, fundada no domínio, e não em posse anterior, que o autor jamais teve.

O fundamento material está no art. 1.228 do Código Civil:

"Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."

O STJ reafirmou essa natureza no REsp 1.909.196/SP (Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 15/06/2021): a imissão é ação de domínio, voltada à obtenção de posse nunca exercida.

No mesmo julgado, a Corte assentou ser vedado ajuizá-la na pendência de ação possessória sobre o mesmo bem (art. 557 do CPC).

Sem rito especial no CPC de 2015, a ação segue o procedimento comum, com possível tutela de urgência (art. 300).

Dessa forma, a principal pergunta não é “o que mudou?”, mas sim: 

Como isso impactará meus processos ativos e minhas futuras petições?

Quem pode pedir a imissão na compra e venda de imóveis

Na prática imobiliária, três cenários concentram o uso da medida:

• Comprador com título registrado: a propriedade se transfere pelo registro do título (art. 1.245 do Código Civil), e o adquirente que nunca recebeu a posse pode exigi-la do vendedor ou de ocupante sem título.
• Arrematante em leilão judicial: expedida a carta de arrematação, cabe mandado de imissão na posse nos próprios autos da execução (art. 903, § 3º, do CPC).
• Adquirente em leilão extrajudicial e credor fiduciário: a Lei 9.514/1997 assegura medida liminar específica, examinada a seguir.

A liminar do art. 30 da Lei 9.514/1997

No financiamento com alienação fiduciária, a mora não purgada em 15 dias leva à consolidação da propriedade em nome do credor, averbada na matrícula (art. 26 da Lei 9.514/1997).

Na sequência vêm os leilões do art. 27, com comunicação das datas ao devedor e direito de preferência até o segundo leilão (Lei 13.465/2017).

Para a retomada do bem, o art. 30 da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 14.711/2023, dispõe:

"Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei."

Embora fale em reintegração, o dispositivo fundamenta os pedidos de desocupação do arrematante em leilão extrajudicial, inclusive nas ações rotuladas como imissão na posse.

Pelo parágrafo único do art. 30, arrematado o imóvel, as ações judiciais sobre o contrato ou sobre o procedimento de cobrança e leilão não impedem a retomada da posse e resolvem-se em perdas e danos, ressalvada a falta de notificação do devedor.

Quem permanece no imóvel após a consolidação deve, ainda, taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência do imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/1997).

Em 2024, a Terceira Turma do STJ reforçou essa lógica: no REsp 2.092.980, decidiu que a retomada da posse pode ser buscada logo após a consolidação, sem aguardar os leilões.

O que mudou com o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)

A Lei 14.711/2023 redesenhou a execução das garantias imobiliárias e o caminho até a posse.

O art. 9º criou a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, conduzida pelo oficial do Registro de Imóveis, com intimação para purga da mora em 15 dias e leilões na sequência.

Com isso, foi revogado o procedimento de execução extrajudicial hipotecária do Decreto-Lei 70/1966, substituído pelo novo rito registral.

O § 12 do art. 9º estende à execução hipotecária as regras de desocupação da alienação fiduciária, inclusive os arts. 30 e 37-A da Lei 9.514/1997, mesmo quando houver locação.

O novo rito exige previsão contratual expressa e não alcança o financiamento da atividade agropecuária (art. 9º, §§ 13 e 15).

Atualizações jurisprudenciais no STF e no STJ

STF: constitucionalidade da execução extrajudicial

Em outubro de 2023, o Plenário do STF julgou o Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631, rel. Min. Luiz Fux) e fixou a seguinte tese:

"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal."

A tese confirmou a validade da consolidação extrajudicial da propriedade, pressuposto da liminar do art. 30.

No Tema 249, o STF já havia reconhecido a recepção constitucional da execução do Decreto-Lei 70/1966, relevante para os procedimentos anteriores à revogação de 2023.

STJ: teses e precedentes recentes

No Tema repetitivo 1.095, a Segunda Seção definiu que a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária registrada observa o rito da Lei 9.514/1997, afastando o Código de Defesa do Consumidor.

É esse rito que desemboca na consolidação da propriedade e na posterior retomada da posse.

Sobre a comunicação do leilão, a Quarta Turma fixou marco temporal no REsp 1.733.777: a intimação do devedor fiduciante sobre as datas dos leilões só se tornou obrigatória com a Lei 13.465/2017.

Há questão pendente: em março de 2026, noticiou-se que a Segunda Seção decidirá se a ausência de registro do contrato em cartório afasta o regime da alienação fiduciária.

Em contrapartida, a liminar não é absoluta: em tutela provisória apreciada pela presidência do STJ (TP 4.302), a ordem de imissão foi suspensa porque a matrícula já noticiava ação anulatória da execução extrajudicial, afastando, em exame preliminar, a boa-fé plena do comprador.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre imissão na posse, reintegração de posse e ação reivindicatória?

A imissão na posse serve ao titular do domínio que nunca exerceu a posse do bem.

A reintegração protege o possuidor que perdeu a posse por esbulho, independentemente de ser proprietário.

A reivindicatória é a via do proprietário privado da posse que busca reavê-la de quem a detém injustamente.

Quem arremata imóvel em leilão tem direito a liminar para desocupação?

No leilão extrajudicial da alienação fiduciária, sim: comprovada a consolidação da propriedade, o art. 30 da Lei 9.514/1997 assegura liminar com prazo de desocupação de 60 dias.

No leilão judicial, expedida a carta de arrematação, cabe mandado de imissão na posse nos próprios autos (art. 903, § 3º, do CPC).

Comprei um imóvel e o vendedor não entrega as chaves: qual ação devo propor?

Se o título já foi registrado, a via adequada é a ação de imissão na posse, pelo procedimento comum, com possível pedido de tutela de urgência.

Sem o registro, a propriedade ainda não se transferiu (art. 1.245 do Código Civil), e a estratégia deve ser definida à luz do título disponível.

O antigo dono pode impedir a imissão alegando nulidade do leilão?

Em regra, não: o parágrafo único do art. 30 da Lei 9.514/1997 determina que essas discussões se resolvam em perdas e danos, sem obstar a retomada da posse.

A exceção legal é a falta de notificação do devedor, sem prejuízo de situações excepcionais, como a ciência prévia do comprador sobre anulatória averbada na matrícula.

Qual é o rito da ação de imissão na posse no CPC de 2015?

O CPC atual não prevê procedimento especial, de modo que a ação tramita pelo procedimento comum.

A entrada antecipada no imóvel depende de tutela de urgência (art. 300 do CPC) ou, nos leilões extrajudiciais, da liminar específica do art. 30 da Lei 9.514/1997.

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Conclusão

A imissão de posse deixou a periferia do contencioso imobiliário e ganhou protagonismo com o crescimento dos leilões de imóveis e a desjudicialização das garantias.

O STF validou a execução extrajudicial da Lei 9.514/1997, o STJ reforçou a eficácia da consolidação da propriedade e o Marco Legal das Garantias estendeu a liminar de desocupação à execução hipotecária.

Conhecer os fundamentos e as exceções de cada regime é o que separa a liminar deferida da posse que permanece no papel.